Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения

Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо

Лазейка для мошенников

Значительное упрощение процедуры регистрации прав на жилье естественным образом сэкономило время граждан и сделало операции с недвижимостью для них более удобными, однако при этом новшество привело к тому, что мошенники на рынке недвижимости с удвоенной силой взялись за махинации.

Например, вы являетесь собственником квартиры в Москве – лакомого кусочка, который едва ли когда-нибудь упадет в цене, ведь, с точки зрения покупки жилья, столица на голову опережает крупнейшие города страны

На вашу жилплощадь обращает внимание мошенник и, пользуясь вашей поддельной подписью, поддельными документами (фальшивым паспортом, нотариально заверенной доверенностью), обращается для регистрации прав на нее в многофункциональный центр «Мои документы». Почти моментально (ускоренное переоформление прав собственности осуществляется в срок до 5 дней) аферист может стать новым хозяином вашего жилья! Каких-то три года (срок исковой давности), и истребовать жилье назад в собственность вы уже вряд ли сможете

Страшно?

Вот и эксперты считают, что возможность зарегистрировать собственность на жилье из любого региона становится реальной угрозой для владельцев недвижимости. Вместе с тем, Управление Росреестра отмечает, что, несмотря на рост числа попыток аферистов переоформить права на квартиры, дома и коммерческую недвижимость, в том числе, с использованием поддельных документов, сами случаи доведения преступных действий до регистрации перехода обыкновенно носят единичный характер и пресекаются на ранних стадиях благодаря взаимодействию ведомства с правоохранительными структурами, нотариатом, судебными приставами, МФЦ и другими органами власти. Обнадеживает, но в «профилактических целях» не помешает принять и на некоторые меры.

Дом в собственность при постройке

 Для начала потребуются документы на участок и разрешение на постройку — они оформляются заранее, до начала работ, без них строительство будет незаконным. Оформляется разрешение в органах местной власти поселка или города, на территории которого планируется строительство.

Следующим этапом будет получение кадастрового паспорта. Раньше этого документа было достаточно для оформления, но с 2015 года требуется еще и разрешение на использование дома по назначению. Ввод в эксплуатацию оформляется там же, где выдавалось разрешение на постройку. Также необходимо будет в БТИ получить техдокументацию на дом — обычно это делается до ввода в строй.

После того как все документы на дом и участок собраны, необходимо уплатить пошлину и подать в Росреестр заявление о регистрации права. В дальнейшем процедура будет точно такой же, как при оформлении покупки.

3 совета, как ускорить процесс оформления недвижимого имущества

Пользуйтесь услугами компаний-посредников

Значительно ускорит процесс сбора документов ваше обращение в компанию, которая оказывает посреднические услуги при регистрации собственности.

Имея богатый опыт в этом деле, специалисты проведут всю процедуру гораздо быстрее чем вы сами. Обращение в юридическую фирму гарантирует, что вам не откажут в регистрации, так как все документы будут проверены, а в случае несоответствия — исправлены.

Подавайте заявку на получение свидетельства через Интернет

Прекрасная возможность сэкономить время — подать документы на регистрацию через сайт Госуслуг. Для этого нужно зарегистрироваться на нем и пройти авторизацию в одном из удостоверяющих центров. Документы, поступившие через портал Госуслуг, в Росреестре обрабатываются в первую очередь.

Срок исполнения таких заявок составляет всего один день. Кроме того, результат вам будет выдан сразу же при явке в Росреестр. Точно также можно оформить право собственности на квартиру, а не только на дом.

Укажите необходимость срочного получения свидетельства в заявлении

Еще одна возможность ускорить процесс регистрации — это показать необходимость срочного исполнения запроса при обращении. Скорее всего, вам пойдут навстречу, но при этом увеличится сумма госпошлины. Ситуации, когда зарегистрировать недвижимость нужно очень быстро, нередки, поэтому знайте о возможности ускорить этот процесс.

Сохраните, а то забудете:

Для земельных участков, выделенных до 2001 года, амнистия бессрочная

Для некоторых земельных участков действует бессрочная амнистия. Новый закон не отменял и не продлевал ее.

Вот условия для упрощенного оформления участка в собственность:

1. Назначение участка — для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
2. Землю выделили до 30 октября 2001 года.
3. Есть любой документ, подтверждающий права на участок: акт, договор, свидетельство, выписка из похозяйственной книги.
4. Заявление подает тот, кому выделяли землю, или его наследник.

