Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

• Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
• Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
• Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
• Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Вопросы и ответы юриста по теме уступки неустойки и штрафа по договору долевого участия

Насколько выгодна продажа неустойки?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Критерии, которые могут помочь принять решение мы изложили в статье выкуп неустойки по ДДУ. Здесь мы описали порядок выкупа и сроки получения денег дольщиком.

С точки зрения арбитражного суда право требования неустойки и штрафа с застройщика принадлежит участнику долевого строительства – физическому лицу в силу закона (ФЗ-214) и не зависит от того, когда была квартира передана по акту приема-передачи. При этом договор цессии, заключенный после подписания АПП, не подлежит государственной регистрации в связи с прекращением основного обязательства надлежащим исполнением в соответствии со ст. 408 ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке. Такой сделкой является договор уступки права требования неустойки и штрафа.

Уступка неустойки и штрафа по ДДУ
Об уступке неустойки и штрафа и убытков по ДДУ участником долевого строительства в целях последующего её взыскания в арбитражном суде

Таким образом уступка неустойки и штрафа по ДДУ возможна и после подписания акта приема-передачи квартиры. Риск обжалования застройщиком договора цессии в суде общей юрисдикции по причине запрета на уступку в договоре долевого участия имеет смысл обсудить с юристом.

Нужно ли оплачивать госпошлину при подаче иска в арбитражный суд от ИП?

Нужно. Однако это небольшая сумма по сравнению с полученным результатом. При этом госпошлина возвращается застройщиком.

Остались вопросы?

• Бесплатные консультации по тел.
  8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
• Звоните сейчас или пишите на почту regpractic@yandex.ru

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в районных и городских судах можно в обзоре судебная практика по ДДУ в судах общей юрисдикции.

Односторонний акт.NET

О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.

Как заставить устранить недостатки?

Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?

Определяем период просрочки

Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?

Какой идеальный юрист?

По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?

Почему застройщик не банк?

Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?

Взгляд суда на претензию застройщику

Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?

Наша судебная практика по ДДУ

Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.

Неустойка с застройщика через арбитраж

Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.

Ваш выбор суда! Варианты?

Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.

Стоит ли ждать ответа на претензию?

Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?

С каких сумм платить НДФЛ?

Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.

Перспективы взыскания убытков по ДДУ

Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.

Как дольщику расторгнуть ДДУ?

Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?

Неустойка и сроки исковой давности

Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?

Тезисы борьбы с застройщиком

Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения.

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

• с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
• с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.  Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

• участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
• он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
• истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
• покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
• дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
• участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
• у истца нет другого жилья в собственности;
• срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
• покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Насколько целесообразно взыскивать убытки с застройщика по ДДУ?

Как правило, убытки по ДДУ взыскиваются в одном процессе с неустойкой и другими требованиями к застройщику.  Поэтому вопрос о судебном преследовании застройщика – нарушителя необходимо решать комплексно.  В качестве общего ориентира стоит использовать финансовое положение застройщика.  Если застройщик – стабильная крупная компания, претензии и иски к нему имеют смысл. Возможно, возмещение убытков застройщиком в этом случае пройдет без проблем.

Если же нет – есть риск, что к моменту завершения процесса застройщик не будет иметь достаточно средств для расчета по судебному решению, или даже начнет банкротство.

Поэтому, если к состоянию застройщика есть вопросы, имеет смысл проводить процесс как можно быстрее.  Стоит также подумать, нужно ли обжаловать судебное решение о взыскании убытков с застройщика после первой инстанции (если оно не удовлетворительно для дольщика), или лучше удовольствоваться малым и получить средства по исполнительному листу, пока это еще возможно.

Этапы судебного взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика через суд содержит следующие этапы:

• организация досудебного порядка, направление претензии застройщику, подготовка всех необходимых документов, расчет неустойки;
• получение отрицательного ответа или отсутствие реакции служат поводом для составления иска в суд, приложение копий всех документов, оправки пакета по месту регистрации дольщика, нахождения застройщика или возводимого объекта;
• прохождение процедуры судебного разбирательства, получение постановления суда;
• приведение решения суда в исполнение, предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов.

