Кредит под залог недвижимости: что нужно знать

Что такое залоговый кредит?

Для начала стоит отметить, что кредит в современной России является одной из самых популярных финансовых операций, которую банки предоставляют как физическим, так и юридическим лицам.

Как мы уже выяснили ранее, кредитованием частных лиц занимаются исключительно коммерческие кредитно-финансовые учреждения, выступающие вторым уровнем в банковской системе России.

Существует несколько определений кредита. Если же говорить с бытовой точки зрения, то кредит является неплохой возможностью для приобретения необходимых вещей как можно быстрее.

Кредит – это финансовая сделка, в процессе которой лицо приобретает деньги по принципам срочности и возвратности.

Существует множество видов кредита, но самым популярным из них на данный момент является залоговый кредит.

Залоговый кредит – это ипотечный кредит, при котором залогом выступает некое имущество заемщика. Оно сгорит в том случае, если он вовремя не вернет взятые деньги.

Конечно, на самом деле, залоговым кредитом является не только ипотечный вид. Залогом могут выступать следующие объекты:

Недвижимость, которую человек использует либо в личных, либо производительных и предпринимательских целях.
Земельный участок.
Автомобиль или иные транспортные средства.
Имущественные права на вклад.

Получается, что при погашении полной суммы, взятой в кредит, человеку возвращаются права и недвижимость. Но в том случае, если гражданин по каким-либо причинам не смог выплатить деньги или же какую-либо их часть, право и недвижимость сгорают, а именно, переходят под руководство банка.

Рассмотрим ситуацию на ипотечном кредите. В этом случае залогом будет выступать та квартира, на которую берется ипотека. До тех пор, пока человек не выплатит средства, которые финансовое учреждение потратило на приобретение жилья, она будет находиться в распоряжении банка. Если человек не сможет погасить взятую сумму, то сгорят и ранее выплаченные деньги, им за квартиру, которая теперь навсегда останется под руководством учреждения.

В случае с кредитованием законодательство выделяет два действующих субъекта. Первым является непосредственно заемщик, то есть человек, который берёт на определённое время сумму денег для того, чтобы приобрести материальные блага или же каким-либо иным образом удовлетворить свои потребности. Для того, чтобы заемщику был предоставлен кредит, в обязательном порядке должны выполняться некоторые правила, говорящие о его личности.

Вторым субъектом кредитования является кредитор. Под ним понимается непосредственно кредитно-финансовое учреждение, то есть коммерческий банк, который предоставляет человеку такую финансовую услугу, как кредит. До тех пор, пока договор действует, каждая из сторон имеет множество обязанностей и полномочий. Конечно, большая ответственность лежит все же на заемщике, поскольку он получил огромные деньги по принципу возраста, а значит, рано или поздно придёт время, когда ему необходимо будет вернуть их. Более того, он берет сумму существенно больше, чем взял.

Данное положение легально и заранее оговаривается при составлении договора. При взятии кредита человек прекрасно понимает наличие дальнейших процентов при выплате. Процент в процессе кредитования является своеобразным налогом за то, что человек какое-то время использовал деньги учреждения, которые ему были даны на некий промежуток.

Условия выдачи кредитов у банков и частных инвесторов

Условия выдачи кредита под залог недвижимости у банков и частных инвесторов существенно отличаются. Когда необходима выдача крупной суммы денег под залог недвижимости без лишних бюрократических проволочек с минимумом документации, стоит обращаться к частным кредиторам. Чаще всего таким компаниям неважен доход, трудовой стаж и кредитная история клиента. Больше их интересует состояние жилья, его расположение и рыночная стоимость.

Кредит под залог недвижимости у частных финансовых организаций, таких как, МиГ Кредит Астана, можно получить в течение нескольких дней. Но при этом процентная ставка у них гораздо выше, чем у банков. Она может достигать 85% годовых. Необходимо быть готовым к существенным переплатам по кредиту и крупным выплатам.

