Как инвестировать в недвижимость

Проанализируй зоны востребованности

В случае с коммерческой недвижимостью придётся просканировать веб-зону города. Это позволит выяснить, как много компаний стремятся найти помещение для аренды на интересующей тебя территории. Например, ты присмотрел помещение на первом этаже. Вход — с большой оживленной улицы, по которой днём и ночью гуляют люди. Скорее всего, такой вариант заинтересует сети быстрого питания, владельцев баров, шоурумов, ресторанов и кафе. Открой онлайн-справочник компаний города и найди в нем самых крупных представителей. Скорее всего, это будут McDonalds, KFС, Burger King. Так ты сможешь оценить потенциальную востребованность и инвестировать в заведомо выигрышный вариант.

В случае с жилой недвижимостью всё иначе: в отличие от России, в Германии не стремятся поселиться ближе к центральной улице. Более того, немцы предпочитают селиться в небольших городах, незначительно удаленных от крупных центров. Благодаря развитой инфраструктуре, дорога из пригорода до рабочего места в центре может занимать от 15 до 30 минут. Исходя из этого, инвестор должен руководствоваться другими факторами: экологичность, перенаселенность, близость к крупным промышленным и производящим предприятиям, качество самого жилья. Учитывая актуальные для местных жителей параметры, ты сможешь инвестировать в недвижимость, стоимость которой будет динамично и стабильно расти.

Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Решив инвестировать в недвижимость Германии, ты можешь столкнуться со множеством нюансов, не очевидных для иностранных инвесторов. Необходимо хорошо знать местный рынок недвижимости, факторы ценообразования, законодательные и правовые нормы, менталитет и особенности отношения немцев к недвижимости. На самостоятельное изучение могут уйти годы, но альтернативой может быть обращение в риелторское агентство. Так, например, компания Fuchs Real Estate занимается аналитикой рынка, оформлением документов на недвижимость согласно всем немецким законам. Кроме того, Fuchs Real Estate осуществляет управление недвижимостью, что снимает с плеч инвестора многие второстепенные задачи, позволяя получать прибыль без постоянного личного участия.

ТОП-5 способов, как инвестировать в недвижимость

Вложение в недвижимость – это спекулятивный метод, который является долгосрочным. Получить прибыль за пару месяцев обычно сложно, на оформление сделок и ожидание уходит не меньше года. Существует несколько способ вложения средств:

Покупка и ремонт – приобретается недвижимость, нуждающаяся в отделке, чаще косметической, но у хозяев нет денег или времени на приведение жилья в порядок. Часто по такой схеме квартиры приобретаются у людей, ведущих асоциальный образ жизни. В объект вкладываются деньги, он превращается в жилье комфортабельного класса, продается дороже;
Покупка и сдача в аренду – приобретается квартира в популярном районе, на время ожидания роста цен ее сдают – краткосрочно или долгосрочно. Этот метод позволяет получать постоянный заработок, но не является пассивным – придется искать жильцов, контролировать их, следить за порядком;
Покупка и ожидание – жилье нужно купить в районе, где планируется новая застройка в скором времени, аварийный снос, либо просто место будет пользоваться повышенным спросом. Главное – тщательный анализ рынка перед покупкой;
Срочная покупка – некоторые люди хотят продать квартиру срочно, так как финансовая ситуация не терпит отлагательств. За жилье они готовы сделать хорошую скидку

Важно постоянно отслеживать такие объявления, быстро заключить сделку, а после – продавать объект без спешки уже по рыночной цене. Правда, при таком методе высок риск нарваться на мошенников;
Покупка через ДДУ – деньги вкладываются в котлован, когда стоимость квадратного метра низкая

После постройки квартира продается уже по реальной цене.

Кроме того, в Москве и крупных городах популярна покупка большой квартиры, разделение ее на две меньшего размера и получение прибыли. Но если жильем вы будете владеть меньше 5 лет – придется уплачивать НДФЛ или заявлять налоговый вычет.