К исковому заявлению прикладывается пакет документов, подготовленных к претензии, и следующие материалы:

• доказательства дополнительных расходов, понесенных дольщиком из-за просрочки сроков сдачи квартиры, например, стоимость арендной платы за съемную жилплощадь;
• претензия, сопровождаемая документами о получении ее застройщиком (расписка, уведомление о вручении, отметка о получении на самом документе);
• доверенность, если интересы дольщика в суде защищает представитель;
• платежные документы, подтверждающие наличие судебных расходов;
• любые другие материалы, которые покупатель посчитает важными для доказательства исковых требований.

Судебные издержки могут быть включены в исковое заявление. При оформлении доверенности на представителя указывают конкретное дело или судебное заседание, на котором он выступает в качестве защитника интересов дольщика.

Если в процессе ожидания нового жилья дольщику приходилось арендовать квартиру, все расходы за найм можно также взыскать с ответчика.Но если имеется регистрация в городе, где возводился объект, суд может обоснованно отказать в этой части иска. Естественно, аренда должна быть оформлена по договору и оплачиваться по квитанциям или распискам, чтобы можно было подтвердить расходы.

Закон позволяет взыскать и упущенную выгоду, связанную с задержкой сдачи квартиры.Это доказать и обосновать очень сложно, но если тщательно подготовиться, то можно взыскать компенсацию и по этой статье.

Что мы предлагаем и сколько это стоит

В нашем бюро объединены несколько специалистов, каждый из них является профессионалом в своей отрасли, имеет портфолио судебной практикой и поэтому может предложить достойное, а главное качественное и продуманное сопровождение вашего дела в суде.

В ходе судебных споров с застройщиками мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.

Такой опыт позволил нам систематизировать практику и выработать ряд приемов, позволяющих добиться лучших результатов.

Мы предлагаем Вам реальную помощь без обещаний «золотых гор». В режиме онлайн и телефонной консультации эта помощь будет оказываться бесплатно, в суде – за разумное и адекватное вознаграждение.

Ведение дела в суде о неустойки по договору долевого участия (ДДУ)

• неограниченное количество устных консультаций;
• правовой анализ представленных документов дольщика;
• составление и подача уведомления и претензии застройщику;
• разработка правильной правовой позиции;
• составление искового заявления и формирования пакета прикладываемых документов;
• подача искового заявления в суд;
• отслеживание движения искового заявления;
• представление интересов на предварительном судебном заседании;
• участие и защита во всех судебных заседаниях по делу;
• получение решения суда.

Стоимость ведения дела «под ключ» – 30 000 рублей.

Участие в суде апелляционной инстанции

• составление и подача апелляционной жалобы или возражения на апелляционную жалобу застройщика;
• отслеживание состояния движения дела;
• участие во всех судебных заседаниях в суде апелляционной инстанции;
• получение апелляционного определения (решения) по делу доверителя (нашего Клиента).

Стоимость участия в суде апелляционной инстанции – 5000 рублей.

• заказ изготовления исполнительного листа;
• отслеживание статуса исполнительного листа;
• получение исполнительного листа;
• передача решения суда, исполнительного листа и всех документов в банк для перечисление денежных средств нашему доверителю (Клиенту).

Стоимость услуг по исполнительному производству – 5000 рублей.

Куда обращаться для взыскания неустойки с застройщика

Большинство юристов, оказывающих услуги по представлению интересов дольщиков в суде, не идут дальше сбора необходимой документации и стандартного выступления в суде. Однако такой подход приводит к тому, что в судах общей юрисдикции размер взысканной суммы зависит зачастую от случая. Это легко понять, если увидеть разброс по суммам в решениях судов. Закон наделяет судью очень большими полномочиями в части возможности уменьшить размер неустойки по своему усмотрению. Есть разъяснения высших судебных органов, но эти разъяснения очень часто игнорируются – по закону суд независим и высшие судебные органы могут только рекомендовать что-то судам.

Мы разработали целую систему сбора доказательств, необходимых для представления дольщика с наилучшей стороны, разработали приемы и методы, помогающие минимизировать стремление судей снижать неустойку, право на которую безусловно имеет практически каждый дольщик, не получивший вовремя свою квартиру.

