Три способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Подготовка и сбор документов

Необходимо учесть один момент. Само оглашение завещание и принятие наследственного имущества является только отправной точкой, поскольку продажа квартиры по завещанию станет возможна по истечении шести месяцев и лишь после получения свидетельства о наследстве. Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на полученное жилье.

Если наследников несколько, вначале придется прийти к соглашению по поводу продажи. Сумма, полученная впоследствии, будет поделена согласно той доли, которая была упомянута в завещании.

Если же доли были оформлены в натуральной форме, то разрешения спрашивать не надо. Правда, каждый из наследников, не желающих продавать свою долю, будет иметь преимущественное право выкупа.

Нужно учитывать и тот момент, что вместе с наследством придется принять на себя долги, в том числе те, которые непосредственно касаются квартиры (оплата коммунальных платежей, кредитные обязательства). Их надо либо оплатить, либо отказаться от наследства. Сегодня налог на наследство квартиры отменен, но госпошлина за услуги нотариуса и оформление наследственного имущества осталась. Данный платеж в пользу государства предусмотрен в следующих размерах:

• Близкие родственники, в том числе родители, дети, родные братья и сестры платят 0.3 процента от стоимости наследуемого имущества, но не более ста тысяч рублей.
• Для других наследников госпошлина обойдется в 0.6 процентов, но не более одного миллиона рублей.
• Несовершеннолетние, а также те наследники, что проживали и продолжают жить в квартире, госпошлину не платят.

Если документы на руках, и препятствий нет, то можно смело приступать к поиску покупателя самостоятельно или при помощи риэлтора

Вступление в наследство

Нотариус, для того чтобы открыть наследственное дело, должен увидеть следующие документы:

• Предоставляется свидетельство о смерти.
• Потребуется справка о месте последней регистрации наследодателя.
• Нужны документы, подтверждающие права на квартиру или другое имущество.
• Завещание или документы, доказывающие родственную связь.

Если весь пакет собран и других претендентов нет, то придется дождаться шести месяцев, чтобы вступить в законные права наследника. В течение полугода (пока нет свидетельства, подтверждающего право на наследственное имущество) продажа квартиры по завещанию невозможна.

Есть категория лиц, которые так или иначе все равно имеют право на свою долю в наследстве. Это касается несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных иждивенцев. Они получают половину доли вне зависимости от упоминания данных лиц в завещании.

Нотариусу придется только убедиться, что все имеется в наличии, а также в том, что других наследников нет. После чего он должен выдать свидетельство о праве на наследство. С ним необходимо отправиться в городское бюро регистрации прав на недвижимость.

Там проверят подготовленный пакет документов и возьмут необходимую сумму за услуги и оформление.

Как избежать мошенников

Уже должно быть понятно, что приобретение наследственного имущество влечет за собой немало трудностей. Но, если хочется купить такое жилище, потребуется быть крайне бдительным. Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно, в первую очередь, проверять все документы. Требовать официальные бумаги нужно до передачи денег и до подписания договора купли-продажи. Если продавец по каким-то причинам отказывается их предоставить, есть повод задуматься о его добросовестности.

Как проверить историю квартиры:

Следует непременно запросить выписку из ЕГРП. Можно даже получить ее самостоятельно, назвав в государственном органе интересующий адрес. Этот документ позволит посмотреть, какие операции осуществлялись с недвижимостью за последнее время. Если имеются обременения, то подобное обязательно будет отображено в официальной бумаге.
Выписка из домовой книги. Рекомендуется требовать расширенный вариант, чтобы можно было посмотреть, кто был прописан в прошлом, и кто зарегистрирован сейчас

Нужно особое внимание обратить на людей следующих категорий: несовершеннолетние, недееспособные, военнослужащие, а также личности, проходящие лечение в психиатрической больнице или находящиеся под тюремным заключением. Потому как, к примеру, если гражданина выпустят из тюрьмы, то он будет иметь законную возможность проживать в квартире, где он зарегистрирован.
Полезно будет опросить соседей по поводу квартиры, прежних жильцов и продавца

Возможно, они знают информацию, которая сразу же изменит решение по поводу приобретения недвижимости. Возможно, бдительным соседям удалось заметить, что данная квартира за год уже не один раз продавалась, что напрямую говорит о том, что сделка нечистая.

Даже проверенных документов будет недостаточно для того, чтобы не переживать по поводу сделки. Конечно, безопаснее будет покупать жилплощадь, которая не менее трех лет в собственности у личности. Но даже в этом случае полезно будет провести дополнительные проверки, которые явно не станут лишними.

