Что нужно проверить при покупке недвижимости

Можно ли самому провести проверку?

Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

• законность планировки;
• наличие долгов за коммунальные услуги;
• аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
• судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
• наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
• правовая репутация и полномочие продавца;
• достоверность и подлинность документации.

Важные моменты при выборе и покупке квартиры, о которых очень важно знать.

Что нужно проверить при покупке недвижимости

Проверка квартиры на чистоту подразумевает сбор следующих документов:

– выписка из единого реестра, в которой указан адрес, метраж и количество комнат; – архивная выписка из паспортного стола с информацией о ранее зарегистрированных жильцах; – справка из жилищно-коммунальных служб об отсутствии задолженности; – технический паспорт на приобретаемое жилье.

Весь пакет документов нужно проверить на соответствие с паспортными данными. Поход по инстанциям и ожидание результатов запросов отнимает много времени, поэтому для удобства и безопасности клиентов, Доминфо запустил онлайн – сервис, который позволяет получить все необходимые документы, не выходя из дома и в короткие сроки.

Как проверить квартиру перед покупкой

На начальном этапе покупки недвижимости, необходимо убедиться, что продавец имеет право собственности на квартиру. Для этого нужно внимательно изучить паспорт, который не должен содержать никаких правок.

Следующий этап сделки заключается в изучении и проверке документов на объект недвижимости:

– договор купли – продажи или свидетельство о правах наследника;
– справка из Росреестра по техническим характеристикам объекта;
– нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если необходимо);
– выписка об отсутствии задолженности перед банком, в том числе и погашенной ипотеке;
– медицинское заключение о психическом состоянии продавца, чтобы впоследствии сделка не была аннулирована;
– технический паспорт с подробной планировкой;
– документ о регистрации и справка по форме 12 предоставляющие информацию о прописке всех в данной квартире;
– домовая книга должна соответствовать данным из справки о регистрации;
– доверенность понадобится, если недвижимость продает не собственник, а его доверенное лицо.

В том случае, если проверка объекта недвижимости, вызвала какие – то сомнения, необходимо обращаться за разъяснениями к продавцу или в соответствующие органы.

Как проверить участок перед покупкой

Проверка земельного участка перед заключением сделки является важным моментом, который предусматривает наличие необходимых документов на владение участком.

Продавец должен предоставить:

– документ, подтверждающий право собственности на землю;
– кадастровый паспорт;
– выписку из ЕГРН;
– кадастровый номер, который позволяет получить информацию о размерах и границах участка, категории земли, наличии строений.

Перед покупкой участка осуществляется проверка обременения, которая позволяет исключить разного рода ограничения, наложенные на использование данного участка. Собрать всю документацию можно самостоятельно, при личном обращении в соответствующие организации, а можно воспользоваться онлайн – сервисом Доминфо.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

– осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
– находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
– проходящие срочную службу;
– несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях; – пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.
Покупателю рекомендуется:
1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.
2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.
3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.
4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Онлайн сервисы Росреестра:

• Проверка квартиры при покупке
• Проверка земельного участка
• Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
• Узнать владельца квартиры по адресу
• Узнать собственника земельного участка
• Проверка электронного документа
• Проверка готовности заказа

Получение выписок из ЕГРН:

• Выписка из ЕГРН на квартиру
• Выписка из ЕГРН на земельный участок
• Реестр собственников МКД
• Кадастровый паспорт на землю
• Заказать несколько выписок

Задолженности за бытовое обслуживание

При заключении соглашения необходимо удостовериться в том, что за воду, газ, электричество прежний содержатель не оставил долгов. Иначе новый собственник обязан будет их оплатить, а очередной платеж может пойти на погашение прошлых.

Чтобы этого не случилось надо:

1. Потребуйте от продавца справку из ЖЭУ.
2. Запросить из ЕИРЦ информацию о денежных обязательствах.
3. Просмотрите квитки коммунальных платежей за последние шесть месяцев.
4. Расспросите сотрудников ТСЖ, не нарушал ли хозяин закон.
5. Пропишите в договоре пункт о том, что имеющиеся повинности оплачивает старый владелец недвижимости.

Ваши действия

Для предотвращения проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем, отнеситесь к проработке этого вопроса с особой тщательностью. Вы должны:

При самостоятельных действиях заказать отчет из ЕГРН, которая подтвердит собственника (продавца). Иногда требуется расширенная выписка под № 4, говорящая о переходе прав владельца. Тем самым вы позаботитесь о честности и вменяемости перекупщика. Посмотрите правоустанавливающие бумаги.

