Лизинг недвижимости для юридических лиц

Нюансы договора лизинга

По договору лизингодатель должен выкупить недвижимость, которую указал клиент, и передать ему в пользование. За это лизингополучатель обязуется своевременно вносить ежемесячные платежи. Когда срок лизинговой сделки заканчивается, лизингополучатель может выкупить недвижимость по остаточной цене (она оговаривается во время заключения сделки и остается неизменной).

В договоре должна содержаться следующая информация:

• Досрочный выкуп. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Зачастую выкупить имущество раньше срока можно только путем уплаты комиссии. 
• У кого на балансе будет находиться недвижимость. От этого зависит как будут начисляться налоговые выплаты.
• Страховка. Она обязательна для оформления недвижимости в лизинг. Можно найти страховую компанию самим, но выгоднее оформить страховку у партнеров лизингодателя.
• Наличие ограничений. Лизинговая недвижимость не сдается в аренду – остальные ограничения должны прописываться в договоре.

Неисполнение принятых обязательств грозит лизингополучателю изъятием лизинговой недвижимости. 

Купить в долгосрочный лизинг можно любую коммерческую недвижимость: офисы, складские помещения, ангары, цеха в отдаленных промрайонах. Некоторые лизингодатели предлагают объекты жилой недвижимости для ИП и фирм. Земля в лизинг не оформляется – это запрещено законодательством.

На какой срок можно заключить соглашение?

Срок, на который лизингополучатель имеет право оформить договор, составляет 7-10 лет. В зависимости от нужд физического лица ЛК способна продлить срок сделки и переоформить ее как с целью продления аренды, так и для того, чтобы сумма выплат юрлица покрыла стоимость недвижимости для перехода в собственность.

Возможен ли досрочный выкуп и расторжение договора?

Лизингополучатель имеет право осуществить досрочный выкуп лизингового имущества. Наиболее беспрепятственно данная процедура пройдет, если эта возможность была заранее прописана в договоре.

В случае непредвиденных обстоятельств одна из сторон вправе досрочно расторгнуть лизинговое соглашение. Производится данная процедура следующим образом:

1. Инициатор разрыва сделки уведомляет о своих намерениях другую сторону.
2. Участники достигают взаимосоглашения в переговорах.
3. Составляется соглашение о прерывании действия договора.
4. Оформляется акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, который подписывают обе стороны.

О процедуре выкупа коммерческой недвижимости вы можете прочитать тут.

Оформление сделки субъектами гражданского права

У каждой компании имеются собственные условия проведения сделки. Также они могут поменяться в индивидуальной ситуации для каждого клиента, к примеру, при финансировании крупных сделок или при требовании дополнительных гарантий.

Заключить сделку могут физические и юридические представители. Для каждой категории условия будут разниться. Связано это с финансовым положением клиента и возможными рисками.

Физические лица

Хотя лизинг недвижимости используется преимущественно компаниями, на территории РФ практикуется выдача лизинга для коммерческой недвижимости и физическим представителям.

Это подходит в ситуациях, если бизнес только формируется, или присутствуют иные ограничения.

При получении недвижимости таким способом физическое лице не может использовать отдельные его преимущества. К их числу относится экономия на налоговых платежах. Размер минимального аванса в большей части компании достигает 10% от стоимости недвижимости. Если проводится рекламная акция или происходит приобретение у партнёров лизингодателя, возможно избежать первоначального взноса.

Некоторые компании взамен первого взноса позволяют внести в залог имущество уже принадлежащее клиенту. Период финансирования составляет от 1 года до 10 лет. В случае досрочного выкупа могут появиться комиссии. Залог и поручительство не обязательны в лизинговых сделках, но для физических лиц не будут лишними, поскольку создадут дополнительные гарантии для лизингодателя.

В обязательном порядке оформляется страховка. Оплатить ее придется лизингополучателю. До полного выкупа собственности он будет числиться на счете лизингодателя.

Компании

Большая часть лизинговых компаний ориентированы на сотрудничество именно с юридическими представителями. Это связано с тем, что на законодательном уровне объект лизинга должен использоваться в коммерческой деятельности.

Условия в данном случае более лояльные. Удорожание достигает 7% в год. Также объект может остаться на балансе лизингодателя или перейти лизингополучателю. Последний также может выбрать, кто будет выплачивать страховку.