Как инвестировать при минимальных средствах

Напомним ещё раз, что вложения в недвижимое имущество требуют больших вложений, в отличие от любых других способов.

Если вы ограничены в финансовом плане, то можно использовать один из следующих методов:Привлечь денежные средства. Наиболее популярным методом по покупке объекта недвижимости является ипотека. Кредит под залог недвижимого имущества (иными словами кредит на объект недвижимости, под залог этого же жилья)

Чтобы банк предоставил ипотеку нужен лишь стабильный доход, отличная кредитная история и небольшой пакет документации. В среднем по ипотеке предоставляют от 11 до 17 процентов годовых, от 5 до 7%, если кредит в зарубежной валюте. Преимущество данного способа в том, что платежи по ипотеке можно выплачивать деньгами, полученными со сдачи в аренду.

Также можно вступить в клуб инвесторов. (Там могут помочь как советом, так и материально.)

Краудфандинг. Можно создать свой проект и привлекать денежные средства для инвестирования.

Стратегии инвестирования

Топ наилучших стратегий инвестирования в недвижимые объекты:

• инвестиции в новострой для перепродажи;
• инвестиции в новострой для сдачи арендаторам;
• инвестиции в жилье на вторичном рынке для перепродажи;
• инвестиции во вторичку для сдачи квартирантам;
• аренда вторички на долгосрочный период для пересдачи посуточно (с разрешения собственника);
• покупка коммерческого помещения, перепланировка под мини-офисы для сдачи арендаторам;
• покупка жилой недвижимости с обременением либо неблагополучными собственниками по низкой цене для снятия обременения в ходе сделки и перепродажи имущества по высокой цене.

Как инвестировать при малом капитале?

Предприимчивый человек найдет способ, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Хотя обойтись небольшим количеством денег трудно, это сделать реально:

• Займите у друзей, возьмите кредит в банке, выбирая программы с минимальными ставками. Доход от продажи должен полностью покрывать ваши расходы;
• Привлеките партнеров – если среди друзей есть предприимчивые люди, они могут стать соинвесторами;
• Покупайте доли, комнаты, небольшие коммерческие помещения, стоимость которых вас устраивает.

При небольшом капитале выгодно вкладывать деньги в строительство – траты будут постепенными, можно финансировать проект из своего дохода.

Цели инвестиций в недвижимость

Ещё в далёком 17-ом веке был сформулирован основной принцип инвестиционной деятельности: деньги обязаны работать и делать деньги. Поэтому целью любой инвестиции является получение дохода. В этом плане вложения в недвижимость не являются исключением из правила.

Также существуют следующие способы для получения прибыли:

• приобретение недвижимости для последующей сдачи её в аренду;
• перепродажа недвижимого имущества.

Способ заработка под номером один гораздо стабильнее и надёжнее второго, так как гарантированно сдавать в аренду можно практически любую недвижимость, даже не обращая внимания на его качество или вид. Данный вид заработка является ещё и самым низкодоходным, не беря в расчёт депозиты в банках.

А теперь перейдём ко второму типу инвестиций — перепродажа недвижимости. Этот вид заработка выглядит гораздо интересней и прибыльней первого, в то же время он является более рискованным.

Обычно инвесторы сначала сдают в аренду недвижимость, чтобы покрыть расходы, затраченные на вложения, а затем уже переходят к самой реализации (продаже).

Например, квартира в Воронеже стоит 2 млн. рублей. Прибыль от аренды составляет 14 тыс. руб. (в год 148 тыс. руб.) Итого, доход только от одной сдачи выходит около 7% годовых, не беря в расчёт ещё и рост стоимости самой квартиры.

В какую недвижимость выгодно вкладываться?

