Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Основная информация

 Аббревиатура «ТСЖ» — это некоммерческая организация, расшифровываемая как «товарищество собственников жилья». Цель создания – организованное управление имуществом дома с несением ответственности за его техническую исправность и поддержание порядка. Перед тем, как подписывать соглашение и поручать заботу о доме конкретному товариществу, стоит узнать подробнее, что дает членство в ТСЖ, имеются ли альтернативные варианты обслуживания и т.д.

Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.

Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.

Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.

Отвечая на вопрос, что такое ТСЖ, собственникам квартир рекомендуется обратиться к юридическим документам, где прямо говорится о том, что организация не работает на прибыль, не нацелена на иную деятельность, кроме мероприятий по улучшению качества проживания и заботы о каждом собственнике помещений.

Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.

Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.

ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:

• управляющая компания;
• жилищно-строительный кооператив;
• прямое управление.

Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.

На выбор формы управления влияет:

• уровень платежеспособности жильцов;
• степень финансовой ответственности;
• наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.

Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

При передаче полномочий по содержанию и управлению МКД жильцы несут ответственность за контроль исполнения обязательных мероприятий по обслуживанию здания и имущества в нем. Собственники квартиры вправе выбирать управляющую организацию и менять ее, если исполнение обязательств в рамках договора низкого качества.

Пошаговая инструкция, как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир или частных домовладений. Оно представляет собой юридическое лицо, которое образуется на добровольной основе, для увеличения эффективности деятельности коммунальных и хозяйственных организаций. Деятельность ТСЖ заключается в совместном распоряжении многоквартирным домом, и регулируется разделом VI ЖК РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать,

Показать содержание

Можно ли организовать ТСЖ в МКД – законодательные нормы

Возможность создания ТСЖ в многоквартирном доме определена статьей 136 ЖК РФ. Основанием для создания товарищества является волеизъявление собственников жилья.

ТСЖ может быть создано в следующих случаях:

• помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
• для эффективного управления предполагается объединить несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга.

ТСЖ может создаваться только собственниками жилья. Например, если квартира не приватизирована, то жильцы не смогут принять участие в образовании товарищества, но от их имени может выступить муниципалитет.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество.

Пошаговая инструкция, как создать товарищество собственников жилья

К этапам образования ТСЖ отнесены:

• организация инициативной группы;
• подготовка необходимой документации;
• обозначение повестки дня для собрания;
• информирование жильцов о его проведении.

По результатам собрания принимается соответствующее решение. Завершает процедуру регистрация ТСЖ в органе ФНС, открытие банковского счета и заключение договоров на обслуживание.

1. Первым шагом в образовании товарищества является создание инициативной группы. Законом не установлено количество её членов. На практике в группу входит по одному человеку от каждого подъезда в МКД, но их может быть и больше. В неё желательно включить людей, имеющих опыт в управлении, финансировании и юриспруденции. Для эффективного осуществления деятельности нужно включить в группу не менее пяти человек.
2. Далее следует подготовить реестр собственников жилья. Информацию можно получить в местном органе власти или управляющей компании. Итогом работы группы будет решение о проведении собрания и определение повестки дня.
3. После этого необходимо уведомить всех жильцов о проведении собрания. Информация должна быть размещена в общедоступных местах не менее, чем за 10 дней до дня проведения собрания. В объявлении должно быть указано – дата, время и место проведения, повестка дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Для образования ТСЖ потребуется оформить следующую документацию:

• Протокол общего собрания собственников квартир, в котором будут указаны результаты рассмотрения вопросов повестки дня и выбранный способ управления.
• Устав товарищества. Он доложен быть оформлен в двух экземплярах.
• Протокол заседания правления ТСЖ. Он оформляется по результатам выбора председателя товарищества.
• Заполненное заявление о регистрации юридического лица.

К документам должна быть приложена квитанция об оплате государственного сбора за регистрацию ЮЛ.

Решение о создании ТСЖ

Для принятия решения о создании ТСЖ инициативная группа организовывает и проводит общее собрание собственников квартир дома. Для этого силами инициативной группы каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания направляется сообщение о проведении общего собрания и его дате.

В повестку собрания необходимо включить вопрос о создании ТСЖ, об утверждении его устава, а также другие вопрос, такие как:

• избрание председателя и секретаря;
• избрание счетной комиссии;
• выбор способа управления ТСЖ;
• создание ТСЖ для целей управления домом;
• утверждение устава ТСЖ;
• выбор членов правления ТСЖ;
• выбор председателя правления;
• выбор ревизионной комиссии;
• утверждение сметы доходов и расходов;
• выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ;
• расторжение договора управления с управляющей организацией (если ранее домом управляла такая организация); 
• выбор лица, уполномоченного на расторжение договора управления с прежней управляющей организацией.

Общее собрание, на котором принимается устав ТСЖ, является по существу собранием учредителей данного юридического лица. Собрание проводится по правилам Жилищного кодекса РФ, определяющим порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и правила принятия им решений. Только такое собрание может, как создать ТСЖ, так и утвердить его устав.

Рассмотрение вопросов и принятие по ним решений может проводиться посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования. Жилищный кодекс РФ допускает любую из перечисленных форм проведения собраний и принятия решений.

Решение о создании ТСЖ будет считаться принятым, если за него проголосовали собственники квартир в многоквартирном доме, которым принадлежит более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников квартир в таком доме

Обращаем на это особое внимание. Речь идет не о доле участвующих в собрании, а именно о доле общего числа голосов собственников квартир

Обращаем внимание также на то, что количество голосов, которым обладает каждый собственник квартиры в многоквартирном доме на общем собрании собственников, является пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения

Решение общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме, на котором принято решение о создании ТСЖ и утвержден устав, оформляется протоколом и является обязательным для всех собственников квартир, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.Протокол общего собрания, оформленный по результатам собрания, подписывается всеми собственниками квартир, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений.

ТСЖ можно создать в нескольких многоквартирных домах при соблюдении следующих условий:

• земельные участки под многоквартирными домами не должны быть разделены дорогами и квартальными проездами и должны иметь общую границу;
• через многоквартирные дома должны проходить инженерные сети и другие элементы инфраструктуры;
• инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более чем одного многоквартирного дома.

При создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах решения о создании должны приниматься на общих собраниях собственников квартир в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников квартир в данном доме.

Решения об избрании правления ТСЖ нескольких многоквартирных домов, избрании председателя правления товарищества или иных вопросах принимаются на общем собрании собственников квартир большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников домов.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Изготовление справок по запросу жильцов и официальных структур

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

• о составе семьи;
• поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
• подготовка техдокументации и заключений;
• фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
• состоянии конструктивных элементов дома.

Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.

Начисление штрафов

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.

Основываясь на общих принципах закона, пени рассчитывают, как:

• 1/300 ставки ЦБ при задолженности более 31 дня;
• 1/130 ставки при долге более 3 месяцев.

Ввод новых участников

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Скачайте

  Заявление о вступлении в ТСЖ (бланк) (25,5 KiB, 104 hits)

  Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 130 hits)

Взыскание задолженности

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.

Программа по созданию ТСЖ

1. Сплочение инициаторов создания ТСЖ

Необходимо образовать инициативную группу граждан, которые будут сначала выполнять только организационные, а впоследствии еще управленческие и контрольно-ревизионные функции в будущем ТСЖ.

Сколько нужно человек?

Чтобы просто создать ТСЖ, не думая о том, как оно будет реально действовать, достаточно четырех человек:

• Правление ТСЖ – 3 человека (один из них займет должность председателя
• Ревизор – 1 человек

2. Получение данных о собственниках помещений

При создании ТСЖ во многих документах потребуется указывать персональные данные собственников помещений в многоквартирном доме, а также площадь принадлежащих им помещений. Это можно сделать следующими способами:

• запросить у самих собственников (обойти все квартиры и нежилые помещения)
• запросить в Росреестре
• запросить с помощью онлайн-сервисов (например, https://dom.burmistr.ru/)

3. Получение одобрения от большинства собственников

Следующая задача для инициативной группы — получить предварительное одобрение на создание ТСЖ от жителей многоквартирного дома, имеющих в собственности более половины всех площадей жилых и нежилых помещений. Чем больше будет таких собственников, тем лучше. После проведения общего собрания, на котором будет принято решение о создании ТСЖ и утверждении его устава, все они станут членами ТСЖ.

