Знаток Финансов

Как защитить сделку с недвижимостью от мошенников

Квартира с долгами

Кроме того, перед покупкой квартиры стоит удостовериться в том, что предыдущий собственник исправно оплачивал «коммуналку». Для этого необходимо попросить у продавца предоставить выписку с лицевого счёта квартиры, которую можно получить в ЖЭУ, ЖСК или управляющей компании, которая обслуживает дом. Такую выписку хозяину жилья не дадут, пока он не погасит свою задолженность.

Но даже если получилось так, что вы купили квартиру с долгами, управляющая компания не имеет права вешать их на вас. Вы должны оплачивать коммунальные услуги только с момента возникновения права собственности на жильё и за задолженность, образовавшуюся до этого, никакой ответственности не несёте.

Фальшивые документы и доверенности

На рынке недвижимости существует огромное количество схем и способов мошенничества. Нередко мошенники продают съёмные квартиры по поддельным документам в отсутствие собственника. Они используют «липовые» печати и часто работают вместе с чёрными нотариусами, а потом скрываются с деньгами, оставляя обманутых покупателей один на один с настоящими собственниками. Поэтому не стоит доверять тем продавцам, кто очень торопится и хочет получить деньги побыстрее.

Также ни в коем случае не стоит связываться с теми, кто продаёт квартиру по доверенности. Во-первых, доверенность тоже можно подделать. Во-вторых, она может быть отозвана. А в-третьих, квартиру вам могут продать по доверенности от лица недееспособного или умершего человека, при этом действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Таким образом, сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Сам покупатель вряд ли сможет отличить настоящие документы от фальшивых. Поэтому для проверки юридической чистоты квартиры и всех документов стоит обратиться к квалифицированному юристу. Вы, конечно, можете сэкономить на юристе, но тогда есть вероятность, что потеряете в итоге гораздо больше денег, времени и нервов.

От чего зависит цена и как не переплатить?

Показателями стоимости квартиры, прежде всего, становится местоположение, развитая инфраструктура, наличие квадратных метров, ремонт. Недвижимость большой площади, находящаяся в центре города, стоит дороже, чем однокомнатная квартира на окраине города.

Стоит оговориться, что в настоящее время, в связи с высокими тарифами на коммунальные услуги, не все стремятся обрести жилье большой площади.

Что касается внутренней отделки

Хотя ремонту в квартире не уделяется особое внимание (каждый хозяин делает «под себя»), все же если он есть, цена будет выше, чем в жилье со черновой отделкой. По мнению специалистов, при покупке жилья в новостройке будет дешевле, если вы возьмете квартиру с ремонтом

Это сэкономит вам приличную сумму, в случае если вы возьметесь за ремонт самостоятельно.

Как правило, большинство людей ограничены в средствах и стараются купить квартиру по выгодной цене. Если вам понравилась квартира, не стесняйтесь вести торг.

В стоимость квартиры изначально заложена сумма, предусмотренная для торгов. Не умалчивайте, если увидите недостатки в жилье, внимательно осмотрите лестничную клетку, балкон. При наличии любого изъяна начинайте торговаться, это ваше право.

Стоит учесть, на рынке недвижимости бывают времена «застоя», когда стоимость жилья остается прежней или несколько опускается. При острой необходимости эти моменты следует мониторить. Делать покупку именно в это время – очень выгодное решение и беспроигрышное вложение средств!

Проверяем и еще раз проверяем

Прежде всего, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, гражданам, приобретающим недвижимость, перед заключением сделки необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости: например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и т.д., а также заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной недвижимости. Из нее можно узнать актуальную информацию о том, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на нее арест или заявлены в судебном порядке права требования (т.е. имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость). Выписка также может рассказать о каждом правообладателе объекта недвижимости в очередности согласно записям ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому, а также о виде права, зарегистрированного за каждым правообладателем, дате, номере и основании государственной регистрации права или прекращения права.

К сведению. Для получения выписки из ЕГРП достаточно предъявить удостоверение личности — паспорт, запрос в письменной форме и квитанцию о произведенной оплате, а юридическому лицу — представить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица, полномочия его представителя и документ об оплате. Запросить выписку можно не только обратившись в офисы Многофункционального центра, но также через Портал Росреестра www. rosreestr.ru.

Рекомендуем покупателю обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли правообладателя (если, согласно выписке, правообладателей несколько, до заключения сделки требуется получить согласие иных сособственников). Нужно обратить внимание и на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к

имеют право преимущественной покупки и могут дать отказ от этого права либо согласиться на покупку, в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Также перед сделкой необходимо выяснить наличие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости (при совместной собственности супругов для совершения сделки обязательно получение нотариального согласия второго супруга). Отсутствие необходимого согласия означает, что заключаемая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана не действительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.

