Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Плюсы и минусы приобретения

Плюсы:

Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью

Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
4. Необходимость принимать условия и требования банка.

Как оформляется

ипотека на строительство дома

, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои
особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении
сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой
организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества
практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру
у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В
одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся
сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст
соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,
где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,
которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому
собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где
  приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка
ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением
документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный
договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после
получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Пошаговая инструкция покупки

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

• в стороннем кредитном учреждении;
• в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

• если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
• решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

1. Наличие гражданства РФ.
2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

• паспорт гражданина РФ;
• документы о семейном положении;
• подтверждение занятости;
• справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
2. Сделка купли-продажи.
3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит — закрыт.

Как оформить договор на продажу

Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:

• «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
• «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
• «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.

Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:

• В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
• Согласно договоренности между сторонами.

Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:

1. Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
2. Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.

Иногда в договорах указывается «Стороны пришли к согласию, что право залога у продавца на квартиру не возникает…». Это значит, что в регистрационном органе после завершения сделки необходимо снять только одно обременение — банка, а обременение в пользу Продавца «в силу закона» снимать не придется.

Договор должен содержать информацию:

• О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
• Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
• Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
• Порядок взаиморасчетов между сторонами.
• Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
• Подписи сторон.

Особое внимание уделяется описанию порядка оплаты. Указываются сроки погашения денежных обязательств и снятия с квартиры обременения, оговаривается, кто несет ответственность за сохранность имущества

Документы

Чтобы зарегистрировать ДКП в пользу продавца в Росреестре или МФЦ, необходимо предоставить документы:

• заявление от обеих сторон на регистрацию перехода прав;
• ДКП (3 экз.);
• техпаспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы;
• в случае погашения кредитных обязательств — погашенную закладную;
• доверенность, выданную финорганизацией на снятие обременения;
• выписку из домовой книги;
• документ об оплате госпошлины;
• если продается совместная собственность — нотариально заверенное согласие супруги на продажу; если продается имущество ребенка — разрешение ООП.

Стоимость услуг (Госпошлина) при регистрации составляет 2000 руб.

Срок регистрации через Росреестр составляет 7 рабочих дней, а через МФЦ 9. После оплаты по совместному заявлению сторон с квартиры снимается обременение.

Благодаря такому договору при неисполнении обязательств со стороны Покупателя Продавец может оставить объект за собой. Для Покупателя такой договор дает возможность купить квартиру в рассрочку, то есть фактически она будет в залоге продавца до полной выплаты ее стоимости.

Покупка квартиры с обременением безопасна, если подойти к делу профессионально. Часто имущество под обременением выдается за «юридически чистое», и обман может раскрыться нескоро. Если при ипотеке все прозрачно — в выписке ЕГРН четко видно, что имущество под обременением, то наличие скрытых собственников можно сразу не выявить.

Меры безопасности необходимо предпринять еще на стадии заключения договора, и включить такие пункты, при которых нарушение обязательств со стороны контрагента приведет к возврату денег (собственности). Чтобы не оказаться обманутым, спросите у юриста: чем грозит покупка квартиры с обременением? Как снять ограничения по продаже квартиры? Как заключить договор, если квартира в ипотеке? Консультации на сайте предоставляются бесплатно, опишите свою ситуацию прямо сейчас, и квалифицированный юрист поможет вам заключить выгодную сделку.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
• Договора ипотеки и залога.
• Справка 2-НДФЛ или аналоги.
• Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Нюансы продажи

Рассмотрим порядок соблюдения формальностей, когда продается квартира «с приданным».

Способы продать квартиру в ипотеке

Если в реестре ЕГРН официально зарегистрировано обременение в виде ипотеки, возможность ее продажи практически исключена. Это связано с целевых характером выделения средств на приобретение жилья – ипотечный кредит.

Ипотечный залог устанавливается на весь период действия кредитного договора и подлежит снятию только при полном исполнении денежного обязательства заемщика. В подтверждение ипотеки после совершения сделки банк получает выписку из ЕГРН с соответствующими сведениями о залоге.

Как продать квартиру с обременением ипотекой? Такая возможность появится при соблюдении следующих условий:

1. полное погашение кредитного обязательства перед банком;
2. получение согласия банка на совершение сделки.

При полном погашении займа по кредиту можно обратиться в учреждение Росреестра и аннулировать зарегистрированное обременение. После этого договор купли-продажи будет заключаться на общих основаниях.

Как с согласия банка? Банк вправе выдавать разрешение на продажу заложенной недвижимости, однако требует для этого предоставление нового равнозначного объекта залога. Для этого потребуется провести оценку рыночной стоимости жилого помещение, на основании которой банк будет принимать решение.

Если согласие получено, его нужно представить в службу Росреестра при регистрации договора купли-продажи и переоформления права собственности. В этом случае для нового собственника обременение уже будет отсутствовать.

Приобретение жилых помещений с правами ребенка

Несовершеннолетние граждане могут на равных основаниях владеть недвижимостью на праве собственности, однако продажа такого имущества будет невозможна без получения предварительного согласия органов опеки.

Для оформления согласия органы опеки потребует подтвердить одновременное обеспечение ребенка новым жильем. Во время проверки документов будут сравниваться условия проживания семьи после изменения места жительства, а также характеристики вновь приобретаемого объекта и параметры собственности ребенка (размер доли или целое право).

После выдачи согласия сделка будет проходить по общим правилам через органы Росреестра.

Зарегистрированный ребенок при продаже квартиры также является проблемой для реализации сделки. Снятие с регистрационного учета будет осуществляться с согласия органов опеки, которым нужно подтвердить наличие жилья по новому адресу. Как правило, для этого достаточно представить документы о наличии другой квартиры в собственности родителей, так как прописка и выписка детей осуществляется одновременно с взрослыми членами семьи.

Нюансы покупки жилья с прописанными гражданами

Если помимо продавца в жилом помещении постоянно проживают и зарегистрированы иные граждане, они могут сохранять право пользования недвижимостью после перехода прав на нового собственника. В этом случае существует риск, что новый владелец не сможет выписать таких граждан даже по решению суда.

Что можно сделать в такой ситуации?

• включить в договор купли-продажи обязательство продавца снять с регистрационного учета всех граждан, проживающих в квартире;
• оценить возможность последующей принудительной выписки через суд.

После покупки жилого помещения, оставшиеся прописанными граждане обязаны соблюдать условия проживания. Если такие условия нарушаются, допускается принудительное выселение со снятием с регистрационного учета.

Особенности обременения маткапиталом и военной ипотекой

Если в процессе использования сертификата родители выдали нотариальное обязательство о переоформлении прав на своих детей, они обязаны согласовать сделку с органами опеки и учреждением ПФР. Разрешение указанных органов будет выдано при условии приобретения нового жилого помещения, равнозначного по характеристикам, и оформления прав на него на каждого ребенка в семье.

Для характерно обременение, связанное с целевым характером выданного кредита. Если военнослужащий решит продать квартиру, ему необходимо получать согласование не только в банке, но и в департаменте Министерства Обороны РФ. Наиболее простым вариантом распоряжение квартирой с таким обременением будет являться полное погашение кредита.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала. Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку. Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу. В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно. Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком