Инвестиции в строительство недвижимости

Понятие и содержание договора инвестирования

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

• характеристика недвижимости;
• порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
• условия получения инвестиционного дохода;
• ответственность сторон;
• форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:

• готовые квартиры;
• фиксированная сумма;
• плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Инвестиции в строительство: выбор объекта инвестирования

Рассмотрим самые распространенные объекты, которые можно использовать при инвестировании в строительство, и их характерные особенности.

Жилые дома. Самый привычный и понятный, а потому — самый востребованный вариант для частных инвесторов. Наиболее востребованными сейчас считаются 1- и 2-хкомнатные квартиры, поэтому инвесторы чаще всего приобретают именно их.

Загородные коттеджи. Тоже интересный вариант, т.к. все больше людей, особенно — состоятельных, сейчас стремятся к жизни за городом, в более тихих и экологически чистых местах

Поэтому можно обратить внимание на строящиеся коттеджные поселки и инвестировать туда

Апартаменты. Юридически нежилая недвижимость, которая предназначена для использования в качестве жилой. Как правило, это номера в гостиницах, т.н. «апарт-отелях». В дальнейшем эту недвижимость обычно сдают в аренду: срок окупаемости в этом случае будет меньше, чем при покупке квартиры. Подробнее об этом направлении инвестирования писал отдельную статью: инвестиции в апартаменты.

Коммерческая недвижимость. Можно инвестировать в строительство офисных центров, торговых центров, объекты общепита, спортивной, развлекательной индустрии и т.д. Такие инвестиции, как правило, требуют большей суммы капитала и подходят для более опытных, «продвинутых» инвесторов. В то же время, они интересны тем, что и прибыль могут обеспечить больше, чем при покупке жилой недвижимости на этапе строительства. Подробнее тут: Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Недвижимость за рубежом. Этот вариант хочу выделить отдельно, поскольку он предполагает множество особенностей. Хоть инвестировать в строительство недвижимости за границей достаточно сложно, это требует высокого уровня знаний и возможностей, такой вариант может принести инвестору больше прибыли, чем вложения на отечественном рынке недвижимости. Но и риски здесь, разумеется, немалые. На эту тему тоже есть отдельная статья: Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

• имеет необходимые разрешения на строительство;
• является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в России и за рубежом

Как вкладывать в недвижимость и зарабатывать? Есть несколько вариантов инвестирования: 

• Предприятия общественного питания: бар, ресторан, кафе;
• Магазин;
• Склад;
• Офисные помещения и т.п.

Новичок вряд ли сможет безошибочно выбрать выгодный вариант для финансовых вложений, плюс нужно вложиться в хороший ремонт, найти ответственных клиентов. Эти вложения на перспективу сулят хороший доход, однако за последние годы спрос на коммерческую недвижимость значительно упал.

С жилой недвижимостью все проще: риск минимален и инвестиции однозначно окупятся. Согласно статистике, обвал цен на рынке недвижимости случился трижды – в 1998, 2008, 2015 годах. Сдача жилья в аренду позволяет стабильно получать доход.

Выгодно сдавать квартиру посуточно – такие варианты пользуются спросом, и краткосрочный заработок в течение месяца выливается в приличную сумму. Однако придется проводить регулярную уборку после отъезда квартирантов либо тратиться на клининг.

Покупка недвижимости за границей это палка о двух концах. Цены на дома и квартиры в Европе ниже, чем в столице – можно купить жилплощадь, сдавать ее или жить самому. Но оформление документов на покупку – это целая волокита, а содержание дома или квартиры в виде налогов государству и коммунальных платежей в разы превышает отечественные тарифы. Продать недвижимость тоже будет проблематично – европейский рынок недвижимости переживает не лучшие времена.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

Инвестиционная привлекательность жилья снижается. Совсем другое дело – помещения, которые можно использовать в коммерческих целях (офисный фонд и др.). Наиболее интересным сегментом для частных инвестиций в столице является стрит-ритейл. Однако наблюдается также повышение спроса на новые форматы, например, коворкинги.

Согласно данным сайта zdanie.info, наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости в сентябре 2019 года приходится на объекты класса В. Были рассмотрены помещения площадью до 150 кв. м., расположенные в центральной части города и на ее окраине. 

Так, например, аренда офиса у метро «Театральная» класса В площадью 50 кв. м. обойдется арендатору в 130-135 тысяч рублей в месяц. А если помещение относится к элитному классу, за  его использование придется отдавать в месяц уже 320-324 тыс. руб.

Что касается офисов, расположенных в бизнес-центрах на окраинах Москвы, то арендовать кабинет площадью 50 кв. м., например, в районе метро «Студенческая», можно за 45-47 тыс. руб. в месяц. Такие же небольшие помещения класса А предлагаются по 116-125 тыс. руб. в месяц. Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы стремительно развивается, объем сделок растет.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Другой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия! Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь. Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски и сложности при инвестировании в коммерческую недвижимость

Анализ рисков – важнейший момент в формировании инвестиционной стратегии. Доходность проекта и будущего бюджета зависит от того, готов ли инвестор рисковать. Инвестиции в коммерческую недвижимость 2020 г. связывают со страновыми рисками и рисками проекта.