Банк выдает кредиты под залог недвижимости по лояльным процентным ставкам. Чаще всего их размер не превышает 20% годовых. Но при этом банк тщательно интересуется платежеспособностью заемщика и его финансовым положением. Состояние и местоположение недвижимости как фактор выдачи займа имеет второстепенное значение. Именно поэтому на сбор необходимой документации и рассмотрение заявки у банка уходит гораздо больше времени чем у частных инвесторов.

Свойства залогового кредита?

Кредит имеет несколько основных свойств, на основе которых осуществляется его выдача:

Возвратность. В рамках этого признака человек берёт некую сумму денег, но при этом перед банком он обязуется их вернуть в указанный в договоре срок.
Платность. В современном мире абсолютно каждая услуга является платной, так происходит и в случае с кредитованием. Если человек берёт некую сумму в кредит, то он выплатит её вместе с процентами, которые могут постепенно повышаться в зависимости от программы. Их платят за то, что человек какое-то время пользовался финансами учреждения.
Срочность. Любую сумму денег кредитно-финансовые учреждения выдают человеку на определенный период времени. По окончании данного временного отрезка он обязан вернуть их организации вместе с процентами, которые нужно заплатить за использование финансовых средств.
Дифференцированность. Многие специалисты выделяют ещё этот признак. Он говорит об особом подходе в каждой отдельной ситуации к человеку. Такое явление действительно существует, поскольку на территории России действуют нормативно-правовые акты, контролирующие облегченную программу кредитования для определённых социальных слоёв населения.

Как оформить залог и что для этого нужно?

Оформление кредита под залог недвижимости отличается от процедуры по беззалоговым кредитам тем, что вместе с оформлением самого кредита нужно зарегистрировать право залога на объект. От этого меняется и порядок оформления кредита, и перечень необходимых документов.

Алгоритм оформления будет таким:

заемщик подает заявку на кредит в банк. Ее можно подать дистанционно или лично, но в данном случае нужно сначала проконсультироваться с менеджером банка;
к заявке нужно приложить определенный пакет документов (в отличие от обычного кредита). Если заявка подается дистанционно, то нужно сделать скан-копии документов и отправить их туда, куда укажет менеджер;
банк рассматривает заявку, при необходимости запрашивает дополнительные документы;
если по заявке выносится положительное решение, заемщик подписывает кредитный договор в банке;
сразу же или в течение определенного времени заемщик или банк подают документы на регистрацию залога и оплачивают госпошлину за это.

Важно: многие банки устанавливают повышенную процентную ставку на период, когда кредитный договор уже оформлен, а залог – еще нет. Что касается документов, то базовый перечень примерно одинаковый – это заявление на кредит, паспорт заемщика (и его созаемщиков, если есть), его СНИЛС, справка по форме 2-НДФЛ или иной документ о доходах.

Однако сюда добавляется дополнительный перечень документов на залоговый объект недвижимости.

Что касается документов, то базовый перечень примерно одинаковый – это заявление на кредит, паспорт заемщика (и его созаемщиков, если есть), его СНИЛС, справка по форме 2-НДФЛ или иной документ о доходах. Однако сюда добавляется дополнительный перечень документов на залоговый объект недвижимости.

Приведем этот перечень из официального документа Сбербанка в качестве примера:

правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная, документ о праве на наследство, решение суда, решение о приватизации и т.д.), который подтверждает право собственности заемщика на объект недвижимости;
отчет об оценке стоимости объекта. Его нужно заказывать в специализированной фирме или у независимого оценщика, и его услуги стоят денег (оплачивает это все заемщик);
выписка из ЕГРН;
техпаспорт или поэтажный план дома;
нотариально заверенное согласие второго супруга на передачу объекта в залог (или заверенное заявление самого заявителя о том, что он не состоит в браке);
разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников жилья есть несовершеннолетние);
выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в помещении.

Почти все эти пункты актуальны как для оформления залога на квартиру в многоквартирном доме, так и на оформление земельного участка.

Дополнительные документы будут нужны, если передаваемое в залог имущество находится в собственности юридического лица – потребуется устав, выписка из ЕГРЮЛ, протокол собрания собственников, доверенность на представителя, и т.д.

Но и это еще не все. Каждый банк самостоятельно определяет, какие объекты недвижимости он может взять в залог, а какие – нет. Например, у ВТБ это целый перечень требований и условий (речь идет не об ипотеке, а о кредите под залог жилья):

квартира не должна быть единственным жильем заемщика и в ней никто не должен быть прописан;
в квартире должны быть отдельные кухня и санузел;
должны быть все коммуникации – отопление, электричество, водоснабжение. Также есть требования к исправности сантехники и иного оборудования;
сам дом не должен быть аварийным, не находиться в состоянии капремонта, иметь крепкий фундамент, быть не ниже 3 этажей;
среди собственников не должно быть несовершеннолетних;
квартира не должна быть в общежитии, «малосемейке», и даже в «хрущевке» (только в Московском регионе).

Если же речь идет об ипотеке, там требований меньше – но и покупают с помощью ипотечных кредитов преимущественно квартиры в новостройках, которые проходят аккредитацию в банках.

Преимущества и недостатки залоговых кредитов

Очевидными достоинствами залоговых ссуд можно назвать:

– отсутствие поручителей. Как правило, принимая в залог недвижимость, банки не настаивают на дополнительных гарантиях;

– пониженный тариф. На обеспеченные кредиты банки устанавливают более низкие ставки, чем на потребительские ссуды без залога;

– длительный срок кредитования. Сегодня большинство банков предлагает залоговые ссуды на 5 лет. Но в ряде случаев можно найти предложения сроком до 15 лет;

– подтверждение дохода принимается альтернативными способами. Банки лояльны к заемщикам с залогом, и принимают любые подтверждения доходов: загранпаспорт, ПТС, справки в свободной форме, выписки с депозитных счетов и пр.:

– нецелевой характер кредита. Заёмщик не обязан отсчитываться перед банком, и может расходовать заемные средства по своему усмотрению;

– после подписания договора заёмщик остаётся полноправным хозяином заложенной недвижимости без права продажи и дарения.

Кроме процентов по кредиту, расходов на регистрацию сделки, заемщик будет оплачивать и страховой полис: банк требует страховку объекта залога в течение всего срока кредитования.

Ежемесячные платежи по крупному займу ощутимо скажутся на семейном бюджете. Поэтому прежде чем принять окончательное решение, нужно оценить свое финансовое положение. Последствия ошибки будут катастрофическими. Основными рисками заемщиков при залоговых ссудах считаются:

высокие штрафы и пени;
риск потери недвижимость и возможное банкротство.

Кому не дадут кредит под залог недвижимости?

Кроме того, что кредит под залог не дадут, если потенциальный заемщик не соответствует вышеприведенным критериям, в займе откажут человеку с проблемами по здоровью. Все будет зависеть, в том числе от страховой компании, застрахует ли она риски. Например, если у человека онкологическое заболевание, в страховке и займе откажут.

Не одобряют займы людям судимым за экономические преступления, людям с большими задолженностями, в том числе налоговыми и за коммунальные услуги.

Однако здесь тоже все индивидуально, нужно узнавать условия в банке или МФО.

В любом случае, если срочно нужны деньги, выход можно найти. Например, попросить родственника или знакомого выступить созаемщиком, – главное предоставить ликвидный залоговый объект.

На что следует обращать внимание при получении кредита?

Юристы дают своим клиентам несколько эффективных советов о том, как не попасться на уду мошенников при получении кредита.

