Эскроу-счета: выгодны ли они на самом деле?

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

• покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
• продавца (бенефициара);
• эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Сколько зарабатывают инвесторы

Цены на новостройки обычно увеличиваются по мере строительства объекта. За этот период, который составляет два-три года, в среднем на столичном рынке цена предложения от застройщика возрастает на 20–40%, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. В отдельных жилищных комплексах рост цен в процессе строительства превысил 70%, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Таким образом, по словам Фонаревой, конечная прибыль инвестора на рынке составляет в среднем 20–40%, или 7–13% в год.

Доходность и окупаемость проекта зависит от множества факторов, среди первостепенных — локация, транспортная доступность, качество строительства, планировки квартир, поясняет Друева. «В некоторых проектах она составляет 30% годовых и выше, в некоторых едва достигает 10% годовых. Однако в среднем инвесторы могут рассчитывать на доходность инвестиций в размере 20% за весь период строительства, который составляет в среднем два-три года», — поясняет эксперт.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

	Аккредитив	Счет эскроу	Банковская ячейка
Форма договора		Стороны могут вносить любые изменения	Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж	Несет депонент	Несет банк	Несет депонент
Закрыть счет досрочно	Может депонент, в любой момент	Только если одна из сторон расторгнет договор	Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета	Получатель или тот, на кого он указал	Только бенефициар	Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве	Нельзя	Необходимо, за исключением особых случаев	Нельзя
Страхование	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией	Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать	Да	Нет	Да

Форма договора

Аккредитив

Счет эскроу
Стороны могут вносить любые изменения

Банковская ячейка
Стороны могут вносить любые изменения

Ответственность за платеж

Аккредитив
Несет депонент

Счет эскроу
Несет банк

Банковская ячейка
Несет депонент

Закрыть счет досрочно

Аккредитив
Может депонент, в любой момент

Счет эскроу
Только если одна из сторон расторгнет договор

Банковская ячейка
Может депонент, в любой момент

Получает деньги со счета

Аккредитив
Получатель или тот, на кого он указал

Счет эскроу
Только бенефициар

Банковская ячейка
Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использовать в долевом строительстве

Аккредитив
Нельзя

Счет эскроу
Необходимо, за исключением особых случаев

Банковская ячейка
Нельзя

Страхование

Аккредитив
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Счет эскроу
Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей

Банковская ячейка
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Деньги могут взыскать

Аккредитив
Да

Счет эскроу
Нет

Банковская ячейка
Да

Что нужно знать при покупке жилья на этапе строительства с помощью эскроу-счета (рекомендации Рейтингового агентства строительного комплекса)

1 Счет эскроу – это счет, открытый в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, указанная в Договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). Банк передает денежные средства застройщику только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, банк выступает гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, а также контролирует все расходы застройщика.

2 В реестр банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, входят 55 банков. При этом соответствующие продукты запустили пока только Сбербанк и Российский капитал. Решая, с каким банком застройщик будет сотрудничать для получения кредита на строительство, он тем самым и определяет, в каком банке будут открываться счета эскроу.

3 Для того чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон Договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Затем дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

4 Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке, – удостоверение личности и оригинал ДДУ. Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

Минстрой разрешил девелоперам привлекать средства дольщиков

5 На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 миллионами рублей. Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств (но не более 10 миллионов рублей).

6 На эскроу-счет не начисляются проценты, в отличие от депозита (поэтому, если через три года застройщик не выполнит свои обязательства, то дольщик вернет свои 10 миллионов рублей. Но за эти деньги сложно будет купить квартиру, на которую претендовал изначально. – “РГ”).

7 Срок счета эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

8 При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Что это меняет и для кого?

Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?

Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.

Зачем нужно проектное финансирование?

Допустим, вы решили купить квартиру на этапе котлована. Но в памяти эти страшные истории из 2000-х: застройщик вывел деньги дольщиков и исчез. Или стройку заморозили на неопределённое время и люди не могут ни деньги вернуть, ни квартиру получить. Покупка квартиры в строящемся доме — это рискованное предприятие. Застройщик не всегда какой-то злодей, который хочет украсить деньги дольщиков. «Помочь» в банкротстве девелоперу могут кризис, проблемы внутри фирмы. Но людей, которые потеряли и деньги, и надежду купить жильё, мало это заботит.

Чтобы защитить средства людей, отрасль перевели на проектное финансирование. Цель изменений — исключить возникновение обманутых дольщиков. Если застройщик свои обязательства не исполняет, люди получают деньги обратно в банке.

«Подводные камни» для дольщиков

Из-за несовершенства нынешней схемы дольщики несут финансовые потери, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Как напомнил эксперт, 25 октября прошлого года Владимир Путин поручил правительству организовать поэтапный переход первичного рынка недвижимости от долевого строительства к проектному финансированию. Эксперт отмечает, что при новой схеме с покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договора долевого участия (ДДУ), но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.

Теоретически такая схема должна полностью исключить риски для дольщиков, но на практике все обстоит иначе, говорит Логинов. Сторонники нововведений стараются не отмечать, что дольщик может вернуть свои деньги только, расторгнув ДДУ, то есть отказавшись от приобретенной квартиры. Но если он по-прежнему собирается претендовать на объект, придется пройти через все сложности, связанные с процедурой банкротства застройщика. И в этом случае правовое положение дольщиков со счетами эскроу почти ничем не отличается от статуса «обманутых дольщиков», поясняет Логинов.

При этом, по словам эксперта, не возвращать назад свои деньги, будучи взамен включенным в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика, дольщик может по ряду причин.

