Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Сбербанк

Сбербанк позволяет приобрести объект недвижимости данного типа по программе «Загородная недвижимость».

Предоставляется она на:

1. покупку и постройку жилого дома или дачного;
2. земельного участка;
3. строительство постоянного места жительства.

Условия для потенциального заемщика:

1. срок оплаты кредита — 30 лет;
2. процентная ставка от 12% годовых;
3. сумма от 300 000 рублей.

Преимущества приобретения ипотечного кредитования в Сбербанке:

1. низкая стоимость продукта;
2. отсутствие дополнительных комиссий;
3. дополнительно присутствует возможность оформления кредитной карты;
4. лояльные условия для зарплатных клиентов банка.

Потенциальный заемщик обязан быть не моложе 21 года, а на момент погашения ему должно быть не более 75 лет. В обязательном порядке трудовой стаж составит полгода на последнем месте работы и год основного по трудовой книжке.

Можно привлечь не более трех созаемщиков для увеличения максимально доступного кредитного лимита. Платежеспособность клиента подтверждается справкой по форме 2НДФЛ и трудовой книжкой.

Специфика договора

Договор залога земельного участка имеет некоторые особенности, которые нужно обязательно учитывать. Здесь оговаривается право заемщика осуществлять строительство на участке здания по собственному желанию, не согласуя действия с кредитором. Касательно самой формы и содержания вышеуказанного договора нужно отметить следующие моменты.

В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом. Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли. Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.

Документы для обращения за ипотекой на участок

Земля в ипотеку выдается дееспособным, совершеннолетним гражданам Российской Федерации, которые на момент окончания кредитного договора не достигают пенсионного возраста. В перечне обязательных документов:

• паспорт и налоговый номер (ИНН) заявителя, при привлечении созаемщиков – аналогично;
• подтверждение трудового стажа от 6 месяцев за последние 5 лет;
• справка 2-НДФЛ (при наличии зарплатного счета в банке заполняется форма финансового учреждения);
• оригинал кадастровой выписки на объект;
• выписка из ЕГРЮЛ об участке;
• оригинал и нотариально заверенная копия права собственности на земельный участок.

Внимание: чтобы быстро получить необходимую сумму средств на ИЖС, предварительно уточняйте, какие дополнительные документы требует конкретный банк

Требования к залоговому имуществу

Дают ли ипотеку на участки под индивидуальное жилищное строительство, если надел находиться в специфической зоне? Финансовые учреждения критически оценивают будущий залог в виде земельного участка. Отсюда жесткие правила по расположению, целевому назначению и прочим характеристикам земли:

• участок обязательно находиться на территории населенных пунктов, допускающих ИЖС;
• не принимаются в качестве обеспечения по ипотеке территории природоохранных объектов, в резервных или заповедных зонах;
• отсутствие коммуникаций вблизи земельного надела отрицательно скажется на заявке в банк;
• отдаленность от крупного населенного пункта и развитой инфраструктуры должна составлять не более 100 км, в исключительных случаях – до 30 км.

Важно! Площадь приобретаемого участка до 50 сотых, подъездная круглогодичная дорога, все коммуникации и транспортная развязка – серьезные преимущества при подаче заявки на земельную ипотеку

Банки, предоставляющие ипотеку на землю

В перечне российских банков, имеющих более 80% одобренных заявок (от общего числа частных обращений) на земельный участок под строительство дачи, коттеджа, особняка или апартаментов:

Наименование	Годовая ставка, %	Сумма ипотеки (млн руб.)	Срок погашения (лет)
ВТБ 24	11,7	12	15
Фора-Банк	11,25	От 600 тыс.	5-25
Альфа-Банк	13,19	От 600 тыс.	3-30
МИБ*	7,75	10	1-30
РоссельхозБанк	11,9	От 100 тыс.	30
СберБанк	12	От 300 тыс.	30

*Московский Индустриальный Банк

Важно! Для гарантированного одобрения заявки на кредит для приобретения земельного участка обращайтесь в брокерские организации или агентства недвижимости, предложенные банком. Это проверенные организации, сотрудничество с которыми позволяет получить наиболее выгодные условия кредитования

Минусы и плюсы целевого кредитования

Целевая ипотека удобна многим заемщикам, которым нужна своя квартира, а денег на ее приобретение нет. Основными достоинствами программы являются:

• многообразие ипотечных продуктов – каждый банк предлагает не менее 10 ипотечных продуктов;
• распространенность – банки предлагают ипотеку во всех регионах нашей страны;
• значительный объем денег;
• долгий период кредитования;
• низкие процентные ставки;
• можно сдавать приобретаемую квартиру, не уведомляя об этом банк.