И помните, 20% случаев дело до суда не доходит. Застройщику не выгодно с нами судиться, т.к. Вы являетесь физическим лицом и размер неустойки у вас двойной, а так же ответчика суд обяжет выплатить вам штраф в размере 50% по Закону о защите прав потребителей, компенсировать расходы на юриста, выплатить моральную компенсацию, проценты по ипотеке и вернуть расходы по аренде жилья за период просрочки. В итоге застройщик переплачивает в два-три раза. Ему проще выплатить вам компенсацию не дожидаясь суда.

Мы уже помогли дольщикам следующих ЖК взыскать свою неустойку с застройщика! Поможем и Вам!

ЖК «Пироговская ривьера»	ЖК «Новосколкино»	ЖК «Новое Бутово»

ЖК «Видный город»	ЖК «Ближнее Переделкино»	ЖК «Белый парк»

ЖК «Белые росы»	ЖК «Гринада»	ЖК «Поварово-Первый»

ЖК «Спортивный квартал»	ЖК «Брусчатый посёлок»	ЖК «Жемчужина Виктории»

ЖК «Лобня Сити»	ЖК «Люберецкий»	ЖК «Букино»
ЖК «Столичные поляны»

Хватит ждать!  

Пора получить от застройщика максимальную неустойку!

ЗВОНИТЕ НАМ +7 495 6 499 115

Пошаговая инструкция и порядок взыскания

Для того чтобы неустойка по ДДУ была присуждена в пользу будущего или нынешнего собственника жилья, следует придерживаться определённого порядка действий. Его можно описать в виде такого пошагового алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте расчет неустойки и необходимые документы

Выше мы приводили пример расчёта санкций, предъявляемых к строительной компании. Для расчёта следует знать процент пени, стоимость квартиры, прописанную в договоре, число дней просрочки.

Чтобы направить претензию застройщику следует также иметь на руках копию соглашения о долевом участии, а также доказательства совершения платежа по жилью. Все эти документы необходимо будет приложить к претензии.

Шаг 2. Напишите требование застройщику о добровольной уплате неустойки

Оно может быть оформлено в виде претензии. В ней следует указать на договор долевого участия, нарушение сроков сдачи квартиры. Всю эту информацию следует подкрепить соответствующими пунктами соглашения.

К претензии следует приложить копии всех имеющихся на руках документов, а также подробный расчёт неустойки. Обращение застройщику можно вручить лично, естественно, под росписью. При этом следует проследить, чтобы лицо, принявшее претензию, указало на экземпляре дольщика дату и свою подпись.

Также претензию в адрес строительной компании можно направить почтой: заказным письмом и описью вложения. Не стоит забыть и об обратном уведомлении.

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление и направьте в суд

Общие требования к иску мы обрисовали выше. Следует добавить, что поскольку заявление в суд связано с защитой прав потребителей, то его можно подать не только по месту офиса строительной компании, но также и по адресу своего нахождения. Более того, если общая цена вопроса не превышает 50 тысяч рублей, дело может рассмотреть мировой судья в месячный срок.

Примерный иск о взыскании неустойки с застройщика можно скачать на нашем сайте. При его подаче следует проследить за тем, чтобы в наличии были все приложения. В противном случае могут возникнуть задержки в рассмотрении дела.

Шаг 4. Участвуйте в судебных заседаниях

Можно самому ходить в суд, а можно назначить для себя представителя (юриста или адвоката), наделив его нотариально удостоверенной доверенностью. О дате предстоящего заседания следует узнать заблаговременно. Для этого можно позвонить в суд спустя несколько дней после подачи иска.

Для визита в суд могут понадобиться дополнительные письменные пояснения и новые документы. Ведь суд вправе для всестороннего рассмотрения дела истребовать дополнительные материалы.

Шаг 5. Получите решение суда и исполнительный лист

Мало кто из застройщиков соглашается заплатить санкции в добровольном порядке. А, следовательно, стоит позаботиться о взыскании неустойки принудительно. Для этого следует получить к судебному решению исполнительный лист.

