Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Последствия перепланировки для продавца

Однако найти покупателя, который будет согласен впоследствии узаконить существующую перепланировку довольно сложно.

К тому же это существенно уменьшает стоимость квартиры, в среднем процент снижения варьируется от 10 до 30% от рыночных цен.

При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой потребуется обращаться к оценщикам, чтобы рассчитать примерные затраты на устранение последствий внесённых изменений. Кроме того, они помогут выяснить, не относятся ли проведённые ремонтные работы к разряду тех, которые невозможно узаконить. В список запрещённой перепланировки входят следующие работы:

• Увеличения пространства вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет) за счёт комнаты более чем на 25% от жилой площади.
• Обустройство арочного проёма между кухней и комнатой, в случае, если на кухне установлено газовое оборудование.
• Демонтаж несущих стен.
• Монтаж, демонтаж, перенос коммуникаций общедомового назначения.
• Перенос туалетной и ванной комнат на места, под которыми расположены жилые помещения у соседей, за исключением двухуровневых квартир, когда перепланировка делается на втором этаже этой же квартиры.
• Монтаж тёплого пола и/или радиаторов на балконе (лоджии, веранде), работающих за счёт общедомового отопления.
• Увеличение размеров балкона (лоджии, веранды) за счёт жилой площади, кроме случаев обустройства арочных проёмов, шириной не более 1 м.

Соответственно продать такую квартиру будет очень сложно, так как затраты на устранение подобных перепланировок могут превышать стоимость жилья.

Жены, чьи мужья пропали без вести, часто интересуются, как подать на развод в одностороннем порядке.

Если после регистрации брака вы взяли фамилию мужа, то замена паспорта происходит в обязательном порядке. Как проходит данная процедура, можно узнать здесь.

Как правильно заключить брак с мусульманином и стоит ли вообще это делать? Подробно об этом мы написали в нашей статье.  

Правила перепланировки

Не любая перепланировка возможна, есть целый ряд требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение от всех контролирующих органов.

Если хотите обойти закон и вообще не согласовывать перепланировку, то должны помнить, что за это можно получить штраф, а главное – предписание убрать все произведённые в квартире изменения, вернув её в исходное состояние, а насчёт того, стоит ли затевать перепланировку с учётом всех ограничений – лишь вам решать.

Список запрещённых действий:

• Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций – это чревато снижением безопасности здания.
• Нагружать их свыше установленных норм.
• Изменять внешний облик здания, если оно относится к объектам культурного наследия. Для обычных домов также есть набор требований к изменению фасада, хоть они и возможны.
• Уменьшать и тем более полностью убирать вентиляционные коробы.
• Переносить ванные и туалетные комнаты так, чтобы под ними располагались жилые.
• Аналогично нельзя размещать свою кухню под ванными и туалетами соседей сверху, или над жилой комнатой соседей снизу.
• Перемещать вход в санузел в кухню либо жилую комнату (исключение – спальня, но только если это второй санузел).
• Осуществлять перекрытие свободного доступа к вентиляционным коробам, сантехнике, счётчикам и так далее.
• Отапливать балкон либо лоджию при помощи центрального отопления.
• Площадь комнат после переделок должна быть не ниже минимально установленной.
• С его же помощью нагревать тёплый пол.
• Каждая жилая комната и кухня должны иметь доступ к естественному освещению.
• Если на кухне установлена газовая плита, необходимо её отделение дверью.

Список получился немалый, способный отбить охоту к проведению перепланировки у многих. И он не исчерпывающий – какую-нибудь особенно экзотическую идею, даже и в этом перечне не предусмотренную, в жилинспекции также вполне могут отвергнуть.

Если говорить о том, что же сделать всё-таки можно, то здесь есть два варианта: простая и сложная перепланировка, они различаются тем, что во втором случае потребуется разрабатывать полноценный проект и вести инженерные расчёты, в первом же такой необходимости нет.

