Инвестиции в недвижимость: стоит ли вкладываться в жилье прямо сейчас?

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Инвестиции в недвижимость

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%.

Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования — получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Инвестиции в апартаменты

Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Апарт отель YE’S

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35—40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

• Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
• Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Инвестирование в складскую недвижимость

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Покупка и сдача в аренду офисов

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Evgeny Dorozhkin советует научиться инвестировать

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Риски и «подводные камни»

В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:

• политические;
• экономические;
• юридические.

Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.

Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.

К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт налога на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы инвестиций в платные парковки. Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.

Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности

И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев

Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.

P.S.

Всем профита!

28.02.2017

Что это такое коммерческая недвижимость

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Подробнее

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
• офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
• складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
• апартаменты (гостиницы, хостелы);
• социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
• индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью парковочные места. Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.

Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, банкротство, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований.  Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

• должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
• требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
• для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места

На что следует обратить особое внимание:

• техническое состояние объекта;
• управляющая компания;
• перспективы развития микрорайона;
• наличие удобных подъездных путей;
• парковочные места (особенно бесплатные);
• электрификация прилегающей территории;
• есть ли проблемные объекты по соседству.

При составлении договоров купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

   Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

   Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

• Когда и для чего проводят оценку объекта?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
• Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект

Инвестору очень сложно определиться с объектом вложений на отечественном рынке, по предложениям зарубежных фондов ситуация обстоит более проблематично. Основную сложность формируют текущие политико-экономические взаимоотношения государств. Действующие санкции, конфликты ограничивают инвесторов в выборе субъектов инвестиций.

Поэтому важно первоначально изучить экономическую и политическую ситуацию в стране, где располагается объект капиталовложений. Дополнительно оценивается вероятность долгосрочного сотрудничества зарубежного государства и территории, на которой проживает и работает инвестор

Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить значительную прибыль, если просчитать все риски и исключить ошибки.

Если собственник обладает суммой менее пятисот тысяч евро, то максимальную доходность обеспечат вложения в краткосрочную аренду квартир. Минусом таких сделок является наличие периодов простоя, отсутствия клиентов и очень быстрый износ фонда.

Когда инвестор располагает суммой более 2,5 млн.евро, рекомендуется обратить внимание на многоквартирные дома. В этой ситуации обязательно организуется управляющая компания, в полномочия которой входит своевременный сбор платежей и обслуживание строения

Дополнительно выгодными окажутся инвестиции в уличные, розничные магазины, супермаркеты, мелкооптовые рынки.

Капитал в размере более десяти миллионов евро откроет для собственника достойные перспективы. Выгодно финансировать дома отдыха, пансионаты, медицинские и профилактические центры, развлекательно-туристические комплексы. Многие крупные инвесторы предпочитают спонсировать торговые центры.

Перед заключением контрактов на приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, рекомендуется детально оценить уровень развития региона, где расположен объект

Важно наличие развитой или развивающейся инфраструктуры Максимальную доходность проекту принесет близость расположения курортной зоны или старинных культурных объектов, достопримечательностей

Поскольку климат некоторых зарубежных стран нестабилен, необходимо учитывать вероятность катаклизмов, стихийных бедствий. Дополнительно оценивается система налогообложения, лояльность законодательства и степень влияния властей на бизнес. Учитывая все нюансы инвестирования в иностранную недвижимость, клиенты рынка выходят на доходность порядка 7-8% на долгосрочной перспективе.

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5—8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8—10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Каковы перспективы для инвестиций в России

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

• до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
• до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
• до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Какие помещения лучше приобретать

Определившись с бюджетом, покупателю необходимо подумать о назначении приобретаемого объекта

По мнению экспертов, частному инвестору в первую очередь стоит обратить внимание на помещения формата street retail. Их главные плюсы:

• широкий круг арендаторов (в таких помещениях обычно размещаются магазины, банки, аптеки, кафе, офисы мобильных операторов ит.п.);
• быстрая окупаемость (при отсутствии простоев);
• возможность получать высокий и стабильный доход.

Такие помещения занимают первые или цокольные этажи жилых домов и являются самыми востребованными у арендаторов. Ведь если объект street retail удачно расположен, он приносит владельцу бизнеса хороший доход за счет большого потока пешеходов.

Однако покупка «уличной» недвижимости дорогое удовольствие: ее стоимость может быть выше офисной почти в десять раз. Покупатель может сэкономить, выкупив обычную квартиру на первом этаже, чтобы впоследствии переоформить ее в нежилое помещение. Однако владельцы такой недвижимости прекрасно понимают ее преимущества и часто сильно завышают цены. Кроме того, обычно самые ликвидные помещения раскупаются самими предпринимателями для организации бизнеса.

Другой популярный тип коммерческой недвижимости – офисы. По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», самые доступные предложения сконцентрированы на востоке Москвы, где сохранился большой объем промышленной застройки. Теперь же эти здания переформатируют под коммерческие площади. «Например, офисное помещение размером 13 кв. м на третьем этаже трехэтажного административного здания в районе станции метро «Авиамоторная» можно купить за 1,75 млн рублей», – поясняет специалист.

