Дарение, завещание или купля-продажа: как лучше передать квартиру?

Что такое дарственная

Дарственная – это официальный документ, суть которого заключается в безвозмездной передачи прав собственности на движимое и недвижимое имущество третьему лицу. Договор дарения, как и завещание, может быть составлен родителями не только на детей, но и в пользу любого физического лица, юридического лица, а также государства. При оформлении дарственной очень важна четкая формулировка и описание имущества, которое выступает объектом дарения.

При оформлении дарственной, даритель не имеет права устанавливать какие-нибудь ограничения на право распоряжения подаренным имуществом для правопреемника, а также выдвигать свои условия, как это допускается в случае с завещанием. И если последнее должно быть нотариально заверенным, то с имуществом, передаваемым в подарок, такой необходимости нет.

Пример. У женщины есть дочь, которой она хочет передать всю свою недвижимость в ее собственность путем составления договора дарения. Но дарительница хочет передать права на имущество при условии, что ее дочь выйдет замуж в этом году. В данном случае, правопреемница не обязана выполнять волю своей матери, чтобы взять то, что ей причитается и начать распоряжаться подаренной недвижимостью на свое усмотрение. И такое условие не может быть вписано в договор, поскольку является незаконным. Если женщина все-таки желает передать права на имущество на определенных условиях, то ей стоит отдать предпочтение завещанию. В противном случае, если составлена дарственная, то правопреемница сразу после регистрации документа становится полноправной собственницей подаренной ей недвижимости.

Плюсы и минусы

Если стоит выбор – завещание или дарственная, то стоит подробнее рассмотреть плюсы и минусы договора дарения.

Таблица. Преимущества и недостатки дарственной.

Преимущества	Недостатки
Большим преимуществом дарственной является то, что момент вступления в права собственности наступает сразу после оформления и регистрации договора дарения	Составление договора дарения является бесповоротным событием, поскольку даритель автоматически теряет возможность внести какие-либо поправки, изменить имя правопреемника, аннулировать договор, а также право собственности на подаренное имущество
Дарственная – это гарантия того, что воля дарителя будет исполнена в полной мере и не может быть обжалована в суде, даже если у того имеются несовершеннолетние дети, иждивенцы и инвалиды, пребывающие на его содержании	Даритель не может устанавливать ограничения на владение имуществом и условия для получения прав на него, то есть после регистрации договора и перехода прав к правопреемнику, он может распоряжаться подаренным имуществом, как сам того пожелает (подарить, продать, обменять и т.д.)
Вступление в права собственности – простейшая процедура, которая заключается лишь в оформлении договора дарения с последующей его регистрацией в соответствующих органах	Дарственную все же можно оспорить в суде и признать недействительной, если будет доказано, что даритель на момент ее составления пребывал в недееспособном состоянии, доказательством чего может быть справка от нарколога, психиатра и т.д.

Дарственная и договор дарения – одно понятие

«Дарственная» — чаще используется на практике. Людям удобнее произнести одно слово. Такой термин характерен для непрофессионалов.

Юристы воспринимают дарение как добровольную сделку. Соответственно, ее обоснование – договор дарения. Следуя которому владелец имущества передает объект недвижимости, земельный участок , машину или ценные бумаги другому лицу. Юристы помогают оформлять подобные соглашения.

Человек, решивший отдать имущество, должен подробно указать свои намерения в тексте договора. Указать там предмет сделки и данные одаряемого. Он вправе передать имущество любому выбранному лицу. Например, коллегу, соседу, члену семьи или медработнику, кто ухаживал или проводил лечение.

«Договор дарения» — профессиональный термин, характеризующий разновидность сделки. Его удобнее использовать юристам.

Важно! Дарственная равна договору дарения. Это термины, обозначающие одно действие

В результате получатель дара сможет свободно распоряжаться подаренным ему.

Дарственная

Дарственную можно составить самостоятельно без посторонней помощи

Договор дарения — это соглашение, по условиям которого даритель на безвозмездной основе передаёт одариваемому имущество, при этом полностью теряя права на него. Одариваемый получает во владение переданное ему имущество в полное распоряжение и может использовать его по собственному усмотрению.

