Риски при покупке квартиры

Вторичный рынок жилья

Здесь цены на квадратные метры заметно ниже, поэтому «вторичка» привлекает к себе большинство покупателей. Стоит отметить, что и рисков быть обманутыми здесь намного больше.

Приобрести квартиру на вторично рынке жилья можно двумя способами: действовать самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. В первом случае, покупатель действует на свой страх и риск, во втором – за дело берутся профессионалы. Рассмотрим вариант самостоятельной покупки и расскажем, как обезопасить себя при совершении сделки.

Нотариально заверяйте любые факты передачи денег. Предоплата за покупаемую жилплощадь — это обычное явление. Своеобразная гарантия, что продавец не будет искать других клиентов и подтверждающая серьёзность намерений покупателя. Этим часто пользуются мошенники, которые берут задаток сразу с нескольких человек, а затем исчезают в неизвестном направлении.

Например: окончательная стоимость жилья и сроки завершения процедуры купли-продажи.

Поинтересуйтесь у продавца документами, которые подтвердят выписку из квартиры всех жильцов. Бывают ситуации, когда не все собственники согласны с продажей квартиры, а недобросовестные продавцы «забывают» о них сообщить.

Кроме того, один из владельцев может отбывать наказание или проходить службу в рядах вооружённых сил. Соответственно эти люди могут просто не знать, что их доля недвижимости переходит к другому владельцу. Узнав о сделке, собственники могут восстановить свои права в судебном порядке.

Убедитесь, что квартира не обременена долговыми обязательствами. В этом случае ответственность перекладывается на плечи нового владельца. Например, если жилплощадь приобретена в ипотеку, а прежний хозяин перестал платить кредит, банк вправе выставить квартиру, находящуюся в залоге на продажу

При этом неважно, что владелец уже сменился

Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Дело в том, что несовершеннолетние собственники вправе оспорить сделку после того, как им исполнится 18 лет. Это происходит в том случае, когда ребёнок ущемляется в правах.

Например, родители продали квартиру и уехали в другой город, а чадо сдали в детский дом. Разрешение органов опеки на проведение сделки позволит вам в дальнейшем избежать неприятных ситуаций или не оказаться на улице.

Окончательный расчёт. Оптимальным вариантом, будет совместное бронирование участниками сделки банковской ячейки. Тогда расчёт происходит так: покупатель закладывает необходимую сумму в ячейку. Эта процедура происходит в присутствии работника банка. После того как покупатель получает право собственности, деньги из ячейки забирает продавец.

Стоит отметить, что лучшим способом обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, это обратиться к риэлторам. Конечно, придётся понести дополнительные расходы, зато это будет юридически чистая сделка без лишних хлопот.

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
7. И только потом платить.

Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.

Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни

Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.

Существует два варианта удостоверения сделки: по старинке у нотариусов  или у госрегистраторов, которые наделены этим правом с 2003 года. Но зафиксировать переход права собственности можно только в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, поэтому сегодня немало людей минуют этап нотариуса. Государственные регистраторы обладают наиболее полной базой по всем объектам недвижимости, и они ОБЯЗАНЫ проверять все нюансы, прежде чем зарегистрировать сделку купли-продажи. Если какая-то квартира, к примеру, находится под арестом, регистратор это увидит и просто-напросто откажет в ее продаже.
Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки. 

Мы же предпочли подбирать варианты сами. Благо в интернете представлен широчайший выбор квартир. С риелтором или без, просматривать большое число вариантов придется все равно, поэтому покупателям в любом случае можно забыть о свободных вечерах. В момент покупки квартиры все твое время и мысли занимает только недвижимость. Где? Почем? С ремонтом или без? Окна во двор или на улицу? Был период, когда мы расстались с мыслью купить квартиру без помощи риелторов, поскольку их засилье на рынке просто колоссальное. Редкие объявления дают напрямую собственники. Все остальные любовно составлены агентами, причем грамотность и адекватность многих из них вызывает вопросы. 
 

Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?

Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.

Кроме того, если у застройщика отсутствует система страхования рисков участников долевого строительства и, соответственно, какое-либо обеспечение рисков на случай возникновения проблем в строительстве.

Однако, если правильно подготовиться к сделке, можно избежать рисков при покупке жилья и в случае с новостройками. Для этого потенциальному покупателю необходимо предпринять следующие шаги:

• проверить проектную документацию на возводимый дом не только на сайте компании-застройщика, но также и при личном визите в офис для первичного знакомства с имеющимся жильем и тем, в какой стадии строительства оно находится;
• изучить, прошли ли подробное и полное оформление все документы на землю, которые имеются у застройщика, а также изучить (в том числе, с помощью обращения к кадастровой карте Росреестра), в какой форме владения находится конкретный земельный участок (на сайте Росреестра можно получить такую информацию при обращении к кадастровой карте путем указания конкретного адреса расположения строящегося дома);
• узнать не только в офисе компании-застройщика, но и в крупных банках, имеет ли застройщик у них аккредитацию на случай приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования.

Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.

И в одном, и в другом случаях данные договоры выступают в качестве гарантии того, что квартира будет передана собственнику после сдачи дома.

Однако и тот, и другой договоры являются очень рискованными из-за того, что они заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Договор сделки

Он является более удобным для потенциального собственника, так как предусматривает возможность страхования рисков покупателя в случае банкротства застройщика или невозможности им выполнить свои обязательства в установленные договором сроки (например, по причине того, что построенный и готовый к сдаче дом отказывается принимать городская комиссия по жилищному фонду из-за невыполнения застройщиком работ по благоустройству придомовой территории).

Если речь идет о договоре участия в жилищном строительном кооперативе, то здесь необходимо понимать, что никакого страхования рисков он не предусматривает, так как участники такого кооператива самостоятельно вносят средства на общий счет и своими силами ищут организации, которые возведут им дом по их проекту.

Здесь в качестве страхования можно рассматривать только взаимную ответственность участников кооператива и заключение юридически грамотно составленного договора с подрядными организациями.

Кроме того, наиболее удобным вариантом приобретения квартиры в новостройке будет использование помощи специалиста, так как придется проверять большое количество документов именно на их юридическую чистоту.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

Как можно приобрести квартиру у подрядчика

Существует 3 основных варианта покупки квартиры у компании-подрядчика. Это:

1. Приобретение подоговору купли-продажи квартиры (ДКПК).
2. Приобретение по договору о переуступке прав, являющемуся приложением к договору долевого участия (ДДУ).
3. Приобретение квартиры по договору соинвестирования.

Наиболее безопасный, простой и надежный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка проводится на общих основаниях. Сначала подрядчик приобретает квартиру у головного Застройщика по ДКПК, а затем – продает ее заинтересованному человеку по новому ДКПК. В качестве Продавца по договору обычно выступает юридическое лицо (т.е. вся компания-подрядчик), однако в некоторых ситуациях Продавцом оказывается и физическое лицо (например, руководитель компании).

Следующий вариант, также несущий минимальное количество рисков, – это заключение с подрядчиком договора о переуступке прав (или договора цессии). Согласно ст. 388 ГК РФ, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием». Переуступка прав возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Исходный договор долевого участия не запрещает подрядчику перепродать квартиру другому лицу. Если такой запрет указывается в тексте ДДУ, который уже был подписан подрядчиком, то подрядчик не сможет уступить свое право на жилое помещение заинтересованному Покупателю.
2. Дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если дом уже был сдан в эксплуатацию, то переуступка прав оказывается более невозможной.

Договор о переуступке прав требует обязательной регистрации в органах Росреестра. Также большой плюс для Покупателя – порядок проведения расчетов. Цессионарий должен уплатить деньги цеденту только после того, как данные будут изменены и актуализированы в Росреестре. Это значит, что цедент не сможет получить деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

Для этого вы можете обратиться в Росреестр и сделать запрос по адресу жилого помещения. Также помните, что на руках у действующего праводержателя должны иметься следующие документы: оригинал исходного договора ДДУ, оригинал договора о переуступке прав на свое имя, копии всех предыдущих договоров о переуступке прав (если заключались).

Последний вариант, который оказывается для Покупателя максимально рискованным и ненадежным, – заключение с подрядчиком договора соинвестирования. Договор соинвестирования оформляется в том случае, если изначально между подрядчиком и головным Застройщиком также был заключен договор соинвестирования. Основная проблема этого договора – его «авансовая» и «предварительная» юридическая сила.

Обычно договор соинвестирования заключается между Застройщиком и подрядчиком еще на том этапе, когда не были выполнены никакие профильные работы. Однако нанятая компания обещает, что она выполнит эти работы в указанный срок и на указанных основаниях. Взамен на это Застройщик обещает рассчитаться с нанятой компанией квартирой или несколькими квартирами.

Сразу после взаимных обещаний подрядчик может начать искать заинтересованного Покупателя, ведь на это требуется время. Получается, что компания заключит договор соинвестирования с новым приобретателем тогда, когда никакие работы еще не будут выполнены. Может ли после этого подрядчик вообще не выполнять заявленных работ? Разумеется, и именно так поступают недобросовестные мошеннические фирмы. Они получают деньги от нового приобретателя и исчезают. Т.к. условия изначального договора оказываются не выполненными, квартира остается в ведении головного Застройщика и не достается новому Покупателю. Сам договор соинвестирования (как первый, так и второй) расторгается.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

• Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
• Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
• Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно. Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем. В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

• Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
• Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
• Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

  О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру

Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.. В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Аванс и задаток

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
4. Оформление договора.
5. Приём квартиры передаточным актом.
6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

О том, как оформить сделку купли-продажи готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как купить и продать квартиру в новом доме от собственников.

Пакет документов от продавца

Подрядчик должен предоставить:

• план застройки (нотариально удостоверенная копия);
• разрешение на строительство(нотариально удостоверенная копия);
• проектная декларация (нотариально удостоверенная копия);
• документы на землю (нотариально удостоверенная копия);
• договор услуг (оригинал);
• учредительная документация;
• нотариально удостоверенное разрешение на продажу от учредителя;
• документ, дающий право на продажу: договор, доверенность и т.п. (оригинал);
• договора уступки, переуступки — если ранее составлялись (оригиналы).

Пакет бумаг от покупателя

Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:

• разрешение учредителя – для юр.лиц;
• учредительная документация – для юр.лиц;
• кредитный договор при покупке в ипотеку;
• доверенность – для представителя.

На заметку. Разрешение на покупку от супруга не требуется. Не требуется и разрешение органов опеки и попечительства при оформлении приобретаемой квартиры на несовершеннолетнего.

Составление договора

Договор цессии или купли продажи квартиры составляется между подрядчиком и приобретателем. Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, они могут воспользоваться услугами представителей, при наличии у таковых нотариально удостоверенных доверенностей. Согласно нормам той же статьи, подрядчик сам может выступить в роли представителя заказчика, действуя на основании генеральной доверенности. В роли сторон может выступать исключительно:

1. Лицо, владеющее правом продажи или переуступки прав – подрядчик или застройщик, в зависимости от юридических нюансов.
2. Покупатель или цедент.

По преимуществу правообладатель представляет заранее подготовленный типовой договор, в котором должны быть внесены:

1. реквизиты сторон;
2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
4. условия перехода прав, сроки;
5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
6. права и обязанности сторон;
7. ответственность сторон;
8. условия расторжения договора.

Выводы

1. Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
2. Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
3. В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
4. Следите за рекламой застройщика.
5. О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
6. Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
7. Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
8. Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
9. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.