Налог с продажи приватизированного имущества

Обмен

Как продать неприватизированное жилье посредством обмена? Осуществление обмена является трудным процессом с множеством правовых нюансов.

Порядок обмена:

выполнение стандартных действий: размещение объявления о продаже квартиры или же поиск покупателя через «сарафанное радио»

Важно сразу уведомить об отсутствии приватизации продаваемого жилья, т.к. последующие шаги будут специфичными, и об этом нужно предупредить;
далее начинается сам обмен

Покупатель должен получить «буфер», т.е. жилье, находящееся во владении агентства недвижимости, необходимое для осуществления обмена;
после покупки квартиры можно оформлять заявку об обмене, для чего обе стороны должны подготовить необходимую документацию;
нужно подождать, пока заявку рассмотрят компетентные органы;
по окончанию процедуры у продавца остается купленная квартира-«буфер», которая возвращается в агентство недвижимости.

У способа, связанного с обменом, имеется масса недостатков:

• подобные схемы не вызывают особого доверия у покупателя, поэтому продажа жилплощади может быть очень долгой;
• все равно придется собирать документацию и составлять заявление;
• при сотрудничестве с ненадежным агентством очень просто стать жертвой обмана.

Размер налога при продаже

Вместе с правом распоряжаться недвижимым имуществом собственник после приватизации приобретает еще и некоторые обязательства по отношению к объекту. Первым делом на него возлагается обязательство ежегодной уплаты имущественного налога, размер которого может отличаться в зависимости от региона, в котором приватизирована квартира. Налоговым законодательством РФ установлена верхняя граница, которую данный вид налогообложения не может превышать – это 0,1% от рыночной стоимости приобретенного в личную собственность имущества.

Еще одним видом налога при отчуждении имущества является НДФЛ, поэтому во избежание его уплаты при оформлении сделки с недвижимостью, собственники интересуются, через сколько можно продать квартиру после приватизации, чтобы освободиться от данного обязательства?

Если новоиспеченный хозяин решил в первые три года после приватизации продать недвижимость, то он обязан будет в казну уплатить 13% от стоимости квартиры – налог на доходы физических лиц, поскольку данная следка расценивается с точки зрения закона как получение прибыли (жилье-то в собственность продавец получил бесплатно). В 2017 году были внесены некие изменения в Налоговый Кодекс РФ, согласно с которыми можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированной жилплощади, но только при условии, что приватизировалась она не менее трех лет назад с момента получения Свидетельства о регистрации прав на нее.

Внимание! Налогом при продаже не облагаются те приватизированные квартиры, рыночная стоимость которых не превышает 1 миллион рублей, независимо от сроков владения объектом недвижимости.

Если сделки по продаже квартиры в первые три года после приватизации не избежать, а соответственно и уплаты налога, расходы можно существенно сократить, если воспользоваться правом на получение налогового вычета. Суть данного метода заключается в том, что кадастровая стоимость продаваемого жилья уменьшается на 1 миллион рублей, а остаток облагается налогом, то есть база налогообложения существенно снижается. Это значит, что при продаже/покупке квартиры, кадастровая цена которой равна 1 миллиону рублей или меньше этой суммы, НДФЛ не платится.

Но и здесь есть свои нюансы:

• воспользоваться правом налогового вычета можно только один раз в жизни;
• правом имущественного вычета наделены только официально трудоустроенные лица;
• максимальная стоимость жилой недвижимости для определения налогового вычета составляет 2 миллиона рублей, то есть максимальный размер вычета равняется 260 тысяч руб.;
• если в течение одного года с момента продажи жилья продавец купит новую жилплощадь, то базой налогообложения будет разница между суммой продажи приватизированной квартиры и суммой покупки недвижимости (если сумма покупки превышает вырученную сумму при продаже, то платить налог нет необходимости, и покупатель на эту разницу должен получить доплату от государства).

К примеру, если гражданин в апреле осуществил продажу приватизированной квартиры за 1,5 миллиона рублей, то он должен был уплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре этого же года он совершает покупку нового жилья за 3,2 миллиона рублей. Это значит, что государство должно ему выплатить налоговый вычет в размере 260 тыс. руб. (максимально допустимое значение), но с учетом его обязательств уплаты налога на сумму 195 тысяч рублей, из казны он получит только 65 тысяч руб. (260 -195 = 65).

