Знаток Финансов

Продажа квартиры по наследству: когда можно продать, налог, документы и вычет

Налогообложение

При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению. При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет. Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

При превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет. При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб

При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве. При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.

Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

Наследование жилья

Наследование жилья – процедура передачи квартиры, оставленной покойным собственником его правопреемникам.

Особенности ситуации могут заключаться в том, что жилье может обладать определенным статусом. То есть оно может быть приватизировано либо нет. От этого зависит дальнейшее развитие ситуации.

Приватизированная квартира

Приватизированная квартира по своему статусу является собственностью человека. В данном случае можно вступать в наследство по закону либо в силу оставленного покойным завещания.

В первой ситуации применяется принцип очередности, установленный Гражданским кодексом РФ. Все зависит от степени родства и родственных связей. Например, дети имеют преимущества, имущество будет доставаться им, а не племянникам или внукам. Нетрудоспособные лица, которые в силу возраста или физического самочувствия не имеют возможности самостоятельно обеспечивать себя, при условии, что они находились на иждивении покойного не менее одного года до смерти, также получают наследство в порядке очередности. Еще одним фактором, который необходимо учитывать, является супружеская доля. Если муж и жена являлись совладельцами квартиры, то часть, которая принадлежит оставшемуся супругу, не может быть объектом наследования правопреемниками. Также учитывается доля других лиц, которые принимали участие в приватизации. Они сохранят за собой свои части.

В отношении процедуры наследования в силу оставленного завещания все несколько иначе. В данном случае, в качестве претендентов на квартиру, могут выступать лица, даже не состоящие в родственных или семейных отношениях с покойным, то есть посторонние люди. Круг получателей имущества определяет сам покойный. Это отражается в завещании. Следует отметить, что даже при наличии последнего волеизъявления хозяина необходимо учитывать право обязательной доли его иждивенцев, например, родителей пенсионеров, а также супружескую часть, если таковая имеет место.

Неприватизированная квартира

Неприватизированная квартира имеет особый статус. Она не является собственностью человека. По этой причине её нельзя рассматривать как объект наследования. То есть лица, которые проживали совместно с ответственным квартиросъемщиком, имеют право использовать квартиру в последующем, но у них нет возможности делать это как собственники. В данном случае будет переоформлен договор найма на одного из жильцов. Впоследствии можно приватизировать квартиру в установленном законом порядке. Исключением здесь является ситуация, когда покойный не успел завершить процедуру. То есть документы и заявление оформлены и представлены в уполномоченную инстанцию, но человек умер. В таком случае можно будет претендовать на квартиру по наследству в порядке установленной законом очередности.

Как составить соглашение о купле-продаже наследного имущества

Чтобы грамотно продать квартиру или частный жилой дом, переданный по наследству, необходимо составить подробный договор, указывающий на все нюансы отчуждения собственности, передачи денежных средств, а также права и обязанности сторон. Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, образец которого есть в интернете и можно скачать, например, здесь, должен содержать следующие сведения:

  1. Все нынешние собственники указывают свои личные данные из паспортов, включая адрес постоянной прописки, актуальные контактные данные, а также долю владения в объекте каждого из них.
  2. Характеристики объекта должны быть переписаны из свежего кадастра, предварительно выданного в Росреестре с указанием текущей информации, сколько стоит объект в госрасценках.
  3. Указывается предмет сделки, а также цена цифрами и прописью.
  4. Очень важный момент — в документе необходимо прописать все этапы платежей, если таковые имеют место. Все данные суммы прописываются в приложении к документу, сразу перед актом приёма-передачи недвижимости.
  5. После указания основных данных, индивидуальных для данного объекта, прописываются общие условия сделки, типовые для подобных сделок, права и обязанности сторон, а также пути решения возникших споров между сторонами документа.
  6. В конце договора указываются реквизиты сторон, ставится ЧЧ.ММ.ГГГГ заключения сделки, и документ подписывается.