Покупать недвижимость выгодно в крупных городах – здесь она отличается высокой ликвидностью, повышенным спросом, хорошо продается даже при растущих ценах. Вложить деньги можно в разные виды объектов:

• Коммерческая недвижимость – популярна у опытных инвесторов, рост ее стоимости в год – от 7%. Вложения доступны в офисы, торговые площадки, склады;
• Квартиры – способ характеризуется небольшими рисками, жилой рынок более известен новичку. Достаточно найти хорошую недвижимость, которую через пару лет не составит труда продать;
• Участки – в землю можно вкладываться даже при небольшом капитале, оформление документов упрощено, вероятность мошенничества снижена. Правда, покупать участок нужно в районе, где прогнозируется строительство коттеджного поселка и других объектов, тогда это будет выгодно;
• Частные дома – купить можно готовый коттедж, недостроенный объект, участок под строительство. В последнее десятилетие такой тип недвижимости все более популярен, но дом должен находиться недалеко от города, иметь всепогодный подъезд.

Доходность жилой недвижимости – от 10% в год, при успешном инвестировании за пару лет можно получить и все 70%, ведь такие случаи нередки.

Доходность, которую мы заслужили

Какой доходности стоит ждать? Из-за того, что доход арендодателя зависит от успешности работы арендатора, однозначно ответить на вопрос сложно. Сейчас легко найти объекты, обещающие доходность до 14%, а иногда и 20% годовых. На мой взгляд, такое возможно, но скорее на короткий период и далеко не со всеми объектами. Реалистичнее говорить скорее о доходности в пределах 10–12 % годовых. Главное, нужно помнить, что инвестирование в коммерческую недвижимость под стрит-ритейл является сложным и ответственным мероприятием. Неподготовленному человеку без помощи специалиста добиться успеха будет непросто. К тому же обстоятельства и требования арендаторов к объектам могут меняться, и изначально выгодное для инвестиций помещение может в один день превратиться в трудный и для продажи, и для сдачи объект.

Во что инвестировать средства?

Для того чтобы получать стабильный доход с недвижимости, вы должны с умом подходить к ее выбору, учитывая тип недвижимости и ее месторасположение.

Один из возможных вариантов – это вложение в отечественные объекты недвижимости. В частности, в ту недвижимость, которая находится в крупных городах, что позволит быстро окупить ее и начать получать чистый доход.

Приобретение квартиры является самым распространенным видом инвестирования в недвижимость. Мы рекомендуем вам выбирать небольшую квартиру, от 1 до 2 комнат, желательно, чтобы она была удачно расположена рядом со станцией метро, вблизи прочего общественного транспорта, развязками.

Недвижимость первичного рынка всегда была привлекательна в качестве инструмента инвестирования: когда вы приобретаете объект еще на этапе его строительства, вы сможете сэкономить до 50 % общей стоимости.

Важно знать: покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с риском, ведь строительство еще не окончено и сколько оно будет длиться по факту, сложно определить. Также в дальнейшем вам придется делать ремонт и благоустраивать свою недвижимость.. Инвестиция в строительство дома также является привлекательным вложением

Вам нужно приобрести земельный участок и построить на нем дом. Конечно, ваши расходы будут значительны, но они обязательно окупятся, особенно в том случае, если дом будет расположен недалеко от города и будет вмещать несколько квартир

Инвестиция в строительство дома также является привлекательным вложением. Вам нужно приобрести земельный участок и построить на нем дом. Конечно, ваши расходы будут значительны, но они обязательно окупятся, особенно в том случае, если дом будет расположен недалеко от города и будет вмещать несколько квартир.

Коммерческая недвижимость может приносить вам постоянную прибыль, т.к. ее вы будете сдавать в аренду. К коммерческим объектам относятся помещения под офисы, склады, торговые точки и т.д. 

Инвестирование в зарубежную недвижимость потребует от вас дополнительных расходов по найму специалиста, который прекрасно знаком со спецификой рынка недвижимости в той стране, куда вы собрались вкладывать свои средства. Не забывайте, что в других странах, есть свои особенности покупки и владения недвижимостью, поэтому, чтобы не допустить ошибок, необходим тщательный анализ этого зарубежного рынка.