В качестве недостатков можно отметить внушительный первоначальный взнос, расходы по оформлению ипотеки, невозможность продать жилье без разрешения банка, а также то, что, если допустить просрочку можно остаться без жилья и без денег.

Подводные камни

Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет. Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка.

В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество. Перестраховка со стороны кредитной организации обусловлена высоким риском невозврата долга и спецификой кредитного продукта. Земельный участок очень сложно оценить адекватным образом. Поэтому проведение таких сделок – на порядок более сложная задача, чем продажа городской квартиры. Стоимость земли формируется под влиянием массы факторов. Выгодная на текущий момент сделка по истечении нескольких лет способна утратить свою ценность.

Рынок земли в нашей стране еще не успел окончательно сформироваться – процесс только идет. Финансовые учреждения относят землю к низколиквидным активам, ценность которого устанавливается довольно сложно. В связи с этим пока что небольшое количество банков готовы предложить своим клиентам выгодные программы кредитования под залог земельного участка.

Какие банки готовы выдать ипотеку на дом с земельным участком

Финансовый рынок в настоящее время полон различных программ и предложений, в следствие чего клиенту дается шанс сделать наиболее оптимальный выбор. Выгодные условия предлагают следующие банки: Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ 24.

Пример условий от банков, которые предлагают ипотеку на земельный участок:

Сбербанк

• Сумма кредита: от 300 000 рублей
• Процентная ставка: 11,1% в рублях
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 25%

Россельхозбанк

• Ставка от 10.00%
• Срок до 30 лет
• Минимальная сумма кредита 100 000 рублей
• Первоначальный взнос не менее 15%

Ипотека на земельные участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) схожа по алгоритму на оформление стандартного ипотечного кредитования. Выбор программы кредитования зависит от возможностей клиента и его кредитной истории и во многом определяется требованиями к заемщикам.

Особенности ипотеки земельных участков

03.09.2019 08:47

Павловский отдел

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

В соответствии со ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
 

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2020 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

• на покупку земельного участка;
• на приобретение земли для строительства частного дома.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

• земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
• наличие строго очерченных границ;
• до участка можно добраться на общественном транспорте;
• рядом хорошо развита инфраструктура;
• банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
• наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
• на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
• на нем не должно висеть уже оформленного залога.

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

• земли, которые не имеют ограничения в обороте;
• если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
• план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
• договор купли-продажи;
• отчет эксперта-оценщика;
• документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

• процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
• большой срок погашения займа;
• можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

• гражданином Российской Федерации;
• совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
• лицом, имеющим стабильную занятость;
• гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
• есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

• нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
• ознакомиться с требованиями кредитной организации;
• подать заявку, дождаться одобрения банка;
• подготовить документы на земельный участок;
• банк проверяет документы;
• получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Требования к заемщикам

Все финансовые учреждения предъявляют определенные требования не только к предмету залога, но и к заемщикам. Если потенциальный клиент не соответствует указанным требованиям, то в предоставлении заемных денежных средств ему откажут. Конечно, каждый банк разрабатывает свои требования самостоятельно, но в целом они стандарты.

В частности, чтобы оформить ипотеку для приобретения частного дома с земельным участком, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

• гражданство РФ;
• наличие постоянной прописки в регионе осуществления деятельности конкретного финансового учреждения;
• наличие постоянного ежемесячного дохода;
• достижения минимального возраста (в основном он составляет 21 год). Также необходимо помнить о том, что все банки устанавливают максимальный возраст заемщика, который не должен превышать 65-75 лет (определяется в зависимости от конкретного финансового учреждения) на момент полного погашения кредита;
• наличие трудового стажа как минимум на срок 1 года.

Это — основные и стандартные требования, которые, как правило, предъявляют финансовые учреждения к своим потенциальным клиентам.  Но некоторые банки предусматривают определенные программы кредитования, по условиям которых, например, можно оформить ипотечный кредит без подтверждения размера ежемесячного дохода.

Некоторые финансовые учреждения предусматривают специальные условия кредитования для своих постоянных клиентов и для держателей зарплатных пластиковых карт. Например, некоторые банки дают возможность оформления ипотечного кредита по более заниженной процентной ставке и без предъявления справки о размере дохода для тех клиентов, которые получают свои заработные платы через карту данного финансового учреждения.

По некоторым программам кредитования может потребоваться привлечение созаещика. В качестве такового, как правило, выступает супруг заемщика или член его семьи, который будет вместе с ним проживать в приобретенном частном доме. В подобных ситуациях требования, предъявляемые к созаемщику, те же, что и к заемщику

При этом во время учета размера ежемесячного дохода банк также принимает во внимание заработок созаемщика, который по условиям договора кредитования несет те же обязанности, что и сам заемщик

Сбербанк России: самый популярный вариант

Сбербанк России, как и ВТБ24 и ряд других крупных банков, предлагает более жесткие условия по земельной ипотеке, если сравнивать с ипотекой квартирной.

Это связано с тем, что в Сбербанке сама по себе программа приобретения земельных участков в ипотеку появилась всего несколько лет назад.

Политика Сбербанка такова, что земельная собственность официально признается активом с низкой ликвидностью.

Причина такого решения заключается в следующем:

1. Сложность оценки земельного участка;
2. Сложность оформления в собственность;
3. Сложность проведения земельных сделок.

На данный момент земельную ипотеку предоставляет меньшинство банков.

Однако в Сбербанке действуют две полноценные программы:

• Выдача займа на земельный участок для дачи (недвижимость за городом);
• Заем на возведение жилой постройки.

По первой программе существует возможность получить заем на следующие нужды:

• Купить или построить дачу (коттедж и другое строение потребительского типа);
• Завершить возведение строения;
• Завершение возведения жилой постройки;
• Покупка земли под завершение возведения жилой постройки;
• Купить загородный земельный участок.

Сбербанк, в отличие от многих других банков, не берет плату за рассмотрение заявки, а также не берет ее за оформление. Банк отличатся и особым подходом к каждому заявителю, ряд которых будет иметь особые льготы. В качестве примера льготников можно привести участников зарплатных проектов.

Полезное видео:

Вторая программа подразумевает ипотечный заем под вложение средств в строительство дома жилого типа. Здесь также не предусмотрена комиссия за рассмотрение и оформление

Важно отметить, что существуют определенные группы льготников

Ниже представлена таблица, где можно сравнить условия обеих программ.

Суть условия	Программа 1	Программа 2
Валюта займа	RUB	RUB
Размер начального взноса	0.15	15%/10% (для льготников)
Процентная ставка	0.13	13.5%
Максимальный срок выдачи	30 лет	30 лет
Минимальная сумма	45000	45000
Максимальная сумма	8 500 000 /85% оцен.стоимости	8 500 000/85% оцен.стоимости
Обеспечение	Залог/поручительство	Залог/поручительство
Привлечение созаемщиков	Да	Да
Страхование (обязательное)	Да	Да
Способ погашения	Аннуитетные платежи	Аннуитетные платежи

Как можно понять из таблицы, условия программ мало чем отличаются друг от друга. Единственное отличие заключается в процентной ставке и первоначальном льготном взносе. Причем десятипроцентный первоначальный взнос по второй программе возможен только для молодых семей.

О том каким бывает первоначальный взнос по ипотеке читайте здесь.

Кто имеет больше шансов на получение земельной ипотеки

В этом пункте подразумевается применение на практике условий большинства банков, в которых действует программа земельной ипотеки. Для наглядности опишем существующую ситуацию в виде небольшой таблицы:

Условие	Статус
Гражданство	Граждане Российской Федерации
Возраст	От 18 лет до пенсионного возраста
Наличие регистрации	Регистрация по месту приобретения жилого участка и по месту подачи заявления на ипотеку
Занятость	Только постоянная занятость
Уровень дохода	Стабильный доход, достаточный для погашения займа
Кредитная история	Только хорошая кредитная история.

В заключение следует сказать, что оформление земельной ипотеки в России – это реально. Но по-настоящему реальным это становится, если земельный участок полностью соответствует всем условиям, при соблюдении которых банки соглашаются выдавать заем.

Также стоит обратить внимание на собственный статус гражданина и на собственную кредитную историю

Предложения банков

Лидерами в вопросе земельного кредитования являются Сбербанк и Россельхозбанк. Первый в рамках ипотечных программ предлагает «Загородную недвижимость». Целевым назначением займа является не только покупка дома или коттеджа, но и земельного надела.

Минимальный размер ссуды – от 300 тысяч рублей. Плата за пользование начинается от 9,5%. Стартовый платеж – 25% от стоимости объекта.

В Россельхозбанке предусмотрен потребительский кредит «Садовод». Максимальный размер займа – 1,5 млн рублей, срок кредитования – до пяти лет при подтверждении целевого назначения средств и до 3 лет – при нецелевом использовании. Наибольшая ставка по такому займу достигает 21,5%.

Возможно также оформление ипотеки на покупку надела. Сумма кредита – до 20 млн рублей, период – до 30 лет. Плата за пользование составляет 12% годовых. Подобные предложения имеются и в ВТБ 24, РосЕвроБанке, банке «Союз» и других региональных финансовых учреждениях.

Ссылки

Сербинович Я.А. Поземельный кредит, его прошлое, настоящее и будущее. СПб., 1907. 186 с.
Каноков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. 1996. № 5-6.
Статья 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Статья 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011).
Фомина Л.Л. Правовые основы залога (ипотеки) недвижимости в дореволюционной России. URL: http://www.counci.gov.ru/fies/journa sf/item/20061220133105.pdf
Кресникова Н.И. Земельное ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей // Вопросы экономики. 2006. № 9. С.138-148.
Ивановская А.В. Учет и анализ операций по ипотеке в коммерческих организациях : автореф. дис.. канд. экон. наук. Казань, 2009.
Пункт 3ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012).
Хлыстун В.Н. Земельно-ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2008. № 4. С. 10-13.
Сергацкова Е.В. Формирование ипотечного механизма в сельском хозяйстве : автореф. дис.. канд. экон. наук. М., 1998.
Иванкина Е.В. Земельные рынки: экономика, право, ипотека. М. : Экон-Информ, 2006. 178 с.
Кочеткова А.В. Земельное ипотечное кредитование в системе поддержки инновационного развития агроэкономики России // Вестник Казанского государственного аграрного университета. 2010. № 3 (17). С. 36-38.
Никонова Я.И., Казаков В.В. Механизм финансового обеспечения инновационной деятельности экономических систем // Вестник Томского государственного университета. 2012. № 364. С. 127-133.
Трушин Ю.В. О роли системы кредитования в экономическом регулировании сельского хозяйства. М. : Восход-А, 2010. 212 с.
КресниковаН.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. 2009. № 4. С. 25-36.
Трушин Ю.В. Мы развиваем земельную ипотеку // Национальный банковский журнал. 19.09.2007. URL: http://www.ipocredit.ru/ana ytics/44928/
Оценка урбанизированных земель : учеб. пособие / В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова и др. ; под ред. В.А. Прорвича. М. : Экономика, 2004. 776 с.
Свод Законов Российской Империи. URL: http://www.civi.consu tant.ru/code
Законодательное обеспечение залога (ипотеки) земель, их оценки и мониторинга. М. : Совет Федерации, 2003.
Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2002. № 10.
Борисов А.Б. Большой экономический словарь. М., 2005.
Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004.
Кричевский Н.А., КалининМ.И. Ипотечное жилищное кредитование. М. : Дашков и К, 2006. 228 с.
Сагайдак А.Э., Шкалов ГА. Совершенствование экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве в условиях рынка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. № 4.
Финансовый словарь / А.А. Благодатин, Л.Ш. Лозовский, Б.А. Райзберг. М., 2003.
Финансы, деньги, кредит : учеб. пособие / под ред. Е.Г. Черновой. М., 2004.
Довдиенко И.В. Ипотека : учеб.-практ. пособие / под ред. В.З. Черняка. М. : Изд-во РДЛ, 2002. 272 с.
Деньги, кредит, банки / под ред. Г.Н. Белоглазовой : учеб. М. : Высшее образование, 2008. 620 с.
Демин Ю. Все о кредитах. Понятно и просто. СПб. : Питер, 2007. 206 с.
Деньги, кредит, банки: учеб. / кол. авторов ; под ред. О.И. Лаврушина. 7-е изд., стер. М. : КНОРУС, 2008. 558 с.

Объект залога

Обеспечение возвратности выданной ссуды — это обязательный момент. В случае неоплаты кредитор имеет право реализовать залоговое имущество для возврата выданных денежных средств. Также банк учитывает ликвидность недвижимости. А оценочная стоимость объекта может зависеть сразу от нескольких характеристик.

Земельный участок — это сомнительный вид залога, но принимаемый к рассмотрению банками. Именно поэтому, кредиторы устанавливают определенные требования к ней.

Ипотечное кредитование может выдаваться только при соответствии некоторым требованиям:

1. земельный участок обязан входить в список регионов и пунктов, которые используются в качестве индивидуального жилого строительства. Как правило, земельные участки в другом статусе, не принимают к рассмотрению, так как имеется частая незаконность сделки;
2. существенное значение имеет и расположение земельного участка. Кредитор вправе фиксировать максимальные показатели по удаленности надела от населенного пункта. У многих банков это значение в районе 30 километров;
3. земля не должна приходиться на резервную или природоохранную зону;
4. преимуществом при получении станет наличие инженерных коммуникаций. Например, канализации или электричества;
5. желательный размер залогового имущества — не менее шести соток, а также наличие дороги, по которой возможно добраться в любое время года. Также не стоит рассчитывать на кредитные средства, если желательная покупка составит 50 суток.

Требования при оформлении ипотеки на дом с участком

Банковские компании способны предоставить клиентам кредитование, посредством которого можно приобрести частный дом. Но существуют особенности ипотеки земельных участков, которые надлежит учитывать при оформлении.

Отличия обусловлены предметом залога, поскольку в конкретной ситуации в качестве него используются дом и земельный участок. Именно поэтому некоторые банковские структуры отказываются выдавать подобного рода кредиты или делают это на невыгодных для клиента условиях. Объясняется это следующими причинами. Средняя цена индивидуального жилого строения во многом превышает среднюю цену квартиры. Кроме того, содержание и ремонт дома также требуют достаточно больших материальных вложений.

Учитывая эти особенности, финансовые компании и выдвигают дополнительные требования к собственности и потенциальному заемщику:

1. Клиент должен предъявить полный пакет документов, подтверждающих его материальное положение, иметь хорошую кредитную историю.
2. Дом должен считаться жилым, следовательно, пригодным для проживания. Это означает, что внутри него должны функционировать основные коммуникации, проведены электричество, реализована возможность отопления (газоснабжение, например или печи), обеспечено водоснабжение.
3. Необходимо, чтобы дом был официально зарегистрирован, право собственности должно принадлежать конкретному лицу. Данный шаг обезопасит покупателя от мошеннических действий.
4. Наличие страховки на жилое помещение. Данное условие предъявляют абсолютно все банки. Страхование дома будет стоить значительно дороже, чем квартиры. Что также является отличительной чертой ипотеки на дом с земельным участком.

Перед одобрением займа банк проводит огромную работу, нацеленную на проверку собственности, которая выступает в качестве залоговой, и будущего заемщика.

Заем на строительство

Если на купленном участке планируется ведение строительных работ, затраты, связанные с этим процессом, можно включить в ипотеку. Однако следует учесть, что процесс строительства может затянуться. Если финансовое положение заемщика ухудшится за этот период и он не сможет выплачивать долг, банком будет взыскан не только участок, но и сооружения.

Допускается приобретение готового строения с прилежащим к нему наделом. Ипотека на покупку дома с земельным участком выдается в том случае, если сооружение по документам является жилым. Земля и дом выступают при этом разными объектами. По каждому из них формируется пакет документов.