Через сколько лет можно продать квартиру?

Поговорим о том, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Собственнику можно продать квартиру в любой момент после приватизации, однако если прошло менее 3 лет – придется уплатить налог.

Дело в том, что продажа квартиры облагается налогом на доход физических лиц, с подачей соответствующей декларации.

В противном случае продавцу грозят довольно ощутимые штрафные санкции со стороны налоговых органов.

Подобная обязанность налагается на продавца, если квартира находится в собственности менее 3-х лет (другими словами, приватизирована в указанный временной промежуток). Если же оформление произведено более 3 лет, то обязательства по уплате НДФЛ не возникает.

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности до 3 лет (5 лет) и более, можно прочитать здесь.

Теперь вы знаете когда можно продать квартиры после ее приватизации, поговорим о сумме налогообложения и вычета.

Расчет суммы – в тех случаях, когда налог должен быть уплачен – производится простым арифметическим действием (величина налога – 13%). Однако не многие знают, что налоговое бремя можно существенно снизить, если воспользоваться правом на имущественный вычет.

Он возможен, если продавец, продав приватизированную квартиру, приобретает взамен другую. Тогда от первоначальной суммы, вырученной от продажи квартиры, отнимается 1 млн. рублей и, таким образом, налогооблагаемая база уменьшается. Как следствие – сумма налога значительно снижается.

Для реализации описанной схемы необходимо соблюдение обязательных условий:

1. Обе сделки (относительно продажи старой квартиры и приобретения новой) должны быть по возможности оформлены в течение одного налогового периода. Если же этого сделать невозможно, то право на налоговый вычет можно осуществить в следующем календарном году – после уплаты налога производится возврат данной суммы из бюджета;
2. Имущественный вычет может быть использован только один раз. Закон содержит оговорки относительно реализации права не в полном объеме – с возможностью впоследствии получить остаток суммы. Но это – частные случаи, ознакомиться с которыми заинтересованные лица смогут самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу при помощи вычета следует собрать определенные документы. Их список можно найти тут.

Можно ли продать не приватизированную квартиру?

С юридической точки зрения продать неприватизированную квартиру нельзя, так как она не находится в собственности физического лица.

Однако и в такой ситуации можно найти выходы, благо что законодательство это позволяет. Многие из таких схем строятся на полном доверии между сторонами, либо занимают достаточно долгий период времени.

Так что в любом случае такие способы продажи являются редкостью и обычно применяются в тех случаях, когда покупателю по каким-либо причинам требуется именно этот конкретный объект недвижимости.

Рассмотрим основные из них:

• Одна из схем продажи соцжилья — переоформление договора социального найма на продавца. В этом случае покупатель передает деньги «продавцу», который выписывается из квартиры. Далее покупатель самостоятельно занимается оформлением приватизации квартиры на свое имя;
• Более распространенный способ — совместное оформление приватизации покупателем и продавцом. Первый вносит задаток за квартиру, средства от которого используются для подготовки бумаг и оплаты госпошлины. Сразу после того, как продавец оформляет приватизацию, проводится сделка купли-продажи и квартира переходит покупателю;
• Еще один способ продать неприватизированную квартиру — провести обмен. Некогда популярный способ, в советское время был единственным средством сменить жилплощадь, в наше время редко используется на рынке недвижимости. Причиной этого является то, что социальных квартир становится все меньше, к тому же продажа предусматривает получение денежных средств за жилье в полном объеме, что при обмене невозможно.

Чтобы обойти эти препятствия, была изобретена схема с привлечением агентств недвижимости и буферным жильем.

Полностью она выглядит так:

1. Покупатель находит понравившуюся неприватизированную квартиру, которую хочет приобрести;
2. Затем он обращается в агентство недвижимости и выкупает у него буферное жилье по той стоимости, которая фигурирует у интересующего его объекта недвижимости;
3. Затем стороны проводят обмен квартирами, покупатель становится нанимателем неприватизированной квартиры;
4. «Продавец» продает буферное жилье обратно агентство и получает причитающиеся ему деньги.
5. Покупатель проводит приватизацию жилья и становится его собственником.