Период финансирования составит от 12 месяцев до 10 лет. Однако для организации, выступающих в роли лизингополучателя, пролонгация не предусматривается.

Механизм лизинга для юридических лиц

Как показывает практика, самый выгодный вариант оформления договора лизинга, это участие трех сторон. Пошаговая деятельность:

1. собственник коммерческой недвижимости продает собственность лизинговой компании;
2. лизинговая фирма передает имущество в длительное пользование юрлицу для целевого использования;
3. юридическое лицо получает имущественные права на объект по окончанию срока действия договора аренды или же, при досрочной выплате денежной суммы, равной стоимости полученного в аренду объекта.

 Особенности покупки объектов недвижимости на основании договора лизинга юридическими лицами:

• в отличие от физических лиц для компаний не устанавливается лимит на стоимость покупки, то есть индивидуальные ограничения могут устанавливаться отдельно для компаний (также отдельные лизинговые компании предусматривают ограничения в 150 миллионов рублей на цену коммерческого имущества);
• средняя продолжительность соглашения лизинга составляет примерно 10 лет, но это не исключает возможность его продления;
• размер процентов зависит от суммы первого взноса, и варьируется в пределах 8% от общей стоимости объекта недвижимости;
• необходимость внесения первого взноса зависит от условий работы лизинговой компании, и требуется не всегда (все зависит от условий лизинговой компании);
• недвижимая собственность подлежит обязательному страхованию, а сумма страховки удерживается с участников в соответствии с условиями подписанного договора (допускается деление суммы страховки на маленькие части на весь период действия договора);
• как правило, по окончанию выплат, недвижимость переходит в полноценное владение арендатора.

Что такое лизинг авто – сущность лизинга, его преимущества

Купить автомобиль мечтает большое количество людей. Но не у всех есть на это средства. Некоторые и вовсе считают, что такое вложение денег может оказаться невыгодным. Поэтому прежде чем сделать покупку, будущие владельцы машин оценивают и сравнивают все имеющиеся на рынке варианты для приобретения – автокредит или внесение наличных сразу. Также в некоторых случаях можно воспользоваться услугами аренды авто.

Не так давно появился еще один способ купить автомобиль, который называется лизинг. Этим вариантом могут воспользоваться практически все – компании, а также частные клиенты. Попробуем разобраться, что такое лизинг простыми словами.

В принципе в лизинг может быть отдано любое имущество. Но чаще всего долгосрочная финансовая аренда используется при приобретении всех типов автомобилей, начиная с легковых и заканчивая большегрузами. Идеально подходит лизинг для покупки дорогостоящей специализированной техники.

Организации чаще всего используют финансовую аренду для расширения количества машин, составляющих их автопарк. Физические же лица могут приобрести в длительную аренду средство для личного передвижения, часто они используют купленные автомобили в работе. При этом компании, оказывающие услуги лизинга, стабильно имеют немаленькую прибыль.

Основные преимущества лизинга для лизингодателей и лизингополучателей

Можно отметить, что лизинг – уникальная экономическая категория. Она выгодна для обеих сторон сделки. Можно выделить множество плюсов финансовой аренды.

Лизингодатели считают, что реализация автомобилей в лизинг сопряжена с минимальными рисками.

Это обусловлено следующими объективными причинами:

1. Автомобили представляют собой имущество высокой ликвидности. Иными словами, в случае необходимости он может быть быстро продан на вторичном рынке.
2. В течение срока действия договора финансовой аренды машина находится в собственности лизингодателя. Именно поэтому в случае проблем с выплатами компании не потребуется подавать в суд и ждать его решения, чтобы вернуть автомобиль.
3. Передаваемые в лизинг транспортные средства в обязательном порядке проходят государственную регистрацию. Поэтому в любое время лизинговая компания может выяснить, где находится машина.

Все вышеназванные причины ведут к тому, что среди компаний, занимающихся финансовой арендой, особой популярностью пользуется именно лизинг автомобилей. Более того, целый ряд лизингодателей предоставляет только этот вид имущества.

Вопреки расхожему мнению не только компании, которые предоставляют машины в финансовую аренду, но и те, кто их берут, получают огромное количество преимуществ.

