Знаток Финансов

Как создать источник пассивного дохода из недвижимости

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

#6. Перевод из нежилого в жилое помещение

В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.

В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.

Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:

  • Помещение должно находиться в собственности.
  • Помещение должно соответствовать требованиям жилого помещения (ЖК РФ)

Алгоритм перевода помещения по этапам:

  1. Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ГрК РФ)
  2. Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (,  ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП)
  3. Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
  4. Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (, ЖК РФ).  Составление технического плана кадастровым инженером (,  Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
  5. Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ЖК РФ;  Закона N 218-ФЗ,  Закона N 218-ФЗ)
Преимущества Недостатки
Возможность перестроить нежилые помещения под гостиничный / хостельный бизнес Помещение должно находиться в собственности, а не в ипотеке и не обременена залогами
Быстрые сроки окупаемости вложенных средств Требуются проведение всех коммуникаций, подготовки и предоставления документов

#10. Хостелы

Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.

Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов

Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы. Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.

Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.

Преимущества Недостатки
Высокая прибыльность на 1 кв.м Необходимо наличие команды: уборщица, администратор
Простота организации Сезонный спрос. Простои в нетуристический сезон

Ключевой фактор успеха хостела это его репутация, так как основным каналом привлечения туристов является различные сервисы, например как Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на прибыльность бизнеса.

В таблице рассмотрим какие еще существуют сервисы для привлечения посетителей.

Сервис Преимущества и особенности
Booking.com Один из самых распространенных сервисов. Необходимо обязательно быть в нем зарегистрированным
Agoda.com Международный сервис, ориентированный на иностранцев. Как правило представлен отелями
Hotels.com Отличный сервис для привлечения туристов в системе более 150 000 отелей.
Ostrovok.ru Сервис является лучшим по версии National Geographic. Ориентирован на граждан СНГ и России. Сервис индивидуален и не сотрудничает с другими интернет-сервисами
Oktogo.ru Отечественный сервис ориентирован на российских туристов. Множество вариантов оплаты для туристов

Hostelworld.com

Ориентирован на международных туристов, имеет базу более 30 тыс. хостелов.

Ориентированность на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из лидирующих источников траффика.

Более подробно как открыть хостел с нуля читайте в статье: → «Бизнес-план хостела с расчетами»

#1. Покупка → ремонт → продажа

Первая стратегия инвестирования это покупка недвижимости (как правило квартиры), ее ремонт и продажа по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создания потенциала, который обеспечит прибыль. В данной стратегии создается потенциал в виде дополнительной ценности как чистовая отделка помещения, что увеличивает стоимость продажи. Доход составляет порядка 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации данной стратегии можно привлечь деньги спонсора или инвестора под покупку объекта.

Преимущества Недостатки
Простота реализации проекта, основная задача заключается в поиске ремонтной бригады Низкая ликвидность при продаже квартиры-новостройки, т.к. зачастую районы застраивают целыми кварталами
Низкие риски потери денежных средств, т.к. квартира уже построена* Низкая доходность 15 -20%
Квартира может быть куплена в ипотеку и в дальнейшем продажа с доходом Необходимы крупные первоначальные вложения равные стоимости всего объекта

* Можно заметить, чем ниже риски при инвестировании, тем ниже доходность. Так, к примеру, вложение на уровне котлована (0-уровень) строительства, когда еще не построенного дома или ЖК доходность выше и составляет 30-40%, но возникают риски, что объект может быть заморожен или не достроен  в случае банкротства застройщика.

Разберем несколько факторов успеха в реализации такой схемы вложения:

Первый фактор успеха в данной стратегии – это покупка по минимальной цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной в данном районе. Как правило, застройщики снижают цены на 10-15% перед новогодними праздниками, т.к. им необходимо закрыть готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются спецпредложения и различные акции. Спецпредложения часто включают дополнительные бонусы как машиноместа, кухня в подарок и т.д. Акции, как правило, распространяются на снижение цены за кв.м. Также скидки привязывают к другим праздникам 8-марта или 23 февраля, но они зачастую меньше.

Второй фактор успеха – это поиск района, в котором есть устойчивый спрос на строящееся жилье

Это очень важно при реализации квартиры, в противном случае период возврата денежных средств увеличится. Активным спросом пользуются квартиры, строящиеся около различных транспортных узлов: станции метро (например: как ЖК «Три Кита» в Санкт-Петербурге у станции метро «Девяткино»), железнодорожных станций связывающих город и область

Покупатели готовых квартир около транспортных узлов – рабочие, а для них скорость

Третий фактор успеха стратегии заключается в минимизации затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные фирмы в стоимость ремонта включают затраты на рекламу и продвижения, поэтому цены будут выше, чем у бригад зарегистрированных в различных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно воспользоваться различными сервисами анализ которых приведен в таблице ниже.

Итак, максимальная прибыль от реализации стратегии по покупке и ремонту недвижимости будет, когда цена приобретения была минимальная (за счет скидок и акций) и стоимость ремонта снижена за счет поиска бригад с сервисов.

#7. Перестройка офисов в мини-офисы

Стратегия заключается в переделывании офиса в мини-офисы. Это аналогично стратегии  №2, когда квартира разделялась на студии. То же самое мы делаем с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем уже как мини-офисы или переговорные на час. Этот принцип разделения целого на части можно применять  для многих других инвестиционных идей, например: покупка машины и продажа ее по частям дороже. Также и в недвижимости,  вы берете целиком, делите и уже индивидуально сдаете каждый месяц или по часам. Можно сказать тут работает закон «разделяй и властвуй».

Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы. Также необходимо оценить рыночное окружение – по какой цене сдают мини-офисы. Задача уже на первом этапе заложить успех, просчитав, будет ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход смогут принести.

Преимущества Недостатки
Доходность выше, чем от сдачи одного офиса в аренду на 25-40%

Необходимо заниматься поиском арендаторов, чтобы мини-офисы или переговорные не пустовали

Офисное помещение может быть взято в кредит

#16. Покупка земельного участка

Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.

Земельная стратегия Описание и эффективность
Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городом Необходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения).
Покупка земли и продажа по частям Продажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков.  Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов.

Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.

Данная земля отлично подходит для экопоселений или фермерского хозяйства. Как правило, выделяют участки в мало заселенных районах. Стоимость 1 Га в таких поселениях бывает меньше 50 000 руб., и данные поселения набирают новых постояльцев. Более подробно о том какие поселения существуют, можно найти на сайте poselenia.ru.

#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду

Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии.  Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.

Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии  – это правильно подобранная планировка:

  1. Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
  2. Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
  3. Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.

Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.

Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.

Преимущества Недостатки
Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25% Необходимость в поиске арендаторов
Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств* Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей.

*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?

Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.

Время — деньги. Что надо знать арендодателю гаражного бокса

Данный способ извлечения прибыли является дополнительным, но  это не означает, что он не требует временных и трудовых затрат. Какие действия нужны для поддержания источника дохода в рабочем состоянии:

  1. Контроль и сбор арендной платы. Не все арендаторы являются добросовестными, приходится контролировать своевременную оплату.
  2. Проверка технического состояния объекта. Ничто не вечно в нашем мире, зданию требуется ремонт, нужно контролировать состояние объекта, сравнить можно с прохождением технического осмотра автомобиля.
  3. Поиск клиентов. Очень часто, особенно в летний период, арендаторы съезжают с объекта, и чтобы не было длительного простоя приходится прилагать усилия по поиску клиентов, подавать объявления, распространять информацию среди знакомых и.т.д.
  4. Расходы. Содержание имущества требует затрат на уплату налогов, оплату взносов в кооператив, участие на общих собраниях, оплату электроэнергии. Всё требует финансовых и временных затрат.

Стоит отметить, что данные хлопоты можно сравнить с содержанием собственного жилья, у меня например получается выделять свободное время на все вышеуказанные действия без ущерба основной работе и общению с семьёй.

#3. Инвестиции в новостройки

Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.

Преимущества Недостатки
Высокий доход от продажи ~30-50% Новостройка может быть заморожена по причине банкротства или финансовых трудностей у застройщика*
Возможность продать квартирку даже в ипотеке, что позволяет совершать сделки без собственного капитала Активное строительство в районе может снизить цену продажи

*Как проверить надежность застройщика?

Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.

На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.

Пример как изменяется стоимость квартиры в зависимости от этапов строительства, инфраструктуры, расстояния до метро, экологии, вида из окон и отделки

#9. Офис-переговорная на час

Стратегия походит на почасовую сдачу квартиры, только здесь сдаем офис на час. Как правило, офис сдается на час для переговоров, деловых встреч, проведения семинаров и обучающих мастер классов. Из-за того что офис сдается по часам, прибыль будет выше на конец месяца, чем едино разовая сдача на длительный срок. Для реализации данной стратегии необходимо будет заключить договор субаренды с собственником. Как правило, здесь легче чем с владельцами квартир. К тому же офисом-переговорной проще управлять, нежели квартирой, т.к. он не требует полной уборки после каждого клиента.

Преимущества Недостатки
Можно не иметь в собственности офиса Необходимость заключения договора субаренды с владельцем помещения
Прибыль в 1,5-2 раза превышает затраты на аренду Постоянный поиск клиентов под проведение семинаров, переговоров и обучений

#5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение

Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов. В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение, если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.

Главная сложность инвестиционной схемы – это переоформление квартиры в нежилое помещение. Основные юридические требования:

  • Квартира должна принадлежать собственнику (наличие свидетельства о регистрации, завещания или договора дарения).
  • Квартира не должна быть взята в ипотеку и ни чем не обременена.
  • Квартира переводится полностью в нежилую, а не частично.
  • Необходимо выписаться при изменении ее статуса.
  • Необходимо зарегистрировать все изменения и перепланировки.

Преимуществом данной схемы является то, что сдача помещения в аренду под бизнес в 2-3 раза превышает доходность от сдачи в аренду. Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.

Преимущества Недостатки
Доходность сдачи в аренду как коммерческую недвижимость в 2-3 раза выше, чем сдача как жилую Квартира должна находиться в собственности, а не в ипотеке

Источники дохода, которые не являются пассивными, хотя многие их таковыми считают

Многие авторы в сети, не задумываясь, копируют с сайта на сайт информацию. Поэтому интернет наводнили статьи с указанием источников пассивного дохода, которые не являются таковыми на самом деле. Их список ниже.

  • Канал на YouToube. Записав даже 100 видеороликов нельзя надеяться на то, что люди массово будут их годами просматривать, и доход не будет снижаться. Для того, чтобы получать деньги с канала регулярно, его нельзя забрасывать. Интерес подписчиков нужно подогревать новыми роликами. Поэтому, канал на видеохостинге нельзя отнести к пассивному доходу. 
  • Сообщества, каналы и паблики в соцсети. То же самое, то и с YouToube. Мало создать и раскрутить тот же паблик. Если его забросить, никто не будет листать стену годовой давности. И тем более никто не будет размещать рекламу в заброшенной группе. Можно, конечно, нанять администратора, который будет заниматься ведением сообщества. Но даже в этом случае полностью абстрагироваться не получится. Время от времени придется вникать в происходящие процессы.
  • Собственный блог. Он не будет существовать сам по себе. Например, блог в Инстаграм предполагает как минимум 1-3 публикации в неделю. На том же YouToube – не меньше 1 публикации. Можно, конечно, нанять человека, который будет писать за вас тексты или снимать видео. Но будет ли это интересно подписчикам и как это повлияет на заработок – другой вопрос.
  • Реальный или виртуальный бизнес. Каждый начинающий бизнесмен мечтает о том времени, когда он отойдет от дел и будет только отдыхать. А доход будет поступать бесперебойно. На деле же получается, что никто не будет относиться к делу с таким трепетом, как его владелец. И тот постоянно чем-то занят, несмотря на то, что на него может трудиться целый штат наемных работников.
  • Сетевой маркетинг. Об этом написано уже много раз, и все равно находятся люди, которые верят в то, что, вложившись раз в пирамиду, они будут до конца жизни получать гарантированный доход. Или что, продавая косметику, подключив под себя еще человек 20 таких же продавцов, они заработают пассивно миллионы. Нет. Заработать в таких сетях если и можно, то явно не те миллионы, на которые рассчитывалось вначале.

Предмет моих инвестиций — гаражные боксы

Выбор недвижимости,  в которую я мог вложить средства, был не велик, и обусловлено это было небольшими финансовыми возможностями. Для покупки квартиры тех денег, которые у меня были, не хватало. Выбор предмета инвестиций был сделан по воле случая.

Зимы в Сибири очень холодные, у владельцев автотранспорта, коим я являюсь, часто в этот период возникают проблемы с пуском мотора в аномальные холода. К тому же автомобиль, простаивая всю зиму на улице, быстрее начинает изнашиваться. В результате я решил приобрести гаражный бокс недалеко от дома, чтобы ставить туда свой авто, а также использовать помещение под склад не очень нужных вещей, которые жалко выбросить.

Покупка гаража без документов

Изучив ситуацию по наличию гаражей рядом с домом, я пришёл к неутешительным выводам, ибо цены были неадекватными, а большинство боксов продавалось попросту без документов. Риск остаться без денег и гаража был достаточно велик, так как наш район планировалось застраивать новыми домами.

Первый гараж.

Оформил документы и узнал полезную информацию

Чтобы узаконить свою собственность, я решил собрать все имеющиеся в областном архиве документы по гаражному кооперативу. После чего нужно было проконсультироваться со специалистами из этой области на предмет реальности осуществления оформления объектов. Обратившись в местную администрацию с теми документами, что были, я узнал, что скоро будет принят закон о безвозмездном выделении земельных участков гаражным кооперативам для возможности узаконивания расположенных на них боксов.

С этого момента у меня возникла бизнес-идея, куда можно вложить свои деньги. Поскольку гаражи без документов стоят на 30-40% дешевле таких же объектов с документами, я решил вложить свои средства для приобретения гаражей в своём кооперативе. Что в последствии и сделал, приобретя 10 гаражей.Так как боксы не были оформлены в соответствии с законом, требовалось вложить средства для их оформления. Оформлением, исходя их экономии средств, занимался самостоятельно.

Бюрократическая система. Как пройти через административные барьеры

На практике оформить боксы оказалось делом сложным и довольно затратным. Без юридических знаний победить бюрократию наших органов власти было занятием очень сложным. Всю документацию пришлось воссоздавать заново. Благо имелись знакомые среди юристов, которые подсказывали, в каком направлении стоит действовать и какие документы собирать.

Администрация не очень хотела предоставлять земельный участок для оформления боксов, так как земля сегодня дорогой товар. На пути к оформлению встречались разного рода препоны, то запятая не там стоит, то документ не того формата. Существовал огромный риск остаться без документов, а в итоге потерять вложенные средства. Период узаконивания гаражей занял 5 лет, с 2007 по 2012 гг. Чтобы получить главный документ – Постановление Администрации – пришлось обращаться в суд, поскольку органы власти явно не были заинтересованы в том, чтобы его выдать.

Мои гаражи.

Видимо осознав, что наш кооператив не сдастся, во избежание разного рода проблем (на носу были выборы в местные органы власти) чиновники все-таки пошли на уступки и предоставили землю под гаражи. Таким образом я стал законным собственником своих гаражных боксов и теперь мог ими распоряжаться на вполне законных основаниях.

Появились сбережения. Куда вложить деньги?

Меня зовут Колесов Дмитрий Олегович, живу в г. Томске. Когда я начал инвестировать в гаражные боксы, мне было 24 года. Занимаюсь этим по сей день,  пассивный источник дохода от сдачи в аренду боксов  приносит стабильную прибыль. Нельзя назвать её внушительной, но в кризисных ситуациях, когда не было стабильной работы и были проблемы с бизнесом, пассивный доход от аренды гаражей стал моей палочкой-выручалочкой.

На дворе был 2007 год, до кризиса было ещё далеко, финансовая обстановка, по крайней мере для меня, была благоприятная, торговля развивалась. Я тогда работал на крупном мясоперерабатывающем предприятии в торговом отделе, зарплата для той финансовой ситуации считалась достаточно высокой, многое мог себе позволить.

Постепенно, путем усиленной трудовой деятельности, удалось скопить определенную сумму, к тому же помогли близкие родственники, подкинув солидную сумму денег на развитие молодой семье. Из этих двух составляющих и образовался мой стартовый капитал.

В результате у меня, как и у многих, кто обладает хоть какой-то значимой денежной суммой, встал логичный вопрос: “Куда вложить деньги, чтобы их сохранить”? В силу моей молодости и неопытности в финансовых делах приходилось советоваться со знающими людьми. Основываясь на данных мне советах, сделал вывод, что надежнее всего вкладывать в недвижимость. К тому же недвижимость можно сдавать в аренду, получая от этого дополнительный доход.

Доходность недвижимости по годам

Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).

