Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Нюансы при оформлении договора задатка

Если возможность обратиться за помощью к специалисту отсутствует, тогда мы расскажем, как самостоятельно оформить договор задатка. Определенного шаблона документа не существует. Стороны прописывают свои индивидуальные желания, которые возникают в момент сопровождения сделки.

Договор должен обязательно содержать:

Данные сторон:

Ф.И.О. как покупателя, так и продавца;
Паспортные данные согласно документу;
Место регистрации.

Когда собственников несколько, в договоре прописываются все.

Данные недвижимости:

Адрес;
Размер площади;
Вся стоимость квартиры;
Иные характеристики (количество комнат; качество ремонта; мебель, которую возможно оставить).

Сумма задатка (как в виде цифры, так и прописью). Кроме этого, необходимо написать каким образом передается задаток (наличный или безналичный расчет).
Ответственность сторон:если продавец в силу обстоятельств не желает больше продавать квартиру, то покупателю необходимо вернуть задаток и ещё часть суммы, которая будет своего рода штрафом;
Дополнительные условия (случаи, когда задаток можно вернуть, оплата текущего месяца по коммунальным услугам);
Сроки, которые даются на завершение договора.

Передача задатка

После составления и подписания Соглашения о задатке сторонам необходимо осуществить непосредственную передачу денег. День встречи может быть прописан в самом документе, а может быть выбран сторонами в устном формате, – существенной роли это не играет.

Продавец и Покупатель могут произвести передачу задатка в любом, удобном для них, месте. Как показывает практика, чаще всего это происходит в продаваемой квартире. Обеим сторонам рекомендуется взять на встречу по 1 свидетелю. Независимые лица дополнительно проследят, чтобы процедура была произведена без нарушений. Сумма должна быть пересчитана (также в присутствии свидетелей).

Факт передачи и принятия денег понадобится зафиксировать путем составления соответствующей расписки. Расписка о получении средств составляется Продавцом обыкновенной ручкой на листе формата А4. Здесь дублируется та же информация, которая ранее вносилась в Соглашение (персональные сведения об участниках сделки, адрес квартиры, ее стоимость и сумма предварительного платежа). Здесь также указывается, что Продавец получил деньги в полном объеме и не имеет претензий к Покупателю по этому поводу.

Документ удостоверяется подписью Продавца. С этого момента расписка уже имеет юридическую силу. Покупателю необходимо забрать эту бумагу с собой и сохранить ее на случай возможных судебных разбирательств.

Иногда деньги не передаются Продавцу из рук в руки, а переводятся ему через банк в безналичном формате. В этом случае Покупателю потребуется сохранить у себя чеки и квитанции о совершенной транзакции. Однако встретиться с Продавцом и попросить его написать расписку также не будет лишним. Деньги необходимо передавать или переводить только самому Продавцу, а не его риэлтору, другу, знакомому и т.д. Иначе велик риск того, что платеж просто не дойдет до собственника и/или будет использован не по назначению.

Можно ли расторгнуть соглашение о задатке: как и когда

Соглашение о задатке может быть расторгнуто. Однако это возможно только до того момента, пока стороны не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же это произойдет, сделка будет считаться совершенной. Получается, что оспаривать и расторгать понадобится всю куплю-продажу, а не отдельный документ.

Соглашение может быть расторгнуто по следующим основаниям:

Основание	Что произойдет
Покупатель передумал приобретать жилье и/или не исполнил своих обязательств.	Продавец вправе оставить задаток у себя. Однако ситуация будет развиваться иначе, если Покупатель передумает покупать жилье в связи с объективными причинами. Иногда Покупатель обнаруживает, что квартира имеет неустранимые недостатки, которые были сокрыты и не описаны Продавцом ни в одном из официальных документов (предварительный договор, основной договор и пр.). Здесь фактическим виновником срыва сделки можно считать Продавца, поэтому задаток должен получить Покупатель – в двукратном размере. Как правило, такие конфликты рассматриваются уже в зале судебного заседания, а деньги достаются тому, кто основательнее доказывает свою позицию.
Продавец передумал продавать свое жилье и/или не исполнил своих обязательств.	Продавец должен возвратить Покупателю задаток в двукратном размере. Иногда Продавцы начинают затягивать или просто отказываются возвращать деньги, – в этом случае Покупателю понадобится обратиться в суд.
Обоюдное решение сторон (ст. 450 ГК РФ).	Предварительный платеж возвращается Покупателю в исходном (а не двукратном) размере и в полюбовном формате.
Форс-мажорные обстоятельства.	Одна из сторон может серьезно заболеть, столкнуться с необходимостью отъезда и пр. Все эти ситуации также должны быть учтены и прописаны в Соглашении (пункт «порядок действий в случае срыва сделки»). Обычно при наличии форс-мажорных или смягчающих обстоятельств задаток возвращается Покупателю в исходном (а не в двукратном) размере.

