Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

• Своевременное внесение платежей по ипотеке;
• Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
• Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Образец договора найма ипотечной квартиры

Если договор заключается между физическими лицами, то в качестве предмета договора указывается найм жилого помещения. Если квартира сдается юридическому лицу, например компании для проживания сотрудника, то заключается договор аренды. Какие пункты нужно включить в соглашение:

• Сведения о сторонах, подписывающих договор. Паспортные данные, адреса прописки, реквизиты (если вторая сторона является юридическим лицом).
• Информация о жилом помещении. Адрес, общая площадь, состояние, имущество, находящееся в квартире.
• Обязанности арендодателя. Например, можно указать, что собственник квартиры обязан обеспечивать работоспособность технического оборудования, решать возникающие вопросы с управляющей компанией и т.д.
• Обязанности квартиросъемщика. Сюда можно включить пункт о своевременной оплате услуг ЖКХ и аренды, поддержании порядка в квартире, правилах поведения в отношении соседей, содержании домашних животных, ответственность за нанесенный ущерб и т.д.
• Условия оплаты. В этом разделе указывается размер арендной платы, а также порядок внесения, предоплата, наличие и размер гарантийной суммы и т.д.
• Срок аренды, возможность пролонгации, условия для досрочного расторжения договора.

Кроме этого, нужно включить пункт о том, что наниматель уведомлен о наличии обременения и возможности прекращения договора в связи с наложения взыскания на квартиру.

Сдача ипотечной недвижимости

Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).

Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.

Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:

Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.

Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита

Согласие банка можно получить если:

1. Объект недвижимости содержится в порядке.
2. В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.

После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
2. Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
3. Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.

Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.

В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.

В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:

• Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
• В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
• Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Расчет ипотеки в Сбербанке

Параметры ипотечного кредита:

• срок – 20 лет
• первый взнос – 20% от стоимости квартиры

Стоит учитывать, что для отдельных категорий заемщиков в большинстве банков действуют льготные условия кредитования, которые позволяют взять ипотеку по сниженной процентной ставке.

Стоимость квартиры в зависимости от региона

Регион	Стоимость квартиры	Ежемесячный платеж по ипотеке	Стоимость аренды (в рублях за месяц)
Москва	4,4 млн.	32 116	36 000
Санкт-Петербург	3,4 млн.	24 815	24 000
Новосибирск	2,2 млн.	16 054	13 000
Екатеринбург	2,1 млн.	15 542	15 000
Нижний Новгород	2,3 млн.	17 022	14 000
Казань	1,2 млн.	8 762	13 000
Челябинск	900 тыс.	6 571	9 000
Омск	800 тыс.	5 841	10 000
Самара	1,3 млн.	9 483	11 000
Ростов-на-Дону	1,4 млн.	10 213	12 000

Теоретически использовать ипотечную недвижимость для получения прибыли и погашения ежемесячных платежей по кредиту можно в нескольких регионах, в числе которых Москва, Казань, Челябинск, Омск, Самара и Ростов-на-Дону. При этом следует учитывать, что представленные данные являются усредненными.

Чтобы более точно оценить выгодность вложений, необходимо учитывать множество факторов, таких как категория заемщика, условия кредитования в конкретном банке, величина первоначального взноса и конкретная стоимость недвижимости. Прибыль от последующей сдачи в аренду также может значительно варьировать в зависимости от местоположения квартиры, ее площади и уровня отделки. Квартиру с качественным ремонтом, обставленную хорошей мебелью и оснащенную всей необходимой техникой можно сдавать на очень выгодных условиях. При этом основные вложения в ремонт требуются только один раз, а прибыль можно получать несколько лет.

Основные плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду:

• квартира в любом случае находится в вашей собственности, в любой момент ее можно продать;
• платеж по ипотечному кредиту останется неизменным, а стоимость аренды можно повысить за счет хорошего ремонта и получать дополнительную прибыль;
• после полного погашения ипотеки квартира будет приносить стабильный доход.