Следует также обратить внимание на наличие залога (ипотеки) на приобретаемый объект, ведь в таком случае приобретение квартиры возможно только с согласия залогодержателя

Кроме того, важно проверить данные о наличии ареста или запрещения относительно квартиры или ее правообладателя, а также о наличии ренты, так как в этом случае продажа квартиры допускается только с согласия рентополучателя

Таким образом, с помощью выписки из ЕГРП потенциальный покупатель имеет возможность определить, не вводит ли его продавец в заблуждение предоставлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.

Стоит также насторожиться, если за короткий промежуток времени объект недвижимости многократно перепродавался. Такие действия могут быть связаны с желанием прикрыть недобросовестную сделку — с тем, чтобы передать объект добросовестному приобретателю и избежать признания в суде сделки не действительной или избежать возврата имущества первоначальному собственнику. Причиной частой смены владельцев продаваемого имущества могут быть скрытые дефекты. В любом случае, данный факт должен насторожить покупателя и заставить его более пристально изучить все аспекты сделки, включая характеристики объекта.

Если же при заключении сделки вас настораживает физическое состояние продавца или его дееспособность, необходимо убедиться в том, что он является полностью дееспособным, ведь заключая сделку с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином без согласия его опекуна или попечителя и без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также без нотариального удостоверения сделки, надо понимать что такая сделка является ничтожной. То же самое касается и сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних.

Меры ответственности

Ответственность за мошенничество наступает по статье 159 УК РФ, по которой, в зависимости от тяжести правонарушения, назначается наказание в виде:

  • штрафа до 120 тыс. руб. или в размере заработка или иного дохода за промежуток времени до 1 года, или обязательных работ до 360 ч, или исправительных работ до 1 года, или ограничения свободы до 2 лет, или принудительных работ до 2 лет, или ареста до 4 месяцев, или лишения свободы до 2 лет;
  • при совершении группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба — штрафа до 300 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 2 лет, или обязательных работ до 480 ч, или исправительных работ до 2 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него, или лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него;
  • при совершении лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере — штрафа от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени от 1 года до 3 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 2 лет или без него, или лишения свободы до 6 лет со штрафом до 80 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 6 месяцев или без него и с ограничением свободы до 1,5 лет или без него;
  • при совершении организованной группой или в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение — лишения свободы до 10 лет со штрафом до 1 млн руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 3 лет или без него и с ограничением свободы до 2 лет или без него.

При отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния наступает административная ответственность по статье 7.27.1. КоАП Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, которая предполагает административный штраф в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее 5 тыс. руб.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Действия после приобретения

Что делать после покупки квартиры? Уверены, что многие остановятся на варианте – пустить туда кошку! Но нет, бумажная волокита еще не закончена. После того, как вы получили на руки документы о собственности, вам следует обратиться в РКЦ (расчетно-кассовый центр). В РКЦ откроют счет на ваше имя для проведения оплаты за жилье. Кроме того, следует взять выписку лицевого счета, где будет отражена задолженность прежнего хозяина или ее отсутствие.

После этого, в течение недели вы должны зарегистрироваться в органах ФМС (МФЦ или интернет). Следующий поход предстоит в управляющую компания для заключения договоров на предоставление коммунальных услуг. Это основные моменты для полноценного функционирования квартиры.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Виды обмана со стороны продавца при продаже квартиры в новостройке

Отсутствие разрешения на строительство

Застройщик, не имея разрешения на постройку дома, обеспечивает активную рекламу и продает квартиры как в строящемся, так и в построенном доме в надежде получить разрешение в дальнейшем. Однако существует риск, что разрешение так и не будет получено и построенный дом будет снесен по решению суда, а жильцы выселены. Фирма объявит себя банкротом, люди лишатся и денег, и жилья, а виноватых найти будет малореально.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подавать заявление в прокуратуру, так как необходимо проверить законность деятельности компании. При установлении факта нарушения подавать иск в суд на расторжение договора и возврат денег.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Попросить застройщика показать разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю и всю проектную документацию на дом с государственной экспертизой, а также договор о поручительстве банка или о страховании гражданской ответственности компании.

«Липовый» посредник

Застройщик может заключить договор на продажу квартир с субподрядчиком, который должен оставлять себе оговоренный процент от сделки с покупателем, а остальную сумму денег переводить застройщику. Посредник квартиры продает, деньги получает, но застройщику не переводит. Тогда застройщик расторгает договор с посредником и реализует это жилье сам, таким образом, происходит двойная продажа одной и той же недвижимости.

