Что выгоднее ипотека или кредит на квартиру

Основные различия между ипотекой и потребительским кредитом

В жизни практически любого человека наступает время, когда пора задуматься о приобретении собственного жилья. Получить квартиру в наследство или купить при помощи накопленных сбережений – это идеальный вариант решения проблемы. Однако у большинства россиян возникает необходимость в дополнительных денежных средствах на приобретение недвижимости. В этом случае закономерно возникает вопрос, что лучше взять – ипотеку или потребительский кредит? Однозначного ответа здесь не существует. Многое зависит от имеющейся в наличии суммы, приобретаемого жилого помещения и условий каждой конкретной семьи.

По своей сути ипотечный кредит, так же как кредит потребительский является разновидностью займа, получаемого в банке под процент на определенных условиях. Основное отличие, по которому кредитное учреждение классифицирует займы, это цель получения денежных средств. Потребкредит обычно выдается без необходимости отчета о его расходовании. В то время как назначение денег, получаемых по ипотеке или автокредиту, строго целевое.

Попробуем детально разобраться, чем отличается ипотека от кредита путем сравнения основных условий их выдачи.

Условия получения	Ипотека	Потребительский кредит
Процентная ставка, %	от 10,25	от 13,9
Срок кредитования, лет	30	5
Дополнительные расходы	– страхование недвижимости; – страхование жизни и здоровья; – титульное страхование; – оценка недвижимости (в случае покупки жилья на вторичном рынке)	– страхование жизни и здоровья
Необходимые документы	– справка о доходах и копия трудовой; – документы на квартиру; – паспорт	– справка о доходах; – документы, удостоверяющие личность
Дополнительные условия	Обязательное участие в качестве созаемщика супруга	Ограничение по сумме кредита
Обременение	Залог приобретаемой недвижимости	Залог имущества, при сумме кредита более 500-700 тыс. руб. или поручительство
Срок рассмотрения заявки,	от 1 рабочего дня	от 1 часа

У жилищного кредита более строгие требования к заемщику и приобретаемому жилью, поскольку деньги выдаются на длительный срок, а недвижимость будет являться гарантом их возврата. Список документов для предоставления в банк довольно внушителен, а сроки их проверки и согласования всех условий могут затянуться.

Потребительский кредит быстрее и проще оформить, но у него есть существенные ограничения по сроку и сумме кредитования. К тому же ставки по такому виду займа обычно значительно выше, чем по ипотеке.

Каждый из вариантов – кредит или ипотека — имеет свои положительные и отрицательные стороны, на которых стоит остановиться подробнее.

Отличительные особенности ипотеки

Как правило, оба вида кредитования используются в том случае, когда на покупку недвижимости не хватает полной суммы. Оценить, что выгоднее: ипотека или кредит на квартиру каждый сможет сам, зная особенности и «подводные камни» обоих займов и свой финансовый потенциал. Отличительной особенностью ипотеки является тот факт, что покупаемая недвижимость до окончания погашения долга будет находиться в залоге у кредитора. Благодаря этому условию риски банка снижаются, и он может снизить процентную ставку. Кроме того недвижимость не могут угнать, своровать, спрятать от коллекторов, поэтому она является лучшим залоговым средством из всех существующих.

Среди заёмщиков всегда есть некоторый процент клиентов, который не возвращает кредит, и банк компенсирует риски и процент невозврата увеличением процентной ставки. Нецелевой заём для кредитора значительно больше подвержен риску, поэтому имеет более высокие ставки.

Негативные стороны ипотечного займа

Рассматривая с разных сторон, что выгоднее – ипотека или потребительский кредит, следует учитывать некоторые нюансы:

Длительный процесс оформления ипотеки. Требуется подготовка большого пакета документации, которую банк тщательно проверяет и может отказать в выдаче необходимой суммы.
Оформление страховки на недвижимость – обязательное условие. Кроме того, заёмщик для обоих кредитов оформляет страхование жизни и здоровья.
Как правило, у кредитных организаций существует свой минимальный лимит, и заём менее 500 тысяч рублей получить сложнее.
Так как квартира находится в залоге, то до полного погашения с ней нельзя совершать никакие сделки.
Оплата процедуры оценки стоимости недвижимости является обязательной. В зависимости от длительности ипотечного срока таких оценок может быть несколько.
Банк устанавливает определённые ограничения на приобретаемые квартиры, нередко навязывая объекты от конкретного застройщика.
При прописке инвалидов или несовершеннолетних детей банк может отказать в займе, так как в случае просрочки платежей сильно усложняется реализация такого объекта.

В некоторых случаях эти негативные факторы являются определяющими для отказа от такого вида кредита.

Положительные качества

У ипотечного кредитования имеются несомненные преимущества. Но их нельзя рассматривать обособленно от остальных факторов. Приоритетны следующие моменты:

Невысокая процентная ставка.
Длительный срок погашения, позволяющий уменьшить ежемесячные платежи. В этом случае степень обременения уменьшается.
Оплаченные страховки при наступлении страхового случая могут гарантировать погашение ипотеки и защищают остальных членов семьи.
Имеется право на налоговый вычет.
Возможность использования материнского капитала, военной ипотеки, что в конечном итоге уменьшает кредитную нагрузку или может быть применено в качестве первоначального взноса.

В данном случае кредитор является гарантом безопасности сделок с недвижимостью. Снизить стоимость кредита призваны различные государственные программы. В этом случае предоставляются выгодные условия по ипотеке от аккредитованных застройщиков, но выбор минимальный. На практике за такое жильё заёмщик будет платить в несколько раз меньше при длительности кредита до 30 лет.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.

Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?

Для потребительского кредита понадобятся:

заявление (заполняется на сайте или в офисе кредитной организации);
копия паспорта и второго документа (СНИЛС, загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет);
справка 2-НДФЛ (о доходах), от предпринимателей потребуют также налоговую декларацию или аналогичную справку по утвержденной в банке форме.

Чтобы оформить ипотеку, необходимы:

заявление (заполнить онлайн либо в банке);
копия паспорта и второго документа, которым могут быть страховое пенсионное свидетельство, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
справка о доходах по форме 2-НДФЛ плюс налоговая декларация либо справка по банковской форме для предпринимателей;
копия трудовой книжки;
если приобретаемая квартира станет залоговым имуществом, то необходимо приложить: копию паспорта продавца; документ, подтверждающий право собственности; техпаспорт квартиры; кадастровый паспорт; оценка квартиры специализированной организацией; выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, залогов и арестов;
если в залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности, пакет документов будет состоять из: выписки из ЕГРН (срок ее действия законом не оговорен, но рекомендуется, чтобы документ был не старше 1 месяца); отчета об оценке рыночной стоимости имущества (актуален 2 месяца); технического паспорта; выписки из лицевого счета, подтверждающей отсутствие зарегистрированных граждан в квартире; нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на передачу недвижимости в залог.

Итак, что лучше: ипотека или кредит на квартиру? Если брать в расчет время и сложность оформления кредитного продукта, получается, что потребительский кредит получить значительно проще и быстрее, да и квартиру можно купить любую. А для ипотеки нужно подобрать такую недвижимость, которая будет одобрена банком. Подготовка документов может занять несколько дней, а может растянуться на месяцы. К тому же, за многое (например, обязательную оценку, кадастровый и технический паспорта) придется платить. Большинство документов нужно получать непосредственно перед оформлением, поэтому от расходов не спасет даже наличие у продавца некоторой требуемой документации.

Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).

И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.

Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.

Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.

Считаем затраты и выбираем более выгодный вариант

Разница между ипотекой и кредитом будет более наглядной, если на конкретном примере рассчитать ежемесячные платежи по каждому варианту. Предположим, что человек к 30 годам сумел накопить на половину стоимости квартиры. Оставшиеся 50 % в сумме 1 млн. руб. он решил брать взаймы. Жилье планируется покупать в строящемся доме. Попробуем разобраться, что будет выгоднее в данном варианте – взять ипотеку или потребительский кредит. Для этого воспользуемся кредитным калькулятором.

Можно взять ипотеку в Сбербанке под 10,9 % годовых на срок 10 лет. При аннуитетных платежах ежемесячно придется отдавать банку по 13 718,46 руб. Общая переплата составит 646 214,77 руб., то есть около 65 % от суммы, взятой в кредит.

Второй вариант – потребительский кредит под 15 % годовых на 5 лет. Здесь сумма платежа за месяц будет уже 23 789,93 руб., а переплата – 427 395,81 руб. или 43 % от размера займа.

Рассматриваемые варианты отличаются по размеру ежемесячных платежей почти в 2 раза. При оформлении ипотеки нагрузка на семейный бюджет будет менее ощутимой, но за 10 лет банку придется отдать почти треть стоимости квартиры.

С точки зрения финансовой выгоды потребительский кредит будет более предпочтителен, поскольку сумма переплаты по нему меньше. В то же время, при досрочном гашении ипотеки размер уплаченных банку процентов будет снижаться и вполне сможет конкурировать с потребкредитом. А с учетом того, что с суммы процентов, заплаченных по ипотеке, можно получить налоговый вычет, итоговая переплата будет даже ниже, чем у семьи, взявшей нецелевой кредит.

Еще одним моментом, влияющим на принятие решения, является залог покупаемой недвижимости. В случае потери источника дохода, заемщик может продать жилье или сдать его в аренду и таким образом гасить долг. При оформлении ипотеки сделать это он сможет только с согласия банка, который крайне неохотно идет на любые сделки с заложенным имуществом.

Основные отличия ипотеки от потребительского кредита.

Основное отличие ипотеки — ставка. Она меньше по ипотеке, чем по потребкредиту. Но по ипотеке есть ряд дополнительных расходов, которые могут сделать получение кредита наличными более выгодным с финансовой точки зрения.

Первое — это страховка по ипотеке. Вы должны застраховать покупаемую недвижимость от потери в результате несчастного случая(взрыв газа, наводнение) . Причем страховка делается в пользу банка — при наступлении несчастного случая деньги получает банк. Также вы страхуете свою жизнь и здоровье на тот случай, если вы не сможете платить ипотеку по причине болезни. Кроме того страхуется потеря права собственности. Без страховки вам могут не дать ипотеку вообще или дать по ставке выше на 2-5 процентов, что очень невыгодно для вас. Вторым немаловажным моментом является обязательство заложить квартиру банку.

Банк требует закладную на квартиру — это обязательное условие по займу на жилье. При регистрации вашего права собственности вам отдают свидетельство с обременением. Квартира фактически находится в собственности банка до полной оплаты ипотеки. В случае невыплаты Банк заберет квартиру, продаст ее и оплатит из выпученных средств ваш долг. Остаток вернет вам. Благодаря аннуитетной схеме начисления процентов вы сначала платите большие проценты, в результате чего остаток получается очень малым.

При кредите наличными страховка необязательное условие. Но получить такой займ на большую сумму очень трудно. Но плюсом такого кредита является отсутствие залога. Квартира сразу же принадлежит вам.

Ипотека

Итак, что же такое это такое и в чем ее особенности? Что лучше – ипотека или кредит? Ипотека – это кредит, который вам предоставляется на покупку жилья или дома. Основное преимущество – низкая процентная ставка. Кроме того, в настоящее время ипотеку берут многие молодые родители. А значит, они могут внести первый взнос за квартиру материнским капиталом и тем самым значительно сократить платеж и сумму переплаты! При обычном кредите это невозможно. Помимо этого, если во время выплаты ипотеки у вас рождается ребенок, часть квадратных метров вам оплачивает государство. Это отличная финансовая поддержка для семей с малышом. А если во время выплаты ипотеки в вашей семье родится трое малышей, государство полностью оплатит за вас всю сумму ипотеки. По данной программе существуют ограничения по стоимости жилья и по количеству метров, но в целом условия отличные.

Но ипотеку берут не только молодые семьи, но и военные и другие категории граждан. Больше 70% квартир в наше время покупается с помощью данной программы. И для каждой категории граждан есть свои программы, которые удобны именно им.

Главным достоинством ипотеки, помимо низкой процентной ставки, является большой срок кредитования

А это немаловажно, потому что квартиры стоят недешево. А если бы срок ипотеки был 2, 3 или 5 лет, как при обычном кредите, многие люди бы не справились с такой финансовой ответственностью и допустили просрочку

А это бы ничем хорошим не кончилось. Потому что из просрочек выходить очень сложно, так как размеры неустоек очень большие, а помимо неустоек, надо по-прежнему платить ежемесячный платеж. Кроме того, вы испортире себе кредитную историю, и в дальнейшем, когда вам понадобится очередной кредит, у вас возникнут сложности при его получении, потому что банкам очень важна недежная репутация заемщика. Ведь если заемщик не будет платить, банк не получит прибыль, а возможно, и свои денежные средства назад. Так что платите вовремя, берегите кредитную историю смолоду. С первого кредита!

Про достоинства все ясно. А как же недостатки? Их нет?

Обеспечение

Ипотека в любом случае имеет обеспечение, поскольку вам не нужно закладывать приобретаемую жилплощадь. Она на время сделки переходит в собственность кредитора. Залог квартиры сам по себе и является гарантией выполнения обязательств заемщика перед банком. Документы на жилье остаются у кредитора до погашения кредита.

Дополнительным обеспечением есть личность того, кто берет кредит. Кредитор может заключить сделку только с лицом, которое имеет хороший доход, желательно с превышением ставки. Еще одно условие: безупречная кредитная история. Может потребоваться также поручительство одного-двух человек.

Банк, предоставляющий потребительный кредит, также может потребовать обеспечения в случае невозможности предоставить поручителя. Может составляться под залог квартиры или автомобиля заемщика. Таким образом, он соглашается с тем, что при невыплате кредита, его собственность может перейти к третьим лицам.

Что же выбрать?

Как видно, каждый вариант получения денег на жилье имеет массу своих достоинств и недостатков.
К примеру мы хотим взять кредит на 507500 р. на срок 5 лет.
Вот пример реального кредита банка Восточный экспресс
Как видно, из графика каждый месяц пользователь помимо очередного платежа платит страховку — 2030 рублей
Посчитаем, сколько вышло страховых платежей

Итоговую переплату мы возьмем из графика потребкредита в Восточном Экспресс банке — 233316.66
Ипотечный же кредит можно взять по ставке не 18 процентов, а 13%.( к примеру в Дельтакредит)
Для сравнения обоих кредитов составим табличку. Возможные комиссии в табличке не будем учитывать, учитываем только то, что мы платим банку и страховой.

Показатель для сравнения	Ипотека	Потребительский кредит
Сумма переплаты в виде процентов	185306.71(ставка 12.5)	233316.66(ставка 18%)
Возможный налоговый вычет	90064.87
Страховка	7732.24(ставка 0.404%)	121800
Итоговая переплата(	700538.95	862 616.66

Если посмотреть, то можно увидеть следующую диаграмму

Как видно, итоговая переплата по ипотеке получается в 2 раза меньше, чем по потребкредиту(Нажмите на прямоугольник сумма кредита, чтобы убрать его). Причем треть потребительского кредита — это страховка. Есть над чем подумать.

Хочу сказать следующее. Если у вас хорошая зарплата, берите потребительский кредит и гасите его досрочно. Особенно интересен данный вариант бывает, если ваш работодатель имеет зарплатный проект в вашем банке. Минимальная волокита и вы сразу собственник квартиры. Если хотите сэкономить и у вас много времени — берите ипотеку. При желании можно добиться минимальной переплаты.

Преимущества и недостатки потребительского кредита

Потребительский кредит в некоторых случаях действительно может быть выгодной заменой ипотечного займа. Особенности меняются в зависимости от финансового учреждения, выдающего потребкредит.

Преимущества:

Легкое оформление. Сравнивая ипотеку и потребительский кредит, можно отметить, что для последнего потребуется гораздо меньше документов. Часто нужен только паспорт и справка о доходах. При крупных суммах необходимо привлекать поручителя, но им может быть любой гражданин, имеющий нормальный доход. Кроме того, потребкредит выдается гораздо быстрее: часто от момента подачи заявки до перечисления средств проходит 2-3 дня.
Не теряется жилье. В ипотечных кредитах обеспечением является приобретаемое жилье. Если клиент долго не платит по займу, банк вправе отобрать имущество и реализовать его в счет погашения долга. При этом уже выплаченные суммы не возвращаются. Потребительский кредит, если он выдан не под залог, таких рисков не имеет. Кредитор может начислить пеню и обратиться в суд за взысканием денег, но потерять квартиру в этом случае сложно.
Нет целевых ограничений. Ипотечные средства перечисляются напрямую продавцу жилой площади и сам клиент не получает ничего. В случае с потребкредитом можно использовать его на любые нужды: часть денег направить на покупку квартиры, а оставшиеся средства пустить на ремонт.

Ипотечные каникулы и закон 2019 года: как получить и когда примут законопроект?

Недостатки:

Высокий процент. В связи с тем, что ипотека — целевой кредит и гарантирован жильем, по нему устанавливается демократичная ставка. В случае с потребкредитом отследить его расходование нельзя, а большинство заемщиков не предоставляет залог. Это усложняет взыскание денег в случае просрочек.
Малый срок. Кредит выдают на небольшой срок, не превышающий 7-ми лет. Если сумма крупная, а срок кредита небольшой — ежемесячные платежи будут очень высокими.
Небольшой размер. Учитывая нецелевое расходование займа и отсутствие надежных гарантий его возврата, банк не одобрит крупный кредит. Это значит, что его лучше выбирать для обустройства купленного жилья и дополнительных нужд. Поэтому с помощью потребительского займа купить квартиру маловероятно.

На что влияет срок ипотечного кредитования?

Всем известны три основных критерия кредитования – возвратность, платность и срочность. Любое предоставление заемных средств должно удовлетворять этим трем признакам, иначе это действие уже не будет признаваться кредитом.

Для ипотеки характерны достаточно продолжительные периоды пользования деньгами. Обычно это 10, 15, 20 лет, иногда больше. Максимальный срок ипотечного кредитования равен 30 годам.

Срок ипотеки всегда фиксируется в договоре кредитования по обоюдному согласию сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право досрочного погашения ипотечного займа в случае улучшения его финансового состояния. Препятствовать этому банк не может, как и не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.

Часто банки прописывают такие санкции в ипотечных договорах, намеренно забывая уведомить об этом вторую сторону сделки. Поэтому нужно внимательно читать текст соглашения на предмет проверки таких невыгодным для заемщика нюансов.

Почему нужно думать о сроке, когда берешь ипотеку? Со сроком важно определяться именно на этапе оформления сделки, ведь от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком. Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:

Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:

Риски, связанные с просрочкой. За очень продолжительное время действия ипотечного договора с заемщиком может случиться, что угодно. В лучшем случае он может попасть в кризисную финансовую ситуацию или на время потерь работу, в худшем – он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации появляются реальные риски потери недвижимости для плательщика. Поэтому не стоит брать на себя очень длительные обязательства, или при невозможности выбора другого сценария – обязательно застраховать свои жизнь и здоровье.
Досрочное погашение. При осуществлении заемщиком частичных досрочных погашений ипотечного займа пересчитывается оставшаяся сумма долга. В результате таких манипуляций даже по очень долгой ипотеке можно существенно сократить переплату.
Переплата. Чем дольше будет срок пользования заемными средствами, тем выше будет переплата. Это нужно учитывать, подписывая долгосрочный ипотечный договор.