Простая перепланировка может включать изменение расположения внутренних перегородок, не являющихся несущими, и таким образом изменение конфигурации комнат: объединение, разделение, расширение одних за счёт части площади других.

А вот если необходим новый проём в несущей стене, либо требуется присоединить балкон, сделать жилое помещение из кухни (если их две), или же изменить фасад здания, и при прочих подобных изменениях – перепланировка будет считаться сложной.

Можно ли купить такой объект, если всё по закону?

Существует возможность приобрести квартиру с узаконенными изменениями. В этом случае все также зависит от экспертизы с привлечением оценщика, по результатам проверки которого банк выносит решение об одобрении кредита на приобретение данной жилплощади.

Чтобы приобрести перепланированную ипотечную квартиру, к основной документации нужно запросить:

• измененный проект квартиры (план из БТИ);
• обновленный техпаспорт объекта.

Внимание. С узаконенной перепланировкой купить квартиру не составит проблем

Редким исключением станет отказ банка покупателя, если юристы найдут ошибки в оформлении документов на перепланировку.

Проверка квартиры на наличие перепланировок

В своевременном выявлении перепланировок в первую очередь заинтересован покупатель. Это значит, что перед приобретением нужно внимательно осмотреть жилплощадь на предмет несоответствия внутреннего пространства документации БТИ.

В каких случаях согласования не требуется

Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:

• увеличение количества секций батареи;
• установку антенны;
• оборудование помещения кондиционером;
• другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.

Не нужно получать разрешение на перестановку умывальника/ванны в пределах ванной комнаты, монтаж перегородок, установку пластиковых окон. Выявив все вышеуказанные изменения, можно брать квартиру без опасений.

Перепланировки, требующие узаконивания

Проект требуется при увеличении жилплощади за счет кладовки или коридора, организации дверного проема в ненесущей стене, удалении подоконника для установки раздвижных дверей на балкон (радиатор должен остаться на месте), переносе газового оборудования или «мокрых зон» (последние не должны располагаться над жилыми помещениями). Без него не обойтись при обустройстве антресольного этажа. Если продавец не согласовал свои действия в соответствии со ст. 26 ЖК и не получил разрешение, то стоит отказаться от сделки (как вариант – попросить о скидке или о проведении узаконивания до подписания договора).

Что невозможно узаконить

Не удастся узаконить следующие изменения в планировке:

• снос несущих стен;
• объединение «мокрых зон » (ванны, туалета, кухни) с жилыми помещениями или их расположение над спальней, залом, детской комнатой;
• критическое увеличение нагрузки на межэтажные перекрытия;
• самовольное присоединение чердака (подвала);
• демонтаж вентиляции;
• подключение системы «теплый пол» к общедомовой сети электропитания;
• любые другие изменения планировки, которые создают угрозу для соседей или ухудшают условия их проживания, провоцируют пожароопасную ситуацию, нарушают санитарные/строительные нормы.

Приобретать такую недвижимость не стоит, иначе ответственность ляжет на плечи нового владельца. В случае поступления жалоб от соседей придется заплатить штраф (2.5 тыс. руб. в соответствии со ст. 7.21 КоАП) и вернуть жилью исходный вид.

Рекомендуем почитать: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Экспертная оценка и решение о согласовании

За экспертной оценкой по совету ГУИОН я обратилась в Центр негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий — ЦНЭПДиРИИ. Этот центр — подразделение Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Стоимость работы оценили в 14 000 Р. Ради интереса я отправила запросы о стоимости оценки еще в три фирмы. В одной мне назвали сумму 40 000 Р, в двух других не ответили вообще.

В феврале 2017 года я принесла проект на экспертизу и уже через неделю получила на руки положительную оценку.

Титульный лист положительной экспертной оценки проекта перепланировки. В выводе написано, что проект соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений и других нормативных документов

Я снова пошла в МФЦ, уже с экспертной оценкой. Документы приняли, и начались чудеса.

