Закон о приватизации земельных участков

С чего начать приватизацию земельного участка?

1. Собрать все необходимые документы.

12.01.2016 года был издан Приказ Минэкономразвития РФ №1, которые сформировал несколько иной список необходимых документов, нежели тот, что был перед ним. В этот список вошли:

• Заявление о безвозмездном предоставлении земельного участка в собственность или Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка – в том случае, если нужно уточнить границы участка, либо образовать его (п. 1 и п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ);
• Если пользование участком осуществляется на основании безвозмездного пользования, не более чем на 6 лет – подается заявление о прекращении действия такого права (необходимо подать до завершения срока его действия);
• Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление (если подает представитель – документ, подтверждающий полномочия представителя);
• Если земельный участок приобретается в собственность одним из супругов – нотариально заверенное согласие второго супруга;
• Документ, в котором закреплено право заявителя на соответствующий участок земли;
• Кадастровый паспорт или выписку на соответствующий участок;
• Выписку ЕГРП о правах на участок и расположенных на нем объектах недвижимости, либо уведомление из ЕГРП об отсутствии необходимых сведений – предоставляется по желанию (для ускорения процесса лучше предоставить);
• Документ (приказ о приеме на работу, выписка из трудовой книжки, контракт или трудовой договор), подтверждающий основное место работы в муниципальных образованиях по специальностям, определенных в соответствующих законах субъекта РФ – для граждан, попадающих в данную категорию;
• Документ, подтверждающий наличие условий для выделения участка – для семей с 3 детьми и более (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ);
• Документ, подтверждающий право определенных категорий граждан на приобретение участка (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ).

Список может несколько изменяться, в зависимости от оснований проведения приватизации, поэтому, его лучше заранее уточнить в органе, осуществляющем данную процедуру.

1. Предоставить все собранные документы.

Пакет документов подается в:

• Администрацию муниципального образования;
• Территориальное управление Росимущества;

Конкретное место подачи документов зависит от того, кому принадлежит земельный участок, указанный в документах. Данные о принадлежности участка закреплены в выписке из ЕГРП.

После подачи документов, у вас должна остаться расписка о принятии заявления и перечень переданных документов.

Документы, поданные с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, рассматриваются не более 30 дней с момента получения заявления. Отказ от предварительного согласования может быть выдан исходя из оснований, закрепленных в пп. 8 ст. 39.15.

1. Постановка участка на кадастровый учет (для участков, образованных во время приватизации, либо приватизированных с уточнением границ).

В данном случае, вам необходимо за свой счет, по договору подряда с кадастровым инженером, сделать уточнение границ участка, либо его образование.

После осуществления всех процедур, обратитесь в Росреестр. Там вам необходимо написать заявление о постановке участка на кадастровый учет.

1. Получение соответствующего решения уполномоченных органов.

Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, для получения решения о выделении участка земли в собственность гражданина бесплатно. Данное решение будет основанием для бесплатной приватизации (п. 16 ст. 39.15)

1. Регистрация права собственности на земельный участок.

В территориальное отделение Росреестра, относящееся к месту нахождения участка, необходимо подать:

• Заявление о регистрации права собственности;
• Документ, подтверждающий личность заявителя;
• Решение о предоставлении участка земли;
• Квитанцию об уплате пошлины в размере 350 рублей.

В течение 10 дней, с момента подачи документов, будет проведена государственная регистрация права собственности.

После того, как вы станете собственником участка земли, необходимо будет уплачивать земельный налог. Обычно это 0,3% от кадастровой стоимости земли.

Обращение в муниципалитет

Если вынесено положительное решение по вопросу приватизации, нужно будет сделать следующий шаг и подготовить заявление и документы для муниципалитета. В него нужно обращаться, если земля в муниципальной собственности, если же она состоит во владении региональных или федеральных властей, то и обращаться следует в отделение Росимущества. Определить это можно с помощью выписки из ЕГРП.

Подготовка заявления

Единой формы для заявления нет, и стоит заранее осведомиться в муниципалитете, какой бланк использовать. Примерный образец прилагаем к статье.

Обязательные сведения:

• ФИО и контакты заявителя;
• адрес, по которому располагается участок;
• к какой категории относится земля, как может использоваться;
• есть ли обременения;
• какой вид права пользования с указанием номера дающего его документа;
• список строений на участке;
• реквизиты прав собственности на все эти сооружения.