Важно ознакомиться со списком наследников, а также уточнить, в каких родственных отношениях состоял преемник с усопшим. Если недвижимость продает гражданская жена, то есть риск, что скоро объявятся какие-нибудь члены семьи: дети, родители, сестры и братья усопшего

Однако если имущество унаследовал единственный ребенок, и больше претендентов из первой очереди нет, то тогда риск утратить недвижимость минимален.

Обязательно нужно потребовать паспорт продавца, причем следует выписать из него данные. Рекомендуется обратиться в паспортный стол, чтобы убедиться, что такой документ, действительно, существует. Потому как гражданин может представить подделку, и потом даже невозможно будет его найти и призвать к ответу.

Также стоит попросить свидетельство о смерти наследодателя. Потому что бывает, человек не умирал, а уехал в длительную командировку или отправился на лечение. А недобросовестный родственник за это время попробует обмануть покупателей и продать недвижимость при живом владельце.

Если все-таки приходится покупать недвижимость, отданную в наследство, то тогда не следует спешить подписывать документы. Нужно тщательно прочитать договор купли-продажи и убедиться, что все люди, имеющие права на квартиру, согласны с проведением сделки. Также не стоит соглашаться вписывать ненастоящую сумму, иначе в экстренной ситуации деньги через суд не удастся вернуть. Не лишним будет обратиться к юристу, чтобы тот проследил за чистотой сделки и подлинностью документов. Все перечисленные действия позволят обезопасить себя от мошенников и свести к минимуму вероятность лишиться приобретенного имущества.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Важно

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Пример

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

К сведению

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Примеры ситуаций

Перечень проблем	Описание
Покойный не проживал с супругой некоторое время, что стало поводом для позднего выявления обстоятельства смерти	Супруга вправе подать заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества и получении доли наследства. Взыскивается компенсация обычно с продавца. Расторгаются лишь недобросовестные сделки.
Завещатель пережил своих детей, поэтому имущество перешло лицам из второй очереди. Внуки узнали о наследстве лишь спустя несколько лет и потребовали свою долю по праву представления.	Имущество должно было перейти не к продавцу из второй очереди, а внукам по праву представления, так как их родители умерли раньше завещателя. Претендентам достаточно обосновать длительное отсутствие и ходатайствовать об отмене сделок по отчуждению собственности покойного или выплате компенсации.
Имеются доказательства незаконного составления завещания	Заинтересованные лица имеют право подать заявление о признании завещания недействительным в правовую инстанцию. Если суду будут представлены весомые доказательства, то продавца признают «недостойным наследником» и обяжут выплатить положенные другим претендентам доли.

Ответственное лицо	Осуществляемые действия
Нотариус	В функции нотариусов , согласно ГК РФ, входит лишь открытие наследственного дела по заявлению претендентов. Спустя 6 месяцев со дня смерти наследователя имущество распределяется между родственниками, заявившими о себе, по законному или завещательному принципу. В течение 3 лет допустима подача заявления о восстановлении срока вступления в наследство , если есть веские причины опоздания. Осуществление попыток поиска претендентов не входит в перечень должностных обязанностей нотариуса, что вызывает массу проблем.
Наследователь	Наследователь может переписать свое имущество на людей, не являющихся родственниками. Допустимо подобное волеизъявление при отсутствии претендентов из первой группы. Если ущемятся права супругов, детей и родителей, то в судебном порядке озвученные лица вправе оспорить завещание.

Принятия мер по поиску претендентов нотариусом и соблюдение норм закона наследователем помогло бы избежать многих спорных ситуаций. Решаются подобные вопросы исключительно правовыми инстанциями. Вердикт судьи напрямую зависит от предъявленных доказательств, добросовестности сделки и осведомленности сторон.

Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.

Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.

Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.

В соответствии с правовыми нормами им считается покупатель, который не был поставлен в известность о том, что купленная недвижимость, также принадлежит иному лицу и не может отчуждаться продавцом без его согласия. Об этом говорится в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 г.

Следовательно, покупатель признается добросовестным, если приведет доказательства в пользу того, что при заключении договора он не был осведомлен о незаконности действий продавца или введен им в заблуждение.

В то же время, новый собственник обязан доказать, что предварительно приняты все меры для выяснения полномочий продавца на сделку с квартирой. Копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН подойдут в качестве доказательной базы.

