Как не попасть на мошенников при аренде квартиры

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Звонки по объявлению

Редко кому везёт позвонить по первому объявлению и сразу найти жильё. Так что, если всерьёз озабочены поиском квартиры, составьте себе табличку подходящих вариантов и начинайте последовательно общаться с представителями арендодателя.

Где-то вам повезёт сразу связаться с собственником, где-то звонок примет риелтор. Если вы не против заплатить комиссию, то вас и второй вариант устроит. Гораздо хуже наткнуться на риелтора, который выдаёт себя за собственника. Если человек уже на этом этапе вас обманывает, не стоит ему доверять.

Чтобы не тратить время, задайте несколько вопросов о квартире. Если собеседник не может с уверенностью дать ответ или берёт большие паузы на вопросы, ответов на которые нет в объявлении, это с большой долей вероятности риелтор.

Если человек уже на слова «Я звоню по поводу квартиры» переспрашивает «Какой именно квартиры?» или просит номер объявления, здесь всё и вовсе очевидно: вы имеете дело с посредником.

С кем бы вы ни разговаривали, задайте несколько вопросов:

• Сколько стоит квартира и входят ли коммунальные услуги в стоимость. Цена может отличаться от указанной в объявлении.
• Есть ли комиссия. Иногда её готовы брать не только риелторы, но и сват-брат-кузен собственника, от имени которого размещено объявление.
• Готов ли хозяин принести документы, подтверждающие его право владения квартирой.

Помните, что на этом этапе не нужно никому ничего платить. Это прямой путь в жертвы мошенника.

Самые популярные схемы мошенничества при аренде жилья

Заключение договоров аренды жилой недвижимости идет в гору. Появление мошенников прямо пропорционально. Для преступных деяний используется множество схем, и арендаторы остаются порой не только без квартиры, но и без денежных средств. Рассмотрим некоторые, используемые мошенниками

И обратим внимание на то, что важно до подписания договора

Субаренда

Наниматель имеет право заключить договор субаренды. Данный договор подразумевает, что жилое помещение снимается третьим лицом у собственника, которое, в свою очередь, после получения разрешения, осуществляет сдачу другим людям. Данная схема законна и используется многими арендаторами. Мошеннические схемы поражают воображение! Данный вид договора нашел применение и у аферистов.

Мошенник берет в посуточную аренду квартиру, «стряпает» фальшивые документы и подает объявление о сдаче на длительный срок. Чтобы заманить доверчивых граждан, цену устанавливает ниже рыночной. Будущему арендатору показывают поддельные документы, а после события развиваются по следующим схемам:

1. Схема №1. После благополучного заселения, появляется настоящий владелец, который представления не имеет о том, что его квартиру сдали на длительный срок и выселяет нанимателя. После повторной сдачи недвижимости, все чаще берут небольшой задаток. В результате чего мошенник получает денежные средства.
2. Схема №2. Собственник квартиры сдает жилье одновременно нескольким лицам, берет оплату за первый месяц проживания и находит предлог, якобы ему требуется несколько дней для приведения жилплощади в порядок. По истечении срока собственник жилья не появляется, и арендаторы остаются без средств и без арендованной квартиры.

Сговор собственника недвижимости и риэлтора

Подобная схема встречается не редко. Обусловлено это тем, что нескольким лицам значительно легче обмануть арендатора. Зачастую мошенники работают в небольших частных агентствах. Риэлтор показывает фальшивые документы подтверждающие, что он представитель крупной компании, хотя сам не является сотрудником.

Арендатор, ничего не подозревая, осматривает квартиру в присутствии собственника и риэлтора. Создается благоприятное впечатление. После подписания договора к нанимателю приходит хозяин и сообщает о том, что передумал сдавать квартиру. Естественно, клиент просить вернуть деньги, но они не возвращаются из-за различных способов уклонения.

Проблемы с собственниками

Бывают случаи, когда квартира находится в долевой собственности. Но при заключении договора аренды у всех дольщиков должно быть получено письменное разрешение. Если этого не будет сделано, то другой собственник может в любой момент появиться и выселить арендатора.