Страновые риски – это появления неурядиц политического и экономического характера в стране, в которой располагается недвижимое имущество. 

Экономическим фактором странового риска считают риск возникновения инфляции. Наблюдается следующая зависимость: инфляция ниже 5% в год представляет наименьшую опасность, наивысший уровень риска при инфляции более 100% в год. 

Еще один фактор этой категории обусловлен с нестабильным курсом национальной валюты. Рискованны любые отклонения. Однако самых больших проблем стоит ожидать тогда, когда валюта растет или падает на 20%.

Рынки недвижимости реагируют на все: даже когда идет сокращение покупательной способности населения, снижаются темпы производства, падают цены на горючее. Политические изменения – также очень сильный фактор, который оказывает влияние на рынки коммерческой недвижимости в России.

Риски проекта подразделяются на 2 группы. Первая группа (строительство и  редевелопмент) связана с формированием добавленной стоимости, вторая – с рисками арендного бизнеса. Вложения в строительство являются высокорискованными, но и показатель доходности у них очень приличный (14-25%).

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость включает в себя:

• покупку жилой площади на первичном рынке;
• покупку жилой площади на вторичном рынке;
• приобретения жилья за границей;
• коллективные инвестиции в недвижимость;
• приобретение земельного участка с готовым домом или для его последующего строительства.

Решив инвестировать в покупку жилой недвижимости, следует обозначить цели и ответить для себя на следующие вопросы:

Является ли инвестирование в рынок недвижимости на текущий момент прибыльным? Сфера недвижимости может быть растущей, падающей или замершей в ожидании. Это обусловлено политико-экономической нестабильностью, соотношением спроса и предложений. Поэтому решив инвестировать стоит проанализировать общие тенденции рынка и выбрать оптимальный момент для приобретения.

Какую сумму вы готовы выделить для инвестирования? Определив сумму можно выбрать оптимальный сегмент для вложения, учитывая местонахождение, уровень престижности, квадратуру.

На какой срок вы готовы инвестировать? Инвестиции в недвижимость относиться к долгосрочным. Приобретение квартиры для продажи спустя 1-3 года относиться скорее к спекулятивным действий на основе ажиотажа и возможны только при растущем цикле рынка. В остальных случаях для выгодной перепродажи ждать придется значительно дольше. Приобретая квартиру для сдачи в аренду в строящемся новострое, следует учитывать момент сдачи дома в эксплуатацию и приблизительное время необходимое для отделки помещений.

На какой доход вы рассчитываете? Правильно подобранный момент покупки, помимо дохода в виде арендной платы, может также существенно увеличить капитализацию вложений. Приобретая жилье на вторичном рынке можно рассчитывать минимум на 10-11% доходности и ежемесячную арендную плату. Первичный рынок рассчитан на более долгосрочные вложение, но следует понимать, что приобретая квартиру в строящемся доме, после сдачи дома в эксплуатации стоимость квартиры возрастет на 20-30%, а само вложение в жилье первичного рынка приносит в среднем 13% доходности. Приобретая квартиры в развивающихся странах, городах, микрорайонах можно заработать больше, но и инвестировать следует на более внушительный срок.

Сколько времени вы готовы уделять работе с недвижимостью? Первичный рынок недвижимости предлагает варианты жилья без и с отделкой помещений. Самостоятельная отделка помещения потребует дополнительных временных ресурсов, но может обойтись дешевле и, как следствие, возрастет процент доходности от инвестирования. Сдача квартиры в аренду посуточно приносит больше прибыли, но требует постоянного внимания инвестора

Если вы не готовы выделить достаточно времени, то стоит обратить внимание на готовые объекты и долгосрочную аренду. Такой метод инвестирования подходит даже для чайников и занимает минимум времени и сил.

Эффективность вложений

Любому инвестору хотелось бы знать, какую прибыль он получит от своих вложений. Рассчитать это можно, только нужно учесть некоторые особенности.

Пример.

Если для получения прибыли выбирается жилая недвижимость, расчет прибыли будет выглядеть следующим образом: Гражданин Д. приобретает однокомнатную квартиру в Екатеринбурге и сдает ее. Приблизительная стоимость жилья составила 2,2 млн. рублей. Около 80 тысяч рублей ушло на косметический ремонт.

Сдавать ее планируется за 20 тысяч рублей с включенными в оплату счетами за услуги ЖКХ.

Прибыль от квартиросъемщиков составит: 20 тыс. рублей * 12 месяцев = 240 тыс. рублей. 10 % от этой суммы отнесем на непредвиденные расходы разных видов.

Сумма чистого дохода составит: 240 тыс. рублей — 24 тыс. рублей = 216 тыс. рублей.

Доходность от вложения: 216 тыс. рублей /2 200 000 * 100 = 9,8%.

Цифра безусловно, спорная, но в случае с инвестициями лучше обладать долей скептицизма, чем необоснованного оптимизма.