С этими документами участок, который много лет назад выделяли для бессрочного пользования или пожизненного владения, можно за 350 рублей переоформить в собственность. А потом узаконить дом, который там построили. Даже если вид права в старых документах не указан, считается, что землю передали в собственность.

Дома на таких участках нужно оформлять по уведомлению или декларации, это зависит от назначения участка. Если он выделен под ИЖС, нужно подать уведомление в обычном порядке или по продленной амнистии. Если дом на садовом участке, хватит техплана и декларации, а уведомление не понадобится.

Мы сами сломали голову над этими нормами законов, но так уж они работают.

Особенности и основные нюансы нового законодательства

По новым правилам не представляется возможным оформить любое строение, если участок земли официально предполагает назначение – “под огородничество”. Для изменения назначения земли необходимо подготовить довольно большой пакет документов, а также потратить немало времени. Кроме того, не все земельные участки разрешается переводить в другое целевое назначение, так что нюансов здесь возникает достаточно.

Также важным аспектом будет являться возможность зарегистрировать ” недострой”, поскольку такие постройки попадают под действия нового закона. Здесь возникает необходимость подготовки пакета документов и получения специального разрешения на строительство от местных органов самоуправления. При этом, если закончить строительство объекта, то указанное разрешение уже будет ненужным. Глобальная реконструкция здания, которое уже было зарегистрировано сюда не входит, потому как попадает под общие основания оформления.

В любом случае возведение капитальных строений предполагает соблюдение жилищных и градостроительных норм. Поэтому нужно всегда помнить, что наличие технического (кадастрового) паспорта, это прежде всего возможность избежать неприятных юридических последствий. Тем более, что судебные органы, в случае, если возникнет спор, будут относиться к декларации критически, поскольку данный документ заполняется заинтересованным лицом, а кадастровый паспорт нет.

Для владельцев частных домов появилось немало положительных сторон, например, прописка, возможность ускоренного получения займа в кредитном учреждении или приятное осознание обладания собственностью, закрепленное официальным свидетельством, что для многих является важным. Для право обладателя земельного участка появилась реальная упрощённая система, которая помогла расширить границы своих владений за счёт не задействованных земель, если они не являются собственностью водного или лесного фондов.

Как узнать кто является собственником вашего жилья

Всю информацию о собственниках квартир и домов теперь можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если вы захотите узнать, кто является собственником жилья, в котором вы проживаете, вы можете запросить в ЕГРН выписку.

Важно! Выписка из ЕГРН действительна всего месяц. Однако получить документ бесплатно не получится

На текущий момент выписка об одном объекте недвижимости для физических лиц обойдется в 750 рублей, для юридических – в 2,2 тысячи рублей

Однако получить документ бесплатно не получится. На текущий момент выписка об одном объекте недвижимости для физических лиц обойдется в 750 рублей, для юридических – в 2,2 тысячи рублей.

Основные назначения закона

Благодаря тщательно проработанным нормам теперь стало возможным оформить в упрощенном порядке:

• осуществить приватизацию земли в организациях без коммерческой направленности (садовые товарищества и т.п.);
• регистрировать права на личное (для частного проживания) строительство;
• оформление права собственности на дом, участок земли;
• возможность ускоренной замены старого образца правоустанавливающих документов на обновлённые.

Основные изменения пришли на такие области государственных служб, как:

• кадастровые палаты, земельные комитеты (учёт, в который входит как самовольные постройки, так и земля);
• налоговая служба (порядок оплаты государственной пошлины);
• отделения Росреестра (включая взаимодействие с функциями, выполняемыми нотариусами);
• муниципальные орган, городские и районные администрации (подготовка заключений и разрешений).

Если вопрос касается получения свидетельства нового образца на участок земли, то имеющими силу признаются формы бланков государственных служб, независимо, кем и когда они были выданы. Более того, считается достаточным, в случае, когда нет больше никаких документов, предъявление одной выписки из хозяйственной книги.

