Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция, разрешение органов опеки и продажа без выделения долей детям

Возможные варианты сделки

Отсутствие запрета на продажу недвижимости, приобретенной с материнским капиталом, не означает, что сделка может быть проведена в любом формате. Напротив, существует всего несколько вариантов, которые считаются законными, если продается в том числе и доля несовершеннолетнего:

покупка жилья с такими же или лучшими условиями;
получение денежной компенсации ребенком;
выделение доли в другой квартире.

Улучшение жилищных условий

Чаще всего родители обращаются за разрешением, дабы продать квартиру и приобрести новую с той же или еще большей жилой площадью. Обязательным условием является необходимость одновременного проведения сразу двух сделок:

продажи старой квартиры;
покупки нового жилья.

Как это можно устроить? Подписать предварительные договора с покупателями старой и продавцами новой квартиры. Лучше, если прямо в документе будет прописано, что дети также являются собственниками приобретаемой недвижимости.

Если новая квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, то органы опеки могут пойти навстречу заявителям и разрешить вписать детей в квартиру не сразу, а после погашения задолженности в полном объеме. При этом составляется нотариально заверенное обязательство.

Рекомендуется не включать в предварительный договор пункт о возможных штрафах за разрыв соглашения. Ведь решение органов опеки может оказаться отрицательным, и тогда на семью лягут новые финансовые обязательства.

Получение денежной компенсации

Если родители хотят продать квартиру, но не покупать при этом новую, то они должны обеспечить детям денежную компенсацию. Размер ее рассчитывается, исходя из:

доли ребенка в квартире;
стоимости продаваемого жилья.

Например, если речь идет о продаже квартиры за 2 000 000 рублей и наличии в семье двоих несовершеннолетних детей, то на счет каждого из них должно быть положено по 500 000 рублей. Если один является совершеннолетним и дает согласие на продажу, то компенсация предоставляется только несовершеннолетнему ребенку.

Проведение такой операции также требует согласия от органов опеки. Предварительно им нужно принести заявление и справку о стоимости доли каждого из детей. При одобрении деньги могут быть направлены:

на банковский счет;
на вклад в банке.

Второй вариант более выгоден, так как предполагает начисление процентов. При этом и вклад, и счет должны быть именными. Распоряжаться средствами ребенок может лишь после 18 лет. Родители могут использовать деньги со счета исключительно на ребенка и лишь с согласия органов опеки.

Выделение доли в квартире родственников

Если родители хотят использовать деньги от продажи квартиры в своих целях, то для получения согласия органов опеки им придется вписать ребенка в иное жилое помещение. При его отсутствии можно выделить долю в квартире родственников. Законом этот вариант не запрещается. Причем доля может оказаться меньше, чем была в продаваемой квартире. Такая ситуация возможна в следующих случаях:

если новая квартира находится в более благоприятном районе города, но при этом стоимость доли должна быть не меньше, чем в прежней квартире;
если метраж, приходящийся на ребенка в новой квартире, окажется таким же или больше, чем в старой (например, в однушке на ребенка приходилась 1/3 квартиры – 10 м2, а в трехкомнатной квартире бабушки лишь 1/6, но с той же площадью).

Необходимая документация

В соответствии с законами, родители детей, не достигших своего совершеннолетия, не имеют права проводить никакие манипуляции с жилплощадью, которая была приобретена с привлечением МК до тех пор, пока соответствующее разрешение не будет выдано органами опеки.

Подобное разрешение можно получить лишь в том случае, если органы опеки будут владеть полной информацией относительного нового объекта недвижимости и убедятся в том, что жилищные условия семьи не ухудшаются.

В связи с этим от органов опеки следует ожидать требования документального подтверждения факта приобретения новой жилплощади, полностью соответствующей всем параметрам. Таким образом, прежде чем продать недвижимость, которая ранее была приобретена с привлечением материнского капитала, необходимо найти новое жилье, и даже составить предварительный договор купли-продажи, причем он должен быть обязательно заверен нотариально.

Кроме вышеуказанного договора, в органы опеки также следует подать такие документы:

заявление, написанное от имени обоих родителей либо законных представителей детей. В том случае, если заявление написано последними, то к нему также должно прилагаться подтверждение причины отсутствия родителей, например, свидетельство о смерти;
свидетельство, подтверждающее, что родители детей находятся в официальном браке;
если ребенок, достигший своего 14-летия, и имеющий часть в доме, приобретенном за счет МК, не желает ее продавать, то он имеет право написать соответствующее заявление в органы опеки;
документы, удостоверяющие личность каждого собственника части продаваемой жилплощади;
заявление от каждого совершеннолетнего члена семьи о том, что он не имеет ничего против продажи имущества, приобретенного некогда с привлечением материнского капитала;
документ, выданный БТИ. В нем должна быть указана точная площадь и стоимость продаваемой недвижимости, а также ее план;
выписка о состоянии лицевого счета жилплощади;
справка о полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно
!

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Условия использования сертификата в России

Выдача материнского семейного капитала (МСК) гражданам, действует с января 2007 года. Чаще всего семья решает улучшить за счет данных средств свои жилищные условия, путем приобретения квартиры либо дома. Этот процесс имеет ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы все прошло без лишних проблем. Право на получение МСК имеют кровные родители и усыновители.

Выдается сертификат на второго или последующих детей однократно. Величина маткапитала с января 2020 года составляет 466617 рублей. При использовании средств не в соответствии с установленными правилами и требованиями, сертификат на маткапитал могут забрать

Поэтому важно знать порядок и особенности освоения бюджетных денег

Условия использования сертификата на МСК:

финансовые средства можно использовать лишь в тех направлениях, которые утверждены на законодательном уровне;
государственные деньги нельзя обналичивать;
использовать финансовые средства можно только после исполнения ребенку трехлетнего возраста. Исключением являются ситуации, когда бюджетные деньги планируется направлять на улучшение жилищных условий за счет оформления ипотечного кредита;
для перечисления средств необходимо подать запрос в Пенсионный Фонд.

Деньги с сертификата можно тратить на всех детей либо только на одного ребенка.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Рекомендуем такую последовательность действий:

Поиск потенциальных покупателей. Применимы любые доступные методы: самостоятельно по объявлениям и через знакомых, помощь риелторов и так далее.
Обсудить с покупателем условия сделки, в частности, оговорить, что среди собственников есть несовершеннолетние, а значит, нужно время, чтобы уладить вопрос с опекой.
Взять задаток. Это необязательно, но является общепринятой практикой. Задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а для продавца становится поводом прекратить дальнейшие поиски. Для максимальной надёжности лучше всего заключить соглашение о задатке, где, в частности, прописываются условия, при которых эта сумма не возвращается. Составить соглашение можно с помощью образца.
Для спокойствия покупателя подтвердите получение от него задатка распиской.
Можно также составить предварительный договор купли-продажи квартиры (образец). К тому же он может понадобиться и в опеке. Документы для органа опеки:
1. Паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей.
2. Заявление о выдаче разрешения (образцы: до 14 лет, от 14 лет).
3. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру.
4. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на имеющееся жильё.
5. Кадастровый паспорт имеющегося жилья.
6. Справку об оценке имеющегося жилья.
7. Предварительный договор купли-продажи на приобретаемое жильё или иные документы, подтверждающие, что имущественные интересы несовершеннолетних собственников после продажи квартиры не пострадают.По закону разрешение оформляется от 15 дней. Законодательно срок действия разрешения неограничен. Но на практике регистрирующие органы руководствуются письмом Минобразования № 09-М, которое отводит на сделку месяц с даты выдачи разрешения. Не уложились в этот срок — придётся оформить заново.Уладить все формальности с опекой. Орган опеки должен убедиться — интересы детей не пострадают. Лучший аргумент в вашу пользу — предварительный договор на новую квартиру, в котором отражены доли, выделяемые детям. В новой квартире они должны быть не меньше, чем в той, что продаётся. Для этого будет нужно параллельно с поиском покупателя подбирать и новое жильё. Если новая квартира больше той, что есть, или равноценна, проблем возникнуть не должно. А когда новое жильё меньше, выход есть — уменьшить доли родителей, а детей — увеличить. Хорошим аргументом в вашу пользу будет, если при покупке более дешёвой квартиры разница в цене пойдёт на нужды детей. Например, дорогостоящее лечение, если кто-то из них в таковом нуждается. Есть и ещё один вариант — открыть каждому ребёнку обычный, накопительный или депозитный счёт и, когда продажа состоится, положить туда сумму, равную стоимости доли каждого из них в квартире, чтобы они смогли воспользоваться этими деньгами, когда им исполнится 18 лет. Но с предварительным договором шансов получить разрешение больше.
Определить способ оформления сделки — у нотариуса, в Росреестре или МФЦ и договориться о дате. В МФЦ и Росреестре нужно будет оплатить только госпошлину, которая составляет 2 000 рублей с каждого приобретателя жилья. У нотариуса к этой сумме придётся добавить также стоимость его услуг.
Составить договор купли-продажи. Если сделка оформляется у нотариуса, составление договора входит в стоимость его услуг. В остальных случаях договор составляется самостоятельно или с привлечением юриста. Сразу подписывать договор не надо — только при оформлении сделки в присутствии работника Росреестра, МФЦ или нотариуса.
В назначенный день провести куплю-продажу. Для этого продавцам нужно будет иметь такие документы:
1. Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру.
3. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на продаваемое жильё всех собственников.
4. Справка об оценке квартиры.
5. Кадастровый паспорт на квартиру.
6. Разрешение органа опеки на продажу квартиры.
7. Договор купли-продажи, если сделка оформляется в Росреестре или МФЦ.