Среди них можно выделить следующие:

• внесение денег за автомобиль осуществляется частями в сумме и сроки, оговоренные договором;
• пользоваться машиной лизингополучатель может сразу после заключения сделки и оплаты в случае необходимости первоначального взноса;
• обычно при заключении сделки клиенту предоставляются индивидуальные условия. Он может обговорить с лизинговой компанией удобный вариант внесения платежей;
• при окончании договора клиент сам решает забрать ему автомобиль, доплатив необходимую сумму или отказаться от него;
• юридическим лицам при заключении договора лизинга предоставляются налоговые льготы;
• оформить автомобиль в лизинг обычно гораздо проще, чем купить в кредит. Лизинговым компаниям не нужны залог и поручители, они не требуют собрать огромный пакет документов;
• машина в финансовую аренду оформляется достаточно быстро. Многие компании согласны подписать договор в течение одного дня с момента, когда клиент пришел к ним.

Тем не менее, в России пока не достигнут такой же уровень популярности, как в Европе. В европейских странах в лизинг приобретается каждая третья машина.

Российские потребители слабо проинформированы об особенностях лизинга. Кроме того, автолюбители в нашей стране настороженно относятся к малознакомой для них новой финансовой услуге. Тем не менее, медленно, но верно доля купивших автомобиль в лизинг в России растет.

Постепенно увеличивается количество людей, которые оценили выгоды и преимущества финансовой аренды и предпочли ее покупкам в кредит и за наличные.

Виды

Различают несколько видов лизинговой деятельности. Каждый из них характеризуется специфическими особенностями.

1. По типу финансирования процедуру лизинга делят на срочный и возобновляемый:
   • срочный — при единоразовой аренде;
   • возобновляемый, когда после истечения первого срока договора его снова продлевают на определенный период.

   Генеральный лизинг является категорией возобновляемого, он позволяет лизингополучателю пополнять список арендуемых предметов без составления нового договора.

2. По признакам окупаемости выделяют оперативный и финансовый лизинг:
   • Оперативная финансовая аренда подразумевает, что лизинговая компания, приобретая имущество, не покрывает арендными выплатами его полную стоимость в течение одного срока сделки, в результате этого договор продлевается на определенное время.
   • Финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочной аренды, по окончании которой полностью покрывается стоимость объекта сделки, в том числе и издержки на ее содержание.
3. Форма лизинга по составу участников сделки:
   • прямой, предусматривающий самостоятельную передачу имущества собственником в пользование, в Российской Федерации такая форма невозможна;
   • раздельный, при котором в сделке учувствуют несколько компаний лизингодателей и продавцов, производя привлечение денежный средств у банков и страхуя имущество;
   • косвенный – объект передается в пользование через посредника.
4. По отношению к недвижимости лизинг делят на:
   • чистый, предусматривающий, что основные обязанности и траты на содержание возлагаются на лизингополучателя;
   • полный, при котором лизингодатель должен поддерживать объект в пригодном для эксплуатации состоянии;
   • частичный, когда лизинговая компания осуществляет неполное обслуживание имущества.
5. Разновидности лизинга по степени окупаемости:
   • при полной окупаемости происходит всецелая амортизация стоимости имущества, в течение срока действия договора;
   • для неполной окупаемости характерна частичная амортизация предмета пользования по окончанию срока действия одного договора.
6. В зависимости от принадлежности участников лизинговой процедуры выделяют:
   • внутренние сделки;
   • международные сделки.
7. По степени риска лизинг делят на:
   • необеспеченный;
   • частично обеспеченный;
   • гарантированный.

   В соответствии со своим названием, они отличаются друг от друга наличием или отсутствием гарантий, страхового депозита и распределением рисков.

Стандартный и возвратный

1. При оформлении стандартного лизинга компания приобретает в собственность объект сделки и вверяет его в пользование лизингополучателю. При этом у предыдущего собственника недвижимости нет никаких правовых отношений с клиентом лизинговой компании.
2. Возвратный лизинг — финансовая операция, в результате которой владелец недвижимости продает его лизингодателю, а затем берет в эксплуатацию, согласно условиям составленного договора.

Преимущества возвратного в сравнении со стандартным лизингом:

• физическое лицо пополняет бюджет за счет продажи объекта компании быстро и эффективно;
• стоимость привлеченных средств окажется ниже, чем при оформлении кредита под залог имущества;
• возрастает доля средств в обороте;
• для компании лизингополучателя снижается сумма налоговых отчислений.

