Квартира в ипотеке, можно ли оформить дарственную

Риски дарителя и одаряемого

При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.

Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:

подать исковое заявление в судебный орган;
требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.

Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:

оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.

2020 zakon-dostupno.ru

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
- приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
- расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

Вероятная реакция банка

Как уже было сказано, смена заемщика – это, как правило, не самая выгодная для банка процедура. Так что его реакция вряд ли будет положительной. Как же может отреагировать банк и что нужно делать, чтобы он согласился?

Возможность передачи заложенного имущества в дар зачастую указывается в договоре ипотечного кредитования. Но банк оставляет за собой право отказать заемщику в просьбе дать разрешение на проведение процедуры дарения.

Точно также, при определенных обстоятельствах, банк может просто дать свое согласие на реализацию сделки. Возможен и вариант договориться с банком заранее, чтобы внести в договор пункт о том, что заемщик не обязан дожидаться, пока банк даст разрешение на осуществление дарения.

Так что, если вы берете квартиру в ипотеку и уже заранее знаете, что собираетесь ее кому-нибудь подарить, необходимо обсудить это с представителями банка сразу и внести необходимые положения в соглашение об ипотеке.

ВАЖНО! Перед тем как оформлять дарственную, разрешение от банка нужно получить обязательно. Но если не сможете аргументировать то, что интересы организации не пострадают в результате смены заемщика, вряд ли стоит рассчитывать на положительный результат.. Что же станет для банка аргументом? Нужно объяснить, что в данной ситуации, дарение просто необходимо

Например, если вы находитесь в скверном здравии или же не в состоянии дальше выплачивать ипотеку самостоятельно. Так же, придется доказать, что одаряемый является ответственным лицом, которое не просрочит платежи по ипотеке

Что же станет для банка аргументом? Нужно объяснить, что в данной ситуации, дарение просто необходимо. Например, если вы находитесь в скверном здравии или же не в состоянии дальше выплачивать ипотеку самостоятельно. Так же, придется доказать, что одаряемый является ответственным лицом, которое не просрочит платежи по ипотеке.

Объясняется это тем фактом, что кредит, вместе с жилплощадью, переходит одаряемому. И получается, что уже он должен до конца выплатить ипотеку.

Так что, чтобы осуществить сделку, нужно чтобы новый заемщик соответствовал некоторым обязательным условиям:

Он должен иметь гражданство Российской Федерации и прописку в том же населенном пункте, в котором расположен банк.
От одного года общего трудового стажа. При этом, на последнем месте работы он должен трудиться не менее шести месяцев.
Ну и самое главное – это иметь финансовые возможности для того, чтобы выплачивать ипотеку дальше, вместо предыдущего заемщика.

Передать квартиру возможно даже в том случае, если по ней есть долги. Это считается обременением. Это обязательно нужно указывать в дарственной, поскольку одаряемый потом будет их выплачивать. Если же одаряемого не оповестят об обременениях, сделка станет недействительной.

Справка! Банк никогда не согласится на одобрение дарственной, если это увеличивает риск и ставит под угрозу возможность дальнейших выплат по ипотеке. Так что, вам не удастся подарить квартиру безработному и уж тем более ребенку или пенсионеру.

Особенно тяжело убедить финансовую организацию дать добро на передачу квартиры несовершеннолетнему. Ведь, в случае чего, потом будет очень проблематично продать жилплощадь.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Для проведения сделки потребуются документы:

правоустанавливающие документы на жилье;
выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
техническая документация на квартиру;
разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
согласие супруга (ги) дарителя;
разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Необходимые документы

В Росреестр нужно подать следующий пакет документации:

Паспорта заемщика и одариваемого.
Ходатайство о регистрации договора.
Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Технический паспорт жилища.
Выписка из домовой книги.
Согласие второго супруга (если жилье было куплено в браке).
Разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица).
Согласие банка.

По итогам государственной регистрации одариваемый получит свидетельство о праве собственности на квартиру, обремененную ипотекой. После этого необходимо обратиться в страховую компанию для внесения изменений в страховой договор.

При каких условиях это возможно?

Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.

Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.

Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.

Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.

Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.

Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.

Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения. Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка

Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами

Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.

Но если речь идет о невыплаченном кредите, то здесь необходимо уделить внимание некоторым нюансам. Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее

Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия

Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее. Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия.

Однако, любые изменения в статусе квартиры, которые касаются передачи прав собственности, негативно отражаются на кредитной организации, ведь по сути, имущество, которое находится в залоге, и является гарантией вашей добропорядочной оплаты суммы займа, переходит на праве собственности другому лицу.

Поэтому, банк воспринимает негативно подобную сделку

Обратите внимание на то, что возможность осуществления сделок с недвижимостью, взятых в ипотеку должны прописываться в договоре. В этом документе должны быть установлены правила о том, как именно вы можете распоряжаться той или иной недвижимостью

В частности, возможность дарить или по-другому отчуждать имущество.

Банк сохраняет за собой право отказать в осуществлении сделки дарения, эту возможность ему предоставляет закон. Положительно банк может ответить только в том случае, если ипотечное кредитование практически полностью погашено, и остались лишь небольшие суммы денежных средств, которые вы сможете загасить в течение пары месяцев.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке: правовое регулирование вопроса

Отношения между банками и заемщиками, взявшими кредит на покупку жилья, регулируются несколькими нормативно-правовыми актами:

ГК РФ, регламентирующий общие положения о недвижимом имуществе, кредитных договорах и залоге.
Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 – ФЗ, определяющий порядок передачи квартиры в залог.
№122 – ФЗ от 21.07.1997, регулирующий проведение регистрации и существующие ограничения.
Кредитный договор. В этом документе изложены права и обязанности заемщика и кредитора.

Каждая кредитная организация выдвигает свои условия предоставления ипотечных займов. Все финансовые компании выдвигают одно общее условие: квартира находится в залоге у банка до полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Финансовая организация регулирует все юридические операции, проводимые с квартирой, находящейся в ипотеке. Поэтому оформить дарственную на такую жилплощадь можно только с согласия кредитора, то есть банка.

Смена собственника подразумевает смену заемщика по ипотеке. Это лишний риск для банков, поэтому они неохотно соглашаются на эту процедуру. Прежде чем дать согласие на дарение залогового имущества сотрудники банка тщательно оценивают личность одариваемого.

До обращения в банк за разрешением на дарение квартиры другому человеку, рекомендуется ознакомиться с некоторыми нюансами этой процедуры.

Дети

Подарить квартиру в ипотеке несовершеннолетним детям невозможно. Это объясняется тем, что лицо, не достигшее совершеннолетия, считается недееспособной и нетрудоспособной, и не может выступать заемщиком по кредитному договору. Также передача такого жилья в собственность ребенку может затруднить реализацию права банка на принудительную продажу залогового имущества в случае неисполнения условий договора.

По этой же причине банки не соглашаются на отчуждение недвижимости в пользу пожилых людей, например, родителей заемщика.

Супруг

Банк также не разрешит составить договор дарения на ипотечную квартиру между супругами, потому что она изначально считается совместным имуществом. Сделать это можно, если:

Жилплощадь приобретена до вступления в брак;
Брак был расторгнуть и один из супругов желает освободиться от долговых обязательств.

В обозначенных ситуациях нужно получить согласие банка на осуществление процедуры. Сотрудники финансовой организации проведут оценку платежеспособности бывшей жены/мужа и примут решение относительно возможности дарения ипотечной квартиры второму супругу.

Другие родственники

Если залогодатель желает заключить договор дарения квартиры между близкими родственниками, кредитная организация также рассмотрит кандидатуру одариваемого. Если его платежеспособность и кредитная история не вызовет нареканий банка, совершение процедуры становится возможным.

Созаемщик

Созаемщик имеет равные с заемщиком права. С точки зрения банка составление дарственной на ипотечную квартиру нецелесообразно, так как он и так имеет на нее права. Ситуация меняется, если один из созаемщиков планирует освободиться от долговых обязательств и прав на недвижимость.

В таком случае банк изучит, сможет ли одариваемый в полном объеме исполнять обязательства по кредиту. Если его доходов достаточно – финансовая организация разрешит подарить эту квартиру.

Как оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке в 2020 году

Итак, если Вы приняли решение подарить ипотечную квартиру близкому родственнику или постороннему (например, партнёру) – нужно будет пройти все нижеперечисленные этапы:

Сначала, необходимо получить согласие на проведение сделки согласие у банка-кредитора.
Затем, собрать пакет документов, необходимых для оформления договора дарения.
После этого – время заняться составлением содержания дарственной. Сделать это можно и самостоятельно, но мы рекомендуем обязательно обратиться за сопровождением сделки к нотариусу. Это выступит гарантом соблюдения условий дарственной сторонами в будущем.
На финальном этапе стороны передают документацию сотрудникам Росреестра или МФЦ.

Как правило, срок государственной регистрации права собственности нового владельца не превышает 30 календарных дней с момента подачи сторонами бумаг.

Для того чтобы скорректировать действия в соответствии именно с Вашей ситуацией – рекомендуем Вам получить бесплатную консультацию юриста, заказав звонок или описав нам всё в одной из форм обратной связи, представленный в статье!

Сейчас же, хочется остановиться подробнее на 2 пункте выше опубликованного списка.

Какие документы нужны

Как только заёмщик получит согласие представителей банка-кредитора на оформление дарственной на квартиру в ипотеке – он должен заняться подготовкой пакета необходимых для проведения сделки документов, в число которых входит:

Заявление на регистрацию;
паспорта граждан, принадлежащие сторонам сделки;
правоустанавливающий документ, который подтверждает право собственности дарителя на даримую недвижимость;
технический паспорт на жилплощадь;
письменное соглашение на проведение данной сделки от второго супруга, если квартира приобреталась в браке и входит в совместно нажитое имущество;
выписка обо всех лицах, прописанных на даримой жилплощади;
одобрение от органов опеки и попечительства, если дарственная оформляется на несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Как правильно составить договор дарения на квартиру в ипотеке

Для того чтобы составленная дарителем дарственная на ипотечную жилплощадь обладала юридической силой и её невозможно было оспорить в будущем – в её содержании обязательно должна присутствовать следующая информация:

все реквизиты обеих сторон-участников сделки дарения;
данные из документа, подтверждающего право собственность нынешнего владельца;
технические характеристики, передаваемого объекта и информация о нём (физический адрес, этаж и пр.);
желание дарителя передать имущество и волеизъявление принять его от одаряемого;
сведения о фактическом переходе права собственности и подтверждение того, что одаряемый проинформирован о том, что квартира в данный момент находится в залоге у банковской организации;
фактическая рыночная цена недвижимости;
дата и подписи участников соглашения.

После заключения сделки и регистрации права собственности, одаряемая сторона получает на руки документы, удостоверяющие то, что данная квартира станет его собственностью после выплаты ипотеки.

Сколько стоит дарственная на квартиру в ипотеке в 2020 году

Какую сумму нужно будет подготовить и сколько заплатить при передаче в дар ипотечной квартиры. Как и при дарении любого другого недвижимого и движимого (например, при оформлении дарственной на автомобиль) – существует 2 ответа:

если в роли сторон, участвующих в сделке, выступают близкие родственники – оформление сделки не подлежит налогообложению;
если сделку заключают не родственники – одариваемая сторона, получающая квартиру без затрат собственных средств, должна будет уплатить государственный налог НДФЛ, составляющий 13% от общей рыночной стоимости квартиры или от её цены, назначенной банком-кредитором.

Однако, это не все затраты, которые нужно учитывать. Так, за государственную регистрацию права собственности нового владельца, одариваемый должен будет уплатить, в любом случае, 1 000 российских рублей. Ещё больше информации можно узнать из этого видео или написав нашим юристам:

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?