Достаточно большое количество бюджетных офисов располагается на первых этажах жилых домов вблизи конечных станций метро. Как рассказывает Александр Болотов, за 1,7 млн рублей можно приобрести офис площадью 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже пятиэтажного дома на Береговой улице (район станции метро «Водный стадион»).

Офисы и помещения

Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.

Однако прежде чем вкладывать деньги в покупку стандартного офиса, нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов. Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.

Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка складского помещения. Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.

Суть инвестирования в эту сферу

Спрос

Про проведенному анализу Альтера Инвест (https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/) в 2019 году лучше всего себя показывают торговые площади. На втором месте – площади под офисы. Замыкают рейтинг – склады. Здесь главное условие – площадь и внутренняя отделка.

Наблюдается спад по производственным зонам. Это связано с ужесточением требований законодательства. Гиганты предпочитают строить с нуля объекты под свои нужды.

По прогнозам, в ближайшие пару лет, популярностью будут пользоваться небольшие площади под офис 15-30 кв.м. Сетевой ритейл постепенно переходит на формат Street retail с площадью до 80 кв.м. Такие помещения показывают хорошую рентабельность и отдачу при размещении внутри густонаселенных жилых кварталов. Активно осваивает это направление сеть «Магнит».

Арендаторы с каждым годом готовы все меньше тратить на ремонт помещения, оснащая его самым необходимым. Унифицированной нормой для всех категорий коммерческой недвижимости становится подведение к площадям коммунального обеспечения.

Выгодный бизнес: преимущества и риски

Преимущества вложений денег в рынок коммерческой недвижимости:

• Низкий срок окупаемости в сравнении с жилым фондом. Собственность поднимается в цене, при этом растет население, проходимость района.
• Владелец может менять профиль недвижимости (например, из магазина сделать кафе) и увеличивать стоимость самого объекта, за счет улучшения его технического состояния.
• Потеря в цене у коммерческой недвижимости при наступлении кризиса ниже, чем в других инвестициях.
• Средняя окупаемость здесь 8-10 лет, а доходность – 11% годовых.

Чем выше доходность объекта, тем выше могут быть риски. Наиболее вероятные риски при вложении средств:

• Потеря объекта при мошеннических схемах или форс-мажоре (пожар).
• Отсутствие арендаторов.
• Низкая ликвидность. Имеет место при дальнейшей продаже объекта.
• Падение рынка недвижимости через какое-то время, снижение цен.
• Скрытые дефекты здания.

Перед вложением средств инвестору необходимо тщательно все проверить, нанять грамотного юриста для сопровождения сделки и собрать максимально подробную информацию от разных людей об объекте.

Средняя окупаемость

Для расчета срока окупаемости требуется провести сравнение предполагаемого дохода от аренды и стоимости на недвижимость. Это и будет предполагаемый срок.

Унифицированным сроком окупаемости для коммерческой недвижимости является период от 9 до 12 лет. Попадаются, но редко, объекты со сроком в 7-8 лет.

Средняя доходность

В идеальных условиях доходность возможно просчитать исходя из стоимости аренды и изменения цен на рынке.

Чтобы представить арендную прибыль, необходимо сделать анализ средней арендной платы в районе или населенном пункте. Есть правило, и часто его придерживаются – установление цены за месяц использования от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Следовательно, арендная прибыль составит от 15 до 20% годовых.

Рынок объектов недвижимости растет или падает. Чаще отмечается его рост, пусть и небольшой, примерно в 5-10% в год. По некоторым годам отмечается явная минусовая доходность, из-за падения цен по причине экономических кризисов.

При определении средней доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость в расчет берется срок от 5 лет и больше. При таком сроке можно ожидать, что приобретенный объект будет приносить от 20 до 30% в год. На более короткой дистанции такая доходность не предполагается.

Расчет потребности инвестиций

Общая потребность в инвестициях – это сумма денежных средств, которые требуются для осуществления инвестиционного проекта. Она включает затраты на покупку объекта, его ремонт или реконструкцию, стоимость начального оборотного капитала при вводе в эксплуатацию и стоимость нематериальных активов.

Рассчитывается по следующей формуле.

K_{t =} C_{Ht +} KB_{t +} K_н.об. + K_{нма t} где:

• K_t – сумма денежных средств, руб.
• C_Ht – сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости, руб.
• KB_t – инвестиции в основной капитал (капитальные вложения), руб.
• K_н.об.– инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.
• K_{нма t} – инвестиции в нематериальные активы, руб.

Заключение

Так выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость? Конечно, если делать это с учётом своих финансовых возможностей и анализа рынка. Самые доходные стратегии (гостиничный бизнес, инвестиции в строительство) или требуют 100% вовлечённости инвестора, или сопряжены с высокими рисками. Новичкам больше подходит покупка жилых помещений с целью заработка на долгосрочной аренде. Самый перспективный сегодня вариант – инвестиции в зарубежную недвижимость, особенно приобретение квартир и апартаментов в курортных странах с длительным туристическим сезоном.

Ещё хочу отметить, что инвестирование — это только один из способов, которым вы можете зарабатывать деньги, к тому же не очень простых. На моём блоге описано много других вариантов заработка в Интернете. А как вы считаете, можно вообще, сидя дома за компьютером, разбогатеть?