Также в документе должна выражаться, собственно, цель его подачи – то есть передача земли в руки жильцов, прилагается к нему и перечень документов. Оно подписывается участниками собрания, принявшего решение о приватизации, таким образом они выражают свою волю. Если какой-то из жильцов отказывается от приватизации, это следует оформить письменно, пошагово соблюдая порядок заполнения. Заявление рассматривается не более чем за месяц после подачи, за чем последует решение.

Пакет документов

К заявлению следует приложить правоустанавливающие документы, свидетельство о праве собственности и выписку из реестра о собственнике.

Список надо заранее уточнить там, куда будет подаваться заявление, поскольку он может отличаться от приведённого. Если поданы не все документы, или же в них самих обнаружатся неточности, в приватизации будет отказано. Тогда потребуется исправить выявленные проблемы, а затем подать пакет вновь.

Что такое приватизация и зачем она нужна

Законодательство РФ определяет, что определенные государственные территории могут быть переданы в частные руки путем приватизации. Сегодня данный процесс регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Лицу, являющемуся полноправным хозяином жилого дома,  по нескольким причинам следует оформить в собственность и сам участок, на котором он воздвигнут.

Прежде всего, неприватизированный участок земли является собственностью государства или муниципалитета, из-за чего человек не может свободно им распоряжаться. Например, он не вправе сделать его объектом продажи, дарения, передать по завещанию или сдать в аренду третьим лицам.

Кроме того, гражданин, не оформивший землю под домом в собственность, рискует тем, что государство на законных основаниях вполне может изъять данную территорию для собственных нужд.

Таким образом, несмотря на то, что приватизация продлевается из года в год, лучше всего стать полноправным хозяином территории как можно быстрее.

В настоящее время для граждан существуют два пути: приватизация или же аренда на долгий срок территории под домом, при этом каждое лицо вправе выбрать более подходящий для себя вариант.  Приватизацию можно осуществить обыкновенным административным способом, так и при наличии споров — в судебном порядке.

Гражданин имеет приоритетное право приватизации конкретного участка земли, если на этой территории был возведен дом, собственником которого он является.

При этом если жилая постройка и прочие имеющиеся сооружения являются самовольной застройкой, то в процессе приватизации могут возникнуть сложности.

Согласно ст. 1 указанного правового акта такая передача земли является платной, подразумевая под собой выкуп соответствующей территории у государства или муниципалитета.

Однако в некоторых случаях получить площадь под домом можно без финансовых трат.

Так, на безвозмездной основе можно стать полноправным собственником:

• участка под домом;
• территории, переданной лицу для ведения подсобного хозяйства;
• участком, на котором располагается дачное хозяйство.

Стать хозяином участка под домом посредством приватизации можно только в тех случаях, если он был получен на праве пожизненного наследуемого владения или же постоянного бессрочного пользования.

Либо если имеется документ, свидетельствующий о том, что человек на необходимый надел земли имеет права, при этом данное право в нем не конкретизировано или его вид определить не представляется возможным.

При этом бесплатная приватизация допускается лишь тогда, когда территория была передана в пользование до 30.10. 2001 года, то есть до введения ЗК РФ.

Закон о бесплатной приватизации земельных участков

Бесплатная приватизация была остановлена, когда новый Земельный Кодекс начал действовать. Но до марта 2018 года, некоторые категории аграрных наделов можно приватизировать бесплатно. Закон о безвозмездном переводе во владение земли действует для следующих категорий:

• С жилыми постройками, возведенными до вступления в силу нового ЗК;
• Арендованных для ИЖС или сельхозработы;
• Переданных в наследство или по договору ренты;
• Садово-дачные наделов ;
• Земли под гаражами.

Для оформления земли в собственность нужно получить разрешение муниципальных властей. Затем зарегистрировать право владения, обратившись в Росреестр. Документы для обращения в муниципалитет:

• Прошение о приватизации;
• Документы на земельный участок;
• Акты о владении постройками на нем;
• Кадастровая схема, если земля на учете;
• Техпаспорт строений;
• Удостоверение личности или аналогичный документ.

В отделении Росреестра предоставить удостоверение личности и акт о праве собственности на аграрный надел, полученный в муниципалитете.

О том, как проводится приватизация земельного участка в 2018 году (с чего начать, куда обращаться и т. п.), написано здесь.