Порадовала отмена обязательного межевания земельного участка, поскольку такое разграничение обходилось собственнику серьезными финансовыми затратами. Теперь, при условии отсутствия претензий между соседями, все операции (продажа, наследование, дарение и т.п.) с землёй можно проводить без процедуры межевания, исходя из фактически сложившихся границ. Следует отметить, что отсутствие споров между соседями освобождает собственника участка земли от обращения в судебные инстанции даже если за несколько десятилетий эти границы претерпели изменения.

Кроме этого, закон позволил не только оформить приватизацию земли по специальной (более лёгкой) процедуре в индивидуальном порядке, но и получить в дальнейшем такой участок в собственность. В том числе без определения четких границ, руководствуясь при этом фактически сложившимися со временем. Никаких крайних сроков, а также взимания платежей при проведении вышеуказанной процедуры (“переоформление права”) Законодателем не предусмотрено.

Получение готового свидетельства и его значение

Целью прохождения всех этапов: от подачи заявления до представления документов является получение свидетельства о праве собственности на конкретный объект. Не всегда приходится ждать его оформления максимально установленный срок, возможно, это произойдет раньше. Готовность документа обычно можно уточнить на сайте органа, в котором происходит его оформление.

Оформленное свидетельство – главный документ, подтверждающий наличие права собственности на указанный в нем объект.Именно эта бумага подтверждает права собственника на отчуждение имущества, а также распоряжение его судьбой по собственному усмотрению.

Компании-посредники, помогающие оформить. Стоит ли обращаться?

Если вы принципиально не хотите ходить по государственным учреждениям, собирать документы, возиться с межеванием и кадастровым учетом, воспользуйтесь помощью со стороны коммерческих организаций.

Сегодня найти фирму, оказывающую подобные услуги, не так уж и сложно. Единственное что потребуется, это написать доверенность на оформление дома в собственность у нотариуса на представителя такой организации.

Правовед

Предположим, что вы готовы самостоятельно подать документы в Росреестр, но не знаете, как это сделать и какие документы нужны в вашем конкретном случае. Я рекомендую вам обратиться в компанию Правовед. Это фирма оказывает консультационные юридические услуги через интернет и даже по телефону.

Вам не нужно даже никуда ходить. Достаточно посетить одноименный сайт, записать в форму обратной связи вашу проблему с подробностями и дождаться ответа. Если вы заплатите небольшую сумму, порядка 700 — 800 руб., то вам будет предоставлен подробный ответ с пошаговой инструкцией. Бесплатно дается общая информация.

Это поможет самостоятельно выполнить все необходимые действия, не тратясь на услуги юристов по недвижимости. Об этом читайте в нашей тематической статье.

Как оформить дом в собственность по упрощенной схеме

Начиная с 01.09.2006 года, практикуется упрощенная процедура для приватизации отдельных объектов недвижимости, позволяющая регистрацию права собственности на дом без обязательного предоставления акта о введении в эксплуатацию.

Чтобы получить право собственности по жилому строению, расположенному в рамках участка земли, который предназначен под ИЖС или же ведение хозяйства, необходимо будет заняться оформлением технического и кадастрового паспорта дома, а также кадастрового паспорта на земельный участок.

Указанные выше документы должны подтвердить факт создания искомого объекта недвижимости.

Чтобы такие документы изготовить, правообладателю следует обратиться с соответствующим письменным заявлением в адрес Бюро технической инвентаризации. Сотрудники указанного учреждения займутся проведением инвентаризации дома, в результате чего ими будет подготовлен технический план данного объекта.

В процессе разработки и создания плана, в адрес БТИ следует направить следующее:

• кадастровую выписку относительно участка земли (выдача таковой производится в Кадастровой палате);
• кадастровую выписку, согласно которой не имеется данных о жилом доме;
• решение администрации относительно присвоения адреса (как правило, получается на основании заявления, поданного в архитектурное бюро при администрации населенного пункта); оформляется в виде постановления.

При условии, что право собственности относительно участка земли было ранее зарегистрированным, то в таком случае получать кадастровый паспорт на данный участок не нужно.

С 01.03.2015 года и далее параллельно с кадастровым паспортом на объект недвижимого имущества следует в обязательном порядке предъявлять акт введения данного дома в эксплуатацию.

Данный факт свидетельствует о том, что в качестве дополнительных обязательных моментов выступит получение плана земельного участка, а также разрешения органа местной власти населенного пункта по вводу дома в эксплуатацию.

