В чем опасность инвестиций в зарубежную недвижимость

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене

В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене

После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане

Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

Ситуация 3. Гостиница, офис и квартира в Лондоне

Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице  + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле  – сдается не всегда, много простоев.

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

Жилая недвижимость за рубежом для сдачи в аренду

Самый простая стратегия. Суть её заключается в покупке жилой недвижимости, которая будет сдаваться

• посуточно,
• на сезон,
• круглогодично

Наибольшей ликвидностью пользуются студии и квартиры площадью до 50 м2. Как правило, они более доходные, но и стоимость квадратного метра выше.

Посуточная аренда недвижимости за границей

Самой доходной является посуточная аренда, но это требует личного присутствия. Если такой возможности нет, то можно нанять управляющую компанию, работающую за процент от прибыли.

Также важно помнить, что в некоторых странах требуется получить разрешение от других жильцов дома или властей города. А в некоторых регионах законодательство это запрещает, как, например, в Барселоне

Для расчетов доходности обычно берется заполняемость 15 дней в месяц, которая умножается на стоимость суточной аренды. Затем вычитаются расходы на управление и содержание.

Сезонная аренда жилья за границей

Сезонная аренда часто привлекает владельцев дорогой недвижимости на побережье или в горах. Как правило, доходность низкая, но позволяет покрыть расходы на содержание. А если недвижимость выбрана правильно, то заработать можно на приросте ее стоимости.

В качестве примера можно привести проект La Datcha Олега Тинькова, который сдает свою престижную недвижимость за рубежом и в России. Арендовать виллу или шале у него можно в Астрахани, Куршевеле, Форте-дей-Марми, Валь Торансе и Кабо-Сан-Лукасе, причем из-за высокого спроса бронировать стоит заранее.

Долгосрочная аренда недвижимости за рубежом

Оптимальным решением, на мой взгляд, является долгосрочная аренда. В развитых европейских странах доходность составляет от 2-4% без учета прироста стоимости.

Доходность можно увеличить с помощью получения ипотечного кредита. Ставки для нерезидентов обычно выше, чем для резидентов, но гораздо ниже, чем в России. Однако кредитование доступно россиянам не во всех странах.

В качестве примера могу привести кейс клиентки, которая инвестировала в 2014 году в квартиру в Будапеште. Поскольку она не является резидентом ЕС, ставка для нее оказалась чуть выше, чем для местных — в районе 6% (ставка плавающая). Тем не менее финансовый рычаг позволяет получать 7,4% годовых. Подробнее читайте в статье — Кейс: инвестиции в зарубежную недвижимость для частного инвестора

Следует отметить, что россияне при покупке недвижимости в Европе и США получают еще и дополнительную прибыль от роста валюты по отношению к рублю. А также дополнительную защиту активов в виде развитого и независимого законодательства.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Maksim Tcepelev следит за трендами

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Стратегии инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость не ограничиваются покупкой на этапе котлована или рентной недвижимости. Клиентам, готовым вложить значительные суммы, доступны различные варианты:

• Доходная жилая недвижимость
• Коммерческая недвижимость
• Жилье для населения с невысокими доходами
• Девелопмент и редевелопмент (реновация)

А вот в гарантированный доход от застройщика я лично не верю. Программы типа leaseback или обратного выкупа, на мой взгляд, являются чисто маркетинговыми приемами. Ведь нет никакой гарантии, что застройщик не откажется от своих обязательств или не обанкротится.

Кроме того, гарантированный доход в первые годы после покупки может означать, что эти выплаты застройщик закладывает в цену продажи. Какая доходность будет после обещанного периода и будет ли вообще, предугадать сложно.

Девелопмент и реновация

Инвестиции в новое строительство (девелопмент) и реновацию уже существующей недвижимости (редевелопмент) являются самыми доходными (от 20% годовых), однако требуют профессионализма и опыта. Хорошим решением является найм профессионального управляющего или инвестиции через специально созданный под такой проект фонд.

В качестве примера редевелопмента приведу отель на побережье Риччоне (Римини, Италия).

Отель 4 звезды имеет 130 номеров и расположен на второй линии Адриатического моря. Цена отеля составляет 8,5 млн евро. В стоимость входит земельный участок на первой линии перед отелем с разрешением на строительство апартаментов общей площадью 3 500 м2.

Профессиональный управляющий готов заняться проектом реконструкции отеля и строительством нового жилого комплекса под ключ. Стоимость строительства квадратного метра высокого класса составляет 2000 евро, цена готового жилья на первой линии — от 10 000 евро. Проект имеет высокий потенциал, в Риччоне всего 3 жилых комплекса на первой линии, а цены достигают 20 000 евро за м2. Кроме того, Риччоне пользуется высоким спросом со стороны жителей Болоньи, которые привыкли сюда приезжать на отдых.