Недостатками этой схемы являются ее излишняя сложность и то, что все три стороны (покупатель, продавец и агентство) должны полностью доверять друг другу. Поэтому этот способ довольно редко встречается на практике.

О том, как продать неприватизированную квартиру, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Продаже подлежит только недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц. Приватизация – один из способов оформления права собственности на квартиру и иную недвижимость. Соответственно, совершить продажу какого-либо жилья возможно только в том случае, если оно находится в собственности у продавца, то есть, приватизировано, и продавец имеет законное право в полной мере распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Пример Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Иванов владеет квартирой менее 5 лет. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная договорная цена.

Ситуация 1 Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: С него нужно заплатить налог в размере: Ситуация 2 Продажная стоимость продажа квартиры менее трех лет после приватизации равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб. Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Иванова.

Также рекомендуем статью: Как сделать приватизацию квартиры с перепланировкой

Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не. Декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.

• Это позволяет избежать возникновения проблемных ситуаций в дальнейшем;
• Первый способ расчета НДФЛ;
• Менее 3 лет приватизации С точки зрения законодателя, продать жилье до наступления трехлетнего периода владения им, означает получение прибыли;
• Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г;
• Моментом возникновения права собственности на приобретаемое жилое помещение признается момент государственной регистрации;
• И все же это единственная возможность избежать выплаты солидной суммы в виде подоходного налога, если ситуация требует продать приватизированную квартиру до истечения трехлетнего срока.

Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется кадастровая стоимость.

• Например, чеки ККТ или платежное поручение при покупке у организации , расписку продавца в том, что он получил от вас деньги при покупке у другого человека;
• При этом не играет роли, кому именно будет продана квартира;
• Заявление о предоставлении вычета возврате налога;
• И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход справка от работодателя 2НДФЛ , тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Ситуация 1 Продажная цена квартиры 4 500 000 руб. Ситуация 2 Продажная цена квартиры 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 5 350 000 руб.

Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х или продажа квартиры менее трех лет после приватизации лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах форма 3-НДФЛ

Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: Например, чеки ККТ или платежное поручение при покупке у организациирасписку продавца в том, что он получил от вас деньги при покупке у другого человека

Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано “все расчеты произведены полностью”. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы см.

• Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Иванова;
• Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы освобождаетесь от уплаты налога;
• Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн.

Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица.

1. Однако подчеркиваем, что эти изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность после 01. Взаимозачет Такой способ используется при покупке нового жилья в течение календарного месяца.
2. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.
3. Это позволяет избежать возникновения проблемных ситуаций в дальнейшем.
4. Отметим еще частный случай, когда наследство открыто до 01. Для имущества, право собственности на которое получено.
5. Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы. Как поступить если в одном и том же году продано две или три квартиры?

Особенности заполнения декларации

Заполнение документа для квартиры меньше 3 лет и меньше 5 лет в собственности аналогично. Что заполняется в налоговой декларации:

1. Титульная страница.
2. Раздел 1 и 2. Налогоплательщик рассчитывает налоговую базу и общую сумму налога.
3. Лист А – отражение дохода от продажи квартиры. Источник дохода – покупатель квартиры. Код дохода в строке 020 ставится 01, если он определен из договорной стоимости.
4. Лист Д2 – расчет налоговых вычетов. Для продажи доли квартиры там имеются свои пункты.

Больше нюансов о заполнении декларации после покупки или продажи квартиры можно узнать здесь.

• Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Внимание! Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Налог (если он есть) уплачивается до 15 июля того же года.. Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает

Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию

Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает. Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или отчуждать имущество любым другим способом сразу после регистрации прав собственности в Росреестре. При положительном решении о приватизации муниципальной квартиры, собственнику или группе собственников будут выданы на руки договора приватизации, с которыми необходимо обратиться в территориальный регистрационный орган. Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и уже на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности в среднем займет 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит свой экземпляр Свидетельства.

С момента получения документа, устанавливающего права собственности на квартиру, ее хозяин (хозяева) могут совершать любые сделки с приватизированной недвижимостью. Но здесь нужно учитывать форму собственности, в которую перешла муниципальная квартира после приватизации, поскольку от этого зависит насколько легко и быстро можно будет продать недвижимое имущество.

Приватизированное жилье может быть собственностью:

• единоличной;
• совместной;
• долевой.

Единоличная форма собственности приватизированного жилья позволяет совершить его продажу без дополнительных трудностей и проблем, ведь собственником является один человек, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, когда на данной жилплощади прописаны:

• несовершеннолетние дети;
• дети-инвалиды;
• инвалиды;
• иждивенцы и другие категории социально незащищенных слоев населения.

Внимание! Наличие прописанных лиц в квартире существенно осложняет процесс продажи, но не делает его невозможным.

При совместной форме собственности полноправными хозяевами являются сразу оба супруга. Поэтому ни один из них не вправе распоряжаться приватизированной жилплощадью без предварительного согласования данного вопроса с другим совладельцем. Если кто-то из супружеской пары будет против продажи жилища, то второй сможет его продать только при следующих условиях:

• после развода (когда жилье делится поровну между мужем и женой);
• после суда (если один из них подал исковое заявление о выделении доли в квартире).

Данное обстоятельство может стать камнем преткновения при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности нужно отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Долевая форма собственности недвижимого имущества подразумевает выделение долей в квартире для каждого участника приватизации, которые достигли возраста 14 лет. Каждый из них является полноправным хозяином своей доли и вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя доли отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире. Если никто из настоящих владельцев долей не желает выкупать долю, то собственник может продать ее третьим лицам со стороны.

При продаже приватизированной квартиры следует учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку муниципальное жилье перешло в частную собственность нового владельца бесплатно, то при продаже его (переводе в денежный эквивалент) вырученная сумма расценивается законодательством как чистая прибыль. А согласно Налоговому Кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом – НДФЛ.

Согласно законодательству РФ любые сделки с приватизированным имуществом не являются объектом налогообложения. Поэтому если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то при продаже недвижимости платить НДФЛ не нужно. Если акт продажи имущества совершается в первые три года после приватизации, то вырученная сумма за жилище будет обложена подоходным налогом.

Важно! При продаже приватизированной жилплощади продавец должен будет уплатить в казну налог.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Дарение

Дарение считается сделкой, которая не несет за собой никакой материальной выгоды. Она не облагается государственными пошлинами. В некоторых случаях злоумышленники пытаются выдать процедуру дарения за куплю-продажу, чтобы освободиться от налоговых обязательств. Такие действия строго отслеживаются правоохранительными органами. Нарушители могут понести административное или уголовной наказание.

Процедура дарения приватизированной квартиры осуществляется в несколько этапов:

1. Первый из них — сбор необходимого пакета документов. Точный перечень бумаг стоит уточнить в соответствующих государственных органах. Подготовкой документов можно заняться самостоятельно. Но для того чтобы избежать ошибок, сохранить большое количество времени и сил, лучше обратиться к профессионалам. Они подготовят документы оперативно и грамотно, значительно ускорят ход процедуры. Далее необходимо согласовать условия договора дарения с государственными органами и лицами, которые имеют некоторые права на данный вид имущества. Это является неотъемлемым шагов для снижения риска возникновения судебных споров и разбирательств.
2. Следующий шаг — заверение документа у нотариуса. Специалист должен поставить свою подпись на бумаге, осуществить процедуру ее регистрации. Это подтвердит законность и прозрачность сделки, беспристрастность ее сторон.
3. Последний шаг — передача прав собственности другому лицу. Его право на собственность ранее приватизированной квартиры должно быть закреплено в регистрирующем органе Российской Федерации. Для этого необходимо обратиться к специалистам данной отрасли со всей документацией.

Подробнее о продаже приватизированных квартир можно узнать из видео:

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

• Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
• Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
• Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

• для граждан России — 13%;
• для других определена — 30%.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

• владение более 3 и 5 лет соответственно;
• если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж: