Универсальный калькулятор ипотеки

Где получить сведения для самостоятельного расчета ипотеки

Клиент может использовать два варианта:

обращение в отделение и получение сведений от опытного менеджера;
самостоятельный поиск необходимой информации на сайте кредитного учреждения.

Заемщику потребуется владеть такой информацией:

полная стоимость имущественного объекта (равна величине займа);
минимально допустимый размер вступительного взноса;
процент, действующий по выбранной ипотечной программе (новостройка, вторичное жилье, загородная недвижимость и т.д.).

Особое внимание следует уделить размеру первоначального взноса. Это сумма денежных средств, которую клиент может оплатить сразу на счет в банке из собственных сбережений.

Зачастую данная сумма составляет 20% от общей цены недвижимости. При стоимости имущества в 1 млн руб. заемщику необходимо внести сразу 200 000 рублей в счет первоначального взноса. Большинство кредитных учреждений дают возможность оплатить первоначальный взнос средствами материнского капитала.

Формулы для дифференцированного платежа

Для расчёта дифференцированного платежа первоначально вычисляем сумму погашения основного долга, которая будет входить в размер взноса.

ПТЗ – платеж по телу займа;
СК — сумма кредита;
М — срок кредитования (в месяцах).

Для того чтобы рассчитать сумму, направляемую на оплату процентов, необходимо остаток долга умножить на процентную ставку и разделить на 12 месяцев.

ПП – платёж процентов;
ОД – остаток основного долга;
С – годовая ставка.

В итоге для расчёта дифференцированного платежа (ДП) нужно сложить платёж по телу займа и платёж процентов.

Ежемесячно величина дифференцированного платежа изменяется, поэтому в каждом новом расчётном периоде нужно производить новые подсчёты.

Выбор ипотечной программы

Предварительным этапом, перед тем, как рассчитать ипотеку в Сбербанке, является изучение всех предлагаемых банковских жилищных кредитов с целью поиска самого выгодного варианта. Разобраться в ипотечных программах поможет таблица, содержащая основные предложения каждого вида жилищных займов:

Программы кредитования	Условия получения займа	Максимальная сумма, руб.	Размер процентной ставки (% годовых)
Для молодых семей	Ипотечное кредитование доступно, если один из супругов или оба моложе 35 лет	От 300 000	9
Для молодых семей в новостройке	Оформить ипотеку могут молодые семьи на приобретение недвижимости в строящемся доме	От 300 000	7,4
На готовое жилье	Оформление залога, обязательное страхование залогового имущества	От 300 000 до 85% от оценочной стоимости залогового имущества	9,5
На приобретение строящегося жилья	Займ выдается на приобретение строящегося жилья, приобретаемого у аккредитованного банком продавца. Есть возможность использовать средства материнского капитала для оплаты первоначального взноса	От 300 000 до 85% договорной стоимости жилья	9,5
На строительство жилья	Необходимо поручительство до момента документального оформления имущества в залог и подтверждение доходов заемщика	От 300 000 до 75% стоимости недвижимости по договору	11,5
Загородная недвижимость	Требуется поручительство физических лиц	От 300 000 до 75% от сметной стоимости строящегося объекта	10 (11 на период до момента документального оформления ипотечного займа)
Гараж	Кредит предоставляется на покупку или строительство гаража	От 45 000	15
Ипотека для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости	Брать ипотеку можно только на покупку готового жилого помещения на вторичном рынке	От 300 000 до 85% от стоимости жилья	9,5
Ипотечное кредитование с господдержкой	Ссуда выдается только на покупку объектов на первичном рынке недвижимости	От 300 000 до 8 млн.	11,4
Военная ипотека	Выдаются участникам накопительно-ипотечной системы	До 2 220 000	10,9

Как посчитать ежемесячный платеж по кредиту?

Многие российские граждане, которые выбирают кредитную программу, используют стандартную формулу расчета ежемесячных платежей. Они берут за основу сумму займа, умножают ее на месячную процентную ставку и умножают все на количество месяцев кредитования.

Пример:

Сумма кредита – 100 000 рублей.
Срок действия программы – 1 год.
Процентная ставка – 10,00%.
В первую очередь определяется ежемесячная процентная ставка — 10,00% / 12 = 0,83.
(100 000 х 0,83%) х 12 = 9 960,00 рублей нужно возвращать ежемесячно.

