Проект планировки и межевания территории линейного объекта

Утверждение

Недостаточно будет разработать документацию по строительству, необходимо получить разрешение, чтобы провести работы, отмеченные в проекте. Когда происходит утверждение проекта межевания и планировки, эти два плана согласуются и заверяются как единый документ. В нем содержится планирование межевания и застройки участка. Происходит это в случае, когда:

• земельный надел застроен;
• ранее были утверждены такие документы.

В остальных ситуациях заверение будет как два разных документа. Процедура утверждения регламентирована градостроительным законодательством и актами муниципальными.

Планировка и межевание территории

Процесс включает в себя:

• исследование представленных документов;
• получение результатов.

Проверка проводится относительно соответствия представленной документации законодательным нормам. Согласование плана планировки возложено на муниципалитет. Выделяется несколько комитетов, которые участвуют в согласовании:

• руководство района, где будут проводиться строительные работы;
• инженерному обеспечению;
• благоустройству;
• сохранности окружающей среды;
• энергетике;
• охране памятников культуры и истории;
• обеспечению порядка.

Когда бумаги согласованы, план передается градостроительному комитету, проверяющему их. На рассмотрение документа отводится один месяц. Если программа планировки одобрена, то принимается соответствующий приказ. Утвержденный проект размещается на портале муниципалитета.

Для утверждения требуется соблюсти условия:

• документация предоставляется на электронном и бумажном носителе;
• наличие печати организации и подпись ответственного;
• листы прошиваются, нумеруются.

Утверждение бумаг возложено на главу местной администрации, в месте расположения объекта. Для этого нужно предоставить заявление, написанное собственников земли или решение комитета, ответственного за подготовку плана. Согласование происходит путем проведения слушаний.

Межевой проект

Если в проекте, после его утверждения обнаружены ошибки, сам документ не изменяется. К нему прикладывают доработанный акт. В случае принятия отрицательного решения относительно утверждения плана – решение должно быть обоснованно.

Процедура планирования

Помимо проведения строительных работ межевой проект будет применяться, когда происходит разделение земли на меньшие составляющие, даже если не производится постановка на учет кадастрового значения. План требуется при:

• отчуждении от общей территории надела, который наделен обременениями;
• определении границ использования частей участка, находящегося в общей долевой собственности.

Оформление в этих случаях проектных документов связывается с желанием хозяина участка. В законодательных актах не устанавливается правил относительно их обязательного применения, однако с их помощью можно увеличить эффективность использования земли.

Созидание проектных документов по межеванию и планированию являются взаимообусловленным, так как содержат в себе разную информацию и при оформлении одного необходимо создать другой. По этой причине требуется согласовать планы.

Состав сведений

Информация, которая содержится в документации, обладает нормативным характером. В межевой проект включена картографическая и текстовая части. В последнем случае основным составляющим выступает таблица, в которой содержится сообщение информационно-описательного значения, дающее характеристики проектируемой местности, куда включаются:

• разделы плана;
• резолюции основного и частного характера;
• основные положения.

Пример планировки и межевания реального проекта

Особое внимание требуется уделить составлению карты. Ее воспроизведение осуществляется на бумаге

Базой выступает носитель, откуда копируется актуальные сведения относительно проектируемой территории.

Согласно установленным требованиям, информация проектного характера наносится на картографическую основу посредством ручного способа с использованием синих чернил. При этом строго должны соблюдаться правила, установленные для подготовки такого рода проектов.

Внимание! файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей

Требования к подготовке

Проект составляется на основании требований, прописанных в законах. Одним из таких актов является Приказ, принятый Минэкономразвития в 2011 №388.

Положения, учитываемые при составлении плана:

• использование русского языка;
• применение определенных принадлежностей канцелярского назначения;
• правила, которые должны соблюдаться при переносе;
• нумерация листов;
• пункты, отраженные в проекте;
• правила составления карты;
• объем текста;
• использование листа бумаги в формате А4.

Порядок

Заказать составление проекта межевания можно в администрации муниципалитета, где расположен комитет по градостроительству. В его полномочия включается планирование работ архитектурного значения, в частности изготовление межевых планов. Указанный орган обладает необходимой лицензией на осуществление деятельности, также снабжен специалистами.

Чтобы подготовить межевой план потребуется согласовать его, для чего требуются документы:

• кадастровый паспорт земли;
• эскиз генплана;
• топографическую съемку;
• проект планирования местности.