Вне зависимости от основания процедуру по возврату платежа рекомендуется фиксировать документально. Покупатель составляет и направляет 2-ой стороне письменное Требование о возвращении задатка. Здесь указываются:

ФИО и адреса жительства обоих участников сделки;
реквизиты ПДКП и Соглашения о задатке, в рамках которого Продавец получил платеж в размере … рублей;
основание расторжения договоренностей;
просьба Покупателя о возвращении средств;
подпись Покупателя и дата составления документа.

Продавцу остается либо перевести деньги в безналичном формате, либо передать их лично – в присутствии свидетелей и с повторным составлением расписки. Теперь ее должен будет написать уже Покупатель, принимающий средства назад.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Когда стороны не могут прийти к консенсусу по поводу возврата или невозврата задатка, им необходимо обращаться в суд. При цене иска (размере предварительного платежа) менее 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен мировой суд. При цене иска (размере предварительного платежа) свыше 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен районный суд. Обычно просьба о возвращении задатка исходит именно от Покупателя, т.к. он не имеет доступа к деньгам, игнорируется Продавцом и т.д. Для инициирования разбирательства необходимо составить исковое заявление «О взыскании суммы задатка» или «О взыскании двойной суммы задатка». Помимо этого иск может содержать просьбу «О возмещении убытков в части, не покрытой задатком».

Что это такое и зачем нужно?

Справка: Понятие задатка закреплено в статье 380 ГК РФ. В ней говорится, что это оговоренная заранее сумма, которая передается владельцу квартиры потенциальным покупателем для обеспечения выполнения условий договора купли-продажи.

Этот платеж – гарантия исполнения участниками сделки взятых на себя обязательств. Покупатель после внесения средств может быть уверен, что понравившееся ему жилье не будет продано кому-либо еще, а цена на него не увеличится. Продавцу он говорит о серьезности намерений покупателя в вопросе покупки именно этого объекта недвижимости.

Какую сумму берут при продаже недвижимости?

Сколько берется денег при продаже квартиры, не закреплено на законодательном уровне и сумма всегда является договорной.

При ее определении важно руководствоваться здравым смыслом. Задаток должен быть достаточно велик, чтобы удержать продавца от нарушений соглашения в том случае, если ему поступит предложение продать квартиру по большей цене

В этом случае ему придется вернуть полученные средства в двойном размере, что исключит получение выгоды при продаже недвижимости третьим лицам.

Для продавца получение задатка должно означать, что покупатель не будет искать более выгодные предложения из-за риска потерять внесённую сумму.

Справка: Как правило, платеж составляет удобную для участников сделки круглую сумму, например, 50 или 100 тысяч рублей и не превышает 1–3% от общей стоимости жилья.

Входит в стоимость жилья или нет?

Задаток, фактически, является предоплатой при сделке купли-продажи, и эта сумма включается в общую стоимость недвижимости при совершении сделки

Однако, важно оговорить этот момент в заключаемом договоре

На сколько дают?

Срок внесения напрямую зависит от готовности участников к заключению сделки. Он должен быть согласован между покупателем и продавцом заранее, исходя из того, сколько времени потребуется на подготовку документов и сбор требующейся суммы. При согласовании сроков следует учесть, что покупателю также потребуется время на проверку предоставленных собственником документов.

Именно поэтому сроки должны быть установлены с запасом. Если участники готовы выйти на сделку через 2 недели, срок внесения задатка должен быть продлен до 3–4 недель. Это не помешает заключить ДКП раньше, ответственность сторон наступит только в том случае, когда сроки прошли, а сделка не состоялась.

Деньги будут возвращены покупателю только после фактического перехода прав собственности на жилье после предоставления актуальной выписки из базы ЕГРН.

Последствия неисполнения обязательств

Ответственность за неисполнение условий договора предусмотрена как для продавца, так и для покупателей. Если сделка будет сорвана по вине продавца – на него ляжет обязанность по выплате суммы задатка в двойном размере. Если инициатива будет принадлежать покупателю – он потеряет внесенную сумму.

Взаимные финансовые обязательства заставляют участников сделки серьезно относиться к взятым на себя обязательствам.

Задаток при покупке квартиры – правила оформления

Задаток — это определенная сторонами договора денежная сумма, которая выступает в качестве обеспечительной меры. Данная сумма передается покупателем продавцу как доказательство исполнения заключенного договора в счет причитающихся по договору платежей.

Иными словами, если покупатель дает согласие на покупку товара, он передает продавцу некоторую сумму, чтобы продавец смог поверить в серьезность его намерений. В том случае, если сделка в будущем состоится, переданная сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара.

Задаток в гражданском праве чаще всего используется при купле-продаже объектов недвижимости. Это связано и с достаточно высокой стоимостью недвижимости, и с длительностью оформления сделки. Зачастую у продавца квартиры уходит не одна неделя на то, чтобы подготовить полный комплект документов для продажи. Задаток, внесенный покупателем, в большинстве случаев, подтверждает серьезность намерений продавца и покупателя и гарантирует, что:

Покупатель не откажется покупать квартиру, пока происходит подготовка всех документов;
Продавец не откажется продавать квартиру и не продаст ее другому покупателю;
Цена сделки не будет изменена по сравнению с предварительно заключенным договором. Это позволяет избежать ситуации, когда продавец в последний момент решает поднять цену квартиры.

Задаток, являясь одной из старейших форм обеспечения выполнения обязательств, широко применяется при сделках с недвижимостью и в настоящее время.

При продаже квартиры задаток выполняет 3 основные функции:

обеспечительная функция. Задаток обеспечивает надлежащее исполнение условий заключенного договора;
платежная. Если сделка совершается, и выполняются все условия договора, внесенный задаток засчитывается в счет оплаты квартиры;
доказательственная. Задаток наряду с предварительным договором (или даже вместо предварительного договора) является доказательством заключения договора.

Основное отличие задатка от аванса состоит в наступлении неблагоприятных последствий для той стороны купли-продажи, которая отказалась от надлежащего исполнения всех условий предварительного договора. Если расторжение договора произошло по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры. Если же продавец виноват в неисполнении условий сделки, он должен возвратить покупателю задаток в двойном размере.

Ответственность сторон

С наказанием гражданско-правового характера за неисполнение договора, по которому дан задаток, все просто. Ст. 381 ГК РФ говорит следующее:

Если виновен покупатель, то задаток остается у продавца.
Если виноват продавец, то он возвращает покупателю сумму, которая в два раза больше полученной.

Закон обязывает виновную сторону возместить контрагенту все убытки. Но иное может быть предусмотрено самим договором. Что касается подводных камней, то очень любят работать с задатком мошенники.

Несколько типичных схем:

Продажа по доверенности. Поверенный берет задаток. А потом оказывается, что доверенность отменена; она – «липовая»; собственник разрешал продавать по доверенности иной объект – что-то на выбор. Найти представителя по доверенности не так уж легко. И покупатель остается ни с чем.
Квартиру выставляют по очень низкой цене. Выбирают покупателя, который первым готов дать задаток, умышленно создают такие условия, чтобы сделку в оговоренные сроки не удалось заключить.
Причем именно по вине покупателя. Далее – действует норма ст. 381 ГК РФ, согласно которой, задаток остается у продавца. В этой схеме все решает скорость, и анализ личности покупателя.

Таким образом, задаток перед покупкой – очень хороший инструмент, позволяющий обеспечить исполнение сделки

Но с ним нужно обращаться очень осторожно. Есть риск сделать что-то не так и остаться без денег

Какой задаток давать при покупке квартиры?

Второй немаловажный момент — определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.

Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже — до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.

Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму). То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка. Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.

Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.

Как происходит фактическая передача денег?