При расчете дифференцированных платежей физическим лицам необходимо учитывать один важный момент. Процентная ставка каждый месяц будет начисляться на сумму кредита, уменьшенную на уже внесенные ежемесячные платежи.

Пример:

Сумма кредита – 100 000 рублей.
Срок действия программы – 1 год.
Ежемесячная процентная ставка 0,83%.
Ежемесячный платеж (сумма кредита / кол-во месяцев (платежных периодов)).

Сумма ежемесячных платежей (дифференцированных) будет рассчитываться за каждый месяц:

Срок действия кредита	Расчет ежемесячных процентов	Сумма ежемесячного платежа
Январь	100 000 * 0,83%	8 333,33 + 830 = 9 163,33 рублей
Февраль	(100 000 – 8 333,33) * 0,83% = 91 666,67 * 0,83%	8 333,33 + 760,83 = 9 094,16 рублей
Март	(91 666,67 – 8 333,33) * 0,83% = 83 333,34 * 0,83%	8 333,33 + 691,67 = 9 025,00 рублей
Апрель	(83 333,34 – 8 333,33) * 0,83% = 75 000,01 * 0,83%	8 333,33 + 622,00 = 8 955,33 рублей
Май	(75 000,01 – 8 333,33) * 0,83% = 66 666,68 * 0,83%	8 333,33 + 553,33 = 8 886,66 рублей
Июнь	(66 666,68 – 8 862,87) * 0,83% = 58 333,35 * 0,83%	8 333,33 + 484,17 = 8 817,50 рублей
Июль	(58 333,35 – 8 333,33) * 0,83% = 50 000,02 * 0,83%	8 333,33 + 415,00 = 8 748,33 рублей
Август	(50 000,02 – 8 333,33) * 0,83% = 41 666,69 * 0,83%	8 333,33 + 345,83 = 8 679,16 рублей
Сентябрь	(41 666,69 – 8 333,33) * 0,83% = 33 333,36 * 0,83%	8 333,33 + 276,67 = 8 610,00 рублей
Октябрь	(28 787,94 – 8 333,33) * 0,83% = 25 000,03 * 0,83%	8 333,33 + 207,50 = 8 540,83 рублей
Ноябрь	(25 000,03 – 8 333,33) * 0,83% = 16 666,70 * 0,83%	8 333,33 + 138,33 = 8 471,66 рублей
Декабрь	(12 121,28 – 8 333,33) * 0,83% = 8 333,37 * 0,83%	8 333,33 + 69,17 = 8 402,50 рублей

Из примера видно, что каждый месяц тело кредита к возврату будет оставаться неизменным, а сумма начисленных процентов будет меняться в меньшую сторону.

Виды платежей

Прежде чем приступить к всевозможным расчетам, давайте разберемся, какими бывают платежи. Вычисление платежей по ипотечному кредиту может применяться по аннуитетной или дифференцированной схеме.

Аннуитетный платеж означает постоянный, у которого ежемесячные выплаты равны в течение всего срока кредитного обязательства заемщика перед банком. Наиболее распространенная схема, так как для кредитора она экономически выгодна. Для заемщиков тоже есть плюс – в том, что каждый месяц сумма одинаковая и сложно будет запутаться в платежах.

Дифференцированные значит изменяемые платежи, которые ежемесячно идут на снижение суммы в счет погашения займа. Данная схема достаточно трудозатратная, которая требует много времени для расчета графика платежей. При дифференцированной системе заемщику удастся неплохо сэкономить свои средства на переплате, но для банков это значительно повышает риски, поэтому они все реже предлагают подобные системы.

Какие выделяют виды аннуитета?

Для лучшего понимания использования аннуитета следует рассмотреть, какие его виды существуют. Так, можно отметить наличие следующей классификации:

отложенный – в данном случае первая выплата производится в конце начального периода;
немедленный – платеж осуществляется в начале нулевого периода.

Если говорить об аннуитете, используемом в сфере кредитования, то здесь имеет место отложенный аннуитет.

Кроме этого, распространенно выделение различных видов стоимости аннуитета, а именно:

приведенная;
будущая стоимость аннуитета.

Такое деление обусловлено стремлением определить максимально объективную ценность денежных средств, которые направлены на кредитование. Как будущая, так и текущая стоимость аннуитета рассчитывается определенным образом с использованием конкретных формул. Проводимый расчет текущей стоимости аннуитета зависит от ряда факторов.