Кадастр на жильё

Внимание! Как правило, документ о перерегистрации недвижимости на нового собственника выдаётся из регпалаты через 2—3 календарных недели. Это означает, что для уверенности в сохранности прав на имущество покупателя и денежных средств продавца, как правило, сторонами арендуется банковская ячейка

В этот охраняемый отсек кладутся денежные средства покупателя, которые станут доступны для второй стороны исключительно после получения покупателем свидетельства о госрегистрации права на объект.

Делается это ещё и для того, чтобы избежать отказа в регистрации со стороны продавца, которому имущество досталось по наследству, так как до обретения нового документа о собственности он имеет право сделать это на любом этапе работы Росреестра.

Если наследник задумал продажу своей вновь полученной квартиры, особенно при наличии других дольщиков на объект, всем участникам стоит сложиться и нанять профессионального адвоката. Он сопроводит все процессы, начиная от момента получения свидетельства о собственности наследником до последней точки перерегистрации собственности на третье лицо.

Такая подстраховка, как правило, необходима, чтобы участники сделки не стали жертвами мошенников, каких очень много на рынке риелторских услуг. Данные лица заставляют обманными путями подписать такой договор участников сделки, по которому, бывает, невозможно ни получить квартиру, ни деньги, так как обе ценности уходят в пользу третьих лиц.

Обращение к адвокату

В случае же подозрения на мошеннические действия любой из сторон договора необходимо незамедлительно обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы для дальнейшего пресечения преступления и принятие полицией разоблачительных мер.

Общая информация

При продаже квартиры, полученной по наследству, есть важный нюанс. В зависимости от срока владения унаследованной жилплощадью, продавец может быть освобожден от уплаты налога.

Например, если дочь получила квартиру в наследство, когда можно продать ее, определяется любым моментом после регистрации перехода права собственности. Однако если жилье решили продать в течение первых 5 лет после переоформления (начиная с 2016 года), за вырученные средства придется платить подоходный налог в размере 13% от общей стоимости предмета сделки.

Если возникла потребность в продаже после получения наследства, когда можно продать квартиру, определяется в зависимости от готовности продавца платить 13 процентов в пользу государства.

При оформлении сделки с унаследованной недвижимостью по завещанию есть риск появления нежелательных претендентов, не участвовавших в наследовании из-за нарушений в процедуре

Важно накануне передачи денег убедиться, что других наследников на квартиру нет и быть не может

Описание сделки — продажи унаследованной квартиры

Чтобы исключить возникновение проблем с покупаемой жилплощадью, новому собственнику рекомендуется избегать сделок сразу после наследования. Лучше выждать не менее 3 лет и самому продавцу, поскольку терять 13% от стоимости — слишком дорогая плата за быстрое получение средств.

Инструкция по оформлению сделки включает следующие шаги:

  1. Принятие наследства и переоформление недвижимости на себя.
  2. Подготовка новых документов (выписка ЕГРП, свидетельство на собственность).
  3. Урегулирование вопроса продажи, если квартира унаследована в долях, и другие совладельцы имеют приоритетное право выкупа доли. Чаще договариваются о совместной продаже и разделе полученной суммы между всеми.
  4. После подписания договора на продажу жилья, право перерегистрируется на новых владельцев.

Документы для оформления

Список бумаг, необходимый для проведения сделки с унаследованной квартирой, не отличается от общего:

  • гражданские документы сторон сделки (всех участников); свидетельство наследования; выписка ЕГРП, либо свидетельство на собственность из Росреестра; техпаспорт недвижимости, кадастровый паспорт; выписка об отсутствии обременений и отсутствии долгов по коммунальным платежам; справки о выписке всех жильцов.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  • письменное согласие супруга, если недвижимость получена совместно; разрешение от органов опеки при местной администрации, если часть собственности числится за несовершеннолетним, либо сделка полностью проводится от его имени законными представителями; дополнительные справки, документы об отказе других претендентов участвовать в наследовании.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 314 hits)

Заявление об отказе от наследства (образец) (28,5 KiB, 62 hits)

Льготы при продаже квартиры полученной в наследство

Льготы при продаже недвижимости предусмотрены для резидентов РФ. Если срок владения унаследованной квартирой более 3 лет, реализатор имущества получит налоговый вычет, равный стоимости жилья (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

При сроке владения менее 3 лет, согласно ст. 220 НК РФ налог платится с суммы, превышающей 1 млн. руб.

До 1 января 2016. г. вычет применялся к сумме, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует и по сей день, но только для недвижимости, полученной до указанного периода.

Поскольку участились случаи сокрытия истинного дохода, в НК РФ (ст. 217.1) внесли коррективы. Теперь при реализации наследства, полученного с начала 2016 г., принцип расчета иной. Налоговые органы сопоставляют сумму в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью (КС), определенной в год осуществления сделки. Если КС, умноженная на коэффициент 0,7, выше цены, указанной в договоре купли-продажи, то в расчет принимается именно КС с учетом понижающего коэффициента.

Описанная схема работает, если квартира перешла по наследству в руки 1-го собственника. Если владельцев несколько, и каждый имеет право на долю в наследстве, они смогут получить вычет одним из способов:

  1. Пропорционально унаследованной в квартире доле.
  2. В размере 1 млн. руб. каждому. Для этого необходимо, чтобы каждый из собственников реализовал свою часть имущества согласно отдельно составленным договорам купли-продажи на каждую долю.

От НДФЛ освобождаются инвалиды первой и второй группы, пенсионеры и инвалиды детства. Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания.

В некоторых случаях есть возможность уклониться от уплаты налога, но не каждый сможет самостоятельно разобраться в тонкостях законодательства. Если вы хотите освободить себя от лишних трат при продаже наследуемой недвижимости, наши юристы проконсультируют вас и постараются найти способ избежать выплат или существенно снизить их. На портале https://ros-nasledstvo.ru/ вы можете получить бесплатную консультацию, для этого необходимо просто задать вопрос через электронную форму, расположенную ниже.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Права несовершеннолетних

Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.

Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.

Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи

Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:

  • покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
  • в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.

Порядок проведения сделки

Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:

  1. Вступление в наследство.
  2. Оформление права собственности.
  3. Заключение договора.

Вступление в наследство

Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).

В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:

  1. Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
  2. Срок был пропущен по иным уважительным причинам.

После этого:

  1. Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
  2. По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.

Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства

По закону По завещанию
Копия свидетельства о смерти
Паспорт наследника (оригинал)
Документы, подтверждающие родство с наследодателем (свидетельство о браке, о рождении и т. д.) Завещание
Кадастровый паспорт

Оформление права собственности

Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

Порядок оформления:

  1. Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
  2. По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.

Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру

Персональные На квартиру
Заявление Технический паспорт
Основание возникновения права собственности – свидетельство на наследство Кадастровый паспорт
Паспорт заявителя Справка, содержащая перечень лиц, обладающих правом пользования приобретаемой квартирой (справка о составе семьи, получаемая в ЖЭКе)
Письменный и заверенный нотариально отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру (при наличии иных правопреемников) Квитанция об уплате госпошлины

Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заключение договора

Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:

  • предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
  • дата совершения сделки;
  • сумма аванса;
  • стоимость квартиры;
  • способ расчета (банковская ячейка, безналичный перевод и т. д.).

Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.

Этапы заключения договора:

  1. Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
  2. Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
  3. Урегулирование условий сделки с покупателем.
  4. Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
  5. Проверка документов.
  6. Подписание основного договора.
  7. Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
  8. Получение денежных средств за продажу.

После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.

Как исчисляется срок владения

  • Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
  • Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже имелась своя долевая собственность. Для всех долей начальной датой владения считается самая ранняя дата приобретения доли в этой собственности.

Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.

  • Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
  • Какой месяц считать, какой нет:

    • Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
    • Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.

Время для вступления в наследство

По общему правилу, получить наследство можно в течение 6 месяцев с момента его открытия. Но законодатель дает возможность тем, кто пропустил срок, восстановить его. Причины пропуска:

  • Гражданин не знал о смерти наследодателя;
  • Гражданин не мог вступить в наследство по объективным причинам (болезнь, долгая командировка и т.д.);
  • Гражданин не должен был узнать о наследстве, хотя и мог на него претендовать.

Восстановление срока осуществляется только в судебной инстанции. В районный суд подается иск, в котором заявитель просит восстановить его право на наследство и указывает причины, почему он не пришел ранее.

К иску прикладываются документы, которыми подтверждаются слова заявителя.

Ситуация может развиваться по 1 из вариантов:

  1. Суд принимает решение о восстановлении срока. После вступления решения суда в законную силу новый наследник обращается с ним к нотариусу и претендует на свою часть.
  2. Суд отказывает в восстановлении права на наследство и тогда заявитель обжалует решение суда. Возможно, суд апелляционной или кассационной инстанции даст согласие на восстановление права. Если нет, то все законные способы восстановления права в РФ гражданин исчерпал и больше к этому вопросу возвращаться не может.
  3. Суд восстановил право на наследство. Но другие наследники решили обжаловать решение суда. Апелляция и кассация могут отменить решение или оставить его в силе.

Стоит ли бояться покупать унаследованное жилье

Судебная практика уже давно демонстрирует торжество справедливости. Возможные споры между наследниками не являются поводом для расторжения сделки и возврата купленной квартиры.

Еще в 2003 году Конституционный суд разъяснил, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, невзирая на притязания наследников. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 42 Постановления Пленума ВС № 9.

Верховный суд уточнил, что если возврат имущества в натуре невозможен, то наследник должен произвести компенсацию его стоимости другому претенденту. То есть если после продажи квартиры выявится другой претендент на наследство, то такое имущество не может быть изъято у добросовестного покупателя. Все претензии должны предъявляться к наследнику, даже если завещание будет оспорено в суде.

Исключением из правил может быть сговор между наследников и покупателем. Если такой факт будет установлен в суде, то сделка будет признана недействительной. Следовательно, имущество придется вернуть.

Продажа унаследованной квартиры имеет свои нюансы. Многое зависит от количества и возраста совладельцев, срока нахождения имущества в собственности, наличия льгот. Также нужно учитывать первоочередное право на покупку жилья. Без помощи опытного юриста сложно учесть все требования законодательства. На нашем сайте можно заказать обратный звонок. Консультации предоставляются совершенно бесплатно. Юрист изучит ваши обстоятельства и подскажет, как лучше поступить, чтобы не нарушить закон и остаться при своих интересах. Также вы сможете договориться о подготовке необходимых документов для продажи квартиры.

Заключение договора купли-продажи

Стандартный образец соглашения, обязательный для использования участниками сделки, законодательством не утвержден.

Договор, по сути своей, является волеизъявлением сторон. Однако он должен быть оформлен в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ.

В тексте договора необходимо указать:

  1. Место и дату заключения.
  2. Сведения о продавце и покупателе – фамилии, имена, отчества, данные паспортов участников.
  3. Объект сделки. Здесь указывается местонахождение квартиры, общая площадь и количество комнат, а также размер доли, если реализуется часть жилья.
  4. Цена договора и порядок осуществления расчетов между сторонами. Указывается валюта сделки, а также сумма прописью и цифрами. Расчет, как правило, производится наличными.Допускается зачисление денежных средств на расчетный счет продавца. При этом последнему правильным будет потребовать от покупателя квитанцию. Приобретающая сторона должна получить на руки расписку о получении собственником денежных средств.
  5. Права и обязанности сторон. Здесь необходимо указать что одна продавец предоставляет покупателю квартиру, а последний принимает и оплачивает жилье.
  6. Ответственность сторон. В это разделе указываются штрафные санкции, которые могут быть применены к стороне, не исполняющей должным образом правила договора.
  7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

При этом в тексте можно делать ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи.

Для оформления договора можно использовать бланк, изготовленный типографским способом, либо обычную офисную бумагу. Заполнять текст можно от руки либо с использованием технических средств печати. Употребление фраз, которые унижают человеческое достоинство, а также ненормативной лексики не допускается. Исправлять ошибки в подписанном договоре нельзя. В таких случаях, а также при наличии неточностей, необходимо будет оформить дополнительное соглашение. Проект договора стороны могут составить самостоятельно либо при участии юриста. В последнем случае возникнут дополнительные расходы.

После этого новому собственнику необходимо обратиться в Росреестр, для регистрации своего права. Процедура в данном случае осуществляется на общих основаниях и отличительных особенностей не имеет.

Добавить комментарий