Секреты успешного поиска коммерческой недвижимости. Важные аспекты при выборе объекта и заключении сделки

Прежде, чем снять офис…

Если вы только начали заниматься бизнесом, не спешите арендовать офис. Возможно, первое время вам будет лучше ездить к клиентам самостоятельно или принимать звонки и заявки дома. Многие люди годами работают дома или арендуют место в коворкинг-центрах, и не снимают полноценный офис. Последний требует постоянных затрат, и пока ваш бизнес не имеет стабильных и постоянных оборотов – арендовать офис преждевременно.

Если вы активно растете и вам нужно помещение для размещения команды или приема клиентов – определите:

Сколько человек будут работать в офисе. На каждого сотрудника требуется минимум 6 кв. метров площади.

Если у вас 10 человек, нужно искать офис минимум 60 кв.м.

Нужен ли вам отдельный кабинет? Если нужен – ищите в качестве офиса блок минимум из 2-3 комнат в зависимости от числа сотрудников, желания сделать переговорную или комнату для отдыха.

Нужен ли вам имиджевый офис? Если вам важно производить на клиентов определенное впечатление, ищите офис в новых офисных центрах города. Варианты размещения в жилых домах, в подвалах и цокольных этажах вам не подойдут.

Итак, вы определились с базовыми параметрами офиса – площадь, количество комнат, уровень офисного центра. Пора подробно поговорить о критериях выбора офиса.

Критерии выбора офиса

Если вы ищете офис, то обратите внимание на бизнес центры кировского района санкт петербурга.

• Расположение. Проверьте, имеются ли рядом с офисом остановки общественного транспорта, станции метро, удобно или нет добираться до офиса из разных районов города. Замерьте, сколько времени вам потребуется на поездку из дома до офиса. Чем меньше времени вы будете терять, тем лучше. Чем удобнее будет добираться до офиса вашим сотрудникам – тем проще вам будет нанимать персонал.
• Парковка и пробки. Проверьте, удобно или нет парковаться рядом с офисом. Есть ли парковка для арендаторов и сколько стоит там место. Насколько серьезные пробки бывают рядом с офисным центром.
•  Уровень отделки. Проверьте, что в помещении открываются все окна, работают розетки, освещение, кондиционер, замки в дверях. Это особенно важно в старых зданиях.
•  На крайних этажах обратите внимание на потолки – крыша может протекать. Проверьте, открываются ли окна!
•  Наличие конкурентов в офисном центре. Если в офисном центре есть ваши косвенные или прямые конкуренты – откажитесь от аренды. Вероятно, вам не хочется, чтобы ваших сотрудников переманивала другая компания, конкуренты видели ваших клиентов и т.д. Наоборот, положительным является наличие в офисном центре ваших смежников. Например, рядом снимает офис компания по разработке сайтов, а вы занимаетесь контекстной рекламой. Коллеги могут направлять вам клиентов.
• Услуги, входящие в стоимость аренды. Идеально, если вам посчитают стоимость аренды со всеми расходами – на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора, охрану. Но очень часто эти услуги приходится оплачивать отдельно.
• Безопасность. Уточните, какой уровень охраны в офисном центре. Круглосуточно работает охрана или нет. Сдается офис на сигнализацию или нет. Есть пропускной режим или нет.
• Возможности расширения площади. Узнайте, как часто сменяются арендаторы и будет ли вам просто в будущем арендовать офис большей площади в том же здании. Это важно, если вы планируете активно развиваться.
• Режим работы офисного центра. Идеальная ситуация – возможность круглосуточного доступа в офис, в том числе по выходным. Но часто офисный центр имеет жесткий режим работы, который вам придется учитывать в своей деятельности.
• Наличие кафе рядом. Посмотрите, есть ли недорогие кафешки рядом с офисом. Вам и вашим сотрудникам нужно где-то обедать. Кроме того, в кафе можно проводить встречи.
• Наличие мебели. Ряд офисов могут сдаваться с мебелью. Это хороший вариант, если вы не хотите вкладываться в покупку мебели. Особенно удобны офисы с мебелью начинающим предпринимателям, когда вы не знаете, пойдет ли дальше дело. Если не пойдет – не нужно будет думать, куда девать мебель.

На что еще обратить внимание?

Арендные каникулы. Если помещение без ремонта, вы можете получить отсрочку по оплате пока ведутся отделочные работы. Как правило, так можно получить 1-2 месяца арендных каникул в зависимости от метража помещения.

Охрана. Как работает, как и кого пропускает. Узнайте, до скольких можно находиться в офисе, как получать дополнительные карты для прохода в здание, сколько они стоят и что делать, если теряешь свой электронный ключ.

Индексация. Если договор долгосрочный, скорее всего, в нем будет прописана ежегодная индексация — стоимость аренды будет каждый год увеличиваться на оговоренный процент. Это обычная рыночная практика, но обратите внимание, устраивают ли вас такие условия.

Управляющая компания. Не всегда собственник управляет зданием. Это может быть сторонняя управляющая компания. Она либо сдает офисы, либо организует обслуживание бизнес-центра или же занимается и тем, и другим. Соберите отзывы о ней, уточните стоимость дополнительных услуг — например, вызов сантехника или услуги электрика.

Договор и документы

Когда офис мечты найден и все детали оговорены, остается подписать договор и акт приемки помещения.

Перед подписанием договора нужно попросить собственника помещения показать документ на право собственности. Адрес офиса должен совпадать с адресом в документе.

Иногда у арендодателей случаются проблемы с собственностью из-за судов или претензий регулирующих органов. Тогда они пытаются подсунуть сертификат другого помещения в надежде, что арендатор не будет вчитываться в бумагу. Вместо красивой гербовой бумаги арендодатель предоставляет выписку из реестра недвижимости. Проверить выписку можно на сайте Росреестра.

Иногда офис сдает не собственник, а другой арендатор: когда-то он снял большое помещение, а сейчас сдает его часть. Нужно попросить у него договор аренды: там должно быть указано, что арендодателю не запрещено пересдавать офис.

Также важно заглянуть в технический или кадастровый паспорт. Посмотрите на площадь помещения, которая указана в паспорте: она должна совпадать с площадью помещения в договоре. Знакомому предложили снять офис площадью 80 м², ставка — 2000 рублей за метр. Заглянул в кадастровый паспорт, а там указана настоящая площадь: 78 м². Стоимость аренды снизилась на 4000 рублей еще до начала торга.

С вашей стороны для заключения договора потребуется пакет документов:

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет.
3. Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
4. Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
5. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Письмо о намерениях. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, пока вы собираете документы, подпишите с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. В нем кратко опишите условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог под расписку.

Договор. Не подписывайте договор сразу, как только увидите его. Лучше всего взять паузу на день и забрать договор с собой. Внимательно прочитайте его, строчка за строчкой. Если сомневаетесь в чём-то — идите к юристу. Если не понимаете, что значит какой-то пункт, — идите к юристу. Обращайте внимание на фразы со словами «в одностороннем порядке» или «безусловно».

Согласуйте в договоре, на каких условиях вы будете съезжать: когда нужно предупредить арендодателя, когда вам вернут залог, какие могут быть неустойки.

Акт приемки.Укажите в договоре, что переедете в офис после подписания акта приемки. Подписывайте его за день или за два до переезда. Внимательно изучите помещение и запишите в акт все проблемы или особенности. Внесите в акт скрипучие окна, трещину в коридоре и сломанную решетку вентиляции в туалете — с вас потом не возьмут неустойку за эти проблемы.

Укажите в акте всю технику, которая есть в офисе: роутеры, чайник, мебель. Укажите количество ключей, которые вам отдали. Арендодатель не выставит вам претензии за вещи, которых у вас не было.

Где искать офисы?

Если помещение выставлено на рынок, то с большой вероятностью оно будет в одной или нескольких баз объектов недвижимости в интернете.

Плюсы:

• Большое количество объектов недвижимости на любой кошелек.
• Удобный поиск по многим параметрам (цена, метро, метраж, этаж, удаленность от метро и т.д.).
• Возможность поиска не только по списку, но и на карте.

Недостатки:

Много фейковых объектов, которые выставляют недобросовестные риэлторы, чтобы привлечь клиента, а потом сдать или продать ему совсем другой объект.

