Покупать ли недвижимость: мнения экспертов

Ремонт во вторичном жилье

Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.

Через год мой муж сам переклеил обои в двух комнатах. Мы потратили на них 20 000 Р и установили балконный блок за 25 000 Р. Еще через год переклеим обои в остальных помещениях.

У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.

Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без балконного блока в ней было холодноНа обои и балконный блок в этой комнате мы потратили 35 000 Р

Ставка по ипотеке в 2020 году

Судя по принятым мерам поддержки молодых семей и в целом исходя из ситуации на рынке недвижимости, складывается довольно благоприятная ситуация для решения жилищных вопросов.

Это и рекордно низкая инфляция, достигшая 2,2 % в нижнем сегменте, которую по прогнозам ЦБ разгонят до 4 %, и минимальные цены на недвижимое имущество в связи с падением рубля и кризисом.

В ближайшие годы государство планирует продолжать снижать ставку по ипотеке до 8 %, в начале 2020 после небольшого подъема она уже достигала 9 %, а с 23 апреля – 6,5 %.

Действуют специальные условия для отдельных категорий граждан:

1. До 6 % годовых на новостройки для семей, где второй ребенок рожден не ранее 2018 года, и 2 % годовых для уроженцев Дальнего Востока с обязательной регистрацией от 5 лет.
2. Всего 0,1-3 % годовых для жителей сельской местности.
3. Возврат за новостройку или вторичное жилье по программе материнского капитала 466 617 рублей для семей, где первый ребенок родился (или был усыновлен) в 2020, дополнительные 150 тыс. руб. на второго (в сумме с неиспользованным остатком выходит 616 617 руб.) и, соответственно, еще 450 тыс. руб. на третьего. Эти условия действуют в том числе на полученную ранее ипотеку.
4. Для стимулирования заемщиков есть много всевозможных программ субсидирования и рефинансирования нового жилья. Нет дефицита строящихся квартир, средневзвешенная ставка — около 10 %.

Факт! С 24 апреля ключевая ставка рефинансирования ЦБ снизилась до 5,50 % по решению Совета директоров Банка России.

Но она будет зависеть от курса рубля и, если ее сделают немного выше, то по самому пессимистичному сценарию может подняться до 9-10 %, что приведет к переплате от 12 %. Так как серьезных изменений, по мнению экспертов, не ожидается, то брать ипотеку в 2020 году стоит. А так ли это, покажет только время.

Изменения на рынке недвижимости

Произошли принципиальные изменения в законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование. Так, с прошлого года был принят закон об ипотечных каникулах, чтобы в случае наступления непредвиденных обстоятельств гражданин имел право заморозить или снизить кредитные выплаты в общей сложности до 6 месяцев (подряд или дробно).

Воспользоваться им могут только заемщики на единственное жилье стоимостью до 15 млн рублей. По условиям, причиной получения кредитных каникул может быть инвалидность или потеря более трети доходов в связи с продолжительной болезнью (от 2 месяцев) или потерей работы.

Банку потребуется документальное подтверждение, чтобы в течение 5 дней рассмотреть его, принять решение и дать ответ об изменении порядка выплат.

Вступил в силу 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Чтобы сделки с дольщиками стали более безопасными, бюджет теперь хранится на специальных счетах эскроу, которые заморожены (депонированы) до момента исполнения застройщиком своих обязательств.

Цены будут падать

По словам Ильдара Хусаинова, директора крупнейшей компании «Этажи», падение экономической модели в наступившем году будет иметь более серьезные последствия, чем спад экономики 2008 и 2014 годов. Объясняется это уникальностью сегодняшней ситуации, когда одновременно проявили себя два негативных фактора — обвал нефтяных котировок и эпидемия, распространившаяся по всему миру.

В связи с этим в ближайшие месяцы эксперт ожидает довольно ощутимые просадки на рынке недвижимости. На фоне пандемии и нестабильной ситуации в стране, которая может осложниться повышением ставок по ипотечным кредитам и ужесточением требований к заемщикам, ожидается существенное снижение покупательского спроса на квадратные метры в ближайшие 3-4 месяца.

