Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Как продать квартиру в ипотеке?

1. Продать такую квартиру можно только с разрешения банка.
2. Разрешение на продажу квартиры в ипотеке многими банками выдается только после полного погашения задолженности.
3. У банка предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита.
4. Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя).
5. Сложность юридических процедур, сбор большого количества документов и множество согласований.

Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции. Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности! Не доводите дело до суда!

Продажа ипотечной квартиры РЕАЛЬНА — БЕЗ существенной ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может — это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок и большой опыт проведения переговоров с банками на стороне клиента.

Эксперты «Капитал-Недвижимость» специализирующиеся на выкупе квартир из-под залога, готовы ответить на все ваши вопросы и проконсультировать по любым ситуациям связанным с продажей ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка.

Отдел срочной продажи ипотечных квартир:  +7 (495) 933-50-52  Бесплатная консультация!

Пошаговая инструкция

Рассмотрим традиционную схему продажи с участием 3 сторон: реализатора, покупателя, банка (залогодержателя). Этапы такие:

• действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
• заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
• предоставление гарантий оплаты;
• финальное оформление и подписание документов и договора;
• получение денег.

Шаг 1: предпродажные хлопоты

• кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);
• выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
• правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
• оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
• формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
• другие документы по запросу кредитора.

Шаг 2: предварительный договор

Цель предварительного договора – закрепить намерения сторон, подстраховаться в соблюдении прав всех участников. Данная бумага не влияет на право собственности, но регулирует обязанности касательно намерений сторон и устанавливает сроки их осуществления.

Перед совершением сделки приобретателю должны быть вручены все копии документов и должна быть дана возможность сверить их с оригиналами, которые он получит после завершения процедуры вместе с новым свидетельством о праве собственности или новым договором ипотеки при переводе ее на него.

Шаг 3: получение гарантий оплаты

Финансовые учреждения, берущие участь в подобных сделках, предлагают 3 варианта расчетных схем с реализатором имущества:

• перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
• банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
• с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.

Особенностью аккредитива есть то, что с него запрещено просто так снимать средства – для этого необходимо предоставить оформленную только лично для покупателя регистрацию жилья, заверенный подписями и печатями договор купли/продажи или справку из Росреестра

При этом выходит так, что во всех возможных ситуациях, свою плату реализатор получает только после подтверждения факта регистрации квартиры на заемщика.

Шаг 4: подписание договора

После того как банковские гарантии по перечислению ипотечных ссуд получены, стороны оформляют и подписывают окончательное соглашение купли-продажи.

Для вышеуказанных целей заемщик с банком и реализатор обращаются в Регпалату для проведения процедуры перерегистрации купленного объекта на новых владельцев и для одновременного наложения обременения.

Сразу в процессе перерегистрации заказывают выписку из ЕГРН – она служит подтверждением завершения сделки. Это финишный этап, на котором бывший владелец расстается с недвижимостью окончательно, если, конечно, приобретателем выполняются все обязанности.

Шаг 5: получение денег

После того как перерегистрация окончена, получены все выписки, оформлено соглашение купли-продажи и выдано новое свидетельство о праве собственности, финансовое учреждение перечисляет продавцу деньги согласно договору. Получатель денег может использовать один из способов, описанных нами выше для этого.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном (что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут). Основные отличия новой квартиры от старой:

Основные отличия новой квартиры от старой:

1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке (Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь).
5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Помощник

• Памятка ипотечного заемщика
• Интересное об ипотеке

Ипотеку на покупку квартиры предоставляют практически все банки Москвы, обслуживающие физических лиц. Прежде чем остановиться на какой-то одной программе, следует внимательно изучить требования, которые предъявляются в разных кредитных учреждениях, и отобрать несколько привлекательных именно для вас.

В случае покупки новостройки в первую очередь стоит обращать внимание на объекты, аккредитованные в одном или нескольких банках. Это означает, что объект залога уже проверен и на рассмотрение заявки уйдет меньше времени

Если же вас не устраивают условия, предложенные данным кредитным учреждением, всегда можно обратиться к другим программам, получив необходимые документы у застройщика.

Условия ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке несколько отличаются от покупки первички, прежде всего, комплектом документов, необходимых для предоставления в банк.

Вне зависимости первичный это рынок или вторичный, стоит помнить, что покупка квартиры по ипотеке – ответственный шаг, прежде чем его сделать, стоит четко понимать свою будущую финансовую нагрузку, что позволит избежать просрочек и штрафных санкций.

Уточнить список документов и изучить предложения банков Москвы по ипотеке на покупку квартиры вы можете на сайте Выберу.ру.

Вопросы и ответы

В чем плюсы ипотеки в новостройке?
Основные преимущества покупки квартиры в новостройке по ипотечной программе: низкая стоимость недвижимости, отсутствие каких-либо юридических обязательств на приобретаемой жилплощади, низкая ставка от застройщика по сравнению со ставками на готовое жилье.

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Кому дают льготную ипотеку?
Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? Ипотека в долях

Виды недвижимости Ипотека под залог

Выберите ипотеку

На строительство дома Кредит под залог имущества

Соц. ипотека в Москве Кредитование по двум документам

На коммерческую недвижимость

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил
ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была
сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не
достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся
ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость
принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются
кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит
заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную
сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение.
В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если
застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные
камни» у этой сделки.

Способ 3. Вернуть деньги банку самостоятельно

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир. Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой. При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Что делать, если задолжал по ипотеке? Подробности здесь.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки — это не вносить ни тенге для погашения кредита.

— Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, — предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

— Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, — объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями. Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Информационная служба kn.kz

Ситуации для оформления займа

Ипотека и продажа квартиры объединяются при трех ситуациях:

1. Если дом новый и владеет им фирма застройщик, но нужно продать недвижимость и получить доход для строительства новых объектов. Строительная компания предлагает гражданам купить недвижимость с выплатой стоимости частями, т.е. в рассрочку или ипотеку.
2. Осуществление продажи недвижимости с выплатой стоимости квартиры частями встречается и на рынке вторичного жилья, где сторонами договоренностей являются физические лица.
3. Самый часто используемый способ купить или продать недвижимость, это соглашаться на оплату через банк, т.е. продавец недвижимости получает всю стоимость объекта разом от банка, а покупатель еще несколько лет, небольшими частями, будет возвращать долг.

Можно ли самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах. Действительно, ипотека — это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет. Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое — вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

В любом случае единственный выход — продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк». — Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора. Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

О том, как купить квартиру по госпрограмме или взять в аренду с последующим выкупом, читайте здесь.

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

• Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
• Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
• Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
• Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
• Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
• Узаконить перепланировку.

Застраховать риски

Страхование здоровья, жизни и прочего предлагается покупателю, т.к. банковские учреждения, выдающие крупные денежные суммы в долг, должны быть уверены, что взятые обязательства перед банком будут исполнены даже при наступлении самых непредсказуемых ситуаций.

Также страхуется в обязательном порядке сам объект купли-продажи, т.к. он будет в залоге и в случае чего должен возместить выданный займ.

Продавцу, если хорошо подумать, и страховаться не отчего. Денежные средства будут перечислены банком в полном объеме, договор по сделке подготавливается также финансовой организацией, высококвалифицированными юристами, займ банк выдает только тем покупателям, которые не вызывают никаких сомнений в платежеспособности и порядочности.