Доверять исключительно проверенным фирмам. При выборе компании для кредитования предпочтение стоит отдавать тем, которые находятся на финансовом рынке уже длительный период времени. Так, проверенными банками являются, например Сбербанк и Газпромбанк. У данных компаний есть выгодные программы для кредитования, более того, процесс взятия кредита у них полностью безопасен.
Стоит рассчитывать свои силы. Необходимо брать деньги на тот период времени, в течение которого человек действительно сможет вернуть сумму денег. В том случае, если он решит погасить ее досрочно, то соответственно ему будет намного выгоднее, поскольку уменьшается процент переплаты.
Перед взятием кредита накопить определенную сумму денег. При процессе кредитования в самом начале человеку придется внести первоначальный взнос, который покажет кредитору, что личность действительно способна в дальнейшем выплатить кредит. Соответственно, чем больше будет первоначальный взнос, тем меньше процент и последующая переплата. Именно поэтому рекомендуется заранее накопить достойную сумму денег, чтобы внести как можно больше при заключении договора с кредитором.
Использовать предложение страхование. Сейчас если же человеку выдается, например, ипотечный кредит, недвижимость обязательно страхуется для того, чтобы в случае некой ситуации жилище сохранилось и человек не выплачивал деньги зря. Если же банк к этому не обязывает, то всё равно желательно заплатить определённую сумму денег и застраховать своё приобретение за счёт средств кредитования.

Зачем брать займ под залог квартиры или дома?

Кому хочется оставлять что-то банку, если другим выдают просто так, без всяких поручителей и справок? Никому. Так в чем же смысл такой ссуды, его преимуществ и для чего вообще брать займ под залог квартиры, недвижимости или другого имущества? Объясняем.

Большая сумма. Какой еще банк предложит вам просто так несколько миллионов без поручителей и прочих сложностей? А под залог квартиры или дома можно взять до 30 миллионов. Правда, выдают не более 60%-80% от стоимости жилья.
Дольше срок. С увеличением суммы увеличивается и срок займа, а значит, уменьшаются ежемесячные платежи — гораздо легче выдержать новую финансовую нагрузку.
С плохой историей. В отличие от простых потребительских кредитов залоговые займы выдают даже, если ваша КИ испорчена, есть просрочки или другие открытые ссуды Почему? Потому что теперь у банка есть гарантии выплаты.
Деньги нужны срочно. Заявка рассматривается, а договор оформляется быстрее, чем при обращении за потребительским займом. Можно взять наличные уже сегодня, если успеть подать заявку утром и быстро добраться до офиса банка за деньгами.
Ниже процент. И так как вы предлагает гарантию, многие банки готовы снижать на 3%-5% стандартную процентную ставку. Вон в том же Экспресс банке Восточный — процент 9,9%.
Без лишних справок. Если вы безработный, индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса, получить стандартную справку о доходе 2-НДФЛ, которую просят все банки будет проблематично. А здесь никаких справок и поручителей никто не спросит.

Многие берут такой займ под залог коммерческой недвижимости, чтобы купить новую — при грамотном подходе ставка по аренде перекрывает выплаты по кредиту, и вы получаете дополнительный доход + помещение в собственности.

Недостатки кредита под залог недвижимости:

Минус здесь только один, но очень весомый. Наличными вы получите около 70% от рыночной стоимости недвижимости, а потеряете квартиру целиком, если вдруг не сможете выплачивать кредит.

Советуем тщательно все продумать и просчитать перед тем, как обращаться в банк за подобной ссудой. Самое главное — определить, сможете ли вы вовремя выплачивать долг, чтобы не лишиться в итоге вашего жилья. Обращаться за деньгами стоит только, если у вас действительно весомая причина.

Обязательно страхуйте риски

Страхование рисков является негласным обязательным условием большинства банков и МФО. По закону заемщик не обязан платить за страховку, но тогда ему могут отказать в займе без объяснения причин.

К страхованию рисков нужно относиться не как к неприятному обременению, а как к возможности получить материальную поддержку в трудную минуту.

Программы страхования бывают разные, но в основном включают:

страхование залоговой недвижимости от порчи и гибели (затопление, пожар, стихийные бедствия и т.д.);
страхование титула – это страхование рисков кредитора от того, что документы о праве собственности окажутся сфальсифицированными, недействительными и т. д.;
страхование здоровья и жизни заемщика: программа подбирается индивидуально, с учетом возрастной категории и фактического здоровья заемщика.

Все документы, страховые полисы вам поможет оформить кредитная организация.

При страховании рисков, ответственном подходе к оформлению сделки залоговый кредит под недвижимость – выгодный инструмент для решения материальных проблем и реализации планов, связанных с крупными финансовыми вложениями.