Риски, которым подвержен продавец жилья

Если покупатель собирается приобрести жилую недвижимость за счет материнского капитала, рисков может и не быть при следующих условиях:

материнский капитал включает в себя денежные средства в полном объеме. Это связано с тем, что средства из материнского капитала могут быть расходованы в частичном объеме и банально их может не хватить для расчета. По этой причине, желательно чтобы продавец и сам покупатель обратились совместно в Пенсионный Фонд по факту уточнения информации о сумме средств на материнском капитале. Можно пойти и другим путем – запросить свежую выписку с самого лицевого счета у покупателя о наличии денежных средств на этом капитале. Эта справка предоставляется в течение 5 календарных дней.
покупаемая жилая недвижимость полностью соответствует требованиям Пенсионного Фонда: дом расположен на территории какого-либо населенного пункта, и полностью пригоден для жизни в нем с первого дня;
покупатели в лице родителей оформили обязательство (при этом нотариально его заверили) о выделении равных долей для своих детей, если они не будут оговорены в соглашении купли-продажи;
если покупателями будет подано соответствующее заявление в Пенсионный Фонд о переводе денежных средств (чем быстрей будет подано заявление, тем быстрей продавец получить свои денежные средства за дом);
в соглашении о купли-продажи будет правильно указаны банковские реквизиты продавца, по которым необходимо будет произвести перевод за приобретение жилого дома.

Как показывает практика во многих случаях наибольшие неудобства продавцам доставляют именно те покупатели, которые являются безответственными. Покупатели, которым удалось подписать договор купли-продажи, в дальнейшем не спешат обращаться в банк либо в ПФ за скорейшим переводом средств.

По этой причине лучшим вариантом станет прописать в данном договоре пункт, который предусматривает штрафные санкции либо же штрафную пеню в том случае, если деньги не будут переведены в течение первых нескольких месяцев с момента подписания договора.

Если учитывать все эти нюансы, риски можно существенно минимизировать либо же вовсе избежать.

Особенности покупки дома под материнский капитал до трёхлетия ребёнка

Если сертификат пытаются обналичить до трёхлетия ребёнка, сделка усложняется в результате того, что необходимо оформить ипотеку под покупку жилья. Сама процедура покупки дома аналогична представленной выше, однако есть некоторые нюансы.

Особенности приобретения дома на таких условиях:

из средств МК нельзя платить неустойку или штрафы перед финансовой организацией;
другие родственники могут выступить созаёмщиками по кредитному договору.

Порядок использования материнского капитала на уплату первоначального взноса выглядит следующим образом:

Оформление справки об остатке средств семейного капитала (запрос делается в ПФР по месту жительства).
Выбор кредитной организации и подача заявки на получение кредита. Владелец сертификата заявляет о своём намерении уплатить первый взнос из своих средств и средств материнского капитала.
На рассмотрение в кредитную организацию подаются такие документы:
- документы, подтверждающие личность заёмщика;
- сертификат на получение материнского капитала;
- документы, подтверждающие платёжеспособность заёмщика (справка 2-НДФЛ, справка по форме банка о доходах, справка об отсутствии задолженности по обязательным платежам);
- документы, подтверждающие заключение сделки, т. е. договор купли-продажи (подаётся позже, после выбора объекта недвижимости);
- документы, касающиеся приобретаемого дома (справка из БТИ, выписка из домовой книги, технический паспорт), также предъявляются позже;
- справка из ПФР о наличии средств на счёте заёмщика.
Оформление кредитного договора, в котором указывается цель оформления кредита (на приобретение жилья).
Выбор объекта недвижимости. Предъявляются стандартные требования ПФР, указанные выше. Оформляется договор купли-продажи объекта вместе с земельным участком.
Регистрация права на жилое помещение в Росреестре (предъявляется стандартный пакет документов).
Получение кредита (в течение двух недель), если кредитную организацию устраивают все предъявленные документы.
Подача заявления о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий в ПФР.
В ПФР, помимо документов из основного списка (представленного в предыдущем пункте), необходимо предъявить:
- копию кредитного договора;
- копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в Росреестре;
- обязательство о выделении долей;
- выписку из банка об условиях займа.

По такому же алгоритму можно погасить уже имеющийся кредит на дом.

Как рассчитать налог

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Вы купили квартиру после 1 января 2016

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости, вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;

отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

Условия сделки

В статье 7 (пункт 6) ФЗ № 256 от 29 января 06 г. говорится, что использовать средства маткапитала владелец сертификата сможет только при достижении ребенком трех лет.