Выгодные проекты девелопмента и редевелопмента мы также предлагаем в Италии, США, Великобритании, Испании (Майорка и континент) и других странах.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Evgeny Dorozhkin советует научиться инвестировать

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Почему инвестиции в недвижимость в Москве больше не выгодны

Инвестиции в недвижимость хорошо знакомы состоятельным россиянам. С 1992 по 2014 цены на московские квадратные метры выросли в 25 раз: с $200-300 в 1991 году до почти $5000 в 2014.

Самыми выгодными и относительно простыми были вложения на этапе котлована, для которых требовалось только подобрать надежного застройщика и отдать деньги.

В условиях высокого спроса, как со стороны москвичей, так и жителей регионов, не требовалось предпринимать дополнительных усилий. Подорожавшую недвижимость не сдавали в аренду, а продавали и покупали новую. Риски недостроя, конечно, были, но это мало кого останавливало. Следом росли цены и в регионах.

В 2014 году ситуация в корне изменилась.

Падение рубля повлекло за собой рост цен. За 2014 год цена квадратного метра выросла почти на 40 тысяч рублей, но россиян это не останавливало. Они покупали квадратные метры, чтобы спасти рублевые накопления. Затем цены снова стали падать.

На начало 2019 года наметившийся рост отстает от реальной инфляции. Если же считать в валюте, то стоимость квадратного метра за эти 5 лет упала в два раза.

Налог на имущество в России

С 1 января 2015 налог считается по кадастровой стоимости, которая не только соответствует, а зачастую и превышает рыночную. Пока предусмотрены понижающие коэффициенты (0,2, 0,4, 0,6, 0,8). К 2020 году владельцы жилой недвижимости будут платить полную ставку.

Особенно этот налог почувствовали владельцы коммерческой недвижимости, так как одновременно с его ростом наметилось снижение спроса со стороны арендаторов. Новая ставка для многих оказалась неприятным сюрпризом. Я лично знаю владельцев, которые через суд пытаются ее снизить.

Уже не один клиент мне говорит, что думает продать жилую или коммерческую недвижимость в России и ищет альтернативные, а главное, более стабильные и безопасные варианты вложения крупной суммы денег.

И такие варианты есть.

Для инвесторов, готовых вложить от $500 000, я рекомендую инвестиции в недвижимость за рубежом. Доход составляет от 4 до 28% в валюте, а по ряду проектов даже выше.

При этом зарубежная недвижимость позволяет привлекать в ряде стран дешевое финансирование и диверсифицировать страновые риски

А главное, это вложение в валюте, что особенно важно на фоне продолжающегося падения рубля

И стратегий инвестиций гораздо больше, чем просто покупка на этапе котлована в надежде на дальнейший рост стоимости.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года, а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Перед принятием решения, рекомендуем к прочтению нашу статью, «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ – ПОДВОДНЫЕ КАМНИ, РЕАЛЬНЫЕ КЕЙСЫ, ЛИЧНЫЙ ОПЫТ + ИНСТРУКЦИЯ»

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

• Стабильный и гарантированный доход в валюте.
• Абсолютная легальность подобных инвестиций.
• Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
• Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Инвестиции в доступное жилье

Портфельные инвестиции в проекты, рассчитанные на массовый спрос со стороны среднего класса являются отличным решением для получения стабильного и регулярного дохода в валюте. В этом сегменте наблюдается постоянная необходимость в жилье, что способствует высокой ликвидности и низкой волатильности цен.

Мы предлагаем инвестиции в более 25 проектов в Великобритании и США:

• доступное жилье
• студенческие комплексы
• доходные дома
• гостиницы

Инвестиции в подобные проекты начинаются от $500 тыс, а доходность составляет от 12 до 20% годовых и более. Стратегия выхода предполагает продажу проекта институциональному инвестору, в том числе и через форвардные сделки. В ряде случаев возможны розничные продажи через локальные агентства недвижимости.

Хорошим примером является проект инвестиций в многоквартирные дома в Мэриленде (США). Инвестиция рассчитана на срок от 2 до 5 лет, после чего деньги можно будет вывести или реинвестировать.

Минимальная сумма инвестиций составляет $1 млн, внутренняя ставка доходности ожидается на уровне 16,2%. Инвестору выплачивается фиксированный доход 2% ежеквартально, остальная прибыль распределяется по итогам финансового года.

Цифры по проекту абсолютно прозрачны, инвестор получает доступ ко всей бухгалтерской документации. Обслуживание осуществляет одна из крупнейших в США аудиторских компаний Cohn Reznick.

Особенности инвестиций в недвижимость

Для начала следует отметить, что прибыль от инвестиций в недвижимость складывается из двух источников:

• доход от аренды;
• прирост стоимости самой недвижимости.

При этом прирост стоимости жилья может существенно повышать общую доходность.

Ярким примером является Германия. Здесь относительно низкая доходность аренды (в районе 3,5%) дополняется стабильным и хорошим ростом цен на протяжении последних нескольких лет.

По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома — на 30%.

