Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

1. Игра со стоимостью.
   Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

1. Привлечение сторонних активов.
   Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
2. Раздел объекта.
   Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
3. Коллективная работа.
   Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
4. Привлекаем специалистов.
   Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
5. Участие в аукционах.
   Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Выгодны ли инвестиции?

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

• Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
• Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
• Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка — это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

• Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
• Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
• Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
• Прозрачность системы — доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Высокорискованные коллективные инвестиции

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость

Этот вид вложений имеет ряд своих особенностей, и обязательно следует учитывать несколько моментов.

• Языковой барьер будет сильно тормозить оформление документов и препятствовать процессу общения с арендаторами и продавцами.
• Налоговое законодательство развивается очень динамично, и могут потребоваться дополнительные расходы на эту статью.
• Следует предусмотреть также затраты на услуги юриста, поскольку без помощи специалиста той страны, куда будут производиться вложения, риски потери капитала значительно возрастают.
• Недвижимость в Европе окупается за 10-12 лет. Она является самой долгосрочной и наиболее надежной инвестицией.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.

Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта

Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.

В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации

Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами здесь.

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

1. Защита денежных средств от инфляции.
2. Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
3. У инвестора сохраняется право собственности на объект.
4. Существует возможность контролировать собственный капитал.

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи. Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес

Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете здесь.

Словарь терминов

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент — весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

Российские ЗПИФН

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Российские ЗПИФН

Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Организация инвестиционной деятельности потребует от инвестора максимальной сосредоточенности, внимательности, коммуникабельности. Гражданин должен поэтапно спланировать свои действия, чтобы избежать непродуманных решений, вероятных рисков и ошибок. Представим примерный алгоритм, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость.

1. Формирование стартового капитала.
   Чтобы получать доход от оборота финансов, необходимо иметь определенную сумму денег. Самым вероятным решением этого вопроса становятся индивидуальные накопления. Когда этого вклада недостаточно для организации бизнеса, граждане обращаются за займом к близким родственникам, коллегам. Рассматриваемых активов достаточно для старта инвестиций, более крупные обороты потребуют значительных вложений. Здесь на помощь придет кредитование от банка.
   Многие инвесторы предпочитают заработать первоначальный капитал от инвестиций в акции крупных предприятий, размещения денег на инвестиционных, депозитных счетах. Прибыль от операций будет незначительная, но она позволит заняться более серьезной деятельностью, например, коммерческой недвижимостью. В качестве исключений новички приобретают квартиры, площади под ипотеку, по кредиту и получают первую прибыль от сдачи этих объектов в аренду.
2. Мониторинг ситуации.
   На этом этапе потенциальный инвестор занимается изучением выгодности вложений в различные направления на рынке недвижимости. Оценивается динамика прироста капитала по последним отчетным периодам у других участников инвестирования. Дополнительно идет изучение потребительского спроса.
3. Выбор объекта.
   Чтобы минимизировать риски непрофессионального инвестирования, новички пользуются услугами специальных агентств при приобретении объектов недвижимости. Специалисты разъяснят все нюансы вложений, особенности владения и распоряжения объектами. Поиск приобретений осуществляется в определенном ценовом диапазоне, доступном для клиента.

Документальное оформление.
После того, как инвестор сделал выбор коммерческой недвижимости, назначаются переговоры с продавцом или арендодателем

Для заказчика важно подробно изучить все детали сделки перед подписанием контракта. Рекомендуется поручить юристу или агенту провести проверку чистоты объекта покупки

Непосредственно договоренность оформляется на бумаге, подлежит госрегистрации в соответствии с нормами российского законодательства.
Организация бизнеса.
Становясь собственником помещения, инвестор вправе распоряжаться им по личному усмотрению без противоречий с законом. Например, нельзя сдавать в аренду нежилой комплекс для размещения граждан на длительный срок, для проживания. Такие действия будут нарушением санитарных норм, конституционных прав физических лиц.

Владельцу строения не удастся организовать клуб на первом этаже жилого здания, если нет разрешения жильцов, и отсутствует капитальная стена для изоляции звука. Инвестор предлагает коммерческую недвижимость в аренду другим пользователям или перепродает ее с наценкой

Важно учитывать нюансы законодательства, чтобы избежать штрафных санкций и проблем с органами власти

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость — возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30—40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования — человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Рынок совместных инвестиций в недвижимость

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

• приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
• выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
• финансирование строительства или редевелопмента проектов.

Объекты инвестирования.