Уделите пристальное внимание жилью, приватизированному или перешедшему по наследству. Возможно появятся законные претенденты (муж/жена, доли детей, временно выписанный человек из-за того, что пребывает в тюрьме). Обозначьте существование других ограничений, обременений в виде залога у финансовой компании или ареста.

Имейте в виду, что залоговое имущество, например, взятое в ипотеку продается только с письменного разрешения фирмы, которой принадлежит закладная. В противном случае регистрационные действия по закону должны быть приостановлены.

Еще существуют несколько второстепенных, но как показывает практика, очень немаловажных моментов, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой:

1. потребуйте у ЖКХ предоставить решение о неоплаченных коммунальных платежах;
2. узнайте жилые ли помещения, так как в обратной ситуации в дом нельзя прописаться;
3. войдите на сайт ФНС и посмотрите, не является ли адрес объектом регистрации какой-либо фирмы;
4. загляните в технический паспорт в БТИ, который говорит, сколько в проекте комнат, их площадь и планировка – несогласованная перестройка грозит тем, что за свой счет придется приводить стены в первоначальный вид;
5. поинтересуйтесь, платили прежние жильцы налоги за имущество и землю или нет – в противном случае вам не позволят провести оформление;
6. на странице ГАС «Правосудие» узнайте не принадлежит ли приобретение к предметам судебных споров.

Составляем грамотный договор

Грамотный договор — гарантия того, что спустя несколько лет сделка не будет признана ничтожной или недействительной. Наиболее важными пунктами при заключении договора купли-продажи недвижимости являются:

• подробное описание объекта: с адресом, площадью, кадастровым номером и другими характеристиками;
• стоимость недвижимости. Не стоит занижать стоимость: в случае расторжения или признания сделки недействительной, можно претендовать только на цену, указанную в договоре. Существуют способы минимизировать цену в договоре, но при этом обеспечить и получить гарантию покупателя на всю оплаченную сумму. Однако это вопрос личной консультации с налоговым адвокатом;
• данные о составлении или не составлении акта приема-передачи. По вашему желанию, рекомендуется составление акта приема-передачи для фиксации состояния объекта и наличия в нем недостатков;
• сведения о гарантиях и заверениях (об отсутствие споров, залогов, притязании третьих лиц);
• другие условия и особенности, которые важны при покупке в вашем случае.

Судебные разбирательства

Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО. Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.

Риск присутствует всегда

Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день. Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту. Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.

На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.

Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.

Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи. Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости. Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости.

Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

• Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
• Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

1. Форму договора по продаже жилья.
2. Проектную документацию.
3. Выписку из реестра на здание.
4. Инвестиционный контракт.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
6. Разрешение на строительство.
7. Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

О чем еще нужно помнить?

Следует с осторожностью относиться к сделкам по доверенности. У доверенностей есть одна из немногих особенностей, которая может в будущем лишить вас права собственности.

Действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Доверенное лицо может и не знать, что доверитель умер как раз в момент сделки.

Стоит помнить, что сделки с недвижимостью подвержены большому риску. Росреестр публикует информацию о том, что до 5% всех объектов недвижимости «получают» разного рода обременения, связанные с правом собственности.

Мошенники используют в своем арсенале всё, начиная от подделки свидетельств о рождении и смерти, до изъятия у собственников подлинных документов и «предоставления» на сделку подставного продавца с подлинными документами. А, как известно, паспорт выдается в 45 лет, и потом не меняется. Но меняются его владельцы. И иногда мошенникам найти похожего человека не составляет никакого труда.

Будьте бдительны. Обращайтесь при совершении сделок с недвижимостью к профессионалам.

История квартиры — где ее узнать

В ЕГРП отражена история всех объектов недвижимости с 1998 года: все переходы права собственности, запреты на совершение сделок, аресты имущества, и т. д. Как проверить квартиру перед покупкой в ЕГРП? Попросите у собственника выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что, по крайней мере, за данный период с квартирой все было в порядке.

На чем сосредоточить внимание? Если эта жилплощадь часто меняла собственника и достаточно долго в ней никто и не проживал, есть вероятность, что не все сделки по этой квартире были чистыми, и вы – очередная жертва мошенников. В этом случае лучше оставить такой вариант покупки без внимания.

Так как в выписке из ЕГРП указываются все имущественные споры, наложения ареста и т. д., то, определив дату этих фактов, можно приблизительно оценить ситуацию: есть ли вероятность возобновления этих споров.

В соответствии с законодательством РФ максимальный срок для признания сделок с недвижимостью недействительными — три года. И если за последние три года конфликтов из-за квартиры не было, можно спокойно оформлять сделку.

Если в течение трех лет не все было гладко, надо просить продавца предъявить судебное решение, чтобы разобраться, легально ли он владеет данной квартирой. Если собственник жилья заявляет, что судебные тяжбы еще не закончилось и, решение пока не вынесено, заключение сделки надо отложить до тех пор, пока суд сделает свои выводы.

Иногда случается, что квартира довольно старая и в ЕГРП вообще не зарегистрирована. Бояться такого варианта не стоит – как ни странно, если жилье не попало в реестр, значит, юридически оно чистое, и с этапа ее приватизации никаких сделок с этой жилплощадью не совершали. Чтобы развеять все сомнения, можно уточнить предположения запросом в Департамент жилищной политики.

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если с выбором квартиры определились, перед покупкой надо проверить, как у продавца возникло право собственности. Чаще всего, у законных владельцев жилой недвижимости на руках имеются договоры купли-продажи или мены, дарственная или свидетельство о наследственных правах. Иногда встречается и вариант правоустанавливающего документа в виде решения суда. Могут продавать квартиру и на основании договора ренты.

Документы надо изучать внимательно, чтобы убедиться, что там нет никаких исправлений, подчисток и других фальсификаций. Иногда в таких бумагах исправления бывают, но они обязательно должны заверяться подписями всех лиц, которые составляли и подписывали договор. Если договор оформлялся в присутствии нотариуса, то исправления заверяются его подписью и печатью.

Также надо проверить факт государственной регистрации договора, такую возможность имеет любой гражданин России. Иногда в договоре могут быть указаны обязательные условия – их невыполнение может привести к его расторжению. В такой ситуации надо четко выяснить, выполнены ли все эти условия. Классический пример: обязательство покупателя по договору — выплатить полную стоимость квартиры за определенное время после приобретения недвижимости. Если условие не выполнено в указанный срок, договор расторгается, а это означает, что продавец квартиры ее собственником не является.

Внимательно надо изучить и дату вступления договора в действие. Вызывает подозрения факт продажи квартиры, которую совсем недавно получили в дар или по завещанию от человека, который настоящему собственнику родственником не является.

Какие сведения из выписки должны вас насторожить

Вас должно обеспокоить несоответствие озвученной информации и регистрационных сведений (квадратура, право собственники, назначение и другое). Вместе с владельцем проверяем причины несостыковок данных. Если ошибки технического характера, попросите продавца исправить регистрационные сведения.

Покупателей должно насторожить, если право собственности продавца «свежее» и в его документах-основаниях значится договор купли-продажи. Кроме того, не следует торопиться с покупкой квартиры, только что полученной в наследство. Вполне вероятно, что вам еще предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство этой квартиры, которые не успели подать документы на право наследования.

Перед проведением сделки купли/продажи, следует получить консультацию от юриста по защите прав собственности. Он подскажет, все ли нюансы приобретения жилья были учтены.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов.

При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.

Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.

Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства.

Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.

Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Зачем необходима проверка юридической чистоты

Вы честно купили квартиру, оплатили все требуемые сборы, и теперь являетесь полноправным собственником. Но бывает, что приходят приставы, отбирают ценности по решению суда, а деньги вам никто не возвращает. На все вопросы отвечают, что сделка незаконна. Во избежание этого вы должны знать, при каких обстоятельствах могут отменить договор.

• Жилплощадь досталась продавцу по праву наследования, но при ее продаже он умолчал, что идет судебное разбирательство по поводу притязаний еще и наследников.
• Если гражданин признан невменяемым, находится на учете в психдиспансере, то контракт также ничтожен.
• Объект приобрели по доверенности, а та внезапно была отозвана. Вам следует знать, что суд не удовлетворит ходатайство.
• Лица, которые по разным причинам (отбывание в местах заключения, детском доме, армии, психиатрическом диспансере, пансионате для престарелых людей) были выписаны, но после возвращения вправе проживать на данной территории.
• Дети, имеющие долю в собственности, притязают на свою часть.
• Супруги, купившие жилье во время брака, после развода делят площадь пополам.
• Залоговая жилплощадь при нарушении обязательств продавца останется у банка.
• На проживание в доме могут претендовать третьи лица, если тот был в обременении (арест, аренда или рента).

Мы рассказали про самые распространенные случаи, но есть еще масса фактов, указывающих на незаконность сделки. Поэтому мы рекомендуем тщательно и детально обследовать объект и все правоустанавливающие бумаги.