И если время упущено, в этом случае, на помощь порядочным людям пришел законодатель. На основании п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, наследник имеет лишь право материальной компенсации за часть полагающейся ему собственности от второго правопреемника, который продал недвижимость.

После истечения срока обозначенного ст. 1155 ГК РФ возврат собственности в натуре невозможен. Стоимость жилья будет рассчитываться на момент открытия наследства.

Как вынести выгоду из приобретения унаследованного жилья

Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.

Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.

Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.

Таким образом, появляется ещё один совет — обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:

• справки дадут только реальному собственнику, поэтому можно не переживать о том, что договорённость заключается с мошенником;
• появляются подробные ведомости о приобретаемом объекте.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Перед тем как решиться на приобретение унаследованной недвижимости, необходимо учесть все возможные риски, а также насторожиться, если возникают следующие ситуации:

1. Прежний хозяин, выступающий в роли наследодателя, умер менее трех лет назад. Безусловно, при возникновении неожиданных проблем по отношению к покупателю и продавцу возможно опровержение проведенной сделки. Также предварительно это условие позволяет обезопасить себя от негативных последствий в процессе приобретения наследственного жилья.
2. Отсутствует возможность лично контактировать с владельцем квартиры. Такое условие является подозрительным, а если есть и доверенность сомнительного происхождения, по которой совершает все действия доверенное лицо, то это вдвойне опасно.
3. Наследником не произведено снятие с регистрационного учета прежде проживающих граждан, себя в том числе.
4. Если продавец в возрасте 70 лет и старше не предоставляет справку, подтверждающую его дееспособность. Частым основанием для отмены проведенного соглашения является поставленный диагноз, который лишает работоспособности.
5. От владельца имущества поступает отказ в предоставлении документов, подтверждающих ясность и законность договора.

Проверка объекта недвижимости необходима в любом случае. Если поручить ее юристам, то информация будет полной и достоверной. Обязательно нужно оговорить схемы расчетов. Они отличаются от степени безопасности и документального подтверждения.

При наличии серьезных, но устранимых дефектов, речь может идти о хорошем торге. Главное чтобы не было самовольной перепланировки квартиры. Вот еще несколько важных подсказок.

Чем больше объект находится в собственности у человека, тем лучше. Когда жилплощадь уже несколько лет в распоряжении наследников, они имеет полное право ее продать. Появляется добросовестный покупатель, который приобретает квартиру и переоформляет ее на себя.

Однако бывает так, что спустя 5-7 лет выходит из тюрьмы один из сыновей покойного и обращается в суд за защитой его нарушенных прав как наследника. Не исключено, что он вступил в сговор с продавцом. В такой ситуации, бывший заключенный вполне способен добиться восстановления себя в правах и признать сделку недействительной.

Но если наследник-продавец владел недвижимостью на законных основаниях больше 10 лет, никто не сможет поставить сделку под сомнение. Это следует из ч. 2 ст. 196 ГК РФ.

Проверка должна проходить по нескольким направлениям. В первую очередь досконально изучаются правоустанавливающие документы по недвижимости. Выписка из ЕГРП, техпаспорт и то же свидетельство о праве на наследство.

Имеет смысл проверить владельца недвижимости на предмет банкротства физического лица и исполнительных производств. При наличии кредиторов, нужно подумать, брать или нет наследственную квартиру. Ведь они также получат возможность оспорить сделку должника.

Когда продавец предлагает за свою недвижимость цену, явно уступающую рыночной, это уже рождает поводы для раздумий. Ведь квартира может иметь существенные скрытые недостатки, плохих соседей. Да и сам дом может входить в разряд аварийных.

Но есть и другая сторона медали. Продавцы стремятся обозначить в договоре минимальную сумму с целью уменьшить платежи по НДФЛ. Как правило, разница оплачивается наличными.

Однако, если в сделке замешаны мошенники, теоретически возможно вернуть только сумму, указанную в договоре. Об остатке денег можно забыть.

О сроках давности

Заявить нотариусу о своих правах на имущество родственника наследник имеет законную возможность в течение шести месяцев. Однако суд может восстановить этот период, когда человек не знал о смерти наследодателя, представив убедительные доказательства.

Согласно ст. 1152 ГК РФ Время на обращение с иском составляет те же полгода, но с момента появления у приемника сведений о смерти наследодателя. Бывают случаи когда это происходит через 3 или 10 лет после погребения, и часто судья признает причину такого неведения уважительной.