Стоит отметить, что в силу теории о том, что с течением времени денежные средства могут обесцениваться в силу инфляции, имеет место такое понятие, как настоящая стоимость аннуитета. Также здесь играет роль упущенная выгода, ведь если бы кредитор оставил выданные денежные средства у себя, то он имел бы возможность получать доход в виде процентов по вкладу.

Что нужно для правильного расчета ипотеки?

Для правильного расчета ипотечного кредита недостаточно просто оценить стоимость жилья и ориентироваться на среднюю процентную ставку нескольких банков. При таком подходе банк скорее всего откажет в выдаче денег на покупку.

Подойти к решению вопроса нужно со всей серьезностью и выполнить несколько обязательных действий:

Точно определить для себя, на какие цели берется кредит. Банки предлагают огромный выбор ипотечных программ. Для кредитов на покупку в новостройках, строительство дома, или приобретение недвижимости на вторичном рынке банки предлагают различные условия – процентные ставки, сроки кредитования и уровень первоначального взноса.

К примеру, Сбербанк устанавливает уровень процентных ставок по кредитам на приобретение готового жилья на вторичном рынке в размере 12,5% годовых, а на новостройки и строящееся жилье – 13,5 и 13% соответственно.

Найти подходящие варианты покупки и уточнить цену и условия у продавца. Меньше всего проблем возникает при покупке недвижимости у застройщика или в риэлторском агентстве. Однако и в таких случаях указанная на интернет-страницах стоимость может отличаться от реальной суммы. В частности, возможны дополнительные затраты на оплату услуг агентства или оформление документов. Частные продавцы могут вообще не соглашаться на продажу принадлежащей им недвижимости за счет банковского кредита или потребовать увеличения итоговой суммы.

Очень важным может оказаться подтверждение реальной рыночной стоимости объекта независимым оценщиком. Без наличия такой справки некоторые кредитные организации отказывают в предоставлении ипотеки.

Выяснить, может ли заемщик стать участником программ льготного кредитования. На федеральном и региональном уровнях предусмотрены различные варианты помощи при приобретении жилья в кредит. К таким можно отнести:

Ипотеку с государственной поддержкой для тех, кто имеет низкий уровень дохода (в частности, военных, госслужащих, учителей, медиков) ;
Кредитование на приобретение жилья для молодых семей;
Предоставление кредитов с условием использования материнского капитала.

Для тех, кто становится участникам таких программ, предусмотрены серьезные льготы. В том же сбербанке ипотека с господдержкой предоставляется по сниженной процентной ставке -12% годовых, а программа ипотечного кредитования с использованием материнского капитала позволяет использовать эти средства на уплату части или всего первоначального взноса.

Оценить, какая часть стоимости может быть внесена заемщиком в виде первоначального взноса. Величина такого взноса способна намного облегчить долговое бремя. В то же время банки гораздо охотнее принимают положительное решение по кредитам при высоком уровне такого взноса.
Рассчитать личный доход заемщика или общий доход семьи, один из членов которой собирается брать ипотечный кредит. Эта сумма станет основным ориентиром при определении ежемесячного платежа, а также сроков кредитования.

Многие кредитные организации в расчет доходов принимают не только подтвержденные официальными справками о доходах, но и т.н. «серые», полученные без легального трудоустройства. Однако их наличие или происхождение может потребоваться доказать.

Следующий важный шаг – визит в банк и беседа с менеджером по кредитованию. Это необходимо, чтобы узнать сумму дополнительных платежей, которые придется вносить за пользование кредитом. В них могут входить как единоразовые, к примеру, за оформление документов и рассмотрение заявки, так и регулярные, такие как комиссия за обслуживание кредитного счета.

Сумма единоразовых платежей может оказаться существенной, если потребуется регистрации объекта недвижимости и его страхование. Такие траты тоже необходимо учесть.

Кроме того, во время встречи с кредитным специалистом следует выяснить, какую из схем погашения кредита использует финансовая организация (аннуитетную или дифференциальную), какие документы необходимо предоставить для рассмотрения заявки, и получить или заполнить на месте ее бланк.

После того, как все эти шаги выполнены можно переходить непосредственно к расчету ипотеки.