Техническое заключение по перепланировке

Что было не так с квартирой

В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.

Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.

Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.

Комната с альковом — это такая ниша в стене специально для спального места

Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать

Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт

Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделатьВид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт
Кухня с нестандартным окном. В такую форточку помещался обычный советский кондиционер. Преимуществом этой кухни я считаю ее площадь — 8 м², можно удобно разместить технику и мебель

Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.

Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:

Мой отец — он же собственник квартиры — суров и законопослушен.
Мне пришлось бы пройти те же шаги, что и при первоначальном согласовании перепланировки, но потом еще заплатить штраф 2500 Р.

Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.

К тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.

Чтобы согласовать перепланировку, можно было обратиться в фирму, которая делает перепланировку под ключ: собирает все необходимые документы, разрабатывает проект, согласует его и выполняет приемку работ после перепланировки. Таких компаний на рынке много, по запросу поисковик показывает целый список. Но я решила сделать все сама: во-первых, это дешевле, а во-вторых, я любопытная.

Порядок и сроки изготовления технического плана

Оформление технического плана помещения составляют целиком на здание или отдельные его части. В частности, это может быть:

квартира, отдельное нежилое помещение;
перечень комнат, образующих нежилое помещение в составе здания;
отдельный этаж в здании;
недостроенный объект для его постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации в Росреестре и т.д.

Технический план принципиально отличается от технического паспорта. Последний является лишь приложением к плану. В нем содержатся сведения об объекте, параметрах оконных и дверных проемов, а также степени его изношенности. Объектом для подготовки технического плана недвижимости может стать помещение, находящееся как в жилом, так и не жилом здании.

Сроки изготовления технического плана нежилого помещения составляют в среднем от 5 дней до 3 недель и не регулируются на законодательном уровне. Сроки зависят от объёма и наличия необходимых исходных документов. Возможен и ускоренный порядок оформления, что повлечет за собой дополнительные затраты на услуги специалистов. После чего заказчику выдается два экземпляра документа, один из которых направляется в компетентный орган. Сам план оформляется в бумажном и электронном виде с учетом всех законодательных требований к содержанию.

Где получить разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Таким образом, в каждом городе существует свой уполномоченный орган, выдающий разрешение на ремонт в квартире или нежилом помещении. Конечно, можно обратиться в этот согласующий орган самому. Но надо быть готовым к большому числу поездок, отказам, трате нервов и другим особенностям. К тому же, специалист в данной области может помочь ускорить процесс, обойти те или иные нарушения в перепланировке, задействовать своих людей и так далее. Поэтому обращение к специализированным организациям зачастую вполне оправдано. Можно попробовать получить разрешение на переустройство квартиры или нежилого помещения и самостоятельно.

Итак, кто выдает разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения?

3.1. Где получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве?

Также раньше в жилищную инспекцию по своему административному округу можно было обратиться за консультацией по вопросам получения разрешения на переустройство квартиры или нежилого помещения. Сейчас многие жилищные инспекции не проводят таких консультаций, а отправляют посетителей в Многофункциональные центры, так как формально обязанность давать консультации по перепланировке возложена теперь на них. К сожалению, многопрофильные специалисты, работающие в таких МФЦ в подавляющем большинстве не могут дать квалифицированной консультации по данному вопросу, так как не читали соответствующие законы и, что важнее, не владеют практикой. К сожалению, большинство из них, вообще, предоставляют обращающимся гражданам неверную информацию по вопросам перепланировки. Поэтому, если Вы решили получать разрешение на перепланировку самостоятельно, то рекомендуем

Разрешение на перепланировку нежилого помещения- обратная сторона

Вам все-таки попытаться попасть на консультацию по данному вопросу в Жилищную инспекцию того административного округа, в котором располагается Ваш объект недвижимости. Во многих из них ещё удается получить такую консультацию. Лучше всего, вообще, записываться на приём непосредственно к начальнику и получать ответы на свои вопросы у него.

3.2. Кто дает разрешение на перепланировку квартиры в Московской области?

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 26) данные полномочия возложены на орган местного самоуправления. Чаще всего,таким органом в Московской области является Администрация города или района. Реже функции выдачи разрешения на перепланировку квартиры или нежилого помещения передаются Отделу главного архитектора или Архитектурно-планировочному управлению. В любом случае, если Вы решили осуществлять получение разрешения на ремонт самостоятельно, то рекомендуем Вам обратиться в Администрацию Вашего города или района. Даже если полномочия по выдаче этого документа были ею переданы какой-то другой организации, то там всегда можно узнать какой именно.

Назначение документа

Основным назначением технического заключения является заблаговременное исключение и выявление различных механических повреждений объекта, которые могут возникнуть в процессе его использования по назначению.

Оформление технического заключения поможет решить несколько важных задач. К ним отнесены:

Расчет долговечности и жизнестойкости объекта, который подвергается планировке.
Выявление возможных механических повреждений опорных конструкций.
Определение место расположения несущих элементов.
Обнаружение дефектов в стенах, межкомнатных перегородках.
Установления процента естественного износа опорных конструкций.
Занесение в план жилого помещения месторасположение санитарно-гигиенической техники, электрического и механического оборудования.
Вычисление возможного оборудования дверных проемов, расположенных в несущих стенах.

Такой перечень не является исчерпывающим.

Сроки и стоимость разработки технического заключения о допустимости и безопасности

Основной документ, регламентирующий ТЗ для квартирного переустройства в столице — Постановление Правительства Москвы №508 ПП.В пункте 3.7. приложения 3 сказано:

ТЗ требуется, если предусмотрена нетиповая смена планировки.
не требуется при отделочном ремонте (замена напольного, потолочного покрытия, отделки стен и т.д.), а также в случае типового проекта переоборудования.

Кто составляет тех.заключение:

Если, предполагается вмешательство в несущие конструкции – организация, создавшая проект дома;
Вмешательство в несущие конструктивные элементы здания не планируется – любая специализированная фирма из реестра СРО;
Если, компания-автор прекратила юридическое существование, а квартира в здании исторической застройки или старого жилого фонда, то ГУП «МосжилНИИпроект» — это утвержденная московским правительством организация.

Во всех организациях разные сроки и стоимость изготовления и выпуска технического заключения, но в основном срок варьируется от 5 до 15 рабочих дней (в зависимости от сложности обследования), а стоимость начинается от 20 000 руб.

Что нужно знать о техническом заключении?

?Состав документа

Введение (цель обследования);
Описание конструктивных элементов здания (части здания, квартиры…), адрес объекта, дата обследования, назначение помещений, этажность, год ввода в эксплуатацию здания, несущие конструкции;
Результаты обследования конструкций (перекрытий, колонн, стен, кровли), категория технического состояния объекта;
Планы помещений по данным БТИ (до перепланировки);
Планы помещений с нанесением выполненных работ по перепланировке;
Планы помещений на момент обследования с экспликацией (отражение фактического состояния объекта обследования);
Планы помещений на момент обследования с нанесением инженерного оборудования (отражение радиаторов, стояков отопления, стояков горячей и холодной воды, стояков канализации, вентиляции);
Планы помещений с нанесением результатов обследования (материал наружных и внутренних стен, перегородок, перекрытий);
Планы с трубной разводкой и расстановкой сантехоборудования, аксонометрия трубной разводки;
Фотофиксация произвденных работ;
Общие выводы и заключение;
Приложения — поверочные расчеты, схемы усиления, узлы креплений элементов (в случае необходимости);
Приложение — Свидетельства о допуске к работам

В случае планирования работ по перепланировке помещения в Мосжилинпекцию подается Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки.

?Кем разрабатывается и кем выдается

Техническое заключение разрабатывается инженером на основании проведенного обследования. Для этого инженер, имеющий соответствующую квалификацию, выходит на объект с целью фиксации выполненных работ, проведения инструментального обследования и замеров помещения, конструктивных элементов здания, фиксации имеющихся коммуникаций и оценки их состояния.

В процессе выполнения обследования, специалист проводит все необходимые действия, такие как: определение степени износа несущих конструкций, выявление дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность, производит вскрытия конструкций для фиксации факта наличия скрытых работ.

На основании полученных данных проводятся расчеты и выполняется анализ о допустимости и безопасности произведенных работ. Если в ходе работ по обследованию будут обнаружены дефекты, которые могут повлиять на несущую способность конструкций, то разрабатываются рекомендации по устранению данных дефектов. В случае, если переустройство выполнено с нарушениями и отступлениями от норм и требований, то будут даны рекомендации по устанению данных нарушений.

?Срок действия документа

Срок действия технического заключения – 1 год.

?Почему необходимо техническое заключение

Техническое заключение о допустимости и безопасности необходимо для подтверждения факта, что в помещении все выполненно в соответствии с нормами и не угрожает жизнедеятельности людей.

?Законодательная база

К нормативным документам, регламентирующим порядок и процедуру согласования перепланировок, относятся:

Жилищный кодекс РФ (для нежилых помещений, расположенных в жилых домах);
Градостроительный кодекс РФ (для нежилых, отдельно стоящих зданий);
Постановление Правительства Москвы № 508, принятое в декабре 2011 года (для квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах).

Порядок получения отчета по перепланировке

Технический отчет выдается после осмотра объекта недвижимости специалистом. Проводить осмотр и давать заключение имеет право строительная компания, разработавшая проект дома (автор), и проектно-строительная организация, которая создавала или будет создавать проект перепланировки.
В ходе проверки здания и квартиры инженер осматривает стены, изучает их состояние, производит замеры и делает расчеты. Нередко в процессе производится частичное вскрытие слоев отделки.
В результате осмотра выявляются характер и степень износа несущих стен и конструкций, а также допустимость устройства проемов. Эксперт обследует здание на наличие изъянов, трещин и прочих неполадок, которые могут помешать переустройству квартиры.
На основании проверки сотрудник проектной компании выдает отчет, в котором подробно описано состояние дома, допустимость проведения перепланировки в квартире или безопасность ранее проведенных ремонтных работ.

Если в процессе не были затронуты несущие конструкции, то за получением отчета целесообразнее обращаться в проектно-строительную организацию. Ее услуги будут стоить дешевле, чем заказ отчета у автора дома. Если ремонтные работы предусматривают демонтаж несущих стен, то документ получить можно только у автора здания.

Техническое заключение по факту самовольной перепланировки

Многие граждане, приобретая квартиру на вторичном рынке с целью улучшить жилищные условия и повысить функциональность помещения, делают перепланировку жилья на свое усмотрение и без предварительного согласования с местной Жилищной инспекцией и муниципальными органами. Самовольное переустройство жилого и нежилого помещения согласно российскому жилищному законодательству и Кодексу об административных правонарушениях имеет негативные последствия в виде наложения штрафа на собственника перепланированного объекта недвижимости, а также требованием по решению суда узаконить переустройство или вернуть помещению первоначальный вид.

Узаконивание проведенной перепланировки постфактум

Процедура узаконивания уже сделанной перепланировки предполагает судебные разбирательства по вопросам безопасности и допустимости внесенных в конфигурацию помещения изменений. Если владелец квартиры сумеет доказать в суде, что проведенные им ремонтно-строительные работы абсолютно безопасны и не нарушают целостность и прочность всего дома, то суд вынесет положительное решение, которым обяжет компетентные органы внести соответствующие изменения в техническую документацию объекта недвижимости и зарегистрировать их должным образом.

Чтобы узаконить сделанную перепланировку, собственнику жилища необходимо обратиться лично в суд с исковым заявлением. К иску необходимо приложить еще пакет документов, в который входят:

техническое заключение по факту произведенных изменений в конфигурации помещения;
проектная документация, составленная и разработанная проектной компанией с допуском СРО;
заключение контролирующих органов и служб;
справка из паспортного стола или из ЖЭКа о составе семьи – лиц, проживающих в спорном жилье;
письменное согласие на проведение перепланировки всех совладельцев жилища (если оно находится в долевой собственности или оформлено сразу на нескольких человек).

Характерные особенности технического заключения

Пункт 18 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 гласит, что для оформления акта приема-передачи жилья в эксплуатацию после завершения переустройства требуется проведение строительной экспертизы для определения допустимости (или недопустимости), а также безопасности проведенной перепланировки и составления соответствующего технического заключения. В ходе обследования перепланированного помещения должны проясниться некоторые моменты:

насколько проведенные изменения конфигурации жилища соответствуют жилищному законодательству РФ;
не нарушены ли нормы и требования безопасности при проведении строительно-ремонтных работ по переустройству жилья.

Процедура и порядок проведения экспертизы

Для проведения экспертизы необходимо обратиться в соответствующую организацию – частную компанию с допуском СРО или в государственный проектный институт. Сотрудник (или несколько) выезжает по указанному адресу и в ходе обследования:

определяет основные и несущие элементы, конструкции и стены;
оценивает фактическое состояние тех конструкций, которые были затронуты в ходе ремонта;
осуществляет замеры и производит расчеты;
при необходимости может выборочно вскрывать верхний слой отделки стен, потолков и прочих поверхностей;
определяет степень износа основных конструктивных элементов (фундамента, стен, колон и др.);
устанавливает допустимость устранения или монтажа оконных/дверных проемов;
выявляет дефекты и неисправности, которые могут препятствовать проведению перепланировки или возникли в результате ее осуществления;
при необходимости проверяет состояние соседних квартир, расположенных сверху и снизу.

Важно! Проведение технической экспертизы регламентируется российским законодательством в части СНиП, Правилами обследования несущих конструкций здания и СанПин.

Техническое заключение на перепланировку квартиры — цена

Требование Постановления № 508 заказывать тех.заключения у компаний — авторов домов превратило их в монополистов и привело к увеличению стоимости услуг по надзору за перепланировкой.

Сравните — сколько стоит тех.заключение:

в государственном институте по проектированию стоимость в среднем составит от 20 тыс. руб.
наши цены начинаются от 6 тыс. руб.

Благодаря чему мы экономим ваше время и средства:

отсутствие неоправданных наценок;
чёткая организация работ позволяет ускорить стандартный процесс оформления ТЗ в 2 раза;
обширный опыт — в нашем портфолио свыше 2000 завершенных проектов;
профессиональная команда инженеров, архитекторов, юристов.

Перепланировка помещения в нежилом здании по готовому проекту