Информационные услуги

Аферистами также есть следующие «риелторы» (слово взято в кавычки не случайно). Существует много компаний, которые предоставляют так называемые «информационные услуги». Допустим, вы нашли подходящее объявление, звоните узнать детали, узнаёте их, после чего вам говорят, что договор и оплата происходит в офисе такой компании. Вы приезжаете в офис, «риелтор» набирает владельца квартиры, передаёт вам трубку, вы уточняете все вопросы, и вроде бы всё окей.

Вы подписываете договор, оплачиваете услуги, вам дают телефоны владельцев и, в дополнение, доступ к базе квартир (адрес сайта или логин и пароль к существующему). По приезду оказывается, что квартира вот буквально только что была сдана. Либо просто не берут трубку, а на указанном сайте все объявления оказываются неактуальными. Доказать, что вас обманули, будет сложно (но, если такое приключилось, вот форма подачи обращения на сайте Киберполиции), так как вы подписали договор о предоставлении информационных услуг, в котором было указано, что агентство ни за что ответственности не несёт, только другими словами. На самом деле тот, кому при вас звонили, – подельник, и мог запросто находиться в соседней комнате. Раньше такая «услуга» стоила 200-300 гривен. Нельзя платить деньги до просмотра квартиры!

Есть похожая схема при посуточной аренде. Вы видите объявление, договариваетесь, подъезжаете, а по приезду вам говорят: «Заселение происходит после оплаты через терминал рядом с вами. Перечислите деньги, а потом к вам спуститься девушка и проведёт вас». Конечно, никакая девушка никуда не спустится, платить не нужно.

Как обычно работают аферисты

Как уже говорилось выше, схемы мошенничества стандартны. В определенный момент человек неосторожен и у него, обманным путем, очень легко выманить денежные средства. Рассмотрим на примерах варианты, как могут работать мошенники.

Оплата за квартиру берется сразу

После просмотра объявления о сдаче квартиры у многих возникает мысль, что это именно тот вариант, который нужен. Эмоционального человека легко обмануть, да он и сам просто расстается со средствами. После звонка человека обнадеживают, что квартира не сдана, но так как имеется большой спрос, то установлена комиссия, которая оплачивается сразу.

Договор оформляется молниеносно, еще до того момента, пока клиент находится в эйфории от удачной сделки. После того как договор подписан и комиссия оплачена, выясняется, что квартира сдана. Но это не беда, так как имеются другие варианты, которые на деле оказываются объявлениями. При прочтении договора становится ясно, что агентство оказало информационную услугу.

Подселение в квартиру без хозяина

Данный вариант используется мошенниками в случае, когда сдается не вся квартира, а только одно спальное место. Подселением зачастую занимаются арендаторы, а не собственник жилплощади. Такой обман основан на доверии граждан. В объявление пишут, что в квартире проживает несколько человек, все дружные, а самое главное – удобное расположение объекта. Клиенту показывают квартиру днем, когда все работают, берется оплата за месяц, а вечером оказывается, что в квартире проживает не несколько человек, а больше двадцати.

Берется залог за проживание

Такой способ мошенничества распространен при аренде одной комнаты в квартире. Залог платится только в том случае, если комната изолирована, имеет замок, в нее не могут попасть другие лица. Оплачивается сразу сумма за месяц проживания и залог. К концу дня оказывается, что данная квартира напоминает барак и в ней проживает больше 10 человек. Арендатор пытается съехать, но вот залог по множеству причин не возвращается.

Берется предоплата

Многие арендодатели берут залог за несколько месяцев проживания. Мотивируют тем, что срочно нужны деньги. Бывает и так, но иногда можно попасться на мошенника. Ситуация разворачивается следующим образом: через какое-то время появляется настоящий собственник, который даже не подозревает, что его квартира сдана, выселяет арендатора, деньги которому никто не возвращает.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Варианты проверки фото на реальность

Если в объявлении указана не только улица, а и номер дома, плюс есть фото с видом из окна квартиры, на картах Google (или Яндекс) можно выбрать режим просмотра улиц «Панорама», установить курсор по тому адресу, который указан в объявлении, и виртуально «походить» по улице.

Выше пример реального фото из квартиры и то, что показывает Google в этом месте. Как видим, автор не обманул, такая квартира действительно сдаётся по этому адресу.

Если есть желание, вот ещё один способ проверить соответствие указанных данных о квартире на корректность: есть сайты, на которых указываются параметры дома, включая планировку. Например, раз и два. Конечно, на таких сайтах возможны ошибки, но дополнительная информация никогда не помешает.

Ну и не стоит забывать, что объявления об аренде квартир в этом доме можно поискать на других сайтах.

Ниже ещё один вариант обмана.

В объявлении указывается, что это хозяин и связь с ним только в мессенджере. Вы пишете автору объявления, он задаёт адекватные вопросы, а затем происходит следующее:

Выделенный красным текст на втором скриншоте должен быть понятен всем как маркер: никогда нельзя вносить предоплату, не увидев квартиры. Этот пример «развода» можно назвать как «плата за место в очереди» или «покупка места в очереди».

Дальше в общении с «хозяйкой» было ещё много обмана со стороны автора объявления и попыток выведать больше информации со стороны автора этой статьи:

Кстати, зная номер карты, можно очень легко убедиться, что вам говорят номер карты не ПриватБанка: достаточно в сервисе по определению банка по номеру карты (например, в этом https://psm7.com/bin-card) указать первые 6 цифр номера карты:

Или можно просто вбить в интернет-поиск фразу «бин карты 489049» и узнать, что карта принадлежит не ПриватБанку, а Qiwi – российской платёжной системе. И это виртуальная анонимная платёжная карта – оформляется без документов. Через Приват мошенник предлагал перевести деньги просто потому, что другие украинские банки не позволяют делать таких переводов (на карты других стран).

Конечно, после собранных фактов автор пожаловался на объявление в службу поддержки OLX и объявление было удалено. Но «попасть» может и ваш знакомый или друг, также ищущий квартиру, поэтому настоятельно рекомендуется жаловаться на мошеннические объявления в поддержку сайтов. На OLX, например, на каждой странице рядом с контактами автора объявления есть ссылка «Жалоба».

Киевский мошенник сдавал одну и ту же квартиру нескольким людям одновременно

В феврале 2019 года «ФАКТЫ» рассказывали, что в Киеве орудует ушлый мошенник, который сдает арендованную квартиру нескольким людям одновременно. Екатерина Сенченко, которая попалась на его удочку, арендуя жилье, была уверена, что имеет дело с настоящим владельцем. Объявление о сдаче этой квартиры на улице Сечевых Стрельцов Екатерина нашла на OLX, там был указан прямой телефон владельца. Когда Екатерина пришла на просмотр, человек, представившийся владельцем, показал ей старый потертый паспорт со своей фотографией. Из документа следовало, что его зовут Лузанов Дмитрий Николаевич и ему 64 года. В паспорте стоял штамп, где было написано, что он зарегистрирован в этой квартире еще с марта 2008 года. Еще он показал свидетельство о праве собственности на эту квартиру, выданное в 1995 году.

– Я была уверена, что имею дело с владельцем, — рассказала «ФАКТАМ» Екатерина Сенченко. — Когда пришла на просмотр, он показал мне, как работает газовая колонка, где включается свет, где находятся счетчики и так далее. Мужчина рассказывал очень убедительно. Говорил и о себе. Он ходил с палочкой, хромал. Сказал, что у него в бедре стоит протез. Еще рассказал, что раньше в этой квартире жила его жена, но теперь ей, дескать, тяжело подниматься на пятый этаж, поэтому ее перевезли в Харьков, где живет их сын…

Через неделю Екатерина подписала договор. Девушка готова была это сделать и раньше, но ей позвонил человек, представившийся сыном владельца, и просил отсрочить подписание из-за того, что его отец якобы сломал ногу. Все выглядело очень убедительно. 30 января Екатерина сняла квартиру, а 31 января уже там ночевала. 2 февраля улетела на уикенд в Вену. А когда утром 4 февраля вернулась в Киев, обнаружила в квартире молодого иностранца. Оказалось, он снял квартиру у того же человека, что и Екатерина. Обнаружив в квартире вещи Екатерины, стал звонить хозяину, но тот уже не брал трубку. Когда начали разбираться, выяснилось, что квартирой владеет другой человек — женщина, которую ни Екатерина, ни иностранный студент ни разу не видели. А Дмитрий Николаевич (хотя на самом деле его зовут совсем не так) — никакой не собственник. Он сам снял эту квартиру у настоящей владелицы. После чего провернул аферу, сдав эту квартиру нескольким людям одновременно.

Липовый документ, который Екатерине Сенченко предъявил мошенник

И паспорт, и регистрация афериста оказались фальшивыми. В фальшивом паспорте стоял штамп, в котором написано «м. Київ», а ниже указано: «Шевченківський РВ КМУ УМВС України в Київській області». Но это невозможно, так как Киев не является городом областного подчинения. Есть Шевченковское райуправление полиции в городе Киеве, но никак не в Киевской области. Бланк свидетельства о праве собственности, который мошенник предъявил Екатерине, также не соответствует бланкам, которые выдавались в Киеве в 90-х годах.

○ Что такое мошенничество?

Согласно законодательству, мошенничество – присвоение чужого имущества либо права на непренадлежащее лицу имущество при помощи обмана и/или злоупотребления оказанным доверием (п.1 ст. 159 УК РФ).

Как и другие махинации, мошенничество в сфере съема жилья регулируется Уголовным кодексом РФ. Оно определяется как:

Факт мошенничества: 

• «Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, –
• наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет (п.1 ст. 159 УК РФ)».

Либо как присвоение чужого имущества:

«Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до одного года или без такового».

Подписание договора

• Срок аренды (чтобы вас не могли выселить завтра).
• Условия выселения. Укажите, за какой срок собственник должен сообщить, чтобы вы освободили квартиру.
• Паспортные данные и информация из документов, подтверждающих право собственности.
• Сумма денег, которые вы передали хозяину при вселении и которые он должен вернуть вам при выезде. Отдельно пропишите условия, при которых часть депозита владелец жилья может удержать. У такого решения должны быть причины, желания заработать на вас недостаточно.
• Опись вещей. Укажите, сколько стульев, люстр и чайников было в квартире, чтобы потом не столкнуться с требованием компенсировать отсутствие золотых унитазов.

Следите, чтобы собственник передал вам ключи от всех замков. Иначе может случиться так, что вы не сможете попасть в квартиру. В идеале стоит заменить замки на случай, если копии остались у предыдущих жильцов. Но делать это можно только с разрешения владельца. Ему необходимо будет отдать дубликаты.

Поиск объявлений

Вы решили снять квартиру и не обратились к риелтору, а с головой окунулись в бездну объявлений о сдаче жилья.

Для начала полезный совет: не ограничивайтесь сайтами с объявлениями. Отличные предложения можно найти в тематических группах в соцсетях. Кроме того, поищите посты по словам «сдам квартиру» и названию вашего города на пользовательских страничках — там тоже будут варианты. Часто это объявления от собственников — сэкономите на комиссии.

Признаки обмана

Когда будете просматривать варианты, вас должны насторожить:

• Чересчур низкая цена. Чудес не бывает: если вам предлагают квартиру в центре по стоимости студии в неблагополучном районе, вас пытаются обмануть.
• Отсутствие фотографий. У обманщиков нет своих объектов, так что им просто нечего показать вам.
• Краденые фотографии. Людей не привлекают объявления без иллюстраций, так что обманщики подворовывают картинки в интернете. Проверить фото можно в «Яндексе» или Google на вкладке «Картинки». Просто откройте иллюстрацию и вставьте в нужное окно ссылку из адресной строки браузера. Вас должно насторожить, если картинка используется для объявлений в разных городах России. Если они относятся к одному объекту, просто поищите объявление, которое было опубликовано раньше всего, — есть шанс попасть на собственника.

Все эти тревожные звоночки указывают на то, что вам сдают несуществующую квартиру. За этим могут стоять три группы обманщиков.

1. Информационные агентства

Иногда эти организации ошибочно путают с риелторами. Впрочем, они сами могут так себя называть, чтобы приглушить бдительность клиента. Но добросовестный риелтор действительно может помочь вам найти квартиру мечты. Информационное агентство же просто хочет взять с вас денег.

Схема обмана такова: вы звоните по объявлению, но вам говорят, что квартира уже сдана. Зато за небольшую плату вам дадут список объектов, которые подходят под ваши требования. Такой перечень вам, возможно, действительно предоставят. Но там будут всё те же объявления из интернета или случайные адреса.

2. Откровенные мошенники

Эти люди не собираются вам ничего сдавать. Но могут активно зарабатывать, взимая предоплату с доверчивых арендаторов, которые готовы заплатить ещё до первого просмотра. Мошенники могут выдавать себя за собственников или риелторов, но исход один: вы лишитесь денег и не получите квартиру.

Ещё одна потенциальная схема развода: просьба прислать фото с паспортом у лица, чтобы проверить вас. Не соглашайтесь. По таким изображениям мошенники оформляют микрозаймы онлайн. Речь идёт именно о непонятных адресатах. Отправлять фото с паспортом, скажем, для идентификации электронного кошелька можно.

3. Недобросовестные риелторы

Они размещают привлекательные объявления, чтобы вы позвонили. Ваш номер попадёт в клиентскую базу, и вас будут атаковать с целью предложить свои услуги.

Мошенничество в оффлайн

Если вы успешно проверили все картинки на их реальность, проверили номер телефона владельца или агента, созвонились и договорились встретиться не в офисе, а именно под подъездом квартиры – дальше всё равно нужно не терять бдительности.

Как минимум, на всякий случай не стоит с собой брать деньги на первую встречу – храните их на банковской карте, откуда, при необходимости, сможете их снять.

Если вам повезло найти и приехать по объявлению к собственнику, расспросите его об инфраструктуре района. Если хозяин не знает, где находится ближайшая больница или кафе, или какой из двух магазинов лучше, то вряд ли перед вами хозяин данной квартиры.

Спросите о соседях. Аферист откажется знакомить вас с соседями и точно не сможет рассказать о них ничего.

Если квартира и условия вас устраивают – отлично, теперь нужно проверить право собственности: сдавать вам её и подписывать документы имеют право только владельцы. Если у квартиры их несколько (например, муж и жена) – потребуются подписи каждого из них, сделанные при вас. Или нотариально заверенная доверенность (кстати, доверенности выдаются на специальных бланках, а актуальность бланка можно проверить по его серии и номеру на сайте http://rnb.nais.gov.ua/). Иначе сделка может быть оспорена и вас выселят с помощью этого же мужа или жены.

Конечно, вы должны видеть оригиналы документов, на основе которых подписывается договор, и указание регистрации/прописки в паспорте именно по этому адресу, плюс техпаспорт на квартиру (БТИ). Оригиналы, конечно, подделывают, но копии и ламинированные документы ещё чаще – они точно не подходят.

Почему важно проверять документы при аренде? Встречаются случаи, когда мошенники снимают квартиру на сутки, пересдают её долгосрочно, а через сутки возвращаются хозяева и, конечно, просят покинуть помещение. Или на следующий день приходят другие люди, которые также сняли эту квартиру, не посмотрев на отсутствие документа с пропиской «хозяина» (мошенничество имеет название «повторная сдача жилья» или «субаренда»)

Вот ещё что. Не отдавайте за жильё деньги до того, как вы получите ключи и въедете. Если хозяин настаивает на предоплате и просит пару дней на уборку, – он легко может оказаться мошенником и за пару дней убраться не в квартире, а из города.

Предоплата зачастую взимается за первый и последний месяц. Если хозяин просит оплату сразу, например, за 3-4 месяца – это может быть мошенник. Хотя, конечно, есть и хозяева, которые сами боятся мошенничества (уже со стороны арендаторов – что обнесут или угробят квартиру) и просят оплату на полгода вперед. Но, наверное, только 1 из 100 людей будет готов платить вперёд за полгода незнакомым людям – многие такие суммы в долг своим родственникам не дают, а тут отдать деньги совсем чужому человеку…

Кстати, не совсем мошенничество, но тоже очень неприятно может быть в случае, если квартира, которая сдаётся, выставлена на продажу – вас могут «попросить» в любой момент. Этот момент также следует оговорить ранее (и на всякий случай, поискать в сети объявления о продаже квартиры по этому адресу). И этот момент, как и другие (о них далее), желательно зафиксировать в договоре, который подписывают все стороны.

Итак, просите, чтобы вам показали:

1. Оригинал паспорта собственника (если собственников несколько – каждого, а при подписании документов необходимо личное присутствие каждого или доверенность).
2. Оригинал документов на квартиру.
3. Оплаченные квитанции ЖКХ.