Подробная инструкция

Если проект планировки основывается на плане межевания — изготавливается аналогично. Необходимо обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением. Проект готовится до того, как начнется подготовка плана межевания или вместе с ним.

При обращении в администрацию – алгоритм действий одинаков. Учитывая то, что проект планирования выступает в качестве базового, изначально потребуется уточнить имеется ли возможность осуществить на выбранном участке земли строительные работы согласно генплану.

Рассматриваемый проект обладает силой, равной той, что обладает разрешение на проведение строительных работ

По этой причине муниципалитет уделяет большое внимание его согласованию

Для получения проекта требуется собрать пакет документов, в который входят:

• топографическая съемка;
• задание архитектурно-планировочного типа;
• заключение градостроительного характера;
• документация правоустанавливающего значения относительно земли;
• справка, подтверждающая подключение к сетям энергоснабжения;
• техническое задание на проектирование.

Компетентными органами могут быть затребованы другие документы в зависимости от специфики плана. Согласование производится:

• главным архитектором;
• администрацией муниципального образования;
• инженерными службами.

Состав, различия и свойства ПМТ и ППТ

Разработка ПМТ ориентируется на мероприятия по зонированию местности на основании утвержденных долей либо разметки, предназначенной для возведения сооружения. Следовательно, основополагающей информацией являются сведения о межевой работе:

• выделение земельных участков из общей территории;
• земельные наделы, разделяющие территорию на части.

Сведения в ППТ оформляются согласно целеполаганию заказчика. Ввиду этого специалистами прописываются в документах геодезические точки и схемы местоположения:

• объектов;
• автомобильных дорог, шоссе;
• инженерных сетей.

В таблице №1 приведены сведения о составе и требованиях ПМТ и ППТ:

Помимо этого, в проекте планировки создаются чертежи капитального строительства, вынесенного за границу участка. Чтобы спланировать проект, следует провести работы по ПМТ, соблюдая строительные нормативы и требующиеся красные линии в виде отступов.

Порядок подготовки

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

• проект планирования территории;
• эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
• кадастровый паспорт участка;
• топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне

Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте, которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены.

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай тут.

Определение понятий: проект межевания территории, проект планировки территории

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, к требованиям по представлению документации на строительство или реконструкцию объектов, относятся, в том числе, подготовка проекта межевания и проекта планировки (ПМТ и ППТ) территории земельного участка.

Проект межевания земельных участков (ПМТ)

Проект межевания территории: что это такое? Это оформление документации на межевание участка, который уже имеет выделенные в натуру и надлежаще установленные границы ЗУ. Отражает долевое владение выделенных участков и объёмы долей, без установления автономного статуса и присвоения индивидуальных кадастровых номеров.

Иногда его называют как «проект границ земельного участка».

Включает в себя топографические сведения о зонировании территории застройки или внутреннем межевании, с учётом условных границ правообладателей. Включает зону проектирования в градостроительный контекст, согласовывая нормативы использования территории в пределах внутренних границ, с учётом целей заявителя. Стоит уточнить, что проект межевания территории это один из самых важных документов на ЗУ!

Ориентируется на резолюции законодательства, требующие соблюдения установленных нормативов. Основные их положения изложены в Приказе Минэкономразвития РФ, утверждённого 3.08.11 г., под № 388.

Проект планировки территории земельного участка (ППТ)

Проект планировки земельного участка является приложением к ПМТ и выполняется на его основе, с соблюдением тех же требований. Ориентирован на планирование застройки, с учётом:

1. нюансов зонирования территории;
2. элементов, входящих в структуру проекта;
3. целей проведения планировки;
4. градостроительного контекста за пределом межевых границ.

Перечень линейных объектов федерального значения

 N п/п

                Линейные объекты               

       Примечание        

   СХЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РФ В ОБЛАСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ТРАНСПОРТА  

 1 

Железнодорожные пути общего пользования        

 2 

Железнодорожные пути необщего пользования      

В случае если такие      объекты предусматриваютсяинвестиционными          программами субъектов    естественных монополий   

 3 

Внутренние водные пути и их инфраструктура     

 4 

Автомобильные дороги федерального значения     

 5 

Магистральные трубопроводы для транспортировки жидких и газообразных углеводородов            

 6 

Сети газораспределения, предназначенные для    транспортировки природного газа под давлением  свыше 1,2 мегапаскаля и сжиженного             углеводородного газа под давлением свыше 1,6   мегапаскаля                                    

         СХЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РФ В ОБЛАСТИ ЭНЕРГЕТИКИ         

 1 

Линии электропередачи, проектный номинальный   класс напряжения которых составляет 220 кВ и   выше                                           

 2 

Электрические станции, установленная           генерирующая мощность которых составляет 100   МВт и выше, и линии электропередачи (кабельные и воздушные), проектный номинальный класс      напряжения которых составляет 110 кВ и выше,   обеспечивающие выдачу мощности указанных       станций                                        

 3 

Линии электропередачи, пересекающие границу    Российской Федерации, проектный номинальный    класс напряжения которых составляет 110 кВ и   выше                                           

 4 

Линии электропередачи и подстанции, проектный  номинальный класс напряжения которых составляет110 кВ и выше, обеспечивающие соединение и     параллельную работу энергетических систем      различных субъектов Российской Федерации и     необходимые для обеспечения выдачи мощности    новыми электростанциями, мощность которых      превышает 500 МВт                              

 5 

Линии электропередачи, проектный номинальный   класс напряжения которых составляет 110 кВ и   вывод из работы которых приводит к             технологическим ограничениям перетока          электрической энергии (мощности) по сетям болеевысокого класса напряжения                     

Таблица 2

Основные этапы

Основными этапами планировки и межевания являются принятие решения, подготовка технического задания, разработка проектов. То есть сначала инициатор рассматривает вопрос о необходимости возведения линейного объекта. После этого определяются его характеристики и место расположения. Далее разрабатывается техническое задание для исполнителя. В завершении оформляется сам проект.

Принятие решения

Решение о возведении линейного объекта может быть принято как коммерческой организацией, так и органами власти различного уровня. В качестве примера в первом случае можно привести необходимость, связанную с промышленной деятельностью. Например, завод по переработке энергоресурсов, намерен транспортировать напрямую свою продукцию потребителям. Для этого потребуется построить трубопровод. Во втором случае может возникнуть необходимость провести линию электропередач в отдаленные регионы. Здесь решение принимается органами власти.

Сама процедура реализуется на заседании, проводимом заинтересованной стороной. На нем должно присутствовать не только руководство, но и квалифицированные специалисты по направлениям. Результат оформляется решением, которое утверждает руководитель. В нем указывается ещё и организация, которая будет исполнителем работ.

Подготовка техзадания

После того как выбран исполнитель, заказчику надо подготовить техническое задание. Чаще всего это делается собственными силами. Однако закон не запрещает привлекать к процессу сторонних специалистов.

В техническом задании должна быть указана следующая информация:

1. Четкие критерии выполнения работ – цели, задачи, срои и результаты.
2. Степень ответственности сторон и порядок возмещения возможного ущерба.
3. Место расположения объекта и его протяженность.

Текст документа должен быть оформлен в доступной форме, без использования сложной научной терминологии. Техническое задание позволит заказчику четко понимать порядок своих действий и требовать исполнения всех договоренностей. Исполнитель сможет определить для себя технический макет объекта, спланировать свои действия в оптимальной последовательности, а также отказаться от работ, не указанных в плане, либо которые он выполнить не может. Также обе стороны будут иметь возможность уменьшить число ошибок и неточностей, согласовать общий вид объекта и каждый пункт плана.

Разработка проекта

Следующим этапом станет разработка проекта. Для этого потребуется заключать договор с организацией, которая имеет разрешение на выполнение таких работ.

В тексте договора должно быть указано следующее:

1. Место и дата составления.
2. Информация о заказчике и исполнителе.
3. Данные о виде и объем работ.
4. Цена договора и порядок передачи денег. Стоимость должна быть указана цифрами и расшифрована. Оплата проводится наличными либо путем зачисления средств на счет исполнителя.
5. Права, обязанности и ответственность сторон. Здесь указывается возможность для каждого участника прекратить отношения, в случае нарушения другим условий договора, меры воздействия, которые могут быть применены к виновной стороне, а также обязательства, возлагаемые на заказчика и исполнителя.
6. Срок действия договора.
7. Порядок урегулирования споров.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Перечень линейных объектов регионального значения