Форма возвратного лизинга имеет некоторые недостатки:

• лизингополучатель теряет право собственности на недвижимость, чего не происходит при стандартной процедуре лизинга;
• требуется детальное оформление документов, чтобы исключить появление претензий со стороны налоговых организаций.

Справка! Лизинговая сделка требует внесения первоначального платежа, размер которого в среднем составляет 30%. Однако при составлении договора этот пункт можно отменить, что несет в себе как плюсы для клиента, так и минусы, так как условия сделки при первоначальном внесении части средств более мягкие.

Основные отличия от других способов кредитования

Лизингом называется временная аренда объекта с дальнейшей возможностью его выкупить.

В любой лизинговой сделке участвуют три субъекта:

1. лизингодатель;
2. лизингополучатель;
3. продавец.

В качестве первого выступает фирма, предварительно покупающая имущество у продавца и регистрирующая его в свою собственность. После чего предмет сделки передается клиенту в пользование. Заключается договор лизинга в письменной форме, согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимостью сходна с приобретением в лизинг автомобиля или техники. Лизинговые платежи организация учитывает в расходах, что уменьшает налогообложение на прибыль.

После завершения срока лизинга клиент может получить во владение недвижимость полностью или выплатить минимальную остаточную стоимость, что также уменьшит налог на недвижимость (более подробно о налогообложении коммерческой недвижимости мы рассказывали здесь). При этом лизингополучатель не становится плательщиком налога на недвижимость, пока объект принадлежит лизингодателю.

Как и при кредитной сделке, клиент вносит авансовый платеж величиной 5-30% от стоимости имущества. Сделка может оформляться на срок от 3 до 7 лет.

Обязательно страхуется коммерческая недвижимость, но расходы на страхование берет на себя лизинговая компания.

Получателю остается выплачивать ежемесячный платеж по установленному графику.

Какую собственность можно приобрести

Закон не ограничивает инициативу лизингополучателя при оформлении аренды на собственность. Это могут быть любые коммерческие помещения, целые сооружения или отдельные его части. Допускается даже получение в аренду с возможностью последующего выкупа жилой собственности.

Особое внимание в процедуре необходимо установить на определение имущественных прав на землю, поскольку земельные участки не могут передаваться в собственность на основании договора лизинга. Таким образом, юридическому лицу необходимо изначально оговорить условия покупки земельного надела

Это можно сделать только после завершения выплат по соглашению

Таким образом, юридическому лицу необходимо изначально оговорить условия покупки земельного надела. Это можно сделать только после завершения выплат по соглашению.

Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

Расторжение договора может выполняться в судебном и внесудебном порядке. Для первого случая требуется выполнение следующих условий:

1. Существенное нарушение договора.
2. Иные случаи, указанные в ГК РФ.

Основаниями для судебного расторжения может послужить использование имущества с нарушением условий, ухудшение состояние недвижимости, не внесение платежей более двух раз. Само судебное разбирательство может потребовать много времени.

Также возможно расторжение договора во внесудебном порядке в односторонней форме. В этом случае лизингополучатель должен направить лизингодателю уведомление о расторжении в письменном виде. На основании ст. 450.1 ГК при одностороннем отказе от выполнения, если он допускается законом или соглашение сторон, договор признается расторгнутым. Взятое имущество будет возвращено лизингодателю.

Лизинг коммерческой недвижимости является выгодной сделкой, по сравнению с арендой или оформлением кредита. Также следует не забывать про налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако на время действия договора предмет лизинга находится на балансе лизингодателя, и лишь после его завершения может перейти в собственность лизингополучателя.

Выбор ЛК

Большинство российских лизингодателей предлагают программы лизинга недвижимости, адаптированные для юридических лиц.

Анализируя предложения ЛК в Москве и других городах России, важно учитывать:

1. ставку удорожания,
2. период действия соглашения,
3. наличие комиссий,
4. порядок одностороннего расторжения соглашения,
5. условия досрочного погашения и др.

Только полный анализ предложений финансового рынка позволит найти оптимальное и наиболее выгодное решение.

Конкретные предложения

Наименование ЛК	Сумма первоначального взноса (от стоимости имущества)	Удорожание (в год)	Период договора	Нюансы
ВТБ24	10% и выше	5,5% и выше	Максимальный период – 10 лет	ВТБ предоставляет возможность взять жилую недвижимость и стать владельцем квартиры, дома и др.
ПАО Сбербанк	5,3% и выше	Сотрудничество ведется исключительно с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
Альфа МКБ	5,84% и выше	Сделка может проводиться в рублях, долларах и евро. Программы рассчитаны на юридических и физических лиц

Приобретение собственности в лизинг

Алгоритм действий юридического лица будет следующим:

Если во время ознакомления с недвижимостью лизингополучатель найдет какие-либо недостатки, то это отображается в Акте приема-передачи недвижимой собственности.

Сразу после подписания соглашения передается аванс, если его выплата предусмотрена договором. Оплата аванса подтверждается документально во избежание финансовых конфликтов. Сразу после этого лизингополучатель приобретает возможность целевого использования недвижимого имущества.

Требования к юридическому лицу

В целом, законом предусмотрены только два существенных требования к участнику договора:

• подать заявку могут только надлежащим образом зарегистрированные юридические лица и индивидуальные предприниматели;
• минимальный срок действия компании лизингополучателя должен составлять один год.

Необходимые документы

Фирма, желающая получить недвижимость в долгосрочную аренду, должна представить следующие документы:

1. выписка ЕГРЮЛ;
2. ИНН компании;
3. Устав фирмы;
4. финансовые документы за прошедший год;
5. паспорт директора компании;
6. распорядительный документ, на основании которого директор приступил к руководящей должности;
7. выписка из банка о денежных приходах и расходах за прошедшие 12 месяцев до дня оформления заявки к лизингодателю.

Все бумаги предоставляются с оригиналами и одной копией. Копии подлежат утверждению подписью должностного лица и печатью компании, которой копии были подготовлены.

Что такое лизинг коммерческой недвижимости?

Согласно юридическому определению, лизинг — это разновидность инвестиционной деятельности, в ходе которой лизингодатель обязуется приобрести недвижимость и предоставить ее во временное пользование лизингополучателю за установленную договором плату. Всю информацию о данной совокупности экономических и правовых отношений содержит Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.

Участниками лизинговой сделки являются:

• лизингополучатель — или юридическое лицо, то есть крупные и мелкие предприятия;
• поставщик недвижимости;
• лизингодатель — лизинговая компания, приобретающая в собственность объект лизинга у продавца.

Лизингом является финансовая аренда недвижимости с последующим правом выкупа. Лизинг площадей, используемых для ведения коммерческой деятельности, позволяет компаниям приобретать и эксплуатировать имущество, при этом не выводя из денежного оборота крупные суммы.

Юридическое лицо получает объект во временное пользование в течение нескольких лет, в результате такой сделки становится возможным экономить на налогах, а также, к концу срока аренды, компания имеет право выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Отличие от обычной аренды и с правом выкупа

В отличие от аренды, процедура лизинга подразумевает возможность заключения сделки только с лизинговой компанией, тогда как в роли арендодателя выступает любая компания или гражданин. При лизинге ограничен период действия договора на срок от 12 месяцев, договор аренды не имеет временных ограничений.

Лизингодатель приобретает имущество для клиента у поставщика, арендодатель же владеет объектом пользования. При аренде объектом может выступать любое имущество, которое при эксплуатации не теряет своих свойств. Лизинг подразумевает, что объектами сделки не могут быть земельные участки.

Основное различие между лизинговой сделкой и арендой с правом выкупа состоит в том, что по истечению договора аренды компания выкупает объект по полной его стоимости, тогда как при лизинге выкуп производится по остаточной стоимости.

Важно! Финансовый лизинг наиболее популярный вид долгосрочной аренды в России. В нем принимают участие три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и поставщик

По окончании договора предмет сделки переходит в собственность лизингополучателя, так как срок аренды целиком сопоставим со сроком амортизации объекта.

Что может быть объектом?

В качестве объектов лизинга выступают:

• производственные, торговые, складские площади;
• офисные здания;
• другие объекты коммерческой недвижимости.

Согласно статье 3 «Предметы лизинга», Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ (редакция от 16.10.2017),объектами лизинговой сделки не могут быть:

• природные объекты;
• участки земли;
• имущество, для которого федеральным законом установлен особый порядок обращения.