Он выдаётся или по окончании срока на подачу апелляции, либо же по результатам её рассмотрения. Какая-либо госпошлина за выдачу исполнительного листа законодательством не установлена.

Шаг 6. Подайте запрос в ИФНС о наличии счетов в банке

Денежный долг по неустойке можно взыскать и без обращения к приставам. Для этого может помочь заявление в банк, где открыты счета у застройщика. Чтобы узнать необходимые реквизиты, следует обратиться в налоговую инспекцию по месту своего проживания.

Ниже вы можете скачать заявление в налоговую о предоставлении сведений о расчётных счетах. Его можно дополнить любой собственной информацией, имеющей отношение к делу.

Шаг 7. Подайте исполнительный лист в банк

После того, как будет выяснена информация о счетах строительной компании, следует подать заявление в банк на принудительное исполнение. Его примерную форму можно загрузить на нашем ресурсе. Нужно в нем не забыть указать и собственные платёжные реквизиты.

К заявлению следует приложить оригинал исполнительного листа. И если на счету застройщика будут деньги, они автоматически спишутся в пользу дольщика. В противном случае банк возвращает исполнительный лист назад взыскателю.

Шаг 8. Подайте исполнительный лист в ФССП

Если вариант с банком реализовать не удалось, то придётся обратиться к судебным приставам на территории расположения застройщика. Для этого пишется заявление приставам о возбуждении исполнительного производства. Его примерную форму мы также предлагаем скачать. К заявлению не забудьте приложить оригинал исполнительного листа.

Получив все документы, приставы будут взыскивать неустойку и другие определённые судом суммы в принудительном порядке. Дело даже может дойти до описи и продажи собственности строительной компании.

Можно ли взыскать что-то сверх неустойки?

Закон полностью поддерживает дольщиков как наиболее слабую сторону ДДУ, поэтому в дополнение к сумме неустойки участник строительства вправе просить:

• понесенные убытки;
• моральный вред;
• штраф (пени) 50% от суммы долга;
• расходы на обращение в суд.

Убытки – это фактические расходы дольщика, понесенные им в связи с тем, что квартира не была передана ему в срок. Традиционно к таким убыткам относят уплаченные суммы арендной платы за вынужденный съем жилья и повышенные проценты по ипотеке. Дополнительно можно взыскать транспортные расходы, суммы на оплату складских услуг – при условии, что они напрямую связаны с фактом непередачи квартиры в срок. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Компенсация морального вреда взыскивается в случае, если дольщик понес нравственные страдания в связи с неполучением квартиры в срок. Заявлять можно теоретически любую сумму, однако перед подготовкой иска лучше ознакомиться с региональной практикой.

Штраф за неисполнение требований потребителя присуждается, когда дело уже дошло до суда, и судья установил, что застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта, но и отказался добровольно уплатить дольщику неустойку. Размер штрафа составляет половину от суммы неустойки.

Судебные расходы также взыскиваются только в ходе судебного заседания. Они включают оплату услуг юриста, возмещение государственной пошлины и иные расходы, которые возникли в связи с судебным разбирательством (например, расходы на судебную экспертизу).

Взыскание через суд

Как правильно взыскать неустойку с застройщика через суд?

Отсутствие положительного результата после досудебного урегулирования спора, дает дольщику полное основание для обращения в суд

При этом очень важно правильно выбрать подсудность, то есть конкретный суд для подачи иска. Подавать можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, а еще по адресу новостройки

Лучше изучить практику всех трех судов, чтобы выбрать тот, где по аналогичным делам присуждают большие суммы. Разница может быть очень большой (в несколько раз).

Ответчиком по иску выступает только (!) застройщик. В договоре ДДУ могут фигурировать иные юридические лица, в этом случае следует сверить с разрешением на строительство и к той компании, которая указана в нем и обращать иск.

Истцом выступает лицо, подписавшее ДДУ со стороны дольщика. Если таких лиц несколько, то все они должны выступить истцами. Если иск аналогичного содержания хотят подать несколько дольщиков, скажем, купивших квартиры в одном здании, то объединять исковые требования в одно делопроизводство не рекомендуется, так как неявки кого-либо из них на назначаемые заседания суда только затянут делопроизводство, а также различные обстоятельства каждого истца вынудят рассматривать их намного дольше, чем если бы иск подал каждый дольщик сам, от своего имени.