Оформление

Дарственная не требует оформления документа у нотариуса и может составляться в простой письменной форме. Документ не должен содержать ограничений или условий.

Передача прав на имущество производится на основании этого документа в органах Росреестра. Сделка проводится в присутствии обеих сторон. Обратного хода документ не имеет. Оспорить дарственную можно только при наличии особенных обстоятельств путём подачи иска в суд. На практике отмена дарственной происходит крайне редко.

Для оформления дарственной необходимы следующие документы:

• паспорта сторон;
• документы на имущество (свидетельство о собственности, техпаспорт, план помещения или техпаспорт ТС);
• справка об оценке имущества;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя (при наличии);
• выписка из росреестра о прописанных лицах (в случае дарения объекта недвижимости).

Стоимость

Основные расходы оформления сделки предстоят при регистрации. Кроме платы за Свидетельство о собственности в размере 2000 рублей на 2018 год, необходимо заплатить госпошлину:

• 2000 руб. за дом;
• З50 руб. за землю;
• 200 руб. за квартиру;
• 850 руб. за ТС.

К данным суммам придётся добавить 13% от стоимости имущества в виде налога за полученный дар. От этой выплаты освобождены близкие родственники.

Преимущества и недостатки

Дарственная отличается от завещания следующими преимуществами:

• Даритель сам решает, кому передать права на имущество, невзирая на законодательные нормы.
• Получатель сразу получает права на имущество. Ему нет необходимости проходить процедуру вступления в наследство.
• Имущество гарантированно получает тот человек, которому решил его передать наследодатель. В процедуру не могут вмешаться даже те лица, которые в случае составления завещания должны получить обязательную долю.

Минусами договора дарения считаются:

• Невозможность отмены решения дарителя. Хотя для получателя это обстоятельство считается плюсом.
• Необходимость оплаты налога в случае одаривания постороннего человека или дальнего родственника.
• Невозможность обременить получателя дара дополнительными условиями.

Оформление

Оставить после себя что-нибудь ценное детям, хочет любой родитель. Но мало кто знает, с какими проблемами может столкнуться наследник в будущем. Иногда, чтобы понять, что выгоднее между родителями и детьми, нужно узнать все нюансы оформления документов.

Завещание

Правильно оформленное завещание подразумевает:

1. Отсутствие двусмысленности. Четко выраженная мысль поможет избежать неправильного истолкования воли завещателя.
2. Соблюдения юридических требований к письменному документу.
3. Указания доли каждого из претендентов, если наследство нужно делить на несколько человек.
4. Назначения поднаследников. В случае если прямой наследник умрет или откажется от наследства.
5. В некоторых случаях назначения душеприказчика.

Иногда прямому наследнику требуется некоторое время чтобы вступить в права. На этот промежуток нужен человек, который будет следить за сохранностью наследства. Он не позволит воспользоваться им другим наследникам, которые посчитали себя незаслуженно обделенными.

Завещание оформляется у нотариуса. Юрист лично записывает его со слов завещателя и может переписать его столько раз, сколько тот пожелает. Часто нотариус и выступает в роли исполнителя последней воли своего клиента. Нельзя забывать, что нажитое в браке имущество делится пополам с супругом.

Дарственная

Чтобы документально подарить что-либо, необходимо будет собрать следующее:

1. Данные, взятые из личных документов участников договора.
2. Понадобятся несколько экземпляров договора. По образцу каждому участнику и для отдела Юстиции. А если дарственная на дом и землю, то нужно еще две единицы.
3. Документ из бюро технической инвентаризации о кадастре.
4. Подтверждение оплаты пошлины (чек).
5. Документ, подтверждающий право на собственность.
6. Разрешение второго супруга.

Справка! Если дарение нужно чтобы, например, оформить квартиру на дочь, но в ней проживают несовершеннолетние дети, то потребуется разрешение органов опеки.

В дарственной, как и в завещании нет места двусмысленным выражениям.

Если в дар идет недвижимость, то ней должно указываться:

• Местоположение (адрес).
• Выписка из ЕГРП.
• Характеристики: этажность, площадь и число помещений.

Ограничения и условия запрещены. Невозможно указать, что дом будет подарен, если будут соблюдены определенные условия.