Минусы:

• дополнительные расходы на оплату ЖКХ и налоги;
• необходимость периодически проводить косметический ремонт;
• риски, связанные с недобропорядочными квартиросъемщиками (повреждение имущества, несвоевременная оплата взносов);
• отсутствие дохода в периоды простоя квартиры;

Сдавать ипотечную квартиру выгодно в том случае, если платежи за ее аренду полностью покрывают расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. В половине рассмотренных случаев платеж по ипотеке превышает возможную прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Снизить его величину можно за счет увеличения первоначального взноса или участия в льготных программах.

Рассматривая ипотечную квартиру как источник дополнительного дохода, стоит помнить о том, что некоторые банки запрещают сдавать такую недвижимость в аренду. Игнорирование запрета влечет дополнительные риски, связанные с невозможностью сдавать квартиру официально. Отсутствие договора с квартиросъемщиком означает, что при причинении ущерба возмещать убытки придется за свой счет.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Можно ли провести такую сделку?

Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке». Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.

И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?

ВНИМАНИЕ: Есть небольшая загвоздка: права заемщиков регулирует не только закон «Об ипотеке», но и банковский договор. Стоит помнить, что квартира, купленная на кредитные деньги, является залоговым имуществом банка.. Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя

Подробнее о том, можно ли и как продать квартиру в ипотеке, мы рассказываем тут, а из этого материала вы узнаете, какие еще действия и сделки можно проводить с таким залоговым имуществом

Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя. Подробнее о том, можно ли и как продать квартиру в ипотеке, мы рассказываем тут, а из этого материала вы узнаете, какие еще действия и сделки можно проводить с таким залоговым имуществом.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку?

Собираясь пустить квартирантов в жилплощадь, которая обременена ипотечным займом, важно разобраться, можно ли это делать по закону. При получении ипотечного займа все права и обязанности сторон сделки в обязательном порядке прописаны в кредитном договоре.

При получении ипотечного займа все права и обязанности сторон сделки в обязательном порядке прописаны в кредитном договоре.

Однако помимо данного документа, права и обязательства заемщика и кредитора установлены в законодательстве Российской Федерации, в частности в Федеральном законе №102 от 16 июля 1998 года (с изменениями от 2 августа 2019 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если обратиться к статье 29 вышеуказанного закона, можно увидеть, что заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом по его назначению (пункт 1), а также извлекать из него доходы (пункт 2).

Эти же права залогодателя регламентируются статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 3 статьи 346 ГК РФ также сказано, что заемщик имеет право передавать залоговое имущество во временное пользование и владение третьим лицам, при условии соблюдения им всех обязательств по ипотечному договору.

Соответственно, согласно действующему законодательству Российской Федерации, залогодатель имеет право сдавать ипотечную квартиру в аренду для получения дополнительного дохода от сделки. Однако для проведения данной процедуры заёмщику необходимо руководствоваться не только законодательными актами, но и информацией, указанной в кредитном договоре.

Поскольку ипотечное жилье находится в залоге у банка, то на заемщика в обязательном порядке накладываются определенные обязанности перед кредитором в виде содержания залогового имущества. Согласно статье 30 Федерального закона «Об ипотеке», залогодатель в обязательном порядке должен следить за состоянием имущества, поддерживать его в исправном состоянии, а также нести необходимые расходы на его обслуживание и содержание.

Сдача ипотечной квартиры в аренду третьим лицам не всегда позволяет собственнику имущества поддерживать его в надлежащем состоянии, что приводит к быстрому износу недвижимости и уменьшению ее рыночной стоимости.

По этой причине многие банки изначально прописывают в кредитном договоре запрет на сдачу недвижимости в аренду.

Чтобы передать квартиру во временное владение третьим лицам, залогодателю необходимо внимательно изучить не только законы РФ, но и подписанный им кредитный договор во избежание неприятных ситуаций.

Отказаться от страховки

Основание. ФЗ «Об ипотеке» ст. 31

Как это работает. По закону положено обязательно застраховать сам объект залога — квартиру. Без этого договор ипотеки банк не заключит. Другие виды страхования необязательные.