Спустя 45 дней решения все еще не было. Я постоянно звонила в МВК, но мне не отвечали ничего определенного. Тогда я звонила снова, в какой-то момент меня даже начали узнавать по голосу. Когда я окончательно утомила МВК своей назойливостью, мне посоветовали записаться на прием к замглавы района по вопросам благоустройства и районного хозяйства и все узнать напрямую.

В сентябре 2017 года меня приняла небольшая комиссия, которую возглавлял замглавы района. В течение получаса мне настоятельно не рекомендовали делать перепланировку и проем в несущей стене, говорили, что это опасно для окружающих, сулили аварию и катастрофу. Мне прямым текстом сказали, что позиция района — не согласовывать проемы в несущих стенах, и что я могу пойти в суд за справедливостью, но лучше не надо, ведь авария и катастрофа непременно случатся. Затем мне пожелали всего доброго и выпроводили.

В октябре 2017 года, крайне раздосадованная всем произошедшим, но еще не готовая идти в суд, я написала электронное обращение в администрацию президента. Перечислила все имена, пароли и явки и рассказала все, что наболело. Через два дня мне пришло заказное письмо из администрации района с уведомлением о согласовании перепланировки.

В этот момент я готова была поверить во всесилие президента, но все оказалось немного проще. Пока я боролась с администрацией района, изменили внутренние ведомственные регламенты. Мой проект отправили в ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, а там написали положительную оценку.

После этого администрации не оставалось ничего иного, как согласовать проект. По крайней мере, так мне объяснили произошедшее.

Так выглядит решение о согласовании перепланировки. В решении указан срок производства ремонтно-строительных работ, его необходимо соблюсти

Решение о согласовании перепланировки — первый успех, но впереди было еще много работы. Вот что мне предстояло сделать дальше:

1. Вызвать строительную бригаду, чтобы устроить дверной проем.
2. Вызвать инженера из ПИБ, чтобы сделать новый обмерный план.
3. Подать документы в МВК для приемки выполненных работ.
4. Заказать в ПИБ новый технический план квартиры.
5. Внести изменения в ЕГРН.

Как продать?

Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.

Существует два варианта решения данной проблемы:

Узаконить до продажи

Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку квартиры, если она еще не произведена и исковое заявление для узаконивания уже сделанного переустройства.

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.

Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).

Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.

В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Совет! В случае грандиозных изменений квартиры целесообразнее обратиться за помощью в оформлении всех согласований к специалистам. Это ускорит процесс и избавит вас от лишних нервов.

Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.

Оформить соглашение с покупателем

Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, если покупатели планируют оформить ее в ипотеку? Вряд ли удастся. Банки жильё с проблемами оформлять в кредит отказываются.

О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.

Что значит перепланировка квартиры?

Статья 25 Глава 4 Жилищного Кодекса РФ указывает точное значение формулировки «Перепланировка или переустройство квартиры».

Существенные перестройки, произведённые внутри жилого помещения, влекущие за собой изменение архитектуры, необходимо отражать в технической документации помещения.

Незначительные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают несущие стены, можно произвести на основании эскиза. В данном случае изменения можно отобразить прямо в плане БТИ, что сносить – красным цветом, что построить – зеленным.

Согласно эскизу вы можете выполнить следующие работы:

• Произвести дополнительную установку либо замену оборудования, при этом нельзя затрагивать стояки водоснабжения и канализацию.
• Оформление и перенос дверных проемов, в случае если не произойдет дополнительной нагрузки на перекрытия.
• Возведение полное либо частичное перегородок и стен, не относящихся к несущим конструкциям.

Перестройки, которые затрагивают несущие конструкции, произвести несколько сложнее, все изменения необходимо производить на основании проекта, который рассматривает предприятие, имеющее допуск СРО. Эти организации отвечают за выдачу разрешительной документации.

К работам, требующим изменение проекта, относят:

1. Перестройка строения полов;
2. Установка лестниц в перекрытиях;
3. Изменение дверных проемов в несущих конструкциях, объединение нескольких соседних квартир;
4. Установка перегородок, которые несут дополнительную нагрузку на несущие стены.