Что представляют собой договора

Дарственная – так называется договор дарения, составляемый при участии обеих сторон, дарителя, обладающего имуществом и одариваемого, кто получит. Суть соглашения в безвозмездной передаче дарителем объекта недвижимости одариваемому

Неважно, родственник он или нет

Важно! В дарственной нет упоминания об обязательствах, которые несет одариваемый. Он получает объект сделки бесплатно, не отдавая взамен ничего.. Завещание – вид одностороннего договора, где отражено волеизъявление гражданина, считающегося наследодателем

Он описывает порядок передачи, размер имущества и список лиц, кому хочет отдать его после смерти

Завещание – вид одностороннего договора, где отражено волеизъявление гражданина, считающегося наследодателем. Он описывает порядок передачи, размер имущества и список лиц, кому хочет отдать его после смерти.

По закону существует порядок наследования, но гражданин вправе отписать свою собственность кому угодно, если не проигнорирует их права. Первые наследники – его ближайшие родственники. Они вправе оспорить документ.

Что лучше, плюсы и минусы

При выборе способа распоряжения собственностью необходимо взвесить плюсы и минусы каждого из них. Отличительными особенностями таких сделок являются:

• по договору дарения право собственности на имущество, обозначенное в нем, переходит одаряемому сразу после государственной регистрации. Может случиться так, что даритель останется ни с чем, но оспорить сделку уже очень сложно;
• по завещанию право собственности на имущество остается у наследодателя и сможет перейти к наследнику только после смерти наследодателя. В любой момент он может завещание переписать или отменить;
• необходимо помнить, что даже при наличии завещания законодательством устанавливается круг лиц, которым положена обязательная доля в наследном имуществе. Это престарелые родители, несовершеннолетние дети и иные лица, которые при жизни наследодателя находились на его иждивении;
• договор дарения с близкими родственниками освобождает их от уплаты налога с дохода, а иные граждане обязаны его уплатить (НДФЛ в размере 13 % от стоимости даримого имущества).

Наглядно отразим различия между завещанием и дарственной в виде сравнительной таблицы:

Характеристики	Завещание	Дарственная
Время передачи имущества от одной стороны к другой	Наследник (наследники) сможет зарегистрировать право собственности на имущество только после полугода от даты открытия наследства (смерти наследодателя). Если же будут иметь место наследные споры, то судебные разбирательства могут отодвинуть срок получения наследства на несколько лет.	Примерно 2-3 недели, в течение которых составляется текст документа, подписывается сторонами и регистрируется в Росреестре.
Отмена или изменение условий	В любой момент гражданин, составивший завещание, вправе внести в него изменения или аннулировать документ.	Сложный судебный процесс, где необходимо аргументировать и доказать признаки нарушения прав дарителя.
Расходы	Собственник имущества, указанного в завещании, оплачивает нотариусу расходы по заверению документа и ведение наследного дела. Наследники в случае принятия наследства оплачивают госпошлину.	Пошлина оплачивается получателем имущества по договору дарения в момент оформления перехода права собственности. При нотариальном оформлении дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.
Налоги	НДФЛ с наследства не исчисляется.	От НДФЛ с дара освобождены только близкие родственники дарителя. Другие одаряемые обязаны уплатить 13% от стоимости полученного имущества.
Кому имущество может быть передано	Любому гражданину независимо от родства. Учитываются также наследники, которым по закону обязательна доля в наследной массе.	Любому гражданину независимо от родства.

Подводя итоги, отметим, что выгоднее для каждой из сторон:

• с точки зрения возможности отмены или пересмотра решения по какой-либо причине собственнику выгоднее составить завещание. Его оформление не влечет переход имущества к наследникам до момента смерти наследодателя;
• получателю имущества лучше закрепить свои права за ним уже при жизни дарителя при помощи дарственной. Изменить свое решение дарителю будет крайне сложно и только через суд.

Возможность оспаривания

Как и любая другая сделка имущественного характера, дарение может быть оспорено. То есть любой заинтересованный может инициировать процедуру аннулирования сделки после её совершения. Это правило касается и наследования. Такую процедуру также можно оспорить в установленном законом порядке.

Основания

К причинам оспаривания дарственной относятся:

1. Нарушены условия сделки. Например, указано, что вещь переходит к получателю после смерти дарителя. В этом случае договор будет ничтожным согласно пункту 3 статьи 572 ГК РФ.
2. Соглашение о дарении не зарегистрировано.
3. У человека нет права осуществлять сделки такого характера. Например, дарить имущество от имени малолетних запрещено.
4. Получателю запрещено принимать подарки. Это касается муниципальных и государственных служащих.
5. Сделка совершена с целью скрыть другу процедуру.
6. Даритель был умышленно введен в заблуждение, либо в отношении его имели место давление и угрозы.
7. После совершения сделки получатель покушался на жизнь и здоровье собственника, членов его семьи или родственников.
8. Банкротство дарителя.
9. Смерть собственника. Такое условие должно быть отражено в договоре.
10. Отсутствие согласия супруга, если он владеет долей в имуществе.

В качестве поводов для оспаривания завещания выступают:

1. Нарушение правил оформления последнего волеизъявления. Это могут быть ошибки или помарки, допущенные при составлении документа, отсутствие нотариального заверения.
2. Ограничение дееспособности покойного. Такой факт подтверждается наличием медицинского заключения либо показаниями свидетелей. При этом необходимо будет доказать, что причины создавали препятствия для выражения покойным своей реальной воли.
3. Угрозы или насилие в отношении усопшего собственника.
4. У правопреемников возникли сомнения по поводу подлинности завещания.

Также оспаривать последнее волеизъявление покойного каждый заинтересованный может и по другим причинам.

Способ

Как для дарственной, так и для завещания законом предусмотрен единственный порядок оспаривания – судебный.

Следует отметить, что в случае с последним волеизъявлением такой вариант возможен только после смерти собственника. Чтобы инициировать процедуру, заинтересованному лицу необходимо будет выполнить несколько простых действий.

Прежде всего, потребуется собрать определенные документы, которые впоследствии прилагаются к заявлению. К ним можно отнести:

1. Паспорт инициатора.
2. Договор дарения или завещание.
3. Документы, подтверждающие обоснованность обращения, например, медицинское заключение о недееспособности дарителя или наследодателя.

Затем необходимо будет составить исковое заявление, и сделать это хорошо. Оно оформляется по правилам, установленным действующим законодательством.

В тексте указывается:

1. Наименование и адрес суда.
2. Сведения об истце – фамилия, имя, отчество, место жительства, контактный телефон.
3. Подробности оспариваемой сделки – дата и место заключения, предмет, права, обязанности и ответственность сторон.
4. Основание для её оспаривания.
5. Требования истца.
6. Перечень прилагаемой документации.
7. Дата составления иска и подпись инициатора.

К заявлению должна быть приложена квитанция об оплате государственной пошлины.

https://youtube.com/watch?v=gyrIoO-ZqX0

Завещание ― как составить и оформить

При оформлении завещания предоставляется удостоверение личности. Для пенсионеров ещё нужна справка от врача о здравом психическом состоянии. Завещание обязательно составляется в присутствии нотариуса. После составления договора завещатель продолжает владеть имуществом. Если это квартира, он может продавать её, сдавать в аренду. Завещание может быть изменено даже после того, как оно было составлено. Также оно может дополняться новыми подробностями или быть вовсе аннулированным. В этом и заключается главное отличие от дарственной. В последней нельзя отменить или изменить первоначальное решение, поскольку она составляется одноразово.

Порядок оформления

Завещание на имущество составляется письменно. В документе указывается время и место составления, также обязательна подпись составителя. Если составитель не может лично подписать документ, за него это может сделать доверенное лицо. Нотариус должен задокументировать, почему завещатель не смог подписать документ лично.

Завещание должен узаконить нотариус или другое уполномоченное законом лицо. Документ, как правило, составляется лично завещателем. Допускается, когда завещание записывает юрист со слов завещателя. Нотариус должен проверить состав завещания и выявить в нём неточные трактовки, которые могут повлиять на его законность. Юрист удостоверяется, что воля заявителя именно такая, как это прописано в завещании. Это предотвратит проблемные ситуации в будущем.

Все лица, которые имеют то или иное отношение к составлению завещания, не могут распространять сведения о факте составления завещания, а также о его содержании.

Что такое секретное завещание

О содержании секретного завещания не знает даже нотариус. В этом случае завещатель передаёт нотариусу запечатанный конверт с личной подписью. В качестве подтверждения нотариус на запечатанном завещании ставит удостоверяющую надпись и печать. Всё это происходит в присутствии завещателя. Конверт с документом запечатывается в другой конверт, который, в свою очередь, опечатывается.

После того как получена информация об открытии наследства, юрист оглашает дату раскрытия состава содержания. По факту оглашения составляется протокол. Его подписывает нотариус и присутствующие свидетели. В протокол также записывается содержание завещания.

Что лучше — завещание или дарственная при продаже

Купля-продажа является отдельным процессом. Способы отчуждения имущества происходит по стандартной схеме, если оно было передано путем дарения или в виде наследства:

1. Объект, унаследованный или подаренный, не облагается налогом во время дарения. Главное условие сниженной налоговой ставки – имущество пробыло у вторичного владельца не меньше 3 лет со дня получения.
2. Если дарение или завещание было передано не родственнику, имущество также не облагается налогом при дальнейшей продаже. Главное условие – объект был в собственности не меньше 5 лет.
3. Если два первых случая не подходят, при дальнейшей перепродаже на квартиру, на дом возлагается налог в размере 13%. За основу берется оценочная стоимость недвижимости.
4. Продавец с недвижимостью – он ею владеет меньше 3-5 лет, вправе претендовать на налоговый вычет. Его размер составляет 1 млн. рублей.

После сделки купли-продажи, первичные договора дарения и завещания нельзя отменить или обжаловать.

Чем отличается дарственная от завещания на квартиру, дом, землю?

Дарение и завещание имущества объединяет то, что в результате обеих сделок объекты переходят в собственность иным лицам. Однако в остальном эти процессы сильно разнятся.

Дарственная – вид договора, согласно которому имущество переходит в собственность одаряемого безвозмездно и сразу после подписания документа и регистрации права на имущество.

Завещание – документ, излагающий последнюю волю собственника имущества по вопросам его распределения после смерти. Завещание составляется в любой момент при жизни собственника, может многократно переписываться и вступает в силу только после его смерти.

Основные различия между двумя сделками заключаются в следующем:

• сроке оформления;
• периоде вступление в права;
• порядке и основаниях отмены.

Для определения преимуществ и недостатков двух договоров, целесообразно рассмотреть все нюансы каждого.

Разница в продолжительности оформления

Завещание может быть оформлено за один день. Для этого необходимо явиться к нотариусу и сразу после составления текста и оплаты госпошлины, документ будет готов. Однако действует он исключительно после смерти наследодателя.

Именно поэтому несмотря на оформление в сжатые сроки, вступление в силу документа произойдет через неопределенный временной промежуток. Договор дарения также составляется быстро. Однако процессу оформления, предшествует процедура подготовки необходимых документов.

После передачи имущества в дар, если требуется государственная регистрация права, то весь процесс оформления сделки займет около 2 недель. Вступает в силу договор дарения сразу после проведения всех процедур и госрегистрации.

Отличия в порядке вступления в право собственности

Существует большое различие в сроках и порядке вступления в право собственности, по подаренному и завещанному имуществу. При наличии завещания после смерти наследодателя, вступление в право собственности начинается с подачи заявления на принятие наследства.

Процедура осуществляется у нотариуса и состоит из нескольких шагов:

1. подача заявления;
2. сбор необходимых документов;
3. ожидание срока 6 месяцев с момента смерти наследодателя;
4. получение свидетельства о праве на наследство;
5. регистрация права собственности при необходимости.

Вступление в право собственности по дарственной, осуществляется быстрее чем при наследовании по завещанию.

Кроме того, в отличие от завещания, договор дарения не подлежит обязательному нотариальному заверению. После регистрации прав, если подарена недвижимость, одаряемый становится собственником сразу же.

В целом процесс вступления в права при дарении происходит быстрее, чем при завещании. Во втором случае процедура запускается только после смерти наследодателя и может продлиться от полугода и больше, если случай оспариваемый.

При дарении процедура отчуждения имущества осуществляется быстрее, так как не требуется дополнительного ожидания наступления какого-либо события.

Различия в порядке изменения или отмене документа

Кроме того, он может ликвидировать его полностью или поменять состав наследников. Если наследодатель многократно менял текст документа, то действительным считается последний по времени. С дарственной дело обстоит совершенно иначе.

Она составляется и подписывается единожды и отменить ее просто по причине личных пертурбаций в той или иной ситуации, даритель не может. На это нужны достаточные основания, например, небрежное отношение к вещи, приводящее к ее разрушению. В отличие от аннуляции или изменения завещания, дарственную отменяют исключительно в судебном порядке.

Отличия в размере налогов

Закон освобождает составителя дарственной от каких-либо налогов и затрат. Одаряемый же обязуется уплатить 13% от стоимости подаренного имущества и обычно на его плечи ложатся нотариальные расходы. Если стороны договорятся об ином распределении, это возможно.

При оформлении завещания составителю потребуется оплатить как минимум 100 рублей за заверение и около 1000 рублей за помощь в составлении нотариусу. Налогов при этом не предусматривается.

Наследники после открытия завещания и его признания, обязуются погасить госпошлину в размере 0,6% или 0,3% от стоимости имущества.

Что выгоднее для наследодателя и наследника

Ответить однозначно на вопрос что выгоднее: завещание или дарственная невозможно.

• С точки зрения человека, передающего свое имущество, выгоднее завещание.

  Его можно неоднократно менять, аннулировать, составлять новое. Юридическую силу будет иметь только последнее завещание. Имущество, которое вы указали в завещании, остается вашим в течение всей вашей жизни и вы вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Оно перейдет к наследнику только после смерти наследодателя.

• Для получателей имущества более выгодным вариантом является дарственная.

  Дарственную нельзя отменить как завещание, имущество переходит к одариваемому с момента подписания договора. И уже он может распоряжаться этим имуществом. В случае с завещанием имущество переходит к наследникам по истечении шестимесячного срока со дня открытия наследства.

Что можно оспорить в судебном порядке

Дарственную, как и завещание можно оспорить в судебном порядке, при этом необходимо доказать ее неправомерность, а также установить факт противоправного поведения одариваемого в отношении дарителя.

Сделать это очень сложно, если будет установлено, что даритель подписал дарственную без принуждения, в момент подписания находился в дееспособном состоянии и его действия не противоречили закону.

Следует отметить, что нотариально удостоверенную дарственную гораздо труднее оспорить, чем дарственную, оформленную в простой письменной форме.

Мы рассмотрели наиболее существенные различия между завещанием и дарственной, преимущества и недостатки того или иного варианта в наиболее распространенных на практике случаях. Используя эту информацию, вы можете принять решение, какой вариант: завещание или дарственная подходит именно в ваших обстоятельствах.

Что говорит закон о завещании и дарении

Завещание. Это способ распорядиться своим имуществом после смерти. Фактически это односторонняя сделка. Завещать можно что угодно и кому угодно. Подробно о том, как составлять завещания и какие права есть у завещателя и наследников, мы уже рассказывали.

Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что вы можете сейчас завещать свою квартиру внуку — после вашей смерти он будет собственником жилья. Но пока вы живы, внук не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее.

Если вы передумаете, то сможете переписать завещание: тогда квартира достанется не внуку, а, например, соседке, которая будет за вами ухаживать.

Дарение. Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, а другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный. Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка ничтожная.

Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре дарения, что подарок перейдет только после смерти. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Подробно о договоре дарения мы тоже рассказывали.

Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации. Не после смерти, а еще при жизни собственника.

Если вы подарите внуку квартиру, то он сразу станет ее собственником. Если захочет, то продаст ее, пригласит туда нанимателей, подарит кому-то еще, а вас выпишет и больше не пустит. Вы не сможете запретить ему распоряжаться квартирой, потому что это будет уже не ваша собственность. Отменить дарение можно, но в редких случаях и только если найдутся серьезные основания. А иногда это вообще невозможно.