• Жилая недвижимость:
  • для перепродажи;
  • для сдачи в аренду;
  • апартаменты.
• Коммерческая недвижимость:
  • стрит-ритейл;
  • склады;
  • парковки.

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.

Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший  спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность инвестиционных проектов напрямую зависит от активности инвестора, эффективности применения специальных методов и приемов. Обозначим пять лучших советов по повышению прибыльности от сделок с коммерческой недвижимостью.

Если клиент инвестирует капитал в возведение нового объекта, важно непрерывно контролировать работу застройщика. Когда подрядчик испытывает трудности, нецелесообразно расходует финансы и ресурсы, есть вероятность заморозки объекта

В этом случае вкладчик потеряет свои активы.
Когда инвестор обладает профессиональными навыками по строительству и ремонтным работам, рекомендуется приобретать объекты на стадии отделки или подлежащие восстановлению. В этом случае покупка обойдется значительно дешевле, а затраты по доведению постройки до коммерческого состояния будут соизмеримы с потенциальными доходами.
Благодаря грамотной перепланировке, реконструкции площади повышается эффективность ее использования. Например, после установки перегородок, формирования обособленных помещений в торговом центре, собственник привлечет сразу несколько арендаторов. Совокупный доход окажется больше, чем прибыль от сделки с одним клиентом.
Благодаря участию в аукционах инвесторы получают возможность купить коммерческие площади на 15-20% дешевле по сравнению с рыночными ценами. Процедура торгов сложная, потребует внесения определенного взноса и опыта проведения таких мероприятий.
Ликвидность объекта легко повысить за счет перепрофилирования. Например, квартира на первом этаже переводится в разряд нежилых помещений и передается в аренду под магазин или кафе. Здесь придется собрать объемный комплект документов, разрешений, чтобы избежать претензий со стороны соседей.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка — акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo — 300 тысяч рублей, CredoCapital — 900 тысяч рублей.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать

На своем опыте хочу поделиться тем, как за короткое время вы сможете сформировать свою базу клиентов:

• Собственников;
• Арендаторов;
• Инвесторов (см. Как найти инвестора).

С одним объектом может быть связана покупка и дальнейшая сдача в аренду. Собственник может заключить с вами договор на обслуживание (ведение технического состояния, перезаключение договоров с обслуживающими организациями, контроль за коммунальными платежами, иными словами, арендатор не беспокоит собственника звонками о неисправности крана или отключении электроэнергии).

В нашем агентстве эта услуга очень популярна, но требуется время, собственник не сразу доверит вам управление своим помещением, здесь уже речь идет о доверии.

Имея базу постоянных клиентов, вы сможете заниматься межрегиональными сделками. Многие компании развиваются по регионам, и если вы себя хорошо зарекомендуете, вас непременно пригласят в качестве своего представителя. Так, на своем примере, открыв по Владимирской области сетевую аптеку (20 помещений), получила на свою электронную почту коммерческое предложение от компании об открытии помещений по 19 областям.

Желаю, чтобы ваш выбор был правильным!

P.S.

За последние несколько лет мы часто слышим слово «Кризис». Для кого-то он существует, кто-то не верит в него, у кого-то он «В головах».

Стратегии вложений

Одно из главных направлений работы инвестора – определение стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.

По максимальной рентабельности

Максимальная рентабельность – показатель экономической эффективности. Определяет доходность предприятия. На языке инвестора – это соотношение доходов и расходов.

Пример расчета. Куплен нежилой объект 100 кв.м. и стоимостью в 5 млн.руб. Стоимость 1 кв.м. составляет 50000 руб. Владелец планирует сдавать объект в аренду по ставке 700 рублей за кв.м. в месяц. Значит за год он получит 8400 рублей за кв.м. Рассчитываем рентабельность: Р = (8400 / 50000) * 100% = 16,8% – такой показатель будет привлекателен для многих инвесторов.

По престижности объекта

Это одна из стратегий, используемых инвесторами – анализ престижности местоположения и динамика спроса и предложения на объекты в этом районе. Чем более элитарен объект, тем выше цена на него и ниже ликвидность. Данная стратегия пользуется популярностью из-за того, что элитная недвижимость не теряет в цене и используется в качестве долгосрочных инвестиций. Но вход на этот рынок требует больших вложений.

Для примера, в Москве стоимость на коммерческую недвижимость внутри Бульварного кольца может доходить до 400000 рублей за квадратный метр.