Основная – некомпенсационность эскроу-счетов. Согласно закону, банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на таких счетах. Так, дольщику вернут ровно ту сумму, которую он заплатил. Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 1,5-2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 6-8%. И то, если уровень инфляции не превысит ожидаемые показатели.

Еще одним «но» является прогнозируемое подорожание недвижимости. Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%, в связи с этим дольщик сталкивается с непростым выбором. Что в результате будет выгоднее: дождаться квартиры по ранее заключенному ДДУ, сроки которого будут сдвинуты на 2-3 года вперед, или забирать с эскроу-счета деньги, которых уже не хватит для покупки квартиры такой же площади?

Еще сложнее придется гражданам, привлекающим для покупки кредитные средства: при использовании эскроу-счетов они потерпят убытки. Ипотечные заемщики, приобретающие квартиру по ДДУ, за свой счет оплачивают только первоначальный взнос, а остальную сумму (так называемое тело кредита) дает банк. В результате на счете эскроу хранится полная стоимость объекта долевого строительства, а его покупателю приходится каждый месяц вносить платежи по ипотеке. Стоит отметить, что при этом дольщик погашает не только тело кредита, но и выплачивает банку проценты (на сегодняшний день ипотечная ставка в среднем составляет 8-9% годовых). Если же объект перейдет в разряд долгостроя, при выходе из проекта дольщик получит лишь первоначальный взнос и часть тела кредита, которую успел выплатить банку к моменту расторжения ДДУ. Выходит, что около 2-х лет он выплачивал проценты, которые никто возвращать не будет.

Теоретически у дольщика есть право в судебном порядке взыскать средства с застройщика, но поскольку тот уже будет в стадии банкротства, получить какие-либо деньги вряд ли удастся. Кроме того, в этом случае будет присутствовать тот же фактор обесценивания денег из-за инфляции, поэтому общая картина не такая уж и радужная, поясняет Логинов.

Эксперт резюмирует недостатки новой схемы: дольщики, которые предпочтут быстро вернуть свои деньги со счетов эскроу, понесут финансовые потери, а те, кто решит дожидаться своей квартиры по ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Но поскольку с 1 июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, есть надежда, что власти пересмотрят законодательные механизмы, отмечает Логинов. Сегодня такие предложения обсуждаются на уровне Госдумы и правительства.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон

Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения. Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е

лицу, открывшему эскроу-счет.
Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Почему новостройки потеряют привлекательность

Рост цен в связи с переходом на новую модель финансирования строительства новостроек неизбежно сузит окно возможностей для спекулятивных вложений, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, из-за того что придется привлекать кредитные средства, маржа девелоперов сократится, как и разница между ценой старта и при вводе в эксплуатацию. В связи с этим станет меньше и число инвесторов, покупающих недвижимость для последующей перепродажи, считает он.

«С одной стороны, инвестиции станут менее рискованными ввиду введения эскроу-счетов. С другой стороны, как ожидается, застройщики для жилья на котловане будут делать меньший дисконт в ценах, в результате чего прирост цен за период строительства жилых проектов несколько снизится, составив в итоге 15–20%, что отразится на снижении прибыли для инвесторов», — говорит Фонарева.

После перехода на эскроу инвестору понадобится более тщательно изучить ликвидность будущего жилья, перспектив роста цен в нем и спроса со стороны рядовых покупателей. В наиболее удачных вложениях по-прежнему перепродать квартиру можно будет с прибылью в 20–30% от ее первоначальной стоимости, считает Литинецкая. Однако, по ее мнению, средняя выручка инвестора, скорее всего, сократится до 15–20%. При этом в целом инвесторов станет меньше, так как процесс поиска объекта для вложений осложнится, заключает она.

При новой модели финансирования инвестиции в новостройки будут менее рискованными — в случае банкротства девелопера дольщик получит все средства назад, а в случае краха банка вернет сумму в размере не более 10 млн руб. Но инвесторы потеряют тот самый процент за риск инвестирования, говорят эксперты.

Кто останется на рынке

Тем не менее инвесторы полностью не исчезнут, считают эксперты. Высокомаржинальные проекты на рынке, конечно, останутся, но найти их будет сложнее, чем сейчас, убеждена Литинецкая. По прогнозу Родионцева, останутся те, кто делает точечные сделки — покупают на старте самые ликвидные квартиры, чтобы потом перепродать их по более высокой цене, но такие сделки будут составлять буквально 2–3%.

Переход на эскроу предполагается плавным, поэтому число инвесторов сократится не сразу. С 1 июля по старым правилам в Москве смогут продавать до 80% от объема предложения новостроек. «На протяжении ближайших полутора-двух лет на эти продажи будет приходиться значимая доля сделок. Кроме того, даже в схеме реализации новостроек через эскроу останется место для инвестиционных стратегий (как минимум дифференциация цен будет за счет отличий в качественных характеристиках квартир внутри ЖК). На общем объеме сделок фактор участия частных инвесторов в ближайшие кварталы заметно не скажется», — прогнозирует Попов.

По словам риелторов, по-прежнему будут привлекательны однушки и квартиры-студии в массовом сегменте и бизнес-классе. Однако Попов считает, что в последние годы все же правильнее говорить о привлекательных проектах, а не о привлекательных сегментах. «Наибольшую доходность получили те инвесторы, которые вложились на старте продаж в жилые комплексы, выведенные по низким стартовым ценам, но впоследствии выросшие в цене. Причины роста цен могли быть связаны с градостроительными изменениями (к примеру, быстрым строительством метро в Новой Москве), изменением статуса помещений (переводом апартаментов в квартиры), повышенным спросом на фоне небольшого предложения в ряде локальных рынков в пределах МКАД», — поясняет аналитик.