Поэтому, при совершении сделок с наследственным имуществом, нужно учитывать и такой вариант развития событий.

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

• Наследство «свежее», менее трех лет.
• Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
• В квартире есть зарегистрированные лица.
• Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
• Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Схемы и уловки квартирных аферистов

Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.

Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.

Основные приемы мошенников при продаже:

• отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
• совершение сделки по доверенности;
• злонамеренная договоренность с одним из наследников;
• обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.

Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.

Тайный жилец

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Сговор наследников

В основном этот вариант практикуется с участием законных наследников. Чаще всего ими являются дети умершего от разных браков. Все достаточно просто.

Один из наследников обращается к нотариусу с документами в течение 6 месяцев, а другой, временно остается в тени. В дальнейшем, делец подает иск о восстановлении срока для вступления в наследство и признания права на часть имущества. Заявление мотивируется тем, что о смерти родителя ничего не было известно.

Итогом становится перераспределение наследства. Следствием для покупателя является утрата не только части жилья, но и уплаченных денег.

Поэтому опять же, полезно выяснить, сколько родственников осталось у умершего в рамках первой очереди. Адвокатам это проще сделать в силу имеющихся полномочий.

Черные риелторы

Первым этапом является вхождение в доверие, в виде символической финансовой помощи, оказания заботы на бытовом уровне, регулярном спаивании собственника недвижимости. Со временем гражданина мягко, но настойчиво заставляют написать завещание.

После его оформления, преступники принимают меры для наступления летального исхода. Более того, на первый взгляд признаков криминала может и не быть. Остальное дело техники – вступление в наследство и продажа квартиры.

Планы злоумышленников нарушают родственники умершего, которые обращаются в прокуратуру и после возбуждения уголовного дела доказывают противоправный умысел. Затем через суд признают завещание и последующую сделку купли-продажи недействительной.

Реальна ли защита в суде?

При правильно избранной стратегии защиты и тактики участие в прениях будет эффективным. Работа адвоката увеличивает шансы получения положительного решения по квартире. Лично присутствовать не обязательно, если есть доверенное лицо, готовое представлять ваши интересы на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть любой гражданин, но лучше, если в прениях участвует юрист, специализирующийся на наследственных делах и сделках с покупкой недвижимости.

Документы, подтверждающие добросовестность покупателя

Важно убедить судей в своей добропорядочности. Также важно предоставить документацию, указывающую на то, что обязанности по соглашению о покупке полностью исполнены

Для этого предъявляют чек, квитанцию, расписку или банковскую выписку об уплате цены квартиры в полном объеме. Объяснять источник средств не придется

Все внимание переключите на доказательство собственной надежности как покупателя

Что вызывает сомнения суда?

Добросовестность покупки доказывается документально. Но бумаги есть разные, и нужно правильно сформировать мнение, не вызвав недоверия со стороны судьи. Если этого не сделать, исход слушания по делу о квартире может оказаться непредсказуемым

Обращают внимание на аккуратность, проявленную при оформлении квартиры, а также на ценообразование, что свидетельствует о порядочности и честности

Явно заниженная цена недвижимости

Если покупка произведена по заниженным ценам, возникает подозрение, что имеет место преступный сговор участников сделки. Перепродажа квартиры сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц. Занизить стоимость квартиры означает сэкономить незаконным путем. Деньги получает продавец, он же несет налоговую повинность. Но подпись покупателя свидетельствует, что он знал о происходящем, а значит, является соучастником.

Грубые ошибки в договоре купли-продажи

Проявив невнимательность, можно поставить под удар покупку квартиры. Размытые формулировки, отсутствие требуемых данных о жилье, указание неверных сведений косвенно указывают на заранее подготовленное мошенничество. Получается, что грубые нарушения не случайны, а запланированы. Конечная цель – расторгнуть покупку и получить незаконную прибыль. Это могут быть суммы, выплаченные в рамках сделки, или квартира как ценный объект. Результат – предвзятое отношение судей.

Оспорить решающее постановление можно в арбитражном порядке. Для этого подается исковая жалоба. Придется дополнительно потратиться на пошлину. Но главное – время и нервы. Заявлять о проведении повторного слушания по тому же иску нельзя.

Чтобы не попасть в неловкое положение и не рисковать квартирой, доверьте покупку юристу, который проконтролирует ход процедуры на всех этапах вплоть до выдачи выписки из реестра объектов недвижимости РФ.