Под частным домом

Аграрный надел под частным жилым строением переходит в собственность по закону о приватизации, регулирующимися в ЗК РФ, и и положениями Федерального Закона (№ 178-ФЗ и № 137-ФЗ). Согласно этому приватизировать можно землю под частным жилым строением, выданную в пользование на любом основании. Приватизировать аграрный надел имеют законное основание:

• Владельцы частного дома, находящегося на участке;
• Владельцы садового или дачного домика, гаража, сарая и.т.п;
• Лицо, владеющее землей по праву безвозмездного владения или ренты.

Наследникам право на безвозмездное оформление в единоличное владение не предоставляется. Они или арендуют или выкупают землю в собственность. Приватизация каких земельных участков запрещена законом:

• Убранных из государственного земельного оборота;
• Использованных для муниципальных и государственных целей;
• Стратегически важных для военной безопасности РФ.

Под жилым домом

Собственник жилого дома должен направить в органы местного самоуправления прошение о приватизации земельного участка, расположенной по его домом и другими строениями подсобного назначения. А так же документы, подтверждающие его право собственности на эти строения.

Администрация рассматривает заявление 10-15 дней, после чего выносит решение об одобрении или отказе в приватизации, с указанием причин. Далее оформляется акт о передаче в собственность земельного участка, с который собственник регистрирует в Росреестре.

В садоводстве

Дачный участок оформляют на себя по закону о Дачной амнистии. С начала весны 2015 года, участки выделенные в садоводческом кооперативе, приватизируются в упрощенном порядке. Для перевода в собственность надела, нужно направить прошение в районную администрацию. Согласование с другими владельцами уделов в СНТ не нужно.

Если гражданин получил участок по индивидуальному праву, заявление о приватизации направляется в территориальное отделение Росреестра. По упрощенному порядку нужно заявление и документ, с правом собственности на участок. Кадастровая схема не требуется.

По наследству

Аграрный надел может переходить в порядке наследования. Есть три варианта наследования:

По праву собственности;
По праву бессрочного владения (пользования земельным участком);
По праву контракта на аренду у муниципальных властей

При этом важно знать, как оформить аренду и взять землю для последующего выкупа у государства.. В первом случае, приватизация не нужна

Во втором, через суд утверждается право на наследство, а затем наследник начинает процедуру оформления в единоличное владение. Сначала нужно оформить кадастровый паспорт и поставить аграрный надел на учет. И только потом регистрировать свое право на владение недвижимым имуществом

В первом случае, приватизация не нужна. Во втором, через суд утверждается право на наследство, а затем наследник начинает процедуру оформления в единоличное владение. Сначала нужно оформить кадастровый паспорт и поставить аграрный надел на учет. И только потом регистрировать свое право на владение недвижимым имуществом.

Аграрный надел, наследуемый на основании аренды у администрации оформляется во владение через МИО или администрацию, которой земля принадлежит. Земля выкупается по трем схемам:

• Без аукциона, по преимущественному праву владения постройками, возведенными на земле;
• Через торги;
• По условиям договора аренды с правом выкупа, если умерший заключал такой с администрацией.

Теперь гражданам для приватизации нужно собрать следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком

   Поскольку большинство земельных участков выделено гражданам как раз в те времена, когда отсутствовал единый порядок получения земли, то и документы, подтверждающие право пользования земельным участком, весьма разнообразны.

   К таким документам чаще всего относятся:

   • государственный акт
   • свидетельство о государственной регистрации прав на землю
   • договор аренды земельного участка
   • решение исполкома городского, районного совета об отводе земельного участка;
   • договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
   • план земельного участка, проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором и др.

2. Кадастровый план участка

   В случае отсутствия кадастрового плана орган местного самоуправления (земельный комитет) оказывает содействие в его изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц.

   Что это означает на практике?

   Содействие выражается в том, что в земельных комитетах существует списки рекомендуемых землеустроительных организаций, которые занимаются проведением межевания, оформляют кадастровый план земельного участка. Как правило, это специализированные коммерческие организации, имеющие лицензии на геодезические работы. Соответственно, из подобной организации необходимо пригласить геодезиста, потому как именно он готовит съемку и план участка, где должны быть четко обозначены границы земельного участка.

   Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

   Расхождения сведений о площади фактически занимаемого земельного участка, выявленные при межевании и постановке на кадастровый учет, по сравнению с правоустанавливающими документами, не являются основанием для отказа в государственной регистрации права гражданина на земельный участок. В этом случае следует исходить из кадастрового плана земельного участка при условии, что превышение (так называемое «запользование») не выходит за рамки минимальных норм предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения.

