Как согласовать перепланировку

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Необходимые документы для законной перепланировки квартиры

Документы для перепланировки квартиры, которые надо подготовить для согласования работ:

1. Заявление по стандартному образцу с указанием всех перекрытий, которые предполагается сносить.
2. Проект планируемых изменений, подготовленный строительной организацией – 2 экз.
3. Проектная документация (при наличии авторского надзора) – 2 экз.
4. Паспорт владельца жилья плюс ксерокопии страниц, необходимых для подтверждения прав заявителя.

В жилищной инспекции могут потребовать и дополнительные бумаги в виде техпаспорта на квартиру, правоустанавливающих документов (подлинников и нотариально заверенных копий), заключения органов, ответственных за охрану памятников истории и культуры, если ваш архитектурный шедевр входит в число таких объектов.

Если жилье находится в муниципальной собственности, необходимо оформить письменное согласие каждого прописанного совершеннолетнего члена семьи главного квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих.

Для муниципального жилья потребуется также:

1. Доверенность, которую выдают представители жилищного фонда (отдела департамента имущественных отношений).
2. Выписку из домовой книги или лицевого счёта не требуют – подобную информацию специалисты берут в электронной базе данных.

Перечень документов для перепланировки квартиры в уведомительном порядке – аналогичный. Консультация юриста по поводу процедуры согласования

Начинать глобальные преобразования надо с визита в БТИ по месту жительства. Для разработки проекта необходим технический паспорт, без которого инженеры не начнут планировать этапы выполнения ремонта.

На оформление документов уходит обычно около 10 дней. Разработка проектной документации связана с дополнительными расходами, но без проекта контролировать качество работ невозможно. Инженер-строитель проконсультирует, относятся ли желаемые преобразования к планировке или такие виды работ можно выполнять и без согласования.

Этапы согласования перепланировки

Наниматель жилья должен подготовить копии паспорта и оригиналы каждого из перечисленных документов в двух экземплярах. Пакет предоставляется на рассмотрение жилищной инспекции территориального муниципального органа. Возможен вариант обращения в МФЦ, но сроки решения вопроса при этом увеличатся.

Согласовать перепланировку надо в Роспотребнадзоре, МЧС, других контролирующих органах, но эта процедура находится в компетенции жилищной инспекции. Ее работники составляют запросы в госструктуры, пользуются услугами консультантов. Ст. 26 ЖК РФ (ч.3) подтверждает, что специалисты жилищной инспекции вправе требовать только тот перечень документов, который указан в статье.

Исключение составляют квартиры в домах-памятниках архитектуры. Заключение контролирующего такие объекты органа должен предоставить заявитель. Взамен пакета бумаг ему выдают расписку с перечнем документов и датой их подачи.

Сроки оформления согласования регламентирует ст. 26 ЖК РФ (ч.4). На все обращения дается до 45 дней. Когда решение принято, инспекция на протяжении трех рабочих дней должна направить заявителю по адресу, предоставленному в заявлении, уведомление о разрешении или отказ в планируемой реконструкции. В последнем случае его можно оспорить в суде.

Если поправки вносились самовольно и при согласовании получен отказ, владелец жилья обязан восстановить его первоначальный вид. Сроки и регламент восстановительных работ определяет администрация. Когда иск в суде проигран или заявление не подавали вовсе, а квартира после перепланировки не восстановлена, администрация подает в суд иск, по которому выносят один из вариантов решения:

• Владельцам – продажа жилья с торгов с компенсацией его стоимости за вычетом расходов на восстановление первоначального вида квартиры.
• Арендаторам (социальный найм) – расторжение договора и выселение. Восстанавливает жилье арендодатель.

Диалог с юристом о способах легализации перепланировки:

Порядок действий

Для начала процесса по согласованию перепланировки в соответствии со статьей 26 ЖК РФ необходимо подать заявление установленного образца в уполномоченный муниципальный орган, принимающий решение о возможности проведения работ.

Для жилой недвижимости, не зарегистрированной в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), перечень документов закреплен в части 2 статьи 26 ЖК РФ, а объектов внесенных в систему – частью 2.1 той же статьи.

Государственный или муниципальный орган, который принимает решение о перепланировке, не имеет права требовать от заявителя другие документы, не предусмотренные законом.

Для прохождения процедуры оформления перепланировки необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовить заявление установленного образца.
2. Получить письменное согласие всех лиц, проживающих на перестраиваемой жилой площади.
3. Заказать разработку проекта и согласовать его в соответствующих контролирующих службах.
4. Подготовить иные документы, предусмотренные законодательством с учетом ставок госпошлины, принятые в 2020 году.
5. Подать пакет на согласование в муниципальный орган, уполномоченный рассматривать и принимать решения о перепланировки жилой недвижимости.

Этапы согласования

Прежде чем муниципальные власти выдадут согласованное решение о возможности перепланировать квартиру, необходимо согласовать в следующем порядке технический проект:

• с органом пожарной охраны;
• в санитарно-эпидемиологической службе;
• с газовой службой;
• в архитектурном контроле;
• в органе по охране памятников архитектуры и исторического наследия;
• с правообладателями проекта на домостроение;
• в службах инженерных сетей и других, в зависимости от работ, предусмотренных проектной документацией.

Перечень документов для перепланировки квартиры

Любая перепланировка начинается со сбора нужных документов. Без предоставления нужных бумаг обращение в БТИ или проектные компании будет отклонено.
Список документов не является произвольным, а имеет конкретные позиции, в соответствии со статьями закона. Перечень нужных бумаг изменяется в зависимости от права собственности на перестраиваемое жилье.

Для выкупленных, приватизированных квартир нужны следующие документы:

• Свидетельство о праве на собственность;
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Разрешение на перепланировку квартиры (образца 2018 года);
• Проект.

Для муниципальных помещений понадобятся:

• Договор о найме жилья;
• Проект;
• Выписка из домовой книги.

Во всех случаях не обойтись без заявления и паспорта собственника или арендатора.

Как оформить документы на перепланировку квартиры?

Для того чтобы оформить нужный перечень документов и приступить к строительным работам необходимо пройти следующие этапы процедуры:

• Собрать документы по подходящему к конкретному случаю перечню;
• Оформить проект на перепланировку;
• Согласовать макет проекта;
• Произвести процедуру ремонта в соответствии с выданной документацией;
• Ввести отремонтированное помещение в действие.

Проектная документация может выполняться самостоятельно. Сделать это можно в случае, когда перепланировка не затрагивает несущих конструкций. Если ремонт предполагает частичный или полный снос несущих стен, то подготовить проект должны специальные учреждения, имеющие соответствующую сертификацию.

Иногда для получения разрешения на перестройку необходимо иметь также и согласования от соседей. Это необходимо когда перепланировка жилого помещения затрагивает и территорию общего пользования.

Стоимость документов на перепланировку квартиры

Разрешительный пакет документов на перестройку в квартире нужно собирать по разным инстанциям и зачастую все бумаги оформляются на платной основе.

Основные затраты идут на оформление и дальнейшее согласование проекта. Если проект на ремонт квартиры оформляется самостоятельно, то его стоимость включит в себя лишь согласование. Стоимость согласования составляет примерно 5 тысяч рублей. При подготовке данной бумаги специализированными проектными бюро стоимость услуги может варьироваться от 2 до 18 тысяч рублей.

Самостоятельный сбор разрешительных бумаг обойдется собственнику в 10-30 тысяч рублей. Стоимость зависит от региона и права собственности на квартиру.

Обращение к специальным фирмам, которые оказывают посреднические услуги и сами обращаются в инспекции, БТИ, УК и иные органы, обойдется примерно в 30-35 тысяч рублей.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2018 году по ипотеке?

Ипотека дает условные права на владение и пользование жилым помещением. Собственник владеет квартирой, но не может принимать самостоятельные решения по ее продаже. Реконструкция жилья не влечет за собой продажу, но может ухудшить жилищные условия, что крайне невыгодно банку, выдавшему ипотеку.

Поэтому при переделке жилья, приобретенного в ипотеку, к общему перечню бумаг, добавляется еще одни немаловажный пункт. Разрешительный вердикт не будет вынесен без письменного согласования переделки с банком, выдавшем ипотеку.

Плательщик ипотеки должен обратиться к служащим банка с заявлением, в котором выражает свое желание на реконструкцию имеющейся жилплощади. При разрешительном вердикте ипотеку можно перестроить.

Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2020 году?

Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно. Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?Узаконить перепланировку в 2020 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.

С чего начать перепланировку?

План БТИ в черных линиях

Для того, чтобы определить не была ли произведена в квартире перепланировка до Вас, необходимо иметь план БТИ квартиры в чёрных линиях (пример на рисунке вверху). К сожалению, некоторые продавцы квартир идут на обман и делают черно-белый ксерокс поэтажного плана БТИ квартиры с красными линиями, которые обозначают несогласованные изменения. Таким образом, красные линии превращаются в черные и маскируют несогласованную перепланировку (пример на рисунке). Будьте внимательны, такие планы содержат штампик “Разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено”. Причем, он может быть плохо заметен. Итак, необходимо взять план БТИ в черных линиях и пройтись по квартире, посмотрев были ли уже произведены какие-либо изменения.

Для новостроек “свободной планировки” иногда всё помещение квартиры может быть обозначено жилой комнатой или только выделены зоны санузлов и кухни (пример на рисунке)

Тогда важно взять план с печатью у автора проекта дома, на котором будут видны коридоры, комнаты и так далее

Ксерокс БТИ в красных линиях

Итак, мы получили исходные данные, которыми пользуются все согласующие органы: план БТИ в черных линиях для вторичного жилья, и план БТИ и, возможно, план архитектора для новостроек. Теперь можно детально проработать планировку будущей квартиры

На этом этапе важно, чтобы будущая планировка квартиры не нарушила никаких строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. К сожалению, таких норм существует очень много, а потому рассмотреть все варианты здесь не представляется возможным

Наиболее распространенные случаи рассмотрены в статье незаконная перепланировка. Лучше всего, прежде чем начать перепланировку квартиры обратиться к специалисту, который проверит Вашу будущую перепланировку на соответствие всем нормам и правилам.

Типичный план БТИ в новостройке

Конечно, обычно собственник хочет начать перепланировку квартиры как можно быстрее, чтобы его квартира не простаивала пока она согласовывается, тем более, что этот процесс занимает несколько месяцев. Мы рекомендуем делать ремонт и заниматься согласованием параллельно. Главное здесь, это быть уверенным, что реализуемая перепланировка не нарушает никаких норм и будет согласована. Если кто-то пожаловался из соседей, то никого в квартиру не впускать, говоря что Вы осуществляете косметический ремонт, который не требует согласования. Пока на Вас пожалуются в жилищную инспекцию, пока оттуда выйдет инспектор, пока он получит доступ в квартиру, то перепланировка уже будет согласована. К тому же, если к тому моменту документы будут сданы в жилинспекцию, то оттуда даже никто и не выйдет. Единственное, повторюсь, надо быть уверенным, что осуществляемая перепланировка законна, чтобы не пришлось переделывать ремонт. Поэтому лучше всего обратиться за согласованием перепланировки к специалисту, который знает все нормы и правила ее согласования.

В завершение статьи рекомендуем Вам к прочтению статью о том, как оформить перепланировку.

Где получить разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Таким образом, в каждом городе существует свой уполномоченный орган, выдающий разрешение на ремонт в квартире или нежилом помещении. Конечно, можно обратиться в этот согласующий орган самому. Но надо быть готовым к большому числу поездок, отказам, трате нервов и другим особенностям. К тому же, специалист в данной области может помочь ускорить процесс, обойти те или иные нарушения в перепланировке, задействовать своих людей и так далее. Поэтому обращение к специализированным организациям зачастую вполне оправдано. Можно попробовать получить разрешение на переустройство квартиры или нежилого помещения и самостоятельно.

Итак, кто выдает разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения?

3.1. Где получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве?

Также раньше в жилищную инспекцию по своему административному округу можно было обратиться за консультацией по вопросам получения разрешения на переустройство квартиры или нежилого помещения. Сейчас многие жилищные инспекции не проводят таких консультаций, а отправляют посетителей в Многофункциональные центры, так как формально обязанность давать консультации по перепланировке возложена теперь на них. К сожалению, многопрофильные специалисты, работающие в таких МФЦ в подавляющем большинстве не могут дать квалифицированной консультации по данному вопросу, так как не читали соответствующие законы и, что важнее, не владеют практикой. К сожалению, большинство из них, вообще, предоставляют обращающимся гражданам неверную информацию по вопросам перепланировки. Поэтому, если Вы решили получать разрешение на перепланировку самостоятельно, то рекомендуем

Разрешение на перепланировку нежилого помещения- обратная сторона

Вам все-таки попытаться попасть на консультацию по данному вопросу в Жилищную инспекцию того административного округа, в котором располагается Ваш объект недвижимости. Во многих из них ещё удается получить такую консультацию. Лучше всего, вообще, записываться на приём непосредственно к начальнику и получать ответы на свои вопросы у него.

3.2. Кто дает разрешение на перепланировку квартиры в Московской области?

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 26) данные полномочия возложены на орган местного самоуправления. Чаще всего,таким органом в Московской области является Администрация города или района. Реже функции выдачи разрешения на перепланировку квартиры или нежилого помещения передаются Отделу главного архитектора или Архитектурно-планировочному управлению. В любом случае, если Вы решили осуществлять получение разрешения на ремонт самостоятельно, то рекомендуем Вам обратиться в Администрацию Вашего города или района. Даже если полномочия по выдаче этого документа были ею переданы какой-то другой организации, то там всегда можно узнать какой именно.

Узаконивание через суд

Достаточно часто владельцы жилья не знакомы с требованиями Жилищного кодекса, строительными нормативами. Они считают себя вправе проводить любые переделки на основании права собственности.

С точки зрения закона, такая перестройка считается самовольной. Нередко правда открывается при передаче/продаже, и собственники пытаются узаконить перепланировку.

Возможно несколько вариантов развития событий:

1. В случае, если ситуация никому не известна, можно подать документы, как для планируемой планировки. И хорошо, если решение будет положительным.
2. Собрать необходимые для легализации бумаги и обратиться в органы местного самоуправления с просьбой сохранить вид квартиры с перепланировкой. Администрация выдает положительное решение (заключение), с которым можно обращаться в БТИ.
3. Администрация сочла перестройку незаконной и выдала отказ в сохранении помещения. Это означает, что собственники должны вернуть жилье в первоначальный вид, в соответствии с техническим паспортом. Владельцы могут оспорить это решение в суде.

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения или квартиры. Образец и состав чертежей.

Итак, техническое заключение о возможности перепланировки должно включать:

2.1. Пояснительная записка.

В этой текстовой части описываются общее состояние здания, в котором находится рассматриваемый объект, результаты обследования фундаментов, стен, перекрытий и других конструкций этого помещения. Главной частью пояснительной записки являются выводы. Они должны описывать общее техническое состояние здания, возможность демонтажа и возведения перегородок, а также возможность проведения конкретного мероприятия с затрагиванием несущих конструкций (устройство проема, расширение проема и т.д.), если оно запланировано перепланировкой.

Пояснительная записка из технического заключения на квартиру.

Пояснительная записка из технического заключения на нежилое помещение.

2.2. Графическая часть.

В состав технического заключения на перепланировку нежилого здания или квартиры обязательно входит графическая часть, которая должна содержать:

2.2.1. План помещения до перепланировки.

Данные планы вычерчиваются на основании инвентаризационных планов помещения (поэтажные планы БТИ на квартиру или нежилое помещение) и обязаны полностью им соответствовать. Тем самым, эти чертежи отражают существующее состояние помещения.

Инвентаризационный план на квартиру.

Инвентаризационный план на нежилое помещение.

Техническое заключение о состоянии строительных конструкций. План квартиры до перепланировки.

Техническое заключение о состоянии строительных конструкций. План нежилого помещения до перепланировки.

2.2.2. Планы помещений с результатами обследования.

Обследование при перепланировке. План квартиры с результатами обследования.

Обследование при перепланировке. План нежилого помещения с результатами обследования.

На данных планах отмечаются несущие и не несущие конструкции, описывается их общее состояние, привязываются места тех или иных дефектов, а также прилагаемых фотографий и т.д. Примеры таких планов из технического заключения приведены выше. Данные листы позволяют оценить конструктивную схему здания и типы конструкций внутри рассматриваемого помещения.

2.2.3. Экспликация полов.

Техническое заключение на перепланировку квартиры. Экспликация полов.

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. Экспликация полов.

Данные планы предоставляют информацию по конструкциям и верхнему покрытию полов в каждом помещении.

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций в обязательном порядке должно иметь титульный лист с печатью и подписями, а также к нему обязана прилагаться копия свидетельства о допуске саморегулирующей организации и выписку из реестра членов саморегулируемой организации. Следует отметить, что помимо этого техническое заключение по перепланировке может содержать ещё много других графических материалов, таких как раскладка плит перекрытия, узлы мест вскрытий, фотографии и т.д. Мы описали лишь необходимый минимум для технического заключения на перепланировку для её успешного согласования.

Техническое заключение может быть выполнено как на планируемую перепланировку, так и на уже выполненную. В первом случае, оно оценивает возможность и безопасность тех работ, которые будут выполнены в будущем. Во втором случае, оно оценивает безопасность и возможность сохранения уже выполненных работ. Состав чертежей при этом в техническом заключении на перепланировку одинаков, различаются только сами названия чертежей. Техническое заключение о допустимости и безопасности уже выполненной перепланировки выполняется либо для согласования согласно п.18 Приложения 1 Постановления 508 Правительства Москвы уже “засвеченной” в БТИ планировки, которая отмечена на соответствующих инвентаризационных планах красными линиями, либо для согласования через суд согласно п.4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки. Титул.

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. Титул.

Титул технического заключения по перепланировке от МосЖилНИИпроекта.

Титул заключения о состоянии несущих конструкций от МНИИТЭП.