Брать ипотеку на длительный срок или нет – личное дело каждого. Все зависит от приоритетов и текущих запросов заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими переплатами, но позволяет даже при небольшом доходе надежно обслуживать действующий кредит.

Сравниваем обычный кредит с ипотекой и выбираем, что выгоднее

Чтобы просчитать выгоду каждого вида кредитования, рассмотрим их подробно на примере займа в 2 000 000 рублей. Оба кредита выданы на условиях Сбербанка. Первый взнос 10%. Ипотечный кредит выдан под 8,5%.

При сроке выплаты 10 лет условия составят:

Размер ежемесячного погашения — 22,3 тыс. рублей.
Выплат в целом — 2 миллиона 678 тыс. рублей.
Размер переплаты — 878 091 рублей.

В случае с потребительским кредитованием, которое в среднем оформляют под 13,9% и сроке его возврата в 10 лет, ежемесячный платеж составит 30,9 тыс. рублей. В сумме клиент выплатит 3 миллиона 711 тысяч рублей, и общая переплата составит 1,71 млн. руб.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Таким образом, покупать жилье в ипотеку намного выгоднее, чем в обычный кредит. Однако учтите, что потребительский кредит не выдадут в таком размере на долгий срок. Даже если это произойдет, банк увеличит процентную ставку до 19-20% годовых. Как следствие — переплата и ежемесячная нагрузка ощутимо вырастут. Поэтому ипотеку брать намного выгоднее, несмотря на более сложный процесс оформления и риск потери жилья.

Подведение итогов

Если говорить о том, какой из вышеназванных вариантов выгоднее, то нельзя сказать наверняка, ведь ситуации каждого человека индивидуальны и зависят от множества факторов. Один из самых простых мы уже назвали в прошлом пункте. Исходя из него, если вы официально трудоустроены и платите налоги за свои доходы, то лучше выбрать ипотечный заем, а если наоборот, то лучше еще раз взвесить все и подумать, сможете ли вы выплачивать потребительский кредит.

Если рассматривать способы кредитования со стороны рисков, то определенно выигрывает ипотека. Так как сумма ее ежемесячных платежей относительно небольшая, то при возникновении проблем с работой можно связаться с сотрудником банка, объяснить ситуацию и скорее всего до нахождения работы вам не будут идти проценты за просрочку кредита. Помимо этого, еще на начальных этапах сделки банк выступает вашим гарантом. Для взятия потребительского займа нужно обладать постоянным высоким уровнем дохода и умело самостоятельно подсчитывать все риски. С другой стороны, помимо высокого дохода организация не просит удовлетворения каких-то дополнительных требований.

Итоги

Отличия между двумя видами получения кредита:

Ипотека имеет целевой характер, выдается на покупку недвижимости. Кредита предусматривает распределение средств на ваше усмотрение, сделка нецелесообразна.
Срок ипотеки – 3-50 лет, кредита – несколько месяцев – несколько лет.
Деньги по ипотеке перечисляются продавцу, кредит можете получить наличными.
Для обеспечения кредита залог не обязателен, для ипотеки залог жилья необходим в любом случае.
Проценты по ипотеке ниже, чем по кредиту.
Невыплата ипотеки ведет к неполучению квартиры, невыплата кредита несет большие финансовые потери.

Каким образом получить жилье, решать вам. Все плюсы и минусы обеих сделок на лицо. Учтите все то, о чем мы говорили, во избежание возможных проблем. Будьте осторожны! Желаю вам успешных сделок, хороших заимодателей и отличных квартир!

Ипотека или кредит на покупку квартиры: что лучше