   Надо сказать, что последние поправки в законодательство вроде бы упростили процедуру регистрации земельного участка в части необходимости проведения землеустройства. Согласно им отсутствие в кадастровом паспорте объекта недвижимости каких-то сведений, необходимых для регистратора, не является основанием для отказа в регистрации прав. То есть это означает, что проведение межевых работ необязательно. Для получения кадастрового плана должно хватить старых данных по участку. И новые измерения делать необязательно. А это как раз межевание, на которое приходилось тратить много времени и денег. Если же старых данных по кадастру земли нет, то это вопрос к территориальному органу Роснедвижимости, поскольку руководством этого госоргана много раз декларировалось, что в России проведен кадастровый учет всех земель.

   Тем не менее, учитывая российские реалии, если есть возможность, лучше сделать межевание.

Собрав все указанные документы, необходимо обращаться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с заявлением по установленной форме (образцы наверняка можно обнаружить в этом органе на информационном стенде), и в двухнедельный срок он должен принять решение о передаче в собственность земельного участка.

Таким образом, как уже упоминалось, самостоятельное оформление земли в собственность представляет собой весьма непростую процедуру, поэтому для более эффективного решения проблемы лучше прибегнуть к помощи специалиста.

Сказанное важно также и потому, что, несмотря на примерно единый алгоритм действий, в разных регионах разный порядок приватизации. Существует также такая проблема как отказ чиновников владельцам домов в приватизации земли, ссылаясь на то, что участки зарезервированы для муниципальных нужд, что является нарушением гражданских прав собственников домов

Адвокат адвокатской палаты г. Москвы

Приватизация домов и построек на участках ИЖС, ЛПХ, садовых участках

Для регистрации права собственности на дом, баню, сараи, хозяйственные постройки на безвозмездной основе (для приватизации) до 1 марта 2018 года к перечню документов на земельный участок необходимо добавить следующие:

1. заявление будущего собственника строения на проведение регистрации права собственности
2. личный документ (паспорт или заменяющего его удостоверения личности)
3. технический план самого строения (дома, построек) – без него регистрация права на строение невозможна (вместо техплана строения можно подать мнее точный точный документ – декларацию, форма которой утверждена Минэкономразвития)
4. оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес дома на участке, но не адрес, по которому проживает (зарегистирирован) заявитель

Куда подать документы для приватизации?

Документы для приватизации садовых участков и возведённых строений на участках для ИЖС, ЛПХ, подаются в любое подразделение Росресстра или в любой из многофукциональных центров (МФЦ), работающих в границах соответствующего субъекта РФ – в границах областей, краёв, автономных республик, к которым относится участок или в территориальные подразделения Росреестра и МФЦ.

В течение 14 дней ведётся их поверка и принимается решение о регистрации права собственности и выдачи свидетельства на право собственности или делается отказ по мотивированным обстоятельствам.

Когда приватизация земельных участков невозможна?

Перечень вполне понятных причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, остался прежним, как и до введения нового земельного закона:

• участок находится на земле, охраняемой государством
• на участок федеральными законами наложены ограничения
• закон запрещает передачу территорий в частные владения
• участок попадает в земли, зарезервированные для государственных и муниципальных задач
• участок исключён из оборота земель
• запрет местных властей на приватизацию определённых угодий

В заключение стоит заметить, что если по каким-то причинам недвижимость осталась в «подвешенном» состоянии, самое время заняться приватизацией, ведь продление закона о «дачной амнистии» оказалось как нельзя кстати.

Полезная информация

• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН стал технический план
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь 

Процедура оформления прав

Процедура оформления прав на земельный участок состоит из трех этапов:

1. подготовка необходимой документации;
2. обращение к собственнику территории;
3. получение решения.

Каждый из них невозможно реализовать без другого. Поэтому необходимо выполнить все указанные этапы последовательно.

Подготовка документов

Прежде всего, надо подготовить документы, которые будут являться основанием для реализации все процедуры. Собирать сведения человек может самостоятельно, либо через своего законного представителя, на имя которого оформляется доверенность, которая подтверждает его полномочия.

К необходимым документам отнесены:

1. Паспорт заявителя.
2. Доверенность, если в процедуре принимает участие законный представитель.
3. Документ, подтверждающий право на участок. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, аренды, бессрочного пользования, который ранее заключал человек.
4. Кадастровый паспорт.
5. Согласие супруга, если инициатор состоит в законном браке.