Обычно деньги передаются наличными в момент подписания договора. Присутствовать при этом должны все владельцы квартиры, которая продается. И каждый обязан написать расписку, что он получил задаток. Сумма его распределяется между собственниками в соответствии с долей каждого в квартире.

Факт передачи задатка должен подтверждаться свидетелями не из числа участников сделки либо членов их семей. В качестве одного из свидетелей подойдет нотариус, если вы заключаете договор у него и передаете деньги в кабинете.

При оформлении сделки через риэлтора возможна и передача денег через него.

Если у квартиры официально один владелец, но приобретена она была, когда тот находился в браке, необходимо присутствие при передаче задатка супруга или супруги.

Оформление

Договор на внесение задатка может быть оформлен абсолютно в произвольной форме на выдаваемом организацией либо агентством недвижимости бланке (обязательна письменная форма заключения).

Покупателю следует насторожиться в тех случаях, если в указанном соглашении не задействованы поля с отметкой суммы задатка и следующих реквизитов:

инициалов и фамилии сторон (если потребуется, наименования компании);
места проживания (регистрации) каждого из физических лиц (юридического адреса компании);
паспортных данных (реквизитов компании);
сроков исполнения указанных обязательств;
предмета соглашения (т.е. реализуемого объекта недвижимости), указания адреса и перечисления характеристик для точного определения объекта (описани этажа, жилой и общей площадей, наличия либо отсутствия балкона и др.).

Перед внесением задатка рекомендуют проверять присутствие в деле правоустанавливающих данных (соглашений, свидетельства и пр.) о квартире и выяснять информацию о непосредственном собственнике данной недвижимости.

Если граждани обратился в нотариальную контору для оформления соглашения о внесении задатка, нотариус обязан провести тщательную и корректную проверку самостоятельно.

Денежная сумма передается исключительно после получения правильно оформленных и заверенных документов.

Деньги разрешается хранить в соответствующей банковской ячейке либо в риелторском агентстве.

В таком случае встает вопрос о дополнительных расходах, однако при обороте крупной суммы, требуется подстраховаться, поскольку задаток — всегда лакомый кусок для мошенника.

В оформляемом соглашении нужно в обязательном порядке подчеркнуть информацию, что переданная сумма являеется задатком (и более ничем).

Нецелесообразность внесения задатка наблюдается в следующих ситуациях:

При слишком длительном сроке на заключение сделки, поскольку возрастает вероятность изменений в стоимости жилья. Данный момент может поставить продавца или же покупателя в достаточно неприятное положение.
При высокой вероятности отказа со стороны потенциального покупателя.

Как заключить договор долевого участия в строительстве ? Ответ здесь.

Узнайте, что делать , если в техпаспорте на квартиру допущена ошибка, из нашей статьи.

Правила оформления задатка при покупке квартиры

Прежде чем передавать деньги, следует:

внимательно изучить документы на недвижимость;
удостовериться, что супруг (супруга) продавца не возражает против сделки, что нет никаких обременений (ограничения на права налагают ипотека, арест, рента, аренда, доверительное управление);
проверить квартиру на наличие коммунальных долгов и прописанных жильцов (долги должны быть уплачены, а жильцы – выписаны). Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

В сделке купли-продажи могут принимать участие только дееспособные лица. Опытные риелторы рекомендуют обеим сторонам озаботиться получением справки от психиатра, которая подтвердит способность отвечать за свои действия. Учитывая обширную судебную практику, связанную с оспариванием сделок по причине недееспособности участников, такая мера будет совсем не лишней.

Удостоверившись, что все в порядке, можно приступать к следующему этапу – переговорам сторон. Помимо покупателей/продавцов в них могут участвовать юристы/риелторы. Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то его интересы представляют взрослые (родители, опекуны, попечители).

На переговорах следует обсудить:

размер вносимого платежа – от 5% суммы сделки;
каким образом он будет передан другой стороне – нал/безнал;
какую ответственность понесут стороны;
обстоятельства, которые отменят ответственность – при их наступлении покупателю может быть возвращен залог, а продавцу будет разрешено вернуть сумму, не удваивая ее;
дополнительные нюансы – например, выписка всех жильцов до оформления сделки.

После обсуждения деталей сделки наступает черед составления/подписания бумаг. Чтобы задаток не был воспринят как аванс, вместе с соглашением о его передаче должен быть составлен предварительный договор купли-продажи. Если окажется оформлен лишь один документ, то суд признает денежную сумму авансом, а такой платеж фактически ни к чему не обязывает (не выполняет обеспечительной функции). Также потребуется расписка о получении денег.

Документы могут быть оформлены самостоятельно, участие нотариуса не требуется. При возникновении сомнений в правильности формулировок, можно обратиться за помощью к юристу – он разъяснит сложные моменты.

Разработка текста предварительного договора купли-продажи

Этот документ является обязательством заключения в дальнейшем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В нем указываются те же сведения:

данные сторон (если в сделке участвует ребенок до 14 лет, требуется свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей, рекомендуем почитать: Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми);
сроки заключения основного договора (если дата по каким-либо причинам будет перенесена, то требуется оформить дополнительное письменное соглашение – оно прилагается к предварительному договору);
стоимость жилья;
размер передаваемой продавцу суммы прописью/цифрами с указанием того, что это именно задаток;
способ проведения расчетов с продавцом;
все характеристики недвижимости (площадь, адрес, этаж и пр.);
данные правоустанавливающего документа (договора мены, дарения, приватизации, купли-продажи);
ответственность покупателя и продавца в соответствии со статьями , 381 ГК РФ;
обсужденные на этапе переговоров форс-мажорные обстоятельства, дополнительные нюансы.

Количество экземпляров должно соответствовать числу участников сделки. Дополнительные экземпляры могут потребоваться в органы опеки (если участник сделки – несовершеннолетнее лицо), в банк или другие организации.

Документы подписываются покупателями и продавцами. За несовершеннолетнего ребенка подпись ставит родитель (опекун). Подросток 14-ти лет должен сам поставить свою подпись, рядом с ним расписывается один из родителей (опекун, попечитель).

Составление соглашения о задатке

Этот документ является приложением к предварительному договору и составляется с целью надлежащего исполнения обязательств. В нем приводятся следующие сведения:

дата подписания;
данные покупателей/продавцов;
размер задатка с указанием, что он идет в счет оплаты жилья;
какую ответственность несут стороны (в случае с продавцом указывается срок, в который задаток должен быть возвращен в двойном размере).

Бумага подписывается сторонами. Количество экземпляров рассчитывается так же, как и в случае с предварительным договором.

Скачать образец договора о задатке

Скачать образец предварительного договора купли-продажи

Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка не имеет установленного государственного образца и строгой формы. Однако обычно сюда включаются следующие сведения:

Дата и место заключения настоящего Соглашения.
Персональная информация об обеих сторонах сделки (их ФИО, паспортные данные, пол, адреса регистрации и фактического проживания).
Техническое описание квартиры (адрес расположения, метраж и другие характеристики).
Общая стоимость квартиры (цифрами и прописью).
Сумма задатка (цифрами и прописью). Здесь же должно быть указано, что передаваемый платеж – именно задаток, а не аванс. То же самое необходимо упомянуть и в тексте ПДКП.
Срок, до наступления которого стороны обязуются заключить основной ДКПК.
Порядок действий в случае срыва сделки и незаключения основного ДКПК. Здесь прописывается, кому, как и при каких обстоятельствах возвращается задаток.
Количество оригинальных экземпляров настоящего Соглашения (обычно составляется в 2 экземплярах).
Подписи сторон с расшифровками.

Соглашение о задатке обретает юридическую силу с момента его подписания обоими участниками сделки.

Задаток плюсы и минусы

У задатка, как и любого способа обеспечения обязательств, есть свои особенности, которые необходимо учитывать. К плюсам задатка можно отнести:

задаток – удобный способ обеспечения обязательств, которые вытекают из преддоговорной ответственности покупателя и продавца;
задаток может быть возвращен, если это предусмотрено оформленным договором.

Что касается недостатков, к ним относится:

отсутствие четкой законодательной базы касательно задатка. Так как закон можно трактовать по-разному, взыскание задатка в двойном размере может быть поставлено под вопрос, даже если это прописано в договоре;
отчасти в силу предыдущего недостатка в судебной практике задаток часто называют авансом, что влияет на сумму возврата;
в случае срыва сделки, виновник этого теряет деньги.

Так, нотариальное оформление может существенно снизить риски, указанные в недостатках. Рассмотрим более подробно нотариальное оформление задатка далее.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Задаток

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Плюсы и минусы задатка для обеих сторон

заплаченные средства в виде задатка дают гарантию выполнения участниками сделки своих обязательств – ведь мало кому хочется терять свои деньги;
если в срыве сделки виноват продавец, покупатель получает обратно двойную сумму задатка;
возврат происходит именно в той сумме, в которой он был дан, без изменения его в меньшую сторону (это плюс для покупателя и минус для продавца, который платит двойную стоимость).

неправильно оформленный задаток часто квалифицируется как аванс, который положено возвращать (это минус для продавца);
в случае срыва продажи продавцом, он выплачивает двойную стоимость задатка;
в случае срыва продажи покупателем, он теряет свои деньги.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Мнение эксперта
Харитонов Андрей
Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию

Что это такое?

Задаток – это вид правовых отношений сторон, а так же денежная сумма, которую продавец может получить при заключении ПДКП. Выступает гарантией действительных намерений сторон по заключению сделки. Передаётся в качестве предоплаты из суммы средств, назначенной в качестве стоимости за квартиру. Правоспособность его передачи и получения регулируется статьёй 380 ГК РФ.

После получения задатка собственник квартиры обязуется снять объект с торгов, а лицо, предоставившее задаток вступает в роль покупателя. Другим правовым отношением выступает аванс (ст. 487 ГК РФ). Почитать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец можно тут.

ВАЖНО: Аванс не гарантирует прекращения поиска покупателей собственником, так как не налагает на стороны, заключившие ПДКП, имущественной ответственности.

Покупатель так же может найти другой вариант приобретения квартиры, безболезненно для своего бюджета, расторгнув предварительный договор. Главное отличие залога и его преимущество в том, что у него несколько назначений (о том, как правильно оформить залог при покупке квартиры и какую сумму оставляют по соглашению, мы рассказывали тут). Компенсаторная функция заключается в следующем:

Остаётся у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры. Или, если сделка сорвалась по вине покупателя.
Возвращается в двойном размере покупателю, если продавец отказался от продажи или передал объект иному лицу.

Это в корне противозаконные действия. Право залога аванс не предоставляет.

По ПДКП недопустимо взимать полную стоимость квартиры, или притязать на пользование жилплощадью. Обязательна ли передача задатка, и в какой форме он передаётся продавцу.

Сделка может оформляться сразу типовым договором купли продажи. Она будет вполне правоспособна и без заключения ПДКП. Соответственно, без заключения предварительного договора недопустимо взимать любой предварительный платёж. То есть он может не передаваться при условии отказа от заключения ПДКП. Узнать о правилах заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, а также посмотреть образец документа, можно здесь.

Но если данный договор заключён, и одним из его положений является предоставление потенциальным покупателем установленной суммы, то его передача обязательна. Не исполнение одного из положений, внесённых в договор, влечёт его недействительность или оспоримость (ст.450 ГКРФ).

Это допускает полную свободу распоряжения квартирой со стороны собственника и снятие всяких обязательств по отношению к недобросовестному контрагенту. Задаток передаётся только в денежной форме:

наличными;
переводом;
через банковскую ячейку.

ВНИМАНИЕ: У покупателя должен остаться документ, подтверждающий его передачу в виде расписки, квитанции или банковского счёта.

Какая сумма задатка назначается Определение соразмерной суммы перед куплей-продажей происходит по согласию сторон, причем по преимуществу инициатором в её назначении выступает продавец, а покупатель соглашается с условиями или отказывается от сделки на предложенных условиях.

Для удобства диалога между сторонами сформировались унифицированные критерии, которых придерживается большинство контрагентов. Признано, что целесообразно уплачивать не менее 5% стоимости квартиры, установленной к продаже. Например, если квартира оценивается в 3 миллиона рублей – задаток может составлять от 150 тысяч.

Максимальную планку не рекомендовано поднимать выше, чем 10% той же стоимости. То есть в этом случае с претендента на приобретение квартиры будет затребовано 300 тысяч рублей.

Ни при каких условиях недопустимо передавать задаток на основании устных договорённостей.

Посмотрите видео о том, что такое задаток:

Задаток при покупке квартиры: важные моменты