Апеллировать при формулировке исковых требований следует к ФЗ №214, ГК РФ, Закону «О защите прав потребителей», а также к НК РФ. Четкое и правильное обоснование каждого требования в соответствии с положениями законодательства – это основа успешно выигранного иска, поэтому при отсутствии необходимых знаний и опыта лучше поручить эту ответственную задачу квалифицированному юристу.

Очень важно правильно подготовить не только само исковое заявление, но и дополнительные документы:

1. Копию ДДУ, включая все приложения к нему.
2. Копии платежных документов, удостоверяющих получение застройщиком денег от дольщика.
3. Претензию в адрес застройщика и подтверждение ее вручения.
4. Документы, из которых следует, что дольщик потерпел убытки ввиду нарушения сроков.
5. Копии тех документов, которых нет у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

Обычно рассмотрение иска в суде первой инстанции занимает срок около 2-3 месяцев, при условии, что стороны не станут умышленно затягивать разбирательство. Однако, как показывает практика, дела такого рода нередко проходят апелляцию, поэтому к этому стоит также заранее быть готовым.

В соответствии с ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска о защите прав потребителя на сумму до 1 млн. руб., оплачивать госпошлину не придется. Поэтому не рекомендуется подавать иск на большую сумму. Если же неустойка больше 1 млн. руб., то можно подать два разных иска за разные периоды, причем один иск можно подать по месту нахождения ответчика, а второй по месту нахождения истца. Расчет суммы госпошлины осуществляется в соответствии с правилами ст. 333.19 НК.

Можно поступить иначе: подать иск на сумму менее 1 млн. руб., а после принятия дела в производство судом, сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований, а также о распределении госпошлины на проигравшего данный иск.

При рассмотрении иска, заслушивании сторон, изучении всех аспектов дела, судья принимает решение в пользу застройщика или дольщика. Отказано в неустойке может быть только по процессуальным причинам или отсутствии достаточной доказательной базы. В этом случае повторно подать точно такой же иск уже не удастся. Вот почему стоит как можно тщательнее подготовиться к процессу, чтобы впоследствии не пришлось оправдываться в суде из-за отсутствия каких-либо важных документов.

На последнем заседании судья оглашает свое решение, а в виде документа стороны его получат в срок – до 10 дней. Иногда срок может быть продлен из-за высокой загруженности суда. Обжаловать решение можно в срок до 30 дней с даты его вынесения, так как необжалованное в этот срок решение будет утверждено. Дольщик после этого сможет получить на руки исполнительный лист и приступить к процедуре взыскания неустойки по решению суда. 

Помните, что от правильности составления искового заявления к застройщику может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке данного документа, то вы напишите об этом через форму ниже либо оставьте заявку в разделе «Документы онлайн».

Основания для взыскания

Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:

• передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему;
• выполнение сроков сдачи жилья дольщику;
• устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.

Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:

• отсутствие разрешений на строительство;
• использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
• не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам.

Главным обязательством застройщика является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.

Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому застройщик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть договор в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.

При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.

Другим случаем взыскания неустойки по договору долевого участия является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным с застройщиком договором.

Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:

• снижение стоимости квартиры;
• возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
• бесплатное устранение дефектов.

Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.

Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:

• на объект строительства – от пяти лет;
• на инженерные коммуникации – от трех лет.

В претензии дольщик описывает обнаруженные нарушения, выбирает способ их устранения, устанавливает срок их исправления. При нарушении указанного в претензии срока дольщик имеет право расторгнуть договор.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

• расчет суммы неустойки;
• отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
• при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
• подача заявления в первую инстанцию;
• при необходимости апелляционная инстанция;
• исполнение постановления.

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

• обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
• наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
• юридическое подтверждение законности требований покупателя;
• доказательства незаконности деятельности строительной компании;
• конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
• расчет размера компенсации.

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

• копия договора ДУ;
• копия договора переуступки, если такой заключался;
• копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
• доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
• уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.

Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.