На рисунке ниже показана динамика роста цен  на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.

Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.

Нетривиальные способы:

18) Использовать морской контейнер в качестве дома

Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер, например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.

Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.

Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.

Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.

Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.

Плюсы:

  • Очень дешевое жилье;
  • Возможность сделать креативный дизайн как внутри, так и снаружи.

Минусы:

Если рассматривать сдачу подобного жилья – то не каждый согласится жить здесь. Однако, если применить фантазию и креатив при ремонте, то этого можно избежать.

Опрос: в какую недвижимость лучше вложить деньги?
Poll Options are limited because JavaScript is disabled in your browser.

Будем признательны если уделите время и проголосуете

С чего начать создание пассивного дохода и как его сохранить

К созданию долгосрочного дохода нельзя подходить с наскока. Для начала нужно выполнить несколько шагов, которые станут первыми в деле обретения финансового благополучия.

  1. Расплатитесь со всеми текущими долгами, выплатите мелкие кредиты, закройте кредитные карты. Не стоит откладывать это на потом, надеясь закрыть все долги с будущего дохода. Крупные долги, вроде ипотеки, конечно можно оставить. А кредитки на 10-20 тысяч будут только тянуть назад, в финансовую трясину.
  2. Создайте финансовую подушку. Ситуация в стране постоянно меняется, да и вообще во всем мире. Никто не может знать, что будет завтра, а тем более послезавтра. Для того, чтобы обезопасить свое будущее, нужно скопить сумму, которую хватит на полгода проживания при условии увольнения. В ежемесячный расчет входит обязательные оплаты (аренда, коммунальные и т.д.), минимальный продуктовый набор и несколько тысяч на непредвиденные расходы.
  3. Начинайте прямо сейчас. Если есть какие-то идеи, не стоит их откладывать до лучших времен. Они могут никогда не наступить. Действовать надо сразу.
  4. Общайтесь с успешными людьми. Общение с теми, кто тянет на дно никогда не будет продуктивным. И напротив, люди, которые добились успеха в чем-либо, могут не только дать практический совет, но и подбодрить морально.
  5. Создавайте несколько источников пассивного дохода. Здесь сразу приходит в голову поговорка про корзину и яйца. Действительно, не стоит сосредотачиваться на чем-то одном. Особенно в начале, когда неизвестно, что даст наибольший доход. Если есть возможность инвестировать, то лучше распределить эти инвестиции между несколькими проектами и наблюдать, который из них даст самый лучший результат.
  6. Наблюдайте за финансовой ситуацией в стране. Главное быть всегда в курсе происходящего и суметь вовремя перенаправить средства в другой источник, в случае такой необходимости.

В самом начале может показаться, что все непонятно и начинать страшно. В успех верится едва ли. Но если подойти к вопросу со всей серьезностью и ответственностью – успех гарантирован!

#15. Аукционная недвижимость

Представляет собой скупку объектов недвижимости выставленных на торгах по банкротству. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, с аукционов продают следующую недвижимость:

  • Вторичное жилье и новостройки муниципальные органы власти.
  • Банки для реализации заложенного имущества.
  • Риэлтерские компании для продажи своих объектов.

На аукционах цена продажи может быть ниже на 30-60% от рыночной стоимости, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для того чтобы найти объекты можно воспользоваться сайтами:

Сайты Особенности и преимущества
sberbank-ast.ru/ Самая крупная площадка торгов по имуществу предприятий  банкротов и должников. Из плюсов: множество предложение, но в тоже время трудно купить по интересной цене квартиры и другое распространенное имущество.
 investtorgi.ru Возможность отфильтровать по необходимым параметрам различные объекты недвижимости (квартиры, офисы, павильоны в метро, земельные участки, бизнес, склады, азс, клубы, автосалоны, псн, особняки)
investmoscow.ru/tenders Продажа муниципального имущества г. Москва: квартиры, земельные участки и т.д.

Для покупки недвижимости необходимо будет внести задаток перед участием в аукционе, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграли. Задаток составляет 20%. Также аукционы берут комиссию за организацию и вычитают из задатка. К участию в торгах допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на площадке Сбербанка как участника торгов.

Наибольшим спросом на аукционах пользуются квартиры должников и новостройки, т.к. их проще всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход с продажи составит около 20-25%.

Добавить комментарий