Знаток Финансов

Дифференцированный платеж по ипотеке

Где дают ипотечный кредит с данной схемой выплат?

Таких кредитных организаций не так много. Причина заключается в том, что основным источником дохода банков являются кредиты, а точнее – проценты по ним. При дифференцированных платежах тело кредита уменьшается быстрее, соответственно, сумма начислений меньше. А это выгодно клиенту и невыгодно банку. Но все же можно найти несколько финансовых учреждений, которые готовы предоставить заем на таких условиях:

  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • АК Барс Банк.

Справка! Каждый год количество предложений ипотеки с дифференцированным платежом сокращается. Например, такие кредиты выдавал Нордеа Банк, но с 2017 года он вошел в состав Совкомбанка и теперь такой возможности нет.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает несколько программ кредитования жилья, предоставляя возможность выбора схема уплаты долга.

  1. Мечты сбываются. Процентная ставка начинается от 9,2%, срок пользования денежными средствами – до 30 лет.
  2. Ипотека. Ставка – от 9,75%, срок – до 30 лет. Есть льготные условия для молодых семей, а также возможность досрочного погашения. Банк предоставляет специальные условия для тех, кто желает использовать материнский капитал.
  3. Молодая семья и материнский капитал. По этой программе предлагаются аналогичные условия.
  4. Дом мечты. Эта программа разработана для приобретения земельных участков с домом или без него. Процентная ставка – от 10%, сумма кредитования – от 100 тыс. руб. до 20 млн. руб. срок – до 30 лет.
  5. Рефинансирование ипотеки. Для участия в этой программе не нужно получать согласие от банка, где первоначально был оформлен кредит. Предусмотрена возможность досрочного погашения. Сумма – от 100 тыс. руб. до 5 млн. руб. Для жителей Москвы максимальная сумма составляет 20 млн. руб., Санкт-Петербурга – 15 млн. руб. На рефинансирование ипотеки для покупки дома предоставляется до 10 млн. руб. Срок кредитования – до 30 лет.
  6. Не переплачивай. Ставка процентов – от 9,4%. Максимальная и минимальная суммы кредита аналогичны условиям программы «Рефинансирование ипотеки». Денежные средства можно использовать как для приобретения недвижимости на первичном или вторичном рынке, так и для рефинансирования имеющейся задолженности.
  7. Целевая ипотека. Сумма кредитования – от 100 до 20000 тыс. руб. Первоначальный взнос не является обязательным условием. Банк оплачивает не более 79% от рыночной стоимости недвижимости.

Также выбор способа погашения есть при оформлении программ «Ипотека по двум документам», «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

Газпромбанк

Газпромбанк предлагает ипотечные кредиты с дифференцированной схемой погашения для приобретения жилья на вторичном рынке. Требуется первоначальный взнос от 15%. Процентная ставка начинается от 12%. Срок кредитования – до 30 лет.

Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

Плюсы аннуитета:

  1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
  2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
  3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
  4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.

Минусы аннуитета:

  1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
  2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

  • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
  • Быстро погашается основной долг.
  • Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

  • Большие начальные платежи по ипотеке.
  • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
  • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

Можно ли поменять аннуитетный на дифференцированный?

Переход с одного выбранного способа на другой сопряжен с немалыми сложностями. Требуется заручиться согласием самого финансового учреждения, выдавшего займ по ипотеке.

Возможность перехода должна быть отражена в подписанном договоре, иначе просьба о пересмотре становится просто бессмысленной. Отсутствие соответствующего пункта не помешает досрочному погашению. Размер оставшейся суммы займа не оговаривается,и есть шанс стать полноценным владельцем жилья раньше положенного срока.

Необходимо подать заявку, содержащую подробный отчет о предыдущих выплатах с точным указанием чисел, процентов и суммой задолженности. Комиссионный сбор в этом случае не предусмотрен и переплачивать не придется. Происходит своего рода рефинансирование и желательно обладать должной суммой для закрытия вопроса.

Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту

Аннуитетный платеж можно рассчитать по формуле:

Платеж анн. = Сумма ипотеки * (Прм + [Прм / ((1 + Прм)^Мес. – 1)]),

где:

  • Прм – Годовая ставка по ипотеке деленная на 12.
  • Мес. – количество месяцев на которые взята ипотека.

Рассчитать дифференцированный платеж очень просто (о расчете такого платежа и о том, какие банки предлагают такие кредиты, мы писали тут). Разделите основной долг на количество месяцев, на которые взята ипотека. Так вы получите величину возврата основного долга. Эта составляющая ипотечного платежа не меняется в течении всего срока. Оплата процентов за пользование деньгами каждый месяц будет разной. Рассчитать ее можно по формуле:

Проценты = Остаток по ипотеке * Годовая ставка / 365 * Количество дней в месяце
Платеж дифф. = Месячный платеж по основному долгу + Проценты

Аннуитетный платеж всегда меньше, чем дифференцированный платеж в начале ипотечного периода, поэтому сумма ипотеки может быть больше.

Одинаковый ежемесячный платеж возможен только если выплату основного долга наращивать постепенно. Таким образом, при аннуитетных платежах основной долг выплачивается медленнее, чем при дифференцированных и переплата соответственно выше. Детальнее о том, как произвести досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах и стоит ли это делать, можно узнать из нашей статьи.

При появлении значительной денежной суммы возникает возможность сокращения платежей и ипотечного срока. Банкам выгоднее сократить платежи по ипотеке. Чем дольше заемщик остается клиентом банка, тем больше своих услуг сможет предложить банк клиенту.

Проценты выплачиваются на остаток задолженности. Чем дольше клиент является должником, тем больше процентов получит банк. Уменьшение платежей снижает риски погашения ипотеки. Заемщику же выгоднее сокращать ипотечный срок. Быстрее освобождается от тягот ипотеки, переплата меньше.

В первую половину срока заемщик уплачивает большую часть процентов кредитному учреждению. Именно в этот период ему наиболее выгодно изменение ипотечного договора. В конце срока проценты минимальные и существенно снизить переплату не получится.

Читайте внимательно ипотечный договор до подписания. В договоре могут быть прописаны условия, при которых изменение условий договора невыгодно заемщикам.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга по
ипотечному кредиту,
при котором ежемесячный
платеж остаётся
постоянным в течение всего срока
кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного
платежа получается
за счёт того, что часть денег, идущая на
погашение тела
кредита, со
временем увеличивается, а часть, идущая
на оплату процентов
за пользование кредитом
— уменьшается. Это означает, что первые
месяцы ипотеки
заёмщик большей частью оплачивает
проценты банку,
и только к середине срока кредитования,
сумма идущая на погашение
основного долга
увеличивается до существенных значений.
Поскольку, сумма основного
долга уменьшается медленно, то и процентов
на остаток долга начисляется больше.
Переплата по кредиту
в этом случае может быть довольно
существенна.

Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа, можно взглянув на приведённый ниже график.

Формула расчета

  • An — аннуитетный ежемесячный платёж
  • S — первоначальный размер основного долга
  • P — процентная ставка по кредиту
  • N — срок кредита в месяцах

Данная формула применяется во всех
кредитных
организациях и используется в большинстве
кредитных
калькуляторов.

Таблица

Расчет по ежемесячных аннуитетных платежей можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.

Ежем. платеж Осн. долг Проценты Ост. долга
1 44 893.56 39 060.23 5 833.33 460 939.77
2 44 893.56 39 515.93 5 377.63 421 423.85
3 44 893.56 39 976.95 4 916.61 381 446.90
4 44 893.56 40 443.34 4 450.21 341 003.55
5 44 893.56 40 915.18 3 978.37 300 088.37
6 44 893.56 41 392.53 3 501.03 258 695.84
7 44 893.56 41 875.44 3 018.12 216 820.40
8 44 893.56 42 363.99 2 529.57 174 456.41
9 44 893.56 42 858.23 2 035.32 131 598.18
10 44 893.56 43 358.25 1 535.31 88 239.93
11 44 893.56 43 864.09 1 029.47 44 375.84
12 44 893.56 44 375.84 517.72 0.00
Переплата по процентам: 38 722.71 руб.
Общая стоимость кредита: 538 722.71 руб.

Плюсы

  • Фиксированный платеж
    на весь срок кредитования,
    позволяет планировать свой бюджет
  • Банки более лояльны к заемщикам,
    претендующим на аннуитетную схему
    погашения кредита.

Минусы

  • Существенная переплата процентов за пользование кредитными средствами
  • При рефинансировании кредита, убытки могут перекрывать выгоду

Аннуитетные платежи – особенности и формула расчета

Самым распространенным на сегодняшний день видом ежемесячных выплат в России являются аннуитетные платежи. Данный способ предполагает фиксированную сумму. За редким исключением, она может быть изменена по причине досрочного частичного погашения либо же с согласия обеих сторон.

Итак, заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму, распределяемую на погашение двух частей структуры равновеликого платежа. При этом первое время основная его часть идет на погашение процентов, а не на погашение основного долга. Однако со временем ситуация меняется, проценты уменьшаются, а сумма на погашение увеличивается.

Для расчета ежемесячной суммы равновеликих выплат необходимо учитывать следующие величины: срок ипотеки в месяцах, размер процентной ставки и сумму долга.

Для этого используется данная формула:

АП=∑ долга * (ставка % ÷ (1-(1+%ставка)-Кол. месяцев)
Где АП – ежемесячный размер аннуитетной выплаты, ∑ долга – основная сумма долга, ставка % процентная ставка, Кол. месяцев – срок ипотеки в месяцах.

Какой тип платежа лучше выбрать?

Ответ на поставленный в заголовке вопрос неоднозначный. С одной стороны, дифференцированные платежи выглядят привлекательнее аннуитетных. Но всегда есть и другая сторона, которую стоит учитывать при выборе. Рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов.

Плюсы дифференцированных платежей:

  1. Меньшая сумма переплаты по сравнению с аннуитетом. Особенно эта разница заметна на долгосрочных займах, например, ипотеке на 15 – 30 лет.
  2. Снижение с каждым месяцем долговой нагрузки. Например, в приведенном выше примере ипотеки на 2 000 000 руб. в 1-й месяц заемщик выплатит банку 25 000 руб., через 10 лет 16 666,67 руб., через 15 лет – 12 500 руб. и т. д.
  3. Основной долг сокращается быстрее. Это преимущество для досрочного погашения. Пользуясь все тем же примером, через 10 лет заемщику останется выплатить 991 666,67 руб. Если он использует аннуитет, то через 10 лет остаток долга составит 1 453 357,1 руб. Разница почти в полмиллиона.
  4. Экономия на страховке. По ипотеке объект залога подлежит обязательному страхованию, размер ежегодного взноса зависит от остатка по кредиту. Соответственно, при погашении дифференцированными взносами он будет меньше за счет более быстрого сокращения основной суммы долга по сравнению с аннуитетом.

Минусы:

  1. Повышенная долговая нагрузка в первые годы кредитования. Не каждый заемщик сможет ее осилить.
  2. Ежемесячно придется сверяться с графиком выплат и уточнять сумму возврата, потому что она будет постоянно меняться. Нельзя настроить автоплатеж и забыть о займе на несколько лет.
  3. Некоторым заемщикам могут не одобрить кредит в том размере, на какой они рассчитывали. При проверке документов банк будет ориентироваться на ежемесячные платежи в первые годы кредитования, размер которых значительно больше последующих. Значит, и финансовое состояние заемщика должно соответствовать повышенным требованиям. В случае сомнений в платежеспособности клиента банк уменьшит размер одобренного займа.

Плюсы аннуитета:

  1. Долговая нагрузка равномерно распределена на весь срок кредитования. В этом случае легче планировать бюджет. Заемщик может один раз запомнить сумму возврата или настроить автоплатеж, чтобы случайно не забыть дату или заплатить денег меньше, чем положено.
  2. Можно рассчитывать на более высокий размер займа. Так как ежемесячный платеж не изменится до конца срока, банк сразу оценивает финансовое состояние заемщика на все годы кредитования.

Минусы:

Подводные камни

  1. Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
  2. Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
  3. При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.

Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.

Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.

Дифференцированный график выплат

Дифференцированные платежи предполагают выплату основной части кредита равными долями. Процент на займ начисляется на остаток задолженности, определяемой телом оставшегося кредита, в результате чего часть платежа, сформированная процентными начислениями, будет постепенно уменьшаться. Первые годы выплаты по ипотеке будут самыми тяжелыми, зато с каждым последующим платежом, их величина будет уменьшаться.

Пример расчета и графика дифференцированных платежей

Сумма по ипотеке соответствует 1 000 000 рублей. Срок кредитования 12 месяцев под 20%. Сумма выплаты соответствует стабильной величине основного долга, рассчитанного посредством частного общей суммы займа на срок кредитования, и долга по займу. Основной долг равен 1 000 000 / 12 = 83 333.0 рубля. Долг по займу по первому платежу соответствует 1 000 000 х 20 х (31/365) / 100 = 16 986,3 рублей. Расчет по дифференциальной схеме наглядно представлен в таблице 2.

Таблица 2 — График дифференцированных платежей по ипотеке

Номер платежа Долг по займу, руб. Начисленные проценты, руб. Основной долг, руб. Сумма выплаты, руб.
1 1 000 000,0 1 6 986,3 83 330,0 100 319,6
2 916 667,7 1 5 068,5 83 330,0 98 401,8
3 833 333,3 1 4 155,3 83 330,0 97 488,6
4 750 000,0 1 2 328,8 83 330,0 95 662,1
5 666 666,7 1 1 323,2 83 330,0 94 656,5
6 583 333,3 9 881,6 83 330,0 93 214,9
7 500 000,0 7 923,5 83 330,0 91 256,8
8 416 666,7 7 058,3 83 330,0 90 391,6
9 333 333,3 5 464,5 83 330,0 88 797,8
10 250 000,0 4 235,0 83 330,0 87 568,3
11 166 666,7 2 732,2 83 330,0 86 065,6
12 83 333 1 411,7 83 330,0 84 7450
108 568,8 1 000 000,0 1 108 568,8

Расчет «Страхового портала»

Дифференцированный платеж состоит из фиксированной суммы долга и убывающей процентной части, которая подлежит ежемесячному пересчету. Процент платы определяется произведением остатка по кредиту и частного годовой процентной ставки и 12 месяцев. Для более точного расчета процентов в частном указывается количество дней в месяце, разделенные на 365 дней в году.

Преимущество ипотеки с платежами по дифференцированной схеме заключается в экономии средств, что актуально при планировании досрочного погашения. На выплаченную сумму обязательств сверх регламентированной величины проценты не начисляются. Поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц, то стоимость страховки отличается меньшими параметрами, чем при аннуитетной ипотеке. К недостаткам можно отнести:

  • Сложности в оформлении ввиду предъявления жестких требований к клиентам;
  • Сложности в планировании бюджета;
  • Нераспространенность кредитного продукта среди банков, поскольку им выгоднее применять к ипотеке аннуитет.

Банковские учреждения предъявляют к клиентам повышенные требования в сфере их платежеспособности. Претендент на ипотеку должен иметь высокий легальный доход. При расчете срока предоставления займа и его величины, учитывается законодательная норма, определяющая, что объем ежемесячных выплат не может превышать 50% от размера месячного дохода заемщика.

Новости по теме

09 мая 2020 Нефтяной оптимизм и кредитный пессимизм. Пресс-конференция главы ЦБ

8 мая Эльвира Набиуллина выступила с традиционным анализом ситуации в экономике из-за коронавируса.

08 мая 2020 Эксперты: экономику надо спасать льготной ипотекой на вторичку

Большинство льготных ипотечных программ с господдержкой нацелены на новостройки. Так власти помогают людям купить собственное жильё и одновременно поддерживают застройщиков. Вторичный рынок недвижимости остаётся без поддержки. Эксперты предлагают распространить льготные ипотечные программы на все виды жилья, иначе рынок недвижимости так и не поднимется.

07 мая 2020 Одни «каникулы» другим не помеха. Пострадавшие должники имеют право на два вида ипотечной отсрочки

Государство заботится о гражданах и разрабатывает поддержку в кризис: набрал кредитов и потерял заработок? Не беда – введём «кредитные каникулы». Однако суммы для отсрочек, которые установило правительство, не подходили всем должникам.

Все новости банков

Преимущества и недостатки дифференцированного платежа

Основным вопросом каждого потенциального клиента банка является вопрос, дифференцированный или аннуитетный вид платежа выбрать.

Основным преимуществом дифференцированного вида выплат по кредиту является тот факт, что итоговая переплата по кредиту будет меньше за счет более быстрого уменьшения основного долга и, соответственно, величины начисляемых процентов.

Однако можно говорить и о некоторых недостатках:

  • очень небольшое количество банков предлагают такой способ возврата кредита из-за того, что он является менее выгодным для них за счет меньшей суммы процентов;
  • даже если такой способ погашения кредита предлагается, то к клиенту предъявляются более высокие требования, и процент отказа от выдачи кредита выше;
  • в первый год выплаты кредита финансовая нагрузка очень высокая, поэтому есть реальная возможность не справиться с ежемесячными выплатами и попасть в долговую яму, если неверно все рассчитать.

В банковской среде принято считать, что ежемесячные дифференцированные платежи больше подходят изначально людям с высоким уровнем дохода, потому что в первом периоде возврата долга суммы будут действительно серьезные.

Но практически все эксперты сходятся в том, что именно дифференцированный способ погашения кредита всегда является более выгодным, даже несмотря на срок кредитования. Аннуитетный платеж более распространен из-за того, что он является максимально понятным для клиентов, выгодным для банков, и позволяет изначально просчитать все свои выплаты и свой бюджет.

Что выгоднее?В случае дифференцируемых платежей на ипотеку, потому что речь идет о больших суммах и, следовательно, большой переплате. В любом случае на сайтах банков есть специальный калькулятор, который помогает рассчитать кредит и все будущие выплаты по нему, в том числе и переплату. Именно с его помощью можно все рассчитать и выбрать наиболее выгодный вариант.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Какие типы платежей существуют?

Существует две системы оплаты займа:

  1. Аннуитетная.
  2. Дифференцированная.

Аннуитетный платеж — это способ расчета по кредиту, при котором заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита. При этом внутри данной суммы соотношение тела кредита и начисленных процентов постоянно меняется.

Дифференцированный платеж — это способ погашения займа, при котором тело кредита остается неизменным на протяжении всего срока выплаты, а плата по процентам уменьшаются. В начале срока выплат заемщик платит по процентам максимальную сумму. Однако каждый последующий месяц эта сумма уменьшается. Следовательно, уменьшается и сам платеж по кредиту. Наглядно это демонстрирует таблица ниже.

Обычно, способ оплаты кредита выбирает сам банк. Но иногда, оно может дать право такого выбора будущему клиенту. Чтобы не растеряться в подобной ситуации и не прогадать, потеряв огромное количество денег, стоит разобраться, какой платеж выгоднее.

Аннуитетный платеж — формула и преимущества

Несмотря на то, что сегодня существует масса онлайн калькуляторов для подсчета суммы ежемесячных платежей, важно понимать, каким образом они рассчитываются. Формула:

Формула:

А = К * S

здесь А — сумма ежемесячного платежа;

К — коэффициент аннуитета;

S — сумма кредита.

Последняя цифра всегда известна, а вот коэффициент аннуитета (К) можно рассчитать по такой формуле:

здесь i — ежемесячная процентная ставка по кредиту (рассчитать ее можно разделив известную годовую ставку на 12);

n — количество месяцев кредитования.

Преимущества аннуитетных платежей:

  1. Удобство для клиента. Каждый месяц он платит одинаковую сумму и пропадает необходимость постоянно уточнять размер платежа.
  2. Нет риска недоплаты. Зная точно ежемесячную сумму, очень сложно не доплатить по ней. А значит, не будет штрафов и пеней за просрочку.
  3. Планирование. Сумма платежа не изменяется и известна еще до подписания кредитного договора. Поэтому заемщик может легко просчитать, подходят ли ему условия, исходя из семейного бюджета.
  4. Прозрачность. У клиента обычно не возникает претензий к банку на счет правильности расчетов.
  5. Большая вероятность одобрения кредита. Это становится возможным за счет того, что сумма займа в таком случае рассчитывается на основании дохода клиента, а ежемесячный платеж всегда оказывается существенно меньше, чем при дифференциальной системе оплаты.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Несмотря на массу плюсов, у аннуитетной системы есть и один очень важный минус — слишком медленное погашение основной суммы кредита. При такой системе оплаты ежемесячный платеж неизменен, но соотношение процентов и основного долга здесь меняется от месяца к месяцу. Получается, что в самом начале кредита, клиент оплачивает не долг, а преимущественно проценты банку. Сама же задолженность гасится невероятно медленно.

Уже с середины займа ситуация меняется: за первую половину срока заемщик уже выплатил большую часть полагающихся процентов и теперь начинает погашаться именно сам долг.

Дифференцированный платеж — формула и преимущества

Размер ежемесячного платежа при дифференцированной системе оплаты вычислить легко: сумма кредита делится на его срок (количество месяцев).

Формула:

b = S / N

здесь b – сумма ежемесячного платежа;

S – размер займа;

N — срок займа.

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнение Среди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Выводы

Несмотря на то, что выгодность дифференцированной системы кажется очевидной, большое количество банковских работников настаивают на том, что представление о ее невероятном преимуществе не более чем маркетинговый миф. Помните, что банки никогда не поставят себя в невыгодное положение. Выдав кредит с дифференцированными платежами, они могут обложить вас дополнительными платежами, страховками и т. д.

Даже если клиенту в его конкретном случае выгоден только дифференцированный платеж он готов рассматривать только его, нужно не забывать о том, что 99 из 100 банков используют именно аннуитетный вариант.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости

Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

Важно понимать, что даже если клиент видит невероятные преимущества дифференцированной схемы, он не может требовать у банка выдать кредит именно на таких условиях. Не выйдет каким-то образом воздействовать на банк, он не обязан подписывать кредитные договора с каждым, кто решил обратиться за займом

Если клиенту не нравятся условия — банк не будет иметь с ним дел.

Надеемся, вы разобрались и решили для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платеж в вашей конкретной ситуации. Теперь необходимо найти банк, который дает право выбора системы оплаты. Не торопитесь и не думайте только о будущей экономии. На то она и в будущем, и довольно в отдаленном. Намного важнее исходить из тех возможностей, которые есть на сегодняшний день.

Добавить комментарий