Переустройство и перепланировка помещений имеют между собой некоторые отличия. Давайте поговорим об этом более подробно.

Изменения, связанные с заменой либо переносом санитарно–технического, электрического и прочего инженерного оборудования, которые необходимо внести в технический паспорт помещения, относятся к переустройству квартиры.

Статья 25 ЖК РФ определяет более точно виды работ, которые относят к переустройству, и выполняются на основании утвержденного проекта:

• Перепланировка и установка кухонь, туалетов, ванной.
• Полная замена сантехнического и инженерного оборудования.
• Установка дополнительного оборудования, которое потребует дополнительных энергозатрат, водопотребления, дополнительной прокладки сетей (кстати, укладка теплых полов к этому списку не относится).
• Демонтаж инженерных сетей, но с сохранением места основных стояков и канализации, также относятся к переустройству, но эти изменения можно провести опираясь на эскиз.
• Изменение сантехнических, газовых и отопительных приборов (исключением из правила считается перенос отопительных приборов на балконы).
• Замена плит электрических на газовые и наоборот.

Определившись с понятием переустройство, вы видите, что изменения, связанные с перенесением инженерного, санитарного, технического оборудования являются переустройством. Если ваши изменения затрагивают стены, несущие конструкции, объединение комнат, квартир и прочее, вы рушите и возводите новые строения, эти изменения носят название перепланировки.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане

Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями

Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

• Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
• Вынос элементов отопительной системы на балкон.
• Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
• Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
• Трансформация или устранение системы вентиляции.
• Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
• Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
• Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
• Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Пример. Гражданка С. перенесла ванну в коридор, в результате чего увеличилась площадь кухни. В итоге ванная комната стала смежной с жилой комнатой соседней однокомнатной квартиры. С. положила в ванной плитку. В итоге соседка постоянно слышала шум воды, работу вытяжки в ванной и стук по плитке керамического пола. Женщина сделала запрос в БТИ, чтобы выяснить, законно ли поступила С. Госорганом была назначена комиссия, в ходе которой выяснилось, что все изменения незаконны. Комиссия обязала С. вернуть состояние квартиры к исходному.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Стоит ли покупать?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

• Покупая такую квартиру, вы полностью берете на себя ответственность. То есть если будет проведена проверка, то вам придется отвечать за нарушения. А именно выплачивать штраф и сносить все нововведения вплоть до того момента, пока квартира не вернется к изначальному состоянию;
• Приобретая такую квартиру, вы создаете угрозу для себя или своих жильцов. Ведь если произойдет чрезвычайное происшествие, то виноваты в нем будете именно вы как собственник жилья. И при этом доказать, что перепланировку провел предыдущий владелец, будет почти невозможно;
• Если после покупки вы захотите получить новые бумаги на квартиру, то именно вам придется подавать заявления, обращаться в надзорные службы и писать иск в суд, проводя достаточно сложную операцию по узакониванию, которая еще и может привести к тому, что вас заставят проводить демонтаж и перестройку собственного дома.

Информация!

Так что если у вас есть возможность, то не приобретайте недвижимость, прошедшую перепланировку без разрешения государственных служб. То же самое касается дарения и иных способов получения прав на недвижимость, так как вместе с этими самыми правами вы так же получаете и ответственность.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Ремонтные работы

В декабре 2017 года я пригласила строительную бригаду, чтобы они организовали новый проем между кухней и комнатой. Старый проем зашили позже, это не входило в задачу бригады.

Помимо самих демонтажных работ, чтобы узаконить перепланировку, мне требовались такие документы:

1. Договор с подрядной организацией на строительные работы.
2. Акты освидетельствования скрытых работ. Скрытые — это те работы, которые в процессе строительства перекрываются другими работами. Поскольку их невозможно проконтролировать, составляются специальные акты.
3. Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
4. Договор технического надзора за строительными работами.
5. Допуск СРО на осуществление технического надзора.

Все работы обошлись мне в 35 000 Р и заняли один день. После строительных работ у меня был новый дверной проем, документы и огромная куча строительного мусора.

Строительный мусор после перепланировки нельзя вынести просто так. Во-первых, это бетонные блоки весом примерно по 80 кг. Во-вторых, этим должна заниматься организация, у которой есть лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.

Поэтому я выбрала подрядчика, заплатила 4500 Р, у меня забрали и вывезли бетон, а мне оставили:

1. Договор на вывоз строительного мусора.
2. Лицензию на транспортировку и утилизацию отходов.

Все эти документы, в том числе на вывоз строительного мусора, мне понадобились для приемки работ по перепланировке в МВК.

После этого я пригласила сотрудницу клининговой компании, потому что количество пыли и мусора в квартире было совершенно невообразимое и находиться в ней было нельзя. За профессиональную уборку я заплатила еще 4000 Р.

Способы реализации

Гражданин всё же может попытаться продать квартиру с перепланировкой.

Согласование перепланировки

Обычно квартиры, у которых не было осуществлено узаконивание перепланировки, стремятся продать за наличные. Использование предложения позволяет снизить риски для продавца. Обычно стоимость таких помещений на 20% ниже. Покупатели охотно соглашаются на использование услуги, желая сэкономить. О возможных негативных последствиях обычно не задумываются.

Если перепланировка не была узаконена, квартира после реализации может быть признана товаром с ненадлежащим качеством. Соответствующую возможность предусматривает ГК РФ и Закон о защите прав потребителей. Поэтому предварительно необходимо согласовать все коррективы.

Если имущество уже реализовано, новый владелец обязан обратиться в соответствующий орган. Предварительно потребуется подготовить пакет документов:

1. Удостоверения личности всех участников.
2. Чек, подтверждающий факт внесения госпошлины.
3. Договор купли-продажи и иная документация на имущество.
4. Акт приема-передачи.

Если согласовать перепланировку хочет продавец, важно соблюдать пошаговую инструкцию:

1. Владелец недвижимости должен посетить БТИ. Здесь предстоит получить выписку из кадастрового паспорта. В документе фиксируются все выполненные перепланировки. Дополнительно предстоит оформить справку о техническом состоянии квартиры и подготовить кадастровый паспорт. Достаточно его копии.
2. Подготовленные документы предстоит предоставить в местную администрацию. Здесь предстоит взаимодействовать с архитектором. Он поможет составить план помещения и подготовит проект квартиры с новой планировкой. Документацию нужно согласовать с ЖЭКом, властями и пожарной службой.
3. Если все вышеуказанные инстанции одобрили изменения, предстоит заплатить штраф. Он выписывается из-за того, что лицо не осуществило своевременное обращение в уполномоченный орган.
4. Получить разрешение у архитектора и вызвать представителя БТИ. Затем предстоит подготовить техническую документацию.
5. Составить договор купли-продажи.

Если самопроизвольная планировка стала причиной разрушения имущества, и собственник не может привести его в надлежащий вид, государственные органы имеют право инициировать судебное разбирательство. В случае удовлетворения требований, помещение выставляется на торги. Полученные средства распределяются следующим образом:

1. Часть суммы направляется на покрытие расходов на судебное разбирательство.
2. Предоставляются средства для возмещения убытков лицам, пострадавшим в результате действий собственника.
3. Оставшаяся сумма выдается бывшему хозяину помещения.

Если торги прошли успешно, новый покупатель имущества направляет иск о выселении бывшего владельца. Осуществить манипуляцию удастся лишь после того, как произошло получение права собственности.

В ипотеку

Разбираясь, можно ли продать квартиру с перепланировкой, человек узнает, что допустима покупка такого имущества в ипотеку. Дело в том, что большинство банков накладывают ограничения на выполнение корректив в купленном имуществе. Поэтому покупатели стараются приобрести помещение, в котором подобные изменения уже осуществлены. Однако заключение сделки повлечет за собой возникновение ряда особенностей.

Банк следит за юридической чистотой документации. Поэтому если коррективы не согласованы, могут возникнуть затруднения.