Эскроу-счета: выгодны ли они на самом деле?

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи, что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

Преимущества и недостатки счета-эскроу.

Главным достоинством эскроу является минимизация финансовых рисков, исключение контакта с мошенниками, фальсификации денег. Если в случае с ячейкой приходится пересчитываться и проверять каждую купюру, то в эскроу расчеты проводятся в безналичном порядке. Со своей стороны банк ведет наблюдение за проводимой сделкой, что является гарантией исполнения обязательств сторонами. При необходимости стороны могут вносить изменения в договоре, заключать доп.соглашения.

После поправок в закон о долевом строительстве дольщики также будут использовать счета-эскроу. Туда они будут перечислять деньги за покупку квартиры. Пока застройщик не выполнит своих обязательств и передаст готовую квартиру, воспользоваться деньги и обмануть дольщика он не сможет. Правда, не имея живых денег, застройщикам будет сложно сдавать объекты в срок, и вся суть долевого строительства будет потеряна.

Из недостатков выделяют то, что законодательная база эскроу пока еще не готова полностью. Есть много вопросов, на которые нет ответов. Сам инструмент несложен, но невыясненные нюансы пока заставляют относиться к нему настороженно.

Что такое счет эскроу?

Это спецсчет, открываемый для временного хранения денег до момента их выплаты с целевым назначением. Чаще всего эскроу-счета открываются при сделках с недвижимым имуществом. Покупатель переводит на него свои деньги до того времени, как к нему переходит право собственности на объект. После этого деньги переводятся на счет продавца. В такой сделке принимают участие три стороны: продавец, банк-агент и покупатель.

Эксперты отмечают, что законодательная основа эскроу в России пока еще сырая и требует доработок. Новые поправки в законы будут предусматривать, что деньги на этих счетах не будут попадать в конкурсную массу при банкротстве.

На текущий момент популярна форма расчетов при сделках с недвижимостью через банковскую ячейку. Здесь все просто и понятно: стороны собрались, пересчитали деньги, арендовали ячейку, положили сумму, закончили сделку и забрали сумму. Так вот, эскроу – это та же ячейка только в безналичной форме. Однако, все равно риэлторы пока не спешат пользоваться этим счетом. Это связано с тем, что поход в банк с крупной суммой может выйти боком.

Банки усиленно отслеживают легальность происхождения денег. Взять банк может от клиента любую суму, а потом также легко может ее заблокировать до предоставления подтверждения легальности денег. Многие клиент не горят желанием открывать реальную сумму сделки и объяснять банку, а тем более и доказывать, откуда у него деньги.

На сегодняшний день в нашей стране даже нет статистики по открытым эскроу-счетам, поскольку их достаточно мало, и собирать для статистики нечего. Существует также масса юридических вопросов, на которые пока не официальных ответов, поэтому с экспериментами банки не спешат.

Плюсы и минусы счета эскроу

Плюсы:

1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п.

Минусы:

1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Оптовая торговля

При торговле с другими регионами и странами покупатель платит деньги до того, как получит товар. Он рискует:

• вовсе не получить товар;
• получить некачественный товар и потом уже пытаться вернуть деньги;
• получить товар с опозданием.

Риски устраняет эскроу-агентство. Покупатель перечисляет деньги на специальный счёт, но поставщик получит их только после доставки товара, подписания накладных и акта входного контроля. Договор эскроу выгоден и поставщику: он уверен в том, что средства на оплату товара у покупателя имеются, и он их гарантированно получит.

— Это возможность предложить свою продукцию новым партнёрам, которые ещё не знакомы с качеством выпускаемого продукта и могут относиться с недоверием, — объясняет Виталий. — Работа с эскроу-агентством будет актуальна и при желании производителя выйти на новые для себя зарубежные рынки.

Преимущества по сравнению с кредитом

При выдаче кредита банк анализирует оборот и бухгалтерию; сумма кредита не превысит половины оборота или 70% залога. Факторинг же покроет весь объём поставок: при одобрении суммы фактор смотрит не на оборот поставщика, а на платёжеспособность покупателя. В случае с крупными ритейлерами и компаниями из числа RAEX-600 она очень высока.

Соответственно, можно масштабировать оборот

Неважно, сколько товаров поставлял предприниматель ранее. Если он вдруг поставит в пять раз больше, фактор профинансирует весь объём

Залог не нужен: им становится дебиторская задолженность.

Факторинг позволяет сделать выгодное предложение клиенту и опередить конкурентов: теперь можно торговать с отсрочкой платежа практически с кем угодно. При этом выручка будет приходить в день отгрузки, и эти деньги сразу можно пускать в дело.

— Факторинг — это не «последняя надежда», — объясняет Виталий. — Факторы не работают с просроченной задолженностью. Лучшая для фактора и клиента ситуация — когда за финансированием обращаются за один-два месяца до начала продаж.

Фактор проверяет клиента и повышает его платёжную дисциплину. Сам проверяет платёжеспособность клиентов, устанавливает лимит на поставки в кредит и рекомендует длительность отсрочки платежа. Благодаря факторингу бизнес освобождается от кредитной рутины, от рисков неплатежей и от кассовых разрывов. 

Факторинг

— В продолжение разговора логично упомянуть ещё об одном финансовом продукте — факторинге, — говорит Виталий. — Там, где есть временной разрыв между отгрузкой и оплатой, всегда уместен факторинг. 

Компании, поставляющие товары или услуги, часто сталкиваются с отсрочкой платежа, причём порой на несколько месяцев. Те же крупные ритейлеры платят поставщикам примерно через 30 дней. Чтобы бесперебойно продолжать работу, сохраняя и наращивая оборот, предпринимателю приходится прибегать к заёмному финансированию. И факторинг в этой ситуации имеет ряд преимуществ перед традиционным банковским кредитом.

— По сути, факторинг — обмен будущей выручки на деньги, своеобразная продажа прав требования дебиторской задолженности, — объясняет финансист. — Вы продали товар и выставили за него счёт клиенту. Счёт — это будущая выручка, денег на руках у вас нет. Факторинговая компания берёт этот счёт и оплачивает его раньше, чем это сделает покупатель.

В каких банках можно открыть счета эскроу?

На текущий момент счета эскроу можно открывать в 20 банках.

При звонке на горячую линию Альфа Банка, Газпромбанка, ВТБ, Росбанка специалисты колл-центра ответили, что никогда не слышали о таких счетах, поэтому не могут дать по ним консультацию.

Информацию по комиссии за открытие предоставили:

Банк	Комиссия за открытие
Сбербанк	0 руб. по сделкам ДДУ 0,5 % годовых от суммы Договора, min 15 000 руб. за квартал или его часть
УБРиР	2000 р.
Банк Санкт-Петербург	Бесплатно

Вот как выглядят тарифы на Escrow счет в Сбербанке

А вот тарифы банка Санкт-ПетербургТаким образом, счета эскроу не распространены в банковской практике, что даже в служба поддержки крупных банков не смогли дать консультацию. Вполне возможно, что после принятия нужных поправок в законодательство,  счета станут более известными и востребованными. Пока же в массовом сознании наших граждан расчеты в наличной форме играют большую роль и люди доверяют этому больше, чем расчета в безналичной форме.

Смотрите Презентация счета Escrow в России, вам станет все более понятно.

Бесполезно

Занятно

Помогло
2