Не всегда продаваемое или сдаваемое в аренду помещение присутствует в базе недвижимости в интернете (например, ЦИАН, АВИТО, Яндекс Недвижимость и т.д.). Некоторые собственники принципиально не хотят рекламировать свою недвижимость таким образом. В других случаях, собственникам и арендаторам недоедает сливать бюджеты на рекламу и они перестают публиковаться в интернете. Факт остается фактом, достаточно большое количество объектов на продажу или в аренду можно найти только, если пройти или проехать непосредственно перед ними.

Образец наружной рекламы

Поэтому если вы знаете, в каком районе вы хотите купить или арендовать помещение, то мы рекомендуем проехать или пройти район, чтобы визуально осмотреть наличие возможных вариантов. Визуальный осмотр позволит не только обнаружить помещения, которые сдаются в аренду, но и познакомится непосредственно с районом. Понять основные пешеходные потоки, места их сосредоточения и пересечения, точки притяжения людей. После этого, возможно даже придется пересмотреть желательные локации для размещения точек продаж.

Визуальный осмотр улиц и районов позволит найти пустующие помещения, которые также могут вас заинтересовать. Если на них нет никаких объявлений, то можно поинтересоваться у соседей. Есть шанс, что у них могут быть контакты.

Плюсы:

• Знакомство с районом
• Возможность выйти на собственников объектов, которые не выставлены в интернете.

Недостатки:

Довольно затратно по времени.

Покупка или аренда квартиры под офис

Вместо аренды помещения в бизнес-центре можно купить квартиру в жилом доме и переоборудовать её под офис. Так поступают магазины и салоны: в квартире на первом этаже работают с клиентами, а этажом выше ведут бухгалтерию и решают деловые вопросы. В остальных случаях этот вариант не самый удачный.

Чтобы организовать офис в квартире, её нужно перевести из жилого фонда в фонд нежилых помещений. Это проще сделать, если квартира оформлена на бизнесмена и соседи не против.

Плюсы:

• Жилье на вторичном рынке недвижимости стоит дешевле площади в бизнес-центрах;
• Затраты на ремонт помещения увеличат стоимость квартиры, если квартира ваша;
• Квартиру можно купить в любой удобной части города, и работать по любому удобному графику;
• В собственной квартире можно сделать перепланировку и оформить по своему вкусу.

Минусы:

• Для покупки квартиры нужна вся сумма сразу, если вы не покупаете в рассрочку. А покупка в рассрочку это еще один кредит;
• Если сварливым соседям не понравится, что к вам постоянно ходят прилично одетые люди с кейсами, они начнут жаловаться на шум и мешать работе;
• Если квартира вам не принадлежит, ремонт и перепланировка станут вложением в чужую недвижимость, а не в ваш бизнес;
• Ремонт и мебель для офиса — еще одна статья затрат, которую нужно заложить в бизнес-план.

Если денег на покупку квартиры нет, её можно арендовать. Это дешевле бизнес-центра, но не так удобно, все организационные вопросы придется решать самим: платить электрику и сантехнику, ставить на охрану, нанимать уборщицу. А чем квартира удобнее расположена, тем дороже аренда.

Подписание договора аренды

Внимательно прочитайте договор аренды или купли-продажи, если покупаете квартиру под офис. Документ должен содержать все важные моменты устных договоренностей сторон.

Обязательно должны быть:

• данные о сторонах: паспортные данные, юридические адреса, телефоны, адреса электронной почты, номера ИНН и ОГРН или ОГРНИП;
• документы, подтверждающие права собственника. Проследите, чтобы арендодатель и собственник помещения были одним лицом;
• срок аренды и порядок расчетов;
• условия досрочного расторжения и пересмотра арендной ставки;
• список всех, кто имеет доступ к помещению со стороны арендодателя: уборщицы, электрики, охранники;
• можно ли в помещении делать ремонт и как стоимость ремонта повлияет на стоимость аренды.

Помещение должно быть детально описано: его физический адрес, параметры площади, наличие телекоммуникаций, подведенные инженерные сети, охранная и пожарная сигнализация.

Если договор аренды заключается на год и дольше, его нужно зарегистрировать в государственных органах. Такой договор действует только с даты внесения сведений в госреестр. Чтобы этим не заниматься, заключайте договор на 11 месяцев.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует.

Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).