Насколько глубоко просядет рынок российской недвижимости и что будет с ценами на жилье, зависит от того, как государство сможет контролировать ситуацию с коронавирусом, и сколько времени потребуется на стабилизацию экономики.

Падение цен прогнозирует и Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». По мнению эксперта, в марте 2020 года произошло перенасыщение рынка недвижимости, после чего неизменно наступит снижение спроса, а значит, и цен.

Сложившуюся ситуацию эксперт объясняет следующим образом: «На рынок вышел покупатель, который имеет сбережения и, опасаясь их обесценивания, начинает инвестировать в недвижимое имущество. Подобным образом предприимчивые россияне стремятся не только сохранить накопленный капитал, но и приумножить его. К примеру, сдать в аренду приобретенные метры либо продать их дороже в будущем. Но таких клиентов оказалось не очень много, учитывая то, что доходы населения стали расти лишь в 2019 году. Тогда как их снижение продолжалось в течение пяти лет (с 2014 года)».

По мнению эксперта, сегодняшняя экономическая ситуация, скорее, будет способствовать снижению уровня жизни населения. В долгосрочной перспективе следует ожидать некоторого спада продаж недвижимости.

Согласно прогнозу, опубликованному на сайте аналитического центра ИРН («Индикаторы рынка недвижимости»), сегодняшняя экономическая ситуация способствует снижению цен на недвижимость как минимум до уровня 2018 года.

Специалисты признают, что карантин и фактическая остановка экономических процессов на фоне девальвации рубля в сочетании с обрушением нефтяных котировок повлекут за собой стремительное падение благосостояния россиян, а значит, и спроса.

Но, по мнению экспертов, тотального обнищания населения в 2020 году все же не будет, поскольку государство имеет достаточно денег для поддержания экономики в течение нескольких лет. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье, а застройщики вынуждены сдерживать цены, чтобы сохранить покупательский спрос.

Цена на квадратные метры будет расти

А вот Кирилл Холопик, глава НОЗА (Национального объединения застройщиков жилья) придерживается совершенно противоположной точки зрения. Он не видит основания для снижения стоимости квадратных метров в 2020 году. По мнению эксперта, обрушение нефтяных котировок и последующий скачок доллара вверх никак не способствуют снижению цен на недвижимость.

Стоимость любых товаров (квартир в новостройках в том числе) снижается или возрастает под воздействием спроса и предложения. Если наблюдается недопроизводство (спрос существенно превышает предложение) — стоимость квадратных метров растет. Перепроизводство (превышение предложений над спросом) приводит к снижению цен. Рост цен может наблюдаться и при перепроизводстве, если они достигли себестоимости, которая также растет (к примеру, при росте стоимости стройматериалов).

В период с 2014 по 2018 год на рынке фиксировалось значительное перепроизводство новых квартир, что стало причиной снижения стоимости в 2015-16 гг. В 2017 году цены на жилье вновь стали расти, поскольку «уперлись» в себестоимость.

В 2019 году рост ускорился, но причиной этому стало уже недопроизводство — впервые за последние несколько лет спрос в два раза превысил предложение. Проведенный НОЗА мониторинг показал снижение предложений в 2019 году на 14,5 %, из-за чего цены выросли в среднем на 12 %.

В 2019 году государство принимает новую модель финансирования строительства жилья, которая отрицает появление обманутых дольщиков. С 1 июля строительная отрасль полностью переходит на проектное финансирование. Количество новых проектов значительно сокращается, и одной из основных причин этого стало стресс-тестирование.

Теперь банки проверяют каждый новый проект на предполагаемый кризис, то есть «что случится при снижении цен на 20 %». Если после проведенных расчетов проект остается прибыльным, кредит будет одобрен, если убыточным, соответственно, заемщик получит отказ.

Результат не заставил себя ждать. Соотношение спроса и предложения диаметрально поменялось. На рынок стало выводиться меньше квадратных метров, что ускорило рост цен на недвижимость.

В 2020 году становится более доступной ипотека, да и Центробанк не планирует устанавливать запредельную ключевую ставку, как это было в конце 2014 года. Более того, сейчас задействованы новые механизмы получения материнского капитала, сумма которого значительно увеличилась, а это непременно подстегнет спрос на рынке новостроек.

«Недопроизводство квадратных метров в ближайшее время сохранится, поэтому цены на жилье продолжат расти», – уверен Кирилл Холопик.

Индикаторы рынка

До введения карантина была зафиксирована вспышка рекордного количества выданных ипотечных кредитов — 170 000 за январь и февраль 2020, что на 15 тыс. больше аналогичного периода в прошлом году. В середине марта, до объявления «выходных» дней, экономисты зафиксировали, что россияне стали чаще оформлять ипотеку.

Ажиотаж связывают со стремлением людей выгодно вложить нестабильную российскую валюту в недвижимость во время пониженных ставок. Для России выгодной считается ставка до 12 % годовых.

Во время пандемии коронавируса мировая экономика испытывает колоссальную нагрузку, однако ослабший доллар смягчил падение рубля. К тому же в ближайшее время ожидается снятие карантинных мер, возвращение к привычному образу жизни, стабилизация цен на нефть. Это значит, что даже при нынешних условиях Центробанк вряд ли увеличит ставки по кредитам, как это было в 2014, тогда они взлетели до 18 %. 

Ипотеку в кризис вытянет не каждый

По прогнозам Росстата, больше половины россиян столкнутся с серьезной проблемой безработицы. В Москве только с марта этот показатель вырос на 45 %. В связи с последствиями мер по сдерживанию пандемии, экономическая ситуация в России и в мире значительно ухудшится. По прогнозам ВВП РФ сократится на 3,9 %.

В связи с удорожанием сырья и оттоком капитала, цены на жилье вырастут, а зарплаты, скорее всего, напротив, станут меньше. Личные риски повысятся, а значит, ипотеку потянет еще меньше людей, чем ожидалось. Теперь даже людям со среднедушевым доходом до 50 тыс. руб. на каждого члена семьи будет сложнее взять кредит по выгодной ставке.

Стоит хорошенько обдумать, нужно ли брать ипотеку именно сейчас. В 2020 году кризис неминуем, поэтому стоит прислушаться к мнению экспертов.

Главное — трезво оценивать свои возможности и слабые места, чтобы быть готовым быстро отреагировать и не паниковать в нестабильной обстановке. Прежде чем подписывать договор, лучше несколько раз взвесить вероятность того, насколько высок риск оказаться без работы из-за закрытия бизнеса или сокращения штата.

Квартиры идут вслед за нефтью

_{Цены на недвижимость повторяют цены на нефть. Фото: zen. yandex.ru}

Каждый кризис, начиная с 1998 года, сопровождался обвалом цен на нефть. При этом цены на квартиры повторяли её курс, что видно из графика.

_{Зависимоть стоимости квартир от котировок нефти. Фото: livejornal.com}

В среднем московские квартиры теряли от 30 до 55% в долларовом эквиваленте. В рублёвом — 10−20%.

В 2020 году ситуация может оказаться несколько иной, поскольку нет привязки цен на квартиры и платежей по ипотеке к курсу валют.

На цены будет влиять общая экономическая обстановка в стране и мире, а не только курс. То есть, скажутся котировки, эпидемиологическая обстановка в стране и мире, политика банков относительно процентной ставки.

Всё зависит от общего спроса на недвижимость. Если люди, боясь потерять накопления или материнский капитал, бросятся покупать квартиры, они естественным путём вырастут в цене. Если испугаются и придержат деньги, то начнётся рецессия рынка недвижимости. Цены упадут.

Пока рано делать выводы, поскольку ситуация меняется очень быстро, а действия власть имущих невозможно предугадать. Рынок недвижимости реагирует на изменения экономической обстановки с задержкой 4−6 месяцев, поэтому на данный момент, пока царит паника и неразбериха, рано делать выводы. 

Сильные стороны Новосибирска

— Мы поговорили по большей части о проблемных местах и болевых точках местной сферы недвижимости. А какие тенденции со знаком «плюс» в нашем городе вы бы выделили? Чем новосибирский рынок качественно отличается от рынков других городов?

— Во-первых, в Новосибирске присутствуют объекты, которые комплексно осваиваются застройщиками. В качестве самых удачных и качественно реализованных примеров я бы привел «Европейский берег» и «Стрижи». В этих случаях застройщики точно попали в аудиторию своими концепциями: они продают не стены, а образ жизни. Подобных объектов у нас пока не так много, но есть множество крупных российских городов, где похожих примеров не найти в принципе.

Во-вторых, в Новосибирске доля нового жилья существенно выше, чем в соседних городах. И это привлекает новых застройщиков: в последние годы к нам приходят компании из Алтайского края, Томска, Екатеринбурга. Ведь наш город — транзитный, и через него идет постоянный человеческий поток. К тому же он притягивает предприимчивых граждан. И это социально активное население покупает новое жилье. В общем, это преимущественно связано с нашим географическим положением.

В-третьих, заработать в Новосибирске проще, чем во многих соседних городах. Это не просто красивая фраза — за ней стоит проведенное нами исследование. Оно ясно дает понять, что соотношение заработных плат и цен на недвижимость в нашем городе таково, что люди могут позволить себе квартиру (конечно, в подавляющем большинстве, в ипотеку). То есть после того, как часть зарплаты была потрачена на жизненно важные вещи, у населения остаются деньги, которых хватает на ипотечные выплаты.

Условия выдачи ипотеки

В идеале, перед тем как подавать заявление на оформление целевого долгосрочного кредита на жилье, нужно обращаться к ипотечному эксперту в агентство недвижимости. Он поможет выбрать правильный банк исходя из индивидуальных особенностей ситуации заемщика. При этом учитывается множество факторов, даже, казалось бы, самых незначительных.

Выбор кредитора и программы — сложная задача. Поэтому следует быть максимально честным со своим агентом, чтобы он помог сэкономить деньги, время и правильно оценить все риски.

Обычные условия предоставления займа следующие:

1. Первоначальный взнос от 10 до 15 %.
2. Сумма кредита зависит только от доходов и может варьироваться в очень широком диапазоне (в среднем это около 2 млн руб. для Свердловской области и почти в 3 раза больше в Москве).
3. Самые выгодные предложения бывают на срок от 5 до 10 лет. А в общем период кредитования может составлять от 1 года до 50 лет.
4. Уменьшение процентов при досрочном погашении или только аннуитетные (без перерасчета) взносы.
5. Сумма и условия страховки.
6. Пакет документов зависит от программы кредитования, состава семьи и материального положения заемщика.

Ожидается, что требования к банковскому капиталу и оценке рисков заемщиков в скором времени будут ужесточены. Это приведет к резкому увеличению отказов в выдаче ипотеки. 

Падение спроса и актуальность аренды: инвестиции в будущее

— Каков портрет среднестатистического покупателя недвижимости в нашем городе? И какую именно недвижимость он обычно покупает?

— Пик покупательской активности обычно приходится на людей 30—40 лет. В эти годы они обзаводятся семьями, которые начинают расти, уже сделана какая-то карьера и есть понимание дальнейшего жизненного пути. И сегодня мы стоим на пороге того момента, когда в эту категорию попадут те, кто родился в накрывшей нас в начале 1990-х годов демографической яме. Вдобавок у них есть бабушки-дедушки, которые обязательно помогут любимому внуку или внучке с недвижимостью: разменяют свою квартиру или оставят ее в наследство. Потенциальных покупателей на рынке недвижимости будет меньше еще и поэтому.