Если вы правильно подойдете к этому вопросу и внимательно изучите состояние рынка недвижимости, удачно подберете объекты, тогда риски потерять свои капиталы, будут сведены к минимуму.

Как купить ликвидную недвижимость?

Выбор недвижимости – решающий шаг при инвестировании. От того, насколько умело вы выберите помещение, зависит его рентабельность и ликвидность, возможность в ближайшие годы получить доход. Учитывайте несколько параметров:

• Расположение – объект должен находиться в перспективном районе с высоким спросом на жилье. Покупать квартиру вблизи свалок и заводов – не лучшая идея, сейчас популярны экологически чистые районы;
• Транспортная доступность – наличие рядом станций метро, остановок, оживленных магистралей является весомым преимуществом. Для загородной недвижимости – железнодорожной станции;
• Инфраструктура – покупателей интересует наличие магазинов, школ, детских садов, аптек, заведений, где можно провести досуг. Квартиры в глухом районе на отшибе города покупают неохотно;
• Вид за окном – хорошо, если по соседству находится парк, либо окна выходят во двор. Вид на достопримечательности, исторические здания тоже является преимуществом;
• Особенности дома, придомовой территории – родителей заинтересует детская площадка, автолюбителей – вместительная парковка. Чистый подъезд станет еще одним плюсом;
• Этаж – не стоит покупать квартиру на первом этаже, если не планируется ее перепланировка в коммерческий объект.

Выбор помещения для инвестирования – сложный процесс, поэтому не следует покупать первую квартиру, которая вам встретится. Изучите юридическую чистоту сделки, посмотрите десятки вариантов, найдите среди них самый перспективный, лучший и прибыльный.

Вложение в ликвидную недвижимость обеспечивает высокую доходность при разумном подходе к этому занятию. Учитесь прогнозировать, видеть перспективы, следить за состоянием рынка недвижимости. И тогда удастся получить хорошую прибыль, купить помещение, которое через 2-3 года увеличит первоначальный капитал на 20-30%. Правда, не забывайте о сопутствующих расходах – налогах, коммунальных платежах. Чтобы затраты окупились, рекомендуется не просто ждать подорожания, а сдавать помещения в аренду – так гораздо выгодней.

Автор Администратор

Торговля помещением

Около трех лет назад все большей популярностью стал пользоваться такой инструмент, как инвестирование в коммерческую недвижимость – в первую очередь, стрит-ритейл, и преимущественно магазины на первых этажах жилых домов. Такие инвестиции приносят большие дохода, чем инвестиционные квартиры. Однако коммерческая недвижимость значительно сложнее для работы. Такие инвестиции будут успешными, только если человек или сам хорошо разбирается в качестве помещения, которое он покупает, или прибегает к помощи квалифицированных специалистов.

На что же нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

Здесь важно всё: планировка, ее соответствие современным требованиям торговли, наличие достаточной мощности и многое другое. Но ключевым параметром, конечно, будет расположение объекта: если не будет хорошего потока покупателей, то не будет и дохода

Только удачное расположение объекта может обеспечить долгосрочную доходность. Не стоит забывать, что потоки имеют свойство меняться: причиной может стать ремонт дороги, изменение транспортного маршрута, новая стройка. Так что нелишним будет изучить ближайшие перспективы строительства внутри выбранного района и планы по его развитию. Просчитать абсолютно все не получится, но обезопасить себя хотя бы от части возможных неприятностей — вполне. Учитывайте также, что визуальная доступность объекта играет немалую роль. Например, если объект закрыт деревьями и кустами, то это может снизить продажи и, как следствие, арендные ставки.