4. Подготовка к общему собранию

На этом этапе необходимо:

• сформировать повестку дня общего собрания собственников
• определить где и когда будет проходить общее собрание
• подготовить проекты документов для создания ТСЖ: реестр собственников; сообщение о проведении общего собрания; реестр вручения сообщения собственникам; протокол общего собрания о создании ТСЖ; реестр лиц, принявших участие в голосовании; устав ТСЖ
• не позднее чем за 10 дней до общего собрания вручить лично под роспись каждому собственнику либо разослать заказными письмами сообщения о проведении общего собрания

5. Проведение общего собрания по созданию ТСЖ

Общее собрание должно быть проведено в дату, время и в месте, указанных в сообщении о проведении собрания. Повестка дня также должна соответствовать той, что была определена в сообщении.

После проведения собрания необходимо обязательно собрать подписи тех собственников, кто проголосовал за создание товарищества собственников жилья и за утверждение устава ТСЖ.

Уже после завершения собрания председатель и секретарь собрания обеспечивают надлежащее оформление протокола общего собрания со всеми приложениями, а также устава ТСЖ. Протокол и устав оформляются как минимум в двух экземплярах – один для хранения в ТСЖ, другой для представления в регистрирующий орган (налоговую инспекцию).

6. Оформление и представление на регистрацию всех необходимых документов

Для регистрации ТСЖ потребуются следующие документы:

• заявление по форме Р11001 о государственной регистрации юридического лица в 1 экземпляре (заявление можно подписывать прямо в налоговой инспекции без предварительного посещения нотариуса)
• протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ в 1 экземпляре
• устав ТСЖ в 2 экземплярах
• паспорт заявителя (председателя правления)
• квитанция об оплате государственной пошлины (4 000 руб.)
• уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (если выбрана упрощенка)

7. Получение документов после регистрации.

После регистрации ТСЖ в налоговой инспекции выдадут следующие документы:

• лист записи ЕГРЮЛ, в котором будут указаны основные регистрационные данные ТСЖ (ОГРН, дата создания, юридический адрес, председатель правления, виды деятельности и др.)
• свидетельство о постановке на налоговый учет
• один экземпляр устава с регистрационной отметкой

8. Изготовление печати и открытие расчетного счета

Для начала финансово-хозяйственной деятельности необходимо изготовить круглую печать ТСЖ и открыть расчетный счет для ТСЖ.

9. Передача копии протокола общего собрания в надзорный орган

Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в течение пяти дней подлежит обязательному представлению товариществом собственников жилья в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Сроки существования

СПРАВКА. Конкретного периода действия ТСЖ законом не определено.

Ограничения установлены только для осуществления деятельности отдельных членов правления организации.

Срок работы в правлении ограничен двумя годами. Затем собрание избирает новый состав правления. В случае неэффективности работы ТСЖ общее собрание собственников может принять решение о его ликвидации.

Собрание о прекращении работы ТСЖ в качестве управляющей организации может быть проведено в любые сроки после создания юридического лица и процедура может проводиться в добровольном и принудительном порядке. Принудительная ликвидация проводится через суд в случае выявления нарушений законодательства при осуществлении деятельности ТСЖ.

Процедура создания ТСЖ – достаточно трудоёмкий процесс, который должен проводиться в точном соответствии с законодательством РФ. Переход на эту форму управления имеет ряд преимуществ, но и таит существенные недостатки. Поэтому прежде чем решить создать организации, необходимо взвесить все «за» и «против» и оценить собственные возможности.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ, а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как вывоз мусора, уборка улиц, поддержание чистоты в подъездах и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• выделение парковочных мест, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения — составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.