Помимо страхования самой квартиры при оформлении ипотеки обычно предлагают застраховать еще что-нибудь:

1. Жизнь и здоровье. При заболевании, инвалидности или смерти — в зависимости от условий договора — по кредиту заплатит страховая.
2. Титул. Этот вид страхования защищает стороны от случаев, когда договор купли-продажи по каким-то причинам будет признан недействительным.
3. Ответственность заемщика. Эта страховка покрывает разницу между выручкой от продажи квартиры и остатком долга перед банком, если хозяин квартиры не смог выплатить кредит.

От этих видов страхования, как и от каких-то других, кроме страхования самой квартиры, можно отказаться. Однако ставка по кредиту при отказе может быть выше. Чаще всего при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банкам виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности, а банк за это снижает процент по ипотеке. Поэтому нужно подсчитать, что будет выгоднее: платить за дополнительные страховки или получить повышенный процент по кредиту.

Соглашаться на дополнительные виды страхования или нет — решение заемщика. Он вправе отказаться от них и обеспечить выплаты во всех критических ситуациях за свой счет. Или не обеспечить. В любом случае страховка — это защита. Если заемщик потеряет работу или заболеет, страховая компания погасит его долг или будет вносить платежи какое-то время. Но если такая защита не нужна или полис уже есть, право ипотечника — отказаться от навязанных услуг.

См. также:

• Как взять ипотеку и не остаться без штанов
• Ипотечникам не дадут социальный вычет при комплексном страховании
• Как вернуть кредит или страховку

Какие банки разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру

Разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру Сбербанк, «ВТБ», «Связь-Банк», «Альфа-Банк». Согласно условиям кредитных программ, дальнейшие действия по аренде залогового жилья считаются правомерными при получении письменного согласия кредитора.

Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка

Общие условия жилищного кредитования в «Сбербанке» действуют с 09.12.2013 года. Согласно пункту 4.4.15 ипотечного договора, заемщик не может сдавать объект недвижимости в наем или бесплатное пользование без письменного согласия банка. Также на клиента ложатся обязательства по принятию мер для сохранения надлежащего состояния квартиры, включая текущий и капитальный ремонт. На практике добросовестных заемщиков инспекторы не проверяют, проблемы возникают только при задержке обязательных взносов.

Можно ли сдавать недвижимость, обремененную банком «ВТБ»

Условия предоставления ипотеки банком «ВТБ» предусматривают получение разрешения банка на сдачу залоговой квартиры в аренду. На официальном сайте банка размещен порядок получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и соответствующее заявление.

Согласно ипотечному соглашению банк оставляет за собой право требовать досрочный возврат суммы займа, начисленных процентов и неустойки в следующих случаях:

• нарушение правил пользования ипотечным жильем;
• несообщение кредитору обо всех правах третьих лиц на недвижимость; иных обременениях.

Поэтому в любом случае обязательно следует проинформировать банк и страховщика о своих намерениях сдать жилье во избежание расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в военную ипотеку

Чтобы сдавать недвижимость, приобретенную по военной ипотеке, следует получить разрешение на аренду в банке и ФГКУ «Росвоенипотека», так как объект находится в двойном залоге: у кредитора и государства. Руководствуясь ГК РФ, военному также следует уплатить 13% налога. Размер дохода для отчисления НДФЛ в бюджет определяется суммой, указанной в договоре.

Сдачу жилья, приобретенного по военной ипотеке, предусматривает банк «ВТБ». Достаточно отправить заявку на сайте финансового учреждения, согласовать вопрос со страховой компанией и предъявить арендный договор. Система предложит внести комиссию и отправить скан-копии документов. Размер комиссии составит 3 000 рублей для Москвы и СПб, 1 500 рублей – для регионов. Банки «Открытие», «Россия» возможность сдавать ипотечную недвижимость в аренду не предусматривают. Сбербанк и «Россельхозбанк» принимают решение индивидуально.

При получении согласия от финансового учреждения, потребуется составить договор жилищного найма. Текст документа должен отображать:

• права;
• обязательства;
• ответственность сторон;
• список жильцов;
• текущее состояние недвижимости;
• сумму арендной платы;
• срок действия соглашения;
• реквизиты сторон.

Также необходимо указать точный адрес, площадь объекта, количество комнат, опись имущества (мебель, бытовая техника).

Что решит банк? Варианты развития событий

Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?

До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было. Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка. К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные «финты», а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье.

Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.

В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:

1. Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
2. Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
3. Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
4. Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье

Вопрос «выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду» часто обсуждается на форумах. Схема подходит клиентам, имеющим место для проживания, или приобретающим недвижимость детям впрок. Двухкомнатные помещения выгодно сдавать за неимением другого жилья. Заселив в одну из комнат квартирантов, владелец получает доход и контролирует обеспечение сохранности имущества. 3-хкомнатные квартиры сдают по комнатам.

Для передачи объекта в аренду следует выбирать для покупки ликвидные варианты. Наиболее привлекательны объекты вторичного рынка с хорошей инфраструктурой. Хорошо пользуются спросом однокомнатные квартиры. Средняя стоимость жилья с капитальным ремонтом, мебелью и бытовой техникой составляет 30 000 — 45 000 рублей. Двухкомнатные квартиры обходятся квартирантам в 50 000 — 80 000 рублей (расценки по СПб и Москве). Следует также учитывать необходимость уплаты 13% налога и коммунальных платежей. Арендаторы обычно платят за воду и электроснабжение, прочие коммунальные услуги погашает собственник квартиры из денег, взятых за аренду.

Отзывы владельцев многокомнатной недвижимости сообщают, что сдача их жилья сопряжена с рядом трудностей, поскольку немногие квартиранты готовы ежемесячно платить 100 000 рублей за проживание.

Важно! Многие арендаторы крупных (на 3-5 комнат) объектов используют помещения для создания офисов, торговых помещений и подпольного казино, превращая жилье в коммерческую недвижимость. Это грозит привлечением к административной ответственности.

Пример вычисления расходов и доходов при аренде жилья

Для определения расходов по приобретению готового жилья для дальнейшей сдачи в аренду использовалась ипотечная программа Сбербанка. Минимальная ставка продукта 8,6%, срок 20 лет. Например, стоимость квартиры в регионе – 2 млн рублей, минимальный первоначальный взнос 300 000 рублей (15%). Размер ежемесячного платежа составит 14 861 рублей.

Сдача однокомнатной квартиры позволит получать 18 000 рублей/месяц (плюс коммунальные платежи за счет арендатора). Одновременно возникнут расходы по уплате налогов 13%, страховки.

Общий размер ежемесячных отчислений составит: размер обязательных взносов (14 861 + налог 2 340 руб.) + 20% надбавки к стоимости страхового полиса (85 руб.) = 17 286 рублей.

Итог: сдача квартиры примерно будет покрывать расходы на ежемесячные ипотечные платежи при условии, что залоговая квартира – не единственная собственность заемщика и ему есть, где жить. Если недвижимость расположена в Москве или Санкт-Петербурге, ситуация будет аналогичной, так как высокая стоимость жилья будет компенсирована более высокой ценой ежемесячной аренды.

Как поступить, если согласие не получено?

СОВЕТ: Если в договоре указана возможность сдачи в наем недвижимости, то владельцу нужно получить согласие банка. Как правило, если в документах эта возможность допускается, то у заемщика не возникнет никаких проблем с получением разрешение.

Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:

• болезнь заемщика;
• увольнение с работы;
• другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.

Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.

Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

• Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
• Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
• О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

• копия договора найма;
• данные о квартиросъемщике;
• документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

СПРАВКА! Согласовывая вопрос найма квартиры с банком, заемщик может оперировать тем, что доход, получаемый с аренды, поможет ему выплачивать ссуду.