В тексте надо указать:

1. Название местного органа власти и данные о его руководителе.
2. Фамилия, имя, отчество, данные паспорта, адрес проживания и контактный телефон инициатора.
3. Сведения об участке – его место расположения, общая площадь и назначение.
4. Основания для эксплуатации – аренда, бессрочное пользование.
5. Ходатайство о приватизации.
6. Согласие других совладельцев.
7. Перечень прилагаемой документации.
8. Дата заявления.

Обращение должно быть подписано заинтересованным лицом.

Обращение в компетентный орган

Составленное заявление, вместе с документами, необходимо переслать собственнику участка. В данном случае таковым является местный орган власти, например, сельская администрация. Сделать это можно несколькими способами.

Чаще всего люди передают данные самостоятельно. Для этого необходимо лично явиться в соответствующий орган власти. Следует отметить, что такой вариант избавляет инициатора от необходимости оформлять заявление самостоятельно. Он может сделать это на месте. Также в процессе передачи человек получит разъяснения по интересующим его вопросам и убедится, что заявление зарегистрировано и принято к исполнению.

Еще одним вариантом обращения является почтовая пересылка документов. В данном случае правильнее направлять всю информацию заказным письмом. Подтверждением доставки будет являться почтовое уведомление, которое поступит инициатору. Такой вариант предусматривает самостоятельное оформление заявления.

Пожалуй, самым удобным вариантом направления данных является обращение в МФЦ. Человеку будет достаточно представить имеющиеся у него документы. Все остальные действия выполнят специалисты центра. Они запросят недостающую информацию и перешлют данные по назначению. Также в МФЦ человеку окажут помощь по оформлению обращения.

Можно использовать для пересылки данных интернет. В этом случае необходимо перевести все бумаги в цифровой формат. Такой вариант используется крайне редко.

Получение решения

После того как все данные будут представлены в местный орган власти, их подвергнут детальному анализу на предмет достоверности и полноты. После этого происходит совещание при руководителе администрации. Завершением будет принятие решения. Оно может быть и отрицательным. Отказ человек получает в случае неполноты или недостоверности сведений, либо повторного обращения. Независимо от содержания решения о результатах инициатор должен быть извещен надлежащим образом. На практике решение направляется человеку по почте, передается под подпись на руки или через многофункциональный центр. После этого с новым владельцем заключается договор о приватизации.

Необходимые документы

Перед подачей заявления на приватизацию нужно подготовить следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на дом;
• Правоустанавливающие документы на дом;
• Выписка из реестра прав о собственнике земельного надела;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Документ о праве пользования участком.

В первую очередь заказывается выписка из ЕГРП для определения места обращения. Если границы земельного участка не выделены или не оформлены в кадастровой палате, то необходимо провести межевые работы по установлению таких границ.

Согласно ст. 12 ФЗ № 93 («дачная амнистия»), межевые работы могут быть проведены за счёт муниципалитета, если приватизируемый земельный участок используется для целей:

• Дачного строительства;
• Садоводства или огородничества;
• Подсобного хозяйства;
• Индивидуального жилищного или гаражного строительства.

Землепользователям в таких случаях нужно только предоставить схему расположения надела, подлежащего приватизации, относительно соседних наделов, и заверить эту схему в правлении дачного или садового кооператива.

Документом о праве пользования участком может быть:

• Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
• Договор о предоставлении земли в пользование;
• Договор о предоставление участка в долгосрочную аренду.

Земля предоставляется в пользование местной администрацией для строительства жилья льготным категориям населения или работникам социально значимых в сельской местности профессий (учителя, врачи и т.д.), поэтому вместе с договором предоставления участка нужно прикладывать документы о праве на льготы или копию договора о трудоустройстве.

Если вышеуказанные документ на землю отсутствуют, но заявитель пользуется участком в течение последних пятнадцати лет, то он может получить разрешение на приватизацию в суде на основании приобретательной давности, которая возникает на основании ст. 234 ГК РФ и предполагает открытое, добросовестное и непрерывное пользование участком.

Для доказательства открытого и добросовестного владения землепользователь может предоставить квитанции об уплате коммунальных платежей и членских взносов в дачный кооператив, а также заручиться показаниями свидетелей о непрерывном пользовании участком.

В зависимости от местного законодательства и категории заявителя могут потребоваться дополнительные документы.