  N   п/п 

    Вопросы регионального значения   

         Линейные объекты        

  1  

Дорожная деятельность в отношении    автомобильных дорог регионального илимежмуниципального значения           

Автомобильные дороги             регионального или                межмуниципального значения       

Автодорожные тоннели, мосты и    путепроводы, расположенные на    автомобильных дорогах            регионального или                межмуниципального значения       

  2  

Организация и осуществление          межмуниципальных инвестиционных      проектов, а также инвестиционных     проектов, направленных на развитие   социальной и инженерной              инфраструктуры муниципальных         образований                          

Линии электропередачи 500, 220   и 110 кВ                         

Магистральные газопроводы        высокого давления (МГВД)         

Таблица 3

ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНОЙ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ

1. Данные государственного кадастра недвижимости о границах субъекта РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, зонах с особыми условиями использования территории, территориальных зонах и земельных участках на проектируемой территории.
2. Материалы топографо-геодезических и инженерно-геологических изысканий:

2.1. Цифровая картографическая основа М 1 : 25 000 и ниже.

2.2. Карты (планы), представляющие собой ортофотопланы местности, масштаба 1 : 25 000 и ниже.

2.3. Иные материалы.

1. Материалы опорных (дежурных) и адресных планов, регистрационных планов подземных инженерных коммуникаций и атласов геологических выработок (в населенных пунктах).
2. Инвентаризационные данные по землепользованию, жилищному фонду, предприятиям и учреждениям обслуживания, другим объектам недвижимости.
3. Данные об улично-дорожной сети, гаражах и стоянках индивидуального автотранспорта, организации дорожного движения, транспортном обслуживании территории.
4. Историко-архитектурные планы, проекты зон охраны памятников истории культуры.
5. Информация:

а) о размещении объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

б) о зонах с особыми условиями использования территорий;

в) о территориях объектов культурного наследия;

г) об особо охраняемых природных территориях;

д) о территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

е) о результатах инженерных изысканий;

ж) о месторождениях и проявлениях полезных ископаемых;

з) иная информация о состоянии, об использовании, ограничениях использования территории.

1. Разрешительная документация:

8.1. Градостроительные планы земельных участков.

8.2. Архитектурно-планировочные задания, выданные по инициативе застройщика или заказчика.

8.3. Разрешения на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

8.4. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

8.5. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам.

8.6. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о резервировании земель.

8.7. Решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

8.8. Соглашения о выкупе земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам, в государственную или муниципальную собственность.

8.9. Иная разрешительная документация, устанавливающая или изменяющая правовой режим использования территории.

1. Сведения о стратегических и социально-экономических документах, на основании которых осуществляется размещение линейного объекта.
2. Нормативные правовые акты органов государственной власти (наименование субъекта РФ) и органов местного самоуправления (наименование муниципального образования) о составе и содержании документации по планировке территории.
3. Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.
4. Градостроительная документация (утвержденная и проекты):

12.1. Схемы территориального планирования РФ.

12.2. Схемы территориального планирования субъекта РФ.

12.3. Документы территориального планирования муниципальных образований.

12.4. Документация по планировке территорий.

12.5. Правила землепользования и застройки.

1. Комплексная транспортная схема муниципального образования.
2. Комплексная инженерная схема муниципального образования.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги,  ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность.   К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки  зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Безусловно, в данной публикации затронута лишь малая часть вопросов, связанных с разработкой проектов планировки и межевания территории, предусматривающих размещение линейных объектов.

Дискуссионно само понятие линейного объекта (перечень, установленный ГрадК РФ, является открытым), не определено соотношение понятий “линейный объект” и “объект капитального строительства”, что прямо влияет на необходимость разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию. Тщательной проработки и изучения с учетом положений Постановления N 150, Постановления N 18-30 требует вопрос содержания проекта планировки и межевания территории, предусматривающего размещение линейного объекта. Еще более сложными являются вопросы оформления прав на земельные участки, на которых предусматривается размещение линейных объектов.

Между тем главную цель настоящей публикации – иллюстрация взаимосвязи документов территориального планирования и документации по планировке территории – можно считать реализованной. Надеюсь, что выводы и рекомендации, изложенные в данной статье, найдут отклик и будут использованы в процессе организации градостроительного проектирования и размещения линейных объектов.

Приложение 1