Маткапитал может быть использован на покупку дома при соблюдении установленных законом условий

Однако существуют исключения, позволяющие привлечь сертификат раньше установленного срока. Это:

внесение первого взноса по договору ипотечного кредитования;
внесение средств по кредитному договору, который был выдан на приобретение жилой недвижимости.

Когда пройдет три года с момента рождения малыша, обладательница сертификата сможет использовать его на решение такой задачи, как покупка дома под материнский капитал, не привлекая ипотеку, в любое время. В подобных обстоятельствах сделка по купле-продаже пройдет в достаточно простом формате, причем для соблюдения всех формальностей потребуется минимум документов:

общегражданский паспорт матери;
оригинал или копия государственного сертификат;
страховая пенсионная карточка СНИЛС;
документы о рождении детей;
выписка из Росреестра, подтверждающая регистрацию прав собственности на недвижимость;
ксерокопия договора на покупку недвижимости.

Требования к объектам недвижимости

Назвав основные условия использования сертификата для покупки дома, нужно уточнить то, а какой дом подходит под требования для использования средств маткапитала.

Сразу надо сказать, что не любой дом держатель сертификата сможет купить по данной госпрограмме. Требования к жилым объектам установлены на законодательном уровне. Выглядят они следующим образом:

объект должен находиться на территории нашей страны;
износ строения должен быть не более 50 %;
строение должно относиться к категории «жилой объект» с обязательным наличием отопления;
когда к дому прилагается земля, то ее покупка также необходима.

Дом, приобретаемый с привлечением материнского капитала должен иметь все условия для постоянного проживания

Если обладатели сертификата планируют купить недорогой дом с использованием сертификата, то им следует обратить внимание на недвижимость, находящуюся за чертой города. Но здесь нужно учесть, что в доме, который вы планируете приобрести должны иметься необходимые коммуникации

Только в этом случае возможна покупка недвижимого имущества на средства маткапитала будет одобрена уполномоченными инстанциями.

Покупка дачи

Мы уже сказали выше, что дачное строение с привлечением средств маткапитала купить практически невозможно. В соответствии с законодательно-нормативными актами подобное действие недопустимо. Хотя у некоторых обладателей государственного сертификата получается добиться разрешения от ПФ РФ на оформление подобной сделки.

Подобная сделка будет правомочной, при переводе дачной постройки в статус полноправного жилого объекта. Такой объект имеет нижеперечисленные характеристики:

в доме можно непрерывно проживать в течение всего года;
за объектом закреплен статус «жилая недвижимость»;
у строения имеются индивидуальные адресные координаты;
жильцы дома могут в нем зарегистрироваться (получить прописку по соответствующему адресу).

Кроме того, объект не может иметь ветхое и аварийное состояние. В нем должны присутствовать коммуникации (отопление, газ, водоснабжение), необходимые удобства и иные условия для полноценного проживания.

Покупатели дома не ограничиваются в географии при выборе объекта

Дом в деревне

Дом в деревне, материнский капитал на покупку которого планируют привлечь обладатели сертификата, является более подходящим вариантом для решения данного вопроса. Тем более, что покупка жилого дома не ограничивается в плане географии. Это означает, что недвижимость можно выбрать в любом районе конкретного субъекта и в любом регионе РФ. Ключевым требование является соответствие установленных законом нормативов, которые касаются технического состояния объекта и коммуникаций.

Но здесь может возникнуть другой нюанс. Как правило, в сельской местности индивидуальные жилые строения расположены на земельном участке, который является его неотъемлемой частью. В данной ситуации покупателям недвижимости (в нашем случае владельцы маткапитала) должны будут оформить и приобретение данного участка, хотя допускается оформление его долгосрочной аренды.

Приобретая дом по сертификату на маткапитал, потребуется выкупить или оформить в аренду участок, на котором он расположен

Новости по теме

09 мая 2020 Нефтяной оптимизм и кредитный пессимизм. Пресс-конференция главы ЦБ

8 мая Эльвира Набиуллина выступила с традиционным анализом ситуации в экономике из-за коронавируса.

08 мая 2020 Кредиты для бизнеса в Сбербанке: программы, требования к заёмщику, обеспечению и оформление

Если надоело сидеть в песочнице малого бизнеса, то пора брать кредит и расти. Как проходит кредитование бизнеса, какие бывают программы и каковы требования к бизнесу мы покажем на примере Сбербанка, потому что он самый крупный, обладает большим количеством программ и дополнительных сервисов для бизнеса.

Все новости банков

Возможные риски при продаже недвижимости

Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.

Вот основные риски:

более длительное оформление сделки;
возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.

После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.

Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством. В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.

Мнение эксперта
Мария Локшина
Эксперт по семейному праву с 2010 года

Рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи обязанность родителей сразу регистрировать детей как собственников. У них есть право сделать это позже, но нет гарантии, что они этим правом воспользуются.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала