Продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребёнок?

В статье 20 ГК РФ обозначено: место жительства ребёнка до 18 лет – родительский дом или место проживания опекуна.

При отчуждении квартиры родители/опекуны выписываются из неё вместе с детьми и регистрируют себя и детей по другому адресу проживания.

Если сразу прописать несовершеннолетнего в новом жилище не получится, то самый распространённый выход из ситуации – временно зарегистрировать ребёнка у бабушек, дедушек или иных ближайших родственников.

Важно! Процесс продажи квартиры значительно осложняется, если несовершеннолетний является её собственником. Для отчуждения собственности ребёнка необходимо разрешение органов опеки

Можно ли при продаже квартиры выписать ребёнка в никуда?

Нет, это недопустимо! Ребёнка обязательно нужно зарегистрировать где-то в другом доме или квартире.

При этом для прописки не подойдёт любое новое место. Жильё должно быть обустроено для проживания детей с соблюдением всех санитарных норм безопасности.

Желательно, чтобы новые жилищные условия превосходили старые.

Куда выписывать ребенка:

• До 10 лет малолетний ребёнок может проживать только с родителями/опекунами. По другому адресу, согласно закону, дети попросту не регистрируются.
• От 10 до 14 лет: дети могут проживать у ближайших родственников, например, бабушек/дедушек, совершеннолетних братьев и сестёр.
• От 14 до 18 лет: ребёнка можно прописать по адресу, отличному от прописки родителей или родственников.

Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописан ребёнок?

Собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью и требовать выписки жильцов. Но иногда выписать несовершеннолетнего ребёнка невозможно даже через суд.

Рассмотрим эти случаи:

• Новое место жительства ребёнка значительно хуже по условиям, нежели прежнее.
• Выписать ребёнка просто некуда. Если у родителей отсутствует постоянная регистрация, то и ребёнку некуда будет прописаться. А выписать в «пустоту» по закону невозможно.

Важно! Выписка признаётся незаконной и подлежит аннулированию, если ребёнку не оформить регистрацию по новому месту жительства

Порядок заключения договора

Договор оформляется в стандартном порядке. Прописка несовершеннолетнего ребёнка выступает в качестве обременения жилья.

Самый оптимальный вариант — это выписать несовершеннолетнего до подписания договора.

Если продавец планирует снятие с учёта ребёнка после заключения сделки, то данное обязательство рекомендуется включить в договор с указанием крайних сроков.

В дальнейшем этот пункт договора может пригодиться в суде, чтобы при необходимости оспорить сделку ввиду несоблюдения условий.

В договоре также указывается наличие разрешения органов опеки для продажи квартиры (если оно необходимо), которое прилагается к договору.

Подпись за ребёнка, которому ещё не исполнилось 14 лет, ставит родитель/опекун. С 14 лет подростку даётся право собственноручной подписи договора с приложением письменного согласия на сделку по отчуждению от законного представителя.

Обратите внимание! Договор с участием несовершеннолетнего собственника требует обязательного нотариального заверения

Нюансы при оформлении недвижимости, если там прописаны дети до 14 лет, и с 14 до 17

Малолетние жильцы в возрасте до 14 лет не обладают правоспособностью настолько, что все действия в их интересах обязаны проводить законные представители о чём оглашено в п.2, и п.3 статьи 37 СК РФ и 19-21 статьей Закона об опеке.

СПРАВКА: К законным представителям относятся родители (усыновители) и опекуны (попечители).

Если малолетний является собственником, то все действия по сделке проводятся законными представителями, при получении специального разрешения из органов опеки и попечительства. В иных случаях, родителям или опекунам потребуется получить разрешение, с официально оформленным обязательством на прописку малолетнего по другому адресу. Кроме этого, ребёнок может быть прописан только совместно с родителями, или – с одним из них.

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную правоспособность, опираясь на п. 1 статьи 28 ГК РФ и статьи 19—21 Закона об опеке. Поэтому, будучи собственниками недвижимости, они могут самостоятельно подписывать всю документацию по сделке, а родители или попечители только проставляют удостоверительную подпись о своём согласии на сделку. То же касается выписки, в которой подросток получивший гражданский паспорт может участвовать самостоятельно, с разрешения родителей или попечителей.

В этом возрасте ребёнок может прописываться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии наличия жилплощади у бабушек, дедушек и иных родственников, с которыми новый собственник может судиться.

Риски и проблемы

Покупатель квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок попадает под власть вышеперечисленных законов, в силу которых он может получить следующие правовые последствия:

1. вступить во владение жильём, но получить обременение в виде прописанной в помещении женщины с ребёнком или несколькими детьми;
2. участие в длительных судебных разбирательствах, связанных с выпиской нежелательных жильцов на собственной площади;
3. расторгнуть сделку по причине отказа от выписки со стороны матери с детьми;
4. признание сделки оспоримой, если пакет документации для сделки будет неполон, или – при нарушении норм заключения сделки.

То есть, купив жильё, владелец квартиры окажется беспомощным в юридическом плане. Впоследствии продать такую квартиру будет принципиально сложной, так как сделка может быть признана «не чистой», имеющей обременение.

ВАЖНО: Право на регистрацию сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до исполнения им 18 лет, или – до приобретения женщиной права пользования жилым помещением по другому адресу.

Ещё одна важная деталь, которая может привести к риску – это недобросовестность продавца квартиры. Например, полноценно оформленный в органах опеки пакет документации на сделку представляет полную правоспособность купли продажи.

Однако, если законные представители не приобретут взамен обещанное жильё, или – приобретут его не в рамках, установленных органами опеки – те, в свою очередь подадут прокурорскую жалобу или иск в суд, законно защищая права ребёнка. В большинстве аналогичных случаев, такие сделки расторгаются по продаже и покупке квартиры.

Как ускорить выписку до 1 дня?

Иногда случается, что нужно экстренно снять ребенка с учёта и прописать на новом месте жительства. Возможно ли это при наличии уважительных причин? Регламент чётко указывает на 3-дневный срок оформления. Указанный срок действует с 2009 года и не изменился до сих пор. Выписаться раньше теоретически можно, но на практике – исключено.

Трёхдневный срок даётся на проверку документов. Но если мы говорим о прописке ребенка в новой квартире, то на проверку уйдет не менее 14 дней. Разумеется, на вашу просьбу сократить процедуру до 1 дня последует отказ. И сотрудники ОМВД будут совершенно правы. Сделки, где фигурируют интересы ребенка, проверяются особенно тщательно. Так что ускорить выписку до 1 дня не представляется возможным.

Пример:

Семейство Чановых – двое супругов и 4-летняя дочка, планировали отдохнуть в Доминикане. Забронировав авиабилеты на сайте, они планировали вылететь из РФ сразу после завершения сделки купли-продажи недвижимости. Подходящее новое жилье было найдено, документы оформлены в Росреестре. Чановы даже получили разрешение от органа опеки. Бюрократическими вопросами по выписке ребенка занималась мать. Именно она и посетила местное подразделение ГУВМ МВД по месту нахождения новой квартиры. Прочитав в интернете, что можно выписать ребенка всего за 1 день, женщина уточнила информацию у регистратора. Но ей ответили отказом, даже с учётом уважительной причины – брони авиабилетов за границу. Регистраторы ссылались на п. 33 Постановления Правительства № 713, где установлен 3-дневный срок рассмотрения заявок. Ситуацию усугублял способ выписки – автоматический. Согласно правилам, время на одновременную прописку и выписку составляет от 14 до 30 дней. Как итог, Чановым отказали в 1-дневной выписке. Пришлось договариваться с покупателем и продлять срок сохрания регистрации в старой квартире.

Риски по сделки для продавца и покупателя

При осуществлении любого соглашения существуют свои риски, однако в случае оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее.

При несоблюдении всех условий выдачи разрешения от опеки, проданная недвижимость может быть возвращена в собственность малолетнего лица и изъята у покупателя, даже если он честно выполнил свои обязательства.

К таким соглашениям необходимо относится наиболее внимательно и аккуратно, так как любое несоответствие интересам ребенка может навредить договору и сорвать его подписание.

Продать квартиру с прописанным ребенком или ребенком-собственником – сложная процедура, которая может оттолкнуть потенциального покупателя от покупки жилья. В оформлении такого договора существуют свои риски, на которые нельзя закрыть глаза, так как существует шанс не только потерять приобретенное жилье, но и все сбережения.

Если же нарушить права ребенка, то можно получить уголовную ответственность, которая коснётся не только родителей, но специалистов органов опеки, а также всех причастных лиц.

Ждем ваших вопросов.

Также вам будет интересно узнать, как продать квартиру, купленную с материнским капиталом.

Оцените наш пост, если он был полезен.

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

• продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
• реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

• Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
• Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
• Возраст лица;
• Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

• разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
• список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
• если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
• обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Если ребенок прописан

Если несовершеннолетний не является собственником, то получать разрешение от вышеупомянутых органов не понадобится. Предварительно нужно найти жилплощадь, где можно будет оформить постоянную регистрацию. И чем раньше это будет сделано, тем лучше. Покупатели, банки и страховые компании часто выражают нежелание принимать участие в сделках, где каким-либо образом фигурируют дети.

По закону зарегистрировать их можно только на той жилплощади, где прописаны родители либо законные представители.

Сложности довольно часто возникают с приватизацией. И если человек, не достигший совершеннолетия, прописан в квартире, которая по тем или иным причинам до сих пор не приватизирована, возникает необходимость в дополнительном сборе документов и хождении по инстанциям. Дети не могут быть исключены из приватизации, поэтому выписать их получится лишь после завершения этого процесса. После чего схема будет та же, что и при продаже недвижимости, одним из собственников которой является ребенок, а именно – с получением согласия тех же органов местной государственной власти.

Итак, если гражданин собирается осуществить продажу приватизированного жилья, а дети его не являются совладельцами, а просто зарегистрированы, ему необходимо:

1. Выписаться из квартиры.
2. Зарегистрироваться по новому адресу.
3. Оформить постоянную регистрацию ребенка по тому же адресу.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру

На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

• является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
• не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП

Они могут выписаться:

• по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
• «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа

После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

1. родители (усыновители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Справка: приостановка регистрации на время судебных разбирательств допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет проведена или отменена, в зависимости от принятого решения.

Порядок подачи заявления и снятия с учета

Описанный ниже порядок, как подать заявление и выписать проживающих из квартиры – универсальный при любых обстоятельствах, подходит для взрослых и детей.

Потребуется пакет бумаг:

• паспорт родителя, свидетельство о рождении ребенка;
• заполненное заявление по предложенной выше форме или изложенное свободно с просьбой выписать ребенка;
• заполненный листок убытия;
• иногда – документы на жилье и согласование от опеки.

Дополнительные документы представляют по необходимости.

Пошаговая инструкция по подаче заявления, как выписать человека из квартиры:

1. Прийти на прием в ГУВМ МВД со списком документов.
2. Подать заявление с документами.
3. Дождаться решения (до 3 дней).
4. Получить листок убытия и отметку в паспорт.

Предварительно ничего оплачивать не нужно – пошлина за данную услугу не предусмотрена.

Заключение сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником

Процесс отчуждения жилого помещения, находящегося в собственности ребенка, требует больше внимания: подразумевает обязательное обращение в госорган — службу опеки и попечительства, и к нотариусу.

Порядок действий

Заключение сделки производится в следующем порядке:

1. Обращение законного представителя в орган опеки и попечительства за оформлением разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего.
2. Получение письменного согласия на совершение сделки купли-продажи (если орган одобрит отчуждение и посчитает это необходимым при текущих обстоятельствах).
3. Разработка и утверждение содержания ДКП.
4. Согласование с покупателем времени и места заключения сделки.
5. Совместный визит в нотариальную контору (участие нотариуса в оформлении купли-продажи — обязательное условие совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего) либо вызов нотариуса к месту подписания договора.
6. Финальный осмотр квартиры покупателем (в присутствии продавца), подписание передаточного акта.
7. Посещение органа госрегистрации для внесения изменений в ЕГРН относительно смены собственника объекта недвижимости.

По окончании регистрации новый собственник вправе потребовать выписку из ЕГРН от Росреестра и технический паспорт на жилое помещение от бывшего собственника. Если продавец необходимую документацию не предоставит, покупателю придется обратиться в бюро технической инвентаризации.

Необходимые документы

Для оформления сделки купли-продажи с несовершеннолетним потребуются следующие документы:

1. Удостоверение личности законного представителя малолетнего.
2. Свидетельство о рождении собственника.
3. Постановление органа опеки и попечительства о назначении ребенку, оставшемуся без внимания родителей, опекуна/попечителя.
4. Предварительный договор купли-продажи, медицинское заключение, справка о переводе законного представителя ребенка по работе/службе в другой регион или страну либо другой документ, свидетельствующий о необходимости продажи квартиры.
5. Письменное согласие родителя, усыновителя или попечителя на продажу жилья несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
6. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
7. Документ, подтверждающий основание, по которому имущество было оформлено на ребенка.
8. Квитанция об оплате госпошлины за совершение нотариальных действий.
9. Разрешение органа опеки и попечительства.
10. Технический паспорт жилплощади.
11. ДКП, как минимум, в 3 экземплярах.

Указанный список — не полный. В зависимости в ситуации противоположной стороной, уполномоченным органом или нотариусом могут быть запрошены дополнительные бумаги.

Сроки

Орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие либо отказ в срок, не превышающий 15 дней с момента подачи заявления.

Время оформления ДКП полностью зависит от сторон — никакого обязательного ожидания или длительного рассмотрения госорганами процедура не подразумевает.

Регистрация перехода права собственности осуществляется по просьбе покупателя. Это может быть сразу после подписания договора или значительно позже, но сама процедура не должна занимать больше 7 дней.

Расходы

Денежные траты при заключении купли-продажи недвижимости несовершеннолетнего превышают расходы по оформлению сделки с квартирой, где только зарегистрирован ребенок.

Это происходит за счет обязательного привлечения нотариуса, услуги которого обойдутся в:

• 0,5 % от стоимости жилплощади (госпошлина);
• 6 000* рублей — за получение сопутствующих нотариальных услуг правового и технического характера (УПТХ).

* — указанный тариф на УПТХ установлен Московской городской нотариальной палатой, в других субъектах РФ расценки могут отличаться.

Расходы на нотариальное удостоверение по умолчанию делятся между сторонами договора поровну. Однако несовершеннолетние освобождаются от оплаты УПТХ пропорциональному своему участию в договоре. То есть совершеннолетнему покупателю останется оплатить только свои 3 000 рублей.

Госпошлина за госрегистрацию в этом случае остается прежней — 2 000 рублей.