Следующим этапом выступит обращение в адрес территориального органа ФСГР (Федеральной службы государственной регистрации) согласно месту нахождения объекта недвижимого имущества, имея на руках документацию следующего характера:

• письменное заявление с запросом на проведение государственной регистрации прав собственности;
• платежку по уплате государственной пошлины (в виде оригинала и копии);
• удостоверяющий личность гражданина документ (кроме того, потребуется доверенность, имеющая нотариальное заверение, при условии, когда доверенным лицом представляются интересы иного лица);
• кадастровые паспорта (паспорт дома и паспорт участка, каждый в двух экземплярах);
• решение органа местной администрации по факту присвоения адреса объекту недвижимости;
• документ правоустанавливающего характера по участку земли, на территории которого и расположен сам объект (указывается его целевое предназначение). Такими документами выступают: договор аренды, купли-продажи, а также иные правоустанавливающие документы (потребуется оригинал и копия таких документов).

В каком учреждении производится оформление дома в собственность?

Чтобы оформить права на собственность дома, следует обращаться с пакетом необходимой собранной документации в ФСГРКК (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Непосредственная регистрация производится в регистрационном органе от имени территориального управления.

Данные вносятся в Единый государственный реестр прав, а в адрес гражданина-собственника выдается свидетельство о государственной регистрации.

Как защитить свои права на недвижимость

Чтобы не остаться без квартиры, юристы предлагают гражданам два решения.

1. Подать в офис Росреестра, Кадастровой палаты или МФЦ заявление о том, что вы, как собственник, запрещаете любые сделки с вашим имуществом без вашего личного участия или участия вашего законного представителя (запись об этом будет осуществлена в реестре в срок до 3 рабочих дней). Сделать это также можно в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя;
2. Повесить залог на недвижимость, оформленный на собственное имя или близкого родственника. Таким образом, жилье фактически будет находиться в залоге, а хозяин создаст обременения, не сняв которые мошенники не смогут присвоить объект.

Для домов на садовых участках упрощенный порядок не продлили

Есть участки, у которых конкретное назначение — садовые. Раньше еще были дачные — для дачного строительства или для садоводства, но теперь все они автоматически стали садовыми. На таком участке можно не только поставить теплицу и разбить огород, но и построить настоящий жилой дом. И хотя участок предназначен не для индивидуального жилищного строительства, но такой дом разрешат узаконить, жить в нем и оформить постоянную регистрацию.

С огородными участками ничего не изменилось: там можно поставить теплицу, но нельзя построить дом.

Для домов на садовых участках действовал отдельный упрощенный порядок оформления. До 1 марта 2019 года можно было получить техпаспорт даже без уведомления. А потом на основании техпаспорта оформить право собственности. Это ускоряло и упрощало процесс именно для садовых участков.

Но для них амнистию не продлили. С 1 марта 2019 года даже на садовых участках дома нужно оформлять по уведомлению — так же, как ИЖС. Без уведомления не получится оформить техпаспорт, а без техпаспорта не будет права собственности.

И хотя пункты об амнистии для ИЖС и садовых домов находятся рядом и вводили их одним законом, но для одного срок продлили до 2021 года, а другой утратил силу:

• п. 5 ст. 16 ФЗ № 340-ФЗ — действует до 1 марта 2021 года;
• п. 7 ст. 16 ФЗ № 340-ФЗ — утратил силу с 1 марта 2019 года.

Не перепутайте, проверяйте назначение участка в документах. Это повлияет на расходы и срок оформления. Для садовых домов уведомление теперь обязательное, даже если дом еще строится. Но есть исключения.

Кадастровые работы и составление технического плана — за отдельную плату

Госпошлина за регистрацию объектов по дачной амнистии составляет 350 рублей. Но это не все расходы при оформлении. Отдельно нужно заказать кадастровые работы и технический план. Этим занимаются специально обученные люди — кадастровые инженеры.

Они делают это не бесплатно и не за счет госпошлины, а по отдельному договору и смете. Точная стоимость зависит от вида работ, но это точно будет несколько тысяч рублей. Регионы могут устанавливать предельные цены на кадастровые работы, но парой тысяч тут не отделаться даже при таком условии.

Если планируете оформлять дом и участок, заранее узнайте, во сколько обойдутся подготовительные работы в вашем случае. Дачная амнистия не означает, что услуги инженеров будут бесплатными.