Что делать при обмане? Подавать заявление в суд на фирму-посредника на возврат денежных средств.

Как обезопасить себя от аферистов? Отказаться от заключения ДКП с третьими лицами. Совершать покупку прав требования на недостроенную квартиру путем заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Затягивание сроков сдачи объекта

Если в договоре долевого участия (ДДУ) не была указана точная дата передачи квартиры покупателю, а лишь приблизительная, то велик риск, что застройщик затянет строительство на неопределенный срок. Дольщики могут ждать вселения годами с сомнительной перспективой когда-либо это осуществить. Застройщик в такой ситуации фактически получает деньги дольщиков в свое полное распоряжение.

Что делать, если вас обманули?

Обращаться в суд с заявлением на расторжение договора и выплату денег, так как, согласно статье 4, пункту 4, подпункту 2 № 214-ФЗ, в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры застройщиком дольщику.

Как обезопасить себя в будущем? Проверять степень готовности объекта и репутацию застройщика на предмет своевременного ввода домов в эксплуатацию в прошлом.

Удорожание в процессе возведения дома

В случаях, когда жилье покупается через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), весьма вероятно его значительного удорожания в процессе строительства дома. Таким покупателям придется вкладывать дополнительные деньги на все вновь и вновь возникающие потребности у кооператива. Как результат, цена жилья может стать непомерно высокой.

Что делать при обмане? Обращаться в прокуратуру с заявлением на предмет проверки деятельности ЖСК; если будут выявлены мошеннические действия, то подавать в суд на руководство кооператива на возврат переплаты.

Как себя обезопасить в дальнейшем?

Обязательно фиксировать в договоре условия выплат в случае удорожания квартиры и условия выхода.

Навязывание дольщикам дополнительных услуг

При заключении ДДУ застройщик убеждает дольщика прописать дополнительные услуги, например, регистрацию ДДУ и прав собственности на квартиру, страховку и т. д. Результатом оказания подобных услуг является рост стоимости жилья до полутора раз.

При этом возникает большая опасность, что документы могут быть оформлены неверно или содержать ошибки, и в дальнейшем придется потратить немало времени, чтобы их исправить. Но хуже всего, что есть риск в результате получить поддельные документы, что приведет к потере не только денег, но и квартиры.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подать в суд заявление о защите права потребителя, так как застройщик согласно статье 16, пункту 2 № 2300-1 не имел права это делать, оспорить сделку и полностью вернуть деньги.

Как обезопасить себя в будущем? Изучать отзывы о застройщике; если он внушает доверие и цены на услуги, которые он предлагает, соответствуют средним ценам, и вас они устраивают, то можно согласиться, в противном случае — отказаться.

Практические советы по поводу безопасности

Если вы приняли решение продать квартиру, то необходимо проявить осторожность. Это позволит избежать встречи с мошенниками и крупных финансовых потерь

Несколько советов, которые позволят обеспечить безопасность сделки купли-продажи:

Проявите осторожность при показе жилой площади. Так, подозрение должен вызвать интерес потенциальных покупателей к предметам обстановки квартиры, а не к её состоянию

Перед осмотром недвижимости попросите показать паспорт. Желательно, чтобы в квартире присутствовал не только продавец, но и другой человек (например, супруг).

При проведении расчета требуется составить документ, подтверждающий передачу финансовых средств. Им может быть расписка, заверенная у нотариуса, либо акт приема-передачи. Если происходит наличная оплата, рекомендуется привлечь свидетелей.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебного разбирательства, при оформлении договора укажите все недостатки жилой площади.
Если оплата недвижимости происходит безналичным способом, то используйте банковские ячейки или аккредитив. Некоторые продавцы соглашаются на то, чтобы средства были перечислены покупателем на банковский счет после подписания договора. Однако в такой ситуации мошенники могут попросту не заплатить.
Если продавец использует помощь посредников (например, обращается в риэлтерские агентства), он не должен отдавать подлинники документов на недвижимость. Недобросовестные риэлторы могут годами не отдавать их обратно, и владелец жилой площади ничего не сможет с этим поделать.

К сожалению, среди риэлтерских агентств присутствует много мошенников. Они убеждают продавца подписать договор о том, что он не обратиться более ни в какую компанию за помощью. Обычно они соглашаются на это под давлением посредника и его «пожеланиями» продать квартиру по высокой стоимости. Чтобы обезопасить себя, рекомендуется тщательно подойти к выбору риэлтерского агентства, изучить его рейтинг и отзывы клиентов.

Следующая
Продажа квартирыКакие документы нужны продавцу для продажи квартиры

Добавить комментарий