Как сэкономить на покупке квартиры в новостройке?

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р

Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену

В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 Р.

на рассылку о деньгах!

Почему мы решили покупать доли в квартире

У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.

Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.

Когда мы только начинали подыскивать жилье, в 2017 году, метр стоил 42 тысячи, по данным Rosrealt

Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.

Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 Р без подтверждения дохода в 2017 году

Банк	Ставка	Первоначальный взнос	Ежемесячный платеж	Переплата
Сбербанк	9,5%	30,3%	12 344 Р	1 638 402 Р
ВТБ	10%	30%	12 835 Р	1 750 457 Р
Кранбанк	8,75%	50%	8395 Р	1 064 911 Р

Сбербанк

Ставка
9,5%

Первоначальный взнос
30,3%

Ежемесячный платеж
12 344 Р

Переплата
1 638 402 Р

ВТБ

Ставка
10%

Первоначальный взнос
30%

Ежемесячный платеж
12 835 Р

Переплата
1 750 457 Р

Кранбанк

Ставка
8,75%

Первоначальный взнос
50%

Ежемесячный платеж
8395 Р

Переплата
1 064 911 Р

Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.

Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.

Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.

Место для хранения вещей

Практически все арендаторы переезжают с коробками вещей — продумайте заранее, где они смогут хранить одежду. Как минимум нужны платяной шкаф и прихожая. Хорошо, если дополнительно будет комод, полочки и стеллажи.

Чтобы двум жильцам было комфортно, лучше выбрать шкаф шириной хотя бы 180 см.

«Авито». Створчатый или шкаф-купе обойдется в 5—10 тысяч рублей в зависимости от размера и состояния. Прихожая стоит примерно столько же.

В мебельном магазине даже самый бюджетный шкаф стоит дороже, чем на «Авито», — тут без сюрпризов. Шкаф шириной 180 см стоит 25 тысяч, а прихожую мы нашли за 7500 — ненамного дороже, чем на «Авито».

В Икее много шкафов разных размеров и стоимости. Если хотите подешевле, советую выбирать створчатые. Например, вариант за 30 200 Р идеально подойдет: 150 см в ширину, много места для хранения и зеркало на дверце. А вот прихожие стоят от 7 тысяч — ненамного дешевле, чем в бюджетном мебельном магазине. При этом они с минимальным наполнением: только крючки для одежды и полки для обуви.

○ Приобретение жилья при помощи субсидии.

Нормами жилищного законодательства предусмотрено выделение бюджетных средств (субсидий, без необходимости возврата) для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан.

Согласно п. 2 ст. 2 «Жилищного кодекса РФ», (188 – ФЗ от 29. 12. 2004), действующего с изменениями, вступившими в силу 29 июля 2017 года:

«Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений…».

Вы должны знать, что имеете все шансы получить материальную помощь от государства, если:

У вас многодетная семья (более трех детей).
Вам и вашей половине (мужу или жене) не более 30 лет, то есть «молодая семья», вне зависимости от того, есть дети или нет.
Являетесь госслужащими.
Вы или члены семьи, с которыми проживаете совместно, относитесь к участникам, ветеранам ВОВ, либо к категории семьи погибшего.
Бывший военнослужащий, уволенный в запас или ушедший в отставку.
Недавно закончили высшее или профессиональное обучение и поехали в качестве молодого специалиста в сельскую местность, в том числе, если относитесь к медицинским работникам.
Ваша семья признана малоимущей и нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Работаете в бюджетной сфере.

Кроме того, даже если не получиться добиться безвозмездной субсидии, существует несколько государственных программ, благодаря которым помощь в приобретении квартиры может быть выражена в предоставлении определенных льгот, если вам необходимо оформить кредит на покупку жилья.
К самым распространенным можно отнести:

Выделение материнского капитала.
Программа « Молодая семья».
Ипотеку для военнослужащих.
Государственную поддержку ипотечного кредитования в случае покупки квартиры в новостройке.

Собрав как можно больше документов, подтверждающих ваши права на предоставление льгот, можно обратиться в местные органы власти с заявлением о предоставлении субсидии.

Вам понадобятся:

Ксерокопия паспорта как заявителя и всех взрослых членов семьи, проживающих с вами.
При наличии детей – ксерокопии свидетельств о рождении.
Выписка из домовой книги о количестве людей, зарегистрированных по вашему месту жительства.
Документы о состоянии жилища (аварийное, ветхое).
Если жилье находится в вашей собственности – документ, удостоверяющий это право.
Документы, которые подтверждают вашу принадлежность к одной из категорий лиц, имеющих право на предоставление льгот.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. , где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Не ограничивайтесь одним районом, присмотритесь к «соседям»

Бывает так, что квартиры в выбранном районе оказываются не по карману. Не стоит отчаиваться или откладывать покупку. Просто присмотритесь к другим локациям. При этом эксперты советуют отбросить все устоявшиеся стереотипы о тех или иных районах Москвы. Часто подобные предубеждения «живут» дольше, чем причины, их породившие. Во многих районах мегаполиса, в том числе удаленных от центра, сегодня активно развивается инфраструктура, появляются новые дороги и станции метро, возводятся социальные объекты, реконструируют или вовсе ликвидируют промзоны. Яркий пример – Северный административный округ. Если ранее он не относился к числу престижных, то сегодня рынок новостроек САО стал одним из лидеров по объему строительства жилья бизнес-класса. Поэтому, выбирая проект и район, эксперты советуют изучить все перспективы локации. Вполне вероятно, что через несколько лет эти места уже никто не назовет «неудобными» для жизни.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

Дата и место подписания договора купли-продажи.
Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Например, если вы продаете квартиру, которая находится в долевой собственности или которой владеет несовершеннолетний.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

Сколько стоит удостоверить сделку по отчуждению квартиры в 2019 году

Кому отчуждаем	Сумма сделки	Стоимость	Комментарий
Родственникам	До 10 млн Р	3000 Р + 0,2% суммы сделки	Или оценки стоимости недвижимости
	Выше 10 млн Р	23 000 Р + 0,1% суммы сделки	Но не более 50 000 Р
Другим лицам	До 1 млн Р	3000 Р + 0,4% суммы сделки
	1—10 млн Р	7000 Р + 0,2% суммы сделки
	Выше 10 млн Р	25 000 Р + 0,1% суммы сделки	Но не более 100 000 Р

Родственникам

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

Другим лицам

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Как я искала квартиру

Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.

Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.

В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.

Квартира мне понравилась. Я просигналила об этом риелтору: мы договорились о том, что если мне все нравится, то я незаметно ей кивну. На этом месте началась ее работа.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.

После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги.
У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р. Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.

Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.

После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.

Спальное место

По моему опыту, место для сна и отдыха для многих играет самую важную роль: чаще всего хотят двуспальную кровать или диван, даже если человек планирует жить один.

Хорошо, если спальное место будет шире 140 см — одному человеку будет просторно, да и двое смогут уместиться. Если оно будет уже, то клиенты, которые планируют жить вдвоем, скорее всего, откажутся от квартиры.

«Авито». Кровать или раскладной диван удастся найти за 3—5 тысяч рублей. Совсем «боевые» варианты стоят меньше, но их покупать не советую — отпугнет жильцов. Люди трепетно относятся к месту, где будут спать. А если у человека проблемы со спиной, то он еще и матрас проверит — у старого дивана он будет в плохом состоянии.

В мебельном магазине диван подходящего размера обойдется дороже — зато он новый: нанимателям будет приятно, что до них на диване никто не спал.

Бюджетная модель за 13 тысяч сделана из экокожи — это красивый материал, но недолговечный

Уже через год появятся первые потертости, и следующие жильцы обратят на это внимание. А еще придется отказать жильцам с кошками, потому что неизбежны зацепки и царапины

Если вы готовы принять нанимателей с животными, выбирайте мягкую мебель с обивкой из антивандальной ткани. Потратите больше, но и диван прослужит дольше.

В Икее можно найти диван по цене как на «Авито» — всего 4700 Р. Но качество матраса отпугнет жильцов: даже на сайте Икеи не рекомендуют использовать такой диван для сна каждый день. Поэтому смотрим варианты подороже.

За 17 тысяч вариант интереснее: просторный диван, на котором поместятся три человека. Подойдет для небольшой семьи — родителей и ребенка. Так вы привлечете еще одну категорию нанимателей, но заплатите больше.

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Вариант 1. Бюджетный Делать все своими руками, закупаться на распродажах и «Авито»

Где: Нижний Новгород, 37 м² в новостройкеСколько потратили: полгода и 100 тысяч рублей

Цель была — сделать максимально бюджетный ремонт. Рассчитывали тысяч на 50, получилось побольше — около 70—80. На все — вместе с мебелью и техникой — в итоге ушло максимум 100 тысяч.

Покрасили весь потолок белой краской в три слоя — 3000 Р. Поклеили обои везде, кроме ванной, — 8700 Р с грунтовкой. Проложили проводку от щитка по квартире по плинтусам, в некоторых местах по кабель-каналам — около 10 000 Р. Линолеум на всю квартиру стоил 12 000 Р. Откосы на окна делали из ламината — 700 Р/пачка, подоконники на два окна обошлись в 1000 Р, входную дверь купили за 15 000 Р. В ванной: на стенах ПВХ-панели — 7000 Р. Плитку на пол купили на распродаже в «Оби» по 300 Р за пачку, всего получилось 1000 Р плюс 700 Р на гидроизол. Разводка труб стоила около 5000 Р. На дверь в ванную потратили 1000 Р: покрыли аквалайтом сосновое полотно, а коробку использовали от входной двери застройщика, плюс сосновые наличники. Дверной проем в гардеробную оформили такими же откосами.

Все цены округляю в большую сторону, чтобы учесть стоимость клея, пен и так далее. Конечно, еще были траты на бензин, так как приходилось поездить по разным магазинам, чтобы найти самые выгодные цены. Но на него много не ушло.

Ремонт занял 5—6 месяцев, хотя рассчитывали на три. Делали все сами, только по выходным и праздникам, так как уже жили в Москве. Все инструменты у нас были, паяльник для труб брали у родственников.

Сантехнику в ванную купили всю разом на «Авито» — за 6 тысяч рублей с доставкой. Там же купили два дивана за 9 тысяч, кухня уже была когда-то куплена за 16 тысяч рублей, тоже на «Авито», и стояла на даче. Стиральную машину привезли старую, а холодильник купили за 15 тысяч.

В итоге вышел простой ремонт с хорошей мебелью. Сейчас сдаем квартиру за 16 500 Р.

Почему покупать квартиру по долям рискованно

Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.

Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.

Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли. Но есть масса вариантов — не очень законных, но возможных, — при которых преимущественное право можно обойти. Об этом мы уже писали в отдельной статье.

Представьте ситуацию, в которой вы владеете 61/100 квартиры, сделали ремонт в своих комнатах, а последний собственник по притворной сделке дарения — а на дарение не нужно ваше согласие — передает оставшуюся долю небольшой семье из 10 человек. Они переезжают жить в вашу отремонтированную комнату, ведь у вас идеальные доли, и ставят на нее железную дверь. А еще пользуются ванной в 4 м2. Есть шанс, что ванную вы не сможете посещать вообще: у вас не будет времени стоять в очереди.

Пока вы как минимум шесть месяцев будете оспаривать сделку дарения в суде, соседи сделают вашу жизнь невыносимой. Это очень распространенный способ шантажа владельцев доли. Правда, обычно он направлен на то, чтобы вы свои доли вообще продали. Но может быть и на то, чтобы вы купили чужую долю дороже, чем собирались изначально.

Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.

○ Советы юриста:

Выбор строительной компании

Покупая по более низким ценам квартиру в только запланированном или начинающемся строительстве, перед заключением договора:

Проанализируйте цены, поскольку слишком заниженные требования, говорят о явных проблемах у застройщика, что чревато «замораживанием» строительства.
Обратите внимание на наличие:-Офиса, контактных телефонов.
-Информации на официальном сайте компании о заказчиках, подрядчиках и разработчиках строительства.

По возможности ознакомьтесь с историей фирмы и проверьте репутацию, включая участие приглянувшейся компании в судебных тяжбах.
Не пускайте процесс на самотек, приезжайте время от времени на стройку для возможности контроля продвижения строительства.
Прочитайте внимательно условия договора, чтобы все условия были оговорены исчерпывающе точно, без размытых определений обязательств.
Порядок оплаты должен быть четко указан в договоре, так же как и ответственность застройщика за невыполненные обязательства.

Как купить квартиру самостоятельно?

Невозможно предугадать все возможные ситуации и все же, если вы не захотели обращаться за помощью к риэлторам, постарайтесь быть предельно внимательными при оформлении сделки.
Проверьте документы:

Удостоверяющие личность Продавца и прав собственности на продаваемую квартиру.
Запросите расширенную выписку из домовой книги;
Не соглашайтесь на покупку, пока есть прописанные граждане в расчете на то, что в скором времени они выпишутся.
Удостоверьтесь в наличии нотариально заверенных письменных согласий других членов семьи Продавца на продажу жилища.
Имейте в виду, что при наличии несовершеннолетних детей, должно быть разрешение органов опеки, и прочие нюансы.

Видео

Специалист строящейся недвижимости Анна Божок расскажет о плюсах и минусах рассрочки от застройщика.

Как я купила квартиру через жилищный кооператив