К недостаткам следует отнести низкую ликвидность. В отличие от акций, которые можно продать за считанные минуты, недвижимость быстро и без потерь продать не получится. Да и переоформление занимает определенное время.

Кроме того, не стоит забывать расходы на приобретение и содержание недвижимости, а также налоги. Даже если расходы по содержанию недвижимости и коммунальные платежи оплачивает арендатор, я рекомендую закладывать бюджет на ремонт и непредвиденные расходы.

Владелец жилой недвижимости отвечает перед арендатором за исправное состояние квартиры, если, конечно, в возникшей проблеме нет вины последнего. А вот в коммерческой недвижимости это зависит от договора и типа объекта. В ряде случаев заботы по содержанию и ремонту помещения ложатся на арендатора.

Примеры из практики
Мои клиенты заплатили 100 евро за работу сантехника, когда засорилась канализация в старинном доме. А вот вызов специалистов по газовым котлам другим клиентам обошелся дороже — 400 евро работа и 1100 евро за новый котел.

Косметический ремонт проводят обычно каждые 5 лет, а капитальный — каждые 10 лет. У профессиональных управляющих компаний даже есть специальный фонд, в который они направляют 5% от ежегодной прибыли.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Коммерческая недвижимость требует больших сумм инвестиций, но и доходность ее выше. Это могут быть отели, офисы, торговые помещения, склады и так далее. Все заботы по содержанию недвижимости ложатся на арендатора, а доходность можно повысить за счет привлечения финансирования, налогового структурирования и вычета расходов компании, на которую приобретается недвижимость.

К примеру, в Швейцарии мы предлагали интересное предложение: сеть из четырех отелей в Санкт-Морице за 48 млн швейцарских франков. Отели имеют 3 звезды, были недавно обновлены и находятся в идеальном состоянии. В двух отелях есть рестораны и сауны.

Отели работают много лет, имеют круглогодичную заполняемость и популярны как у иностранцев, так и у местных жителей. С управляющими компаниями подписан долгосрочный договор аренды. Доходность составляет 4% годовых при полной оплате и 6,4%, если перенести ипотечный кредит продавца на нового покупателя.

Ситуация 1. Квартиры в Германии

В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

Итог инвестирования:

1. Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
2. Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
3. Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

Инвестирование в недвижимость: продажа или аренда?

Инвестирование в недвижимость включает два способа получения дохода: приобретение объекта с целью перепродажи и получение арендных платежей. Каждый вариант имеет преимущества и недостатки, которые перечислены ниже.

Таблица 1 «Как можно инвестировать в недвижимость»

Критерий сравнения	Аренда	Продажа
Доходность инвестиций в недвижимость	До 6% при долгосрочной аренде и 7-30%, если использовать бизнес агрессивные стратегии инвестирования (например, сдавать комнаты посуточно)	0-40% за 1 или 2 года
Риск инвестиций в недвижимость	Низкий или средний	Средний или высокий
Вовлечённость инвестора в управление	Высокая	Низкая или средняя
Дополнительные затраты	На отделку и ремонт квартир, коммуналку, подоходный налог	Налог при продаже имущества в течение 3 лет после приобретения в собственность
Тип инвестиций	Долгосрочные	Среднесрочные

Таким образом, обе стратегии имеют право на существование. Но для новичка больше подходит покупка объекта недвижимости с целью сдачи в аренду. Такие инвестиции гарантированно принесут прибыль, хоть и через большой промежуток времени. После окупаемости объект останется в собственности, и его можно будет выгодно продать.

Рассмотрим виды инвестиций в недвижимость с целью аренды.

1. Длительная аренда Усилия инвестора минимальные, доходность низкая – не более 6-8% в год. Высоким спросом у арендаторов пользуется жильё экономкласса: однокомнатные квартиры, студии.
2. Гостиничный бизнес Для получения более высокого дохода лучше сдавать квартиры помесячно или посуточно. Например, командировочным, туристам, студентам-заочникам.

Другие варианты гостиничного бизнеса:

• сдача койко-мест в хостеле;
• сдача комнат в мини-отеле;
• строительство капсульного отеля – небольших модулей для сна и отдыха площадью 2 кв. м.

Заключение

Так выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость? Конечно, если делать это с учётом своих финансовых возможностей и анализа рынка. Самые доходные стратегии (гостиничный бизнес, инвестиции в строительство) или требуют 100% вовлечённости инвестора, или сопряжены с высокими рисками. Новичкам больше подходит покупка жилых помещений с целью заработка на долгосрочной аренде. Самый перспективный сегодня вариант – инвестиции в зарубежную недвижимость, особенно приобретение квартир и апартаментов в курортных странах с длительным туристическим сезоном.

Ещё хочу отметить, что инвестирование — это только один из способов, которым вы можете зарабатывать деньги, к тому же не очень простых. На моём блоге описано много других вариантов заработка в Интернете. А как вы считаете, можно вообще, сидя дома за компьютером, разбогатеть?