Идеальным вариантом кажутся помещения в сданных и заселенных домах, потому что около них уже сложились потоки потенциальных покупателей, которые легко отследить. Покупая площади на вторичном рынке, узнайте, как давно текущий арендатор снимает это помещение, как часто вообще меняются арендаторы. Если чаще трех месяцев, насторожитесь. Не стоит полагаться только на данные, предоставленные продавцом или его агентом, — перепроверьте их, поговорите с самим арендатором

При расчетах будущей прибыли важно учесть, что после того как арендатор открывает магазин, он далеко не сразу начинает работать в полную силу, на «разгон» может уйти три месяца и более, а это может влиять на арендную ставку

Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

Инвестирование в новостройки

Проекты с недвижимостью широко распространены в России, особенно в Москве. Выгодным показателем рынка здесь выступает низкая стоимость, и предоставление рассрочки на длительные сроки. Минус – вкладывать приходится в строительство, которое находится только в стадии разработки. Эта ситуация дает возможность застройщику изменить условия договоренностей, не исключена встреча с мошенниками, предлагающими низкую стоимость строительства новостроек. Проблема для вкладчика отсутствие прибыли и потеря личных денежных средств. Если вкладывать средства в новостройки, следует учесть:

• Заключение сделок происходит только с проверенными работниками строительства. Производится анализ опыта, репутации застройщика.
• Мониторинг документов по сделке с новостройками включает изучение каждого пункта и условий, которые выдвигает подрядчик. Проекты должны соответствовать нормам и правилам законодательства.
• Привлечение юридических лиц для ознакомления с планами проектов строительства. Это предотвратит возникновение проблемных и негативных ситуаций.

Инвестиции в новостройки имеют ряд преимуществ, состоящих из нескольких блоков:

• Стоимость новостройки после введения в использование увеличивается на 35%. Это привлекает с первой секунды, особенно если вкладчик решил продать недвижимость в будущем.
• Аренда новостройки предусматривает ежемесячный доход, благодаря высокой цене жилья в новостройке.

Вкладывать деньги в квартиры новостроек выгодно, если правильно заключить договор с подрядчиком. Сейчас рынок недвижимости стабилен, поэтому приемлемый вариант – организация проектов в Москве.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Плюсы	Минусы
Стабильность	Неликвидный объект инвестиций
Постоянный рост стоимости активов	Долгая окупаемость
Пассивный источник дохода	Постоянные расходы на содержание
Минимальные риски	Высокая налоговая ставка

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность. С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски. Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость. Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо НДФЛ (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Старая добрая аренда квартир

Одни утверждают, что введение эскроу-счетов приведет к повышению цен на квартиры, другие говорят, что это только стоимость предложения, и ее должен поддержать покупательский спрос, а он снижается. Как бы то ни было, можно смело утверждать лишь то, что темпы роста цен на недвижимость, которые были до кризиса, вряд ли вскоре вернутся. То есть инвесторам в недвижимость стоит рассчитывать лишь на дивиденды от аренды. Но и с арендным доходом все не так просто, как раньше. За годы активного строительства жилья в Москве объем предложения значительно вырос. После кризиса спрос в полной мере не восстановился (хотя и он и достаточно стабилен сейчас, что тоже неплохо).

Говорить о том, что ниша инвестирования в квартиры для сдачи в аренду полностью себя исчерпала, я бы не стал. И причин тому несколько.

Во-первых, сильны стереотипы людей, считающих недвижимость безрисковым активом и хорошим способом сохранить сбережения.

Во-вторых, цели подобных инвестиций бывают разными, и не всегда во главе угла стоит только финансовая составляющая. Например, если семья предполагает, что в будущем придется покупать квартиру для ребенка, они могут сделать это заранее, пока он маленький, и сдавать ее в аренду, пока он не станет совершеннолетним. Несомненно, финансовая эффективность таких вложений сейчас крайне невысока и часто даже не очень сопоставима с процентами по депозитам. К тому же надо отметить, что инвестиции в любой вид недвижимости имеют значительно меньшую ликвидность, чем банковские депозиты. А еще продать квартиру по адекватной рыночной стоимости быстро (например, если срочно понадобятся деньги), вряд ли получится.