Reit или недвижимость. что выбрать?

Дело для ETF

«Фондом, торгуемым на бирже, или ETF, является тип инвестиционного фонда, который торгует как акций на бирже », объясняет Джонсон. «ETF могут содержать различные активы, такие как акции, облигации, товары и недвижимость. «Если ETF звучат как взаимные фонды, вы на правильном пути, но есть ключевое различие. «ЕФО отличаются от паевых инвестиционных фондов тем, что они торгуют непрерывно в течение всего торгового дня, в то время как паевые инвестиционные фонды покупаются и продаются по стоимости чистых активов в конце торгового дня», – говорит Джонсон. (Более подробно см. Управление портфелем пенсионных фондов: ETF или взаимные фонды? )

Стивенс выступает за пассивно управляемые ETF по REIT. Он говорит, что ETF позволяют инвесторам адаптировать портфель практически к любому параметру риска или допуску. (Более подробно см. Лучшие ETF и то, что они отслеживают: учебное пособие .) «Исключительный размер рынка ETF в большинстве случаев может создать ликвидность для инвестора, который REITs не может соответствовать, – говорит Стивенс. «У ETF есть преимущество по затратам на уровне управления, который REITs не может соответствовать. «

Ser говорит, что пенсионеры должны искать ETF, состоящие из твердых стабильных компаний, которые последовательно выплачивают дивиденды не реже одного раза в квартал. (Подробнее см. Факты о дивидендах, которые вы не можете знать и Как работают выплаты дивидендов за ETF .)

ETF, такие как REIT, могут оставить ваш портфель недостаточно диверсифицированным. Если вы поместите половину своих денег в информационную технологию ETF, вы не получите диверсификацию, которую вы получите с помощью S & P 500 ETF, на который будет выделено 20% акций ИТ на сегодняшнем рынке. (Более подробно см. I’m Retired: безопасно ли инвестировать в технологический сектор? ). Но в целом ETF предлагают большую возможность для диверсификации, поскольку с помощью одного ETF вы можете отслеживать несколько биржевых индексов , (Подробнее см. Преимущества ETF по сравнению с индексными фондами .)

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

• цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
• не нужен брокерский счет;
• возможность покупки онлайн;
• управление фондом профессионалами;
• льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Так? Нет не так.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле!!!

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Печально.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2019:

• Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
• Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза!!! Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

Как дивиденды REIT облагаются налогом?

Одним из потенциальных негативных последствий является то, что дивиденды REIT сложнее, чем те, которые выплачиваются большинством акций с точки зрения их налоговой структуры. В частности, большинство дивидендов, выплачиваемых акциями США, соответствуют определению квалифицированных дивидендов, которые позволяют инвесторам получить выгодную ставку налога. Тем не менее, большинство дивидендов REIT не имеют права.

Фактически, дивиденды REIT часто делятся на три разные категории – обычный доход, прирост капитала и возврат капитала – в зависимости от того, как REIT заработал свои деньги в течение налогового года. И все три из них облагаются налогом по-разному.

• Обычный доход облагается налогом по вашей предельной налоговой ставке (налоговая скобка), и с высокой заработной платы также может потребоваться уплатить 3, 8% чистого инвестиционного подоходного налога. Тем не менее, благодаря Закону о сокращении налогов и рабочих мест, выручка от уплаты промежуточного дохода, в том числе от REIT, может быть вычтена, что фактически снижает ставку налога, которую вы будете платить.
• Распределение прироста капитала облагается налогом по более выгодным долгосрочным ставкам прироста капитала, которые ограничены 20% (плюс 3, 8% налог на доходы от инвестиций).
• Возврат капитала не облагается налогом, но снижает основную стоимость ваших акций, что может привести к налогам на прирост капитала, когда вы в конечном итоге продаете.

Вот реальный пример того, как это работает. Retail REIT Национальная торговая недвижимость

(NYSE: NNN)

Это может показаться сложным – и это так – но хорошая новость заключается в том, что ваш брокер будет отслеживать ваши дивидендные категории для вас. Вскоре после конца года вы получите налоговую форму 1099-DIV, которая будет содержать налоговую классификацию полученных вами дивидендов.

Кроме того, если вы держите свои акции REIT на пенсионном счете, вам не придется беспокоиться о налогах на дивиденды и прирост капитала. В традиционном IRA или другом типе счета с отложенным налогообложением вам просто нужно будет уплатить подоходный налог при возможном снятии средств со счета. С Roth IRA или другим типом счета после уплаты налогов вам вообще не придется платить налог на квалифицированные выплаты.

Бостон Недвижимости

Boston Properties является одним из крупнейших владельцев, менеджеров и разработчиков офисной недвижимости в США. Компания имеет самое значительное присутствие на пяти рынках – в Бостоне, Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне, округ Колумбия. Основана в 1970 году. Boston Properties в настоящее время имеет более 165 офисных объектов в своем портфеле, охватывающем около 50 миллионов квадратных футов, а также имеет несколько объектов недвижимости в других категориях. Компания гордится тем, что развивает премиальные проекты в центральных деловых районах, но ей также принадлежат различные пригородные офисные центры. Он также может построить офисную недвижимость в соответствии с требованиями будущих арендаторов.

В настоящее время Boston Properties видит множество возможностей в отрасли. Он активно рассматривает возможности разработки новых проектов при выборочной распродаже существующих активов с целью повторного использования капитала. REIT охватывает левередж, но не зависит от него и поддерживает здоровые стандарты баланса. Boston Properties стремится сдать в аренду большую часть своего пространства до завершения строительства. Его уровень предварительного лизинга в последнее время достиг примерно 85%, что помогает поддерживать показатели заполняемости на низких 90%.

Дивиденды играют жизненно важную роль для инвесторов Boston Properties. Компания регулярно увеличивала свои дивиденды, включая почти удвоение с 2011 года. Последнее повышение произошло летом 2018 года, при этом почти 20% -ное повышение привело к ежеквартальной выплате до 0, 95 долл. На акцию и предоставило акциям текущую доходность 3, 4%. Boston Properties, предлагающая экспозицию в ключевые растущие мегаполисы, является главным выбором в офисе REIT.

Классификация видов REIT

На сегодняшний день сектор REIT-фондов является сформировавшейся отраслью с широким и хорошо дифференцированным предложением. Различают классификацию фондов по видам компаний (основная) и по типам недвижимости (второстепенная). Коротко рассмотрим каждую из них:

1.Рентные или долевые (Equity REIT)

• покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов;
• владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

2.Ипотечные (Mortgage REIT)

• специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость;
• получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

3.Гибридные (Hybrid REIT)

• представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT;
• инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Изначально в США доминировали ипотечные и гибридные фонды, однако по мере развития данной индустрии, а также вследствие нескольких потрясений на рынке недвижимости, долевые REIT стали преобладать. К настоящему моменту рентные (или долевые) REIT составляют уже более 90% рынка.

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.

Рис. 5. Инвестиционные преимущества REIT

Коротко поясним каждое из представленных на рис. 5 инвестиционных преимуществ.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств. К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.

Табл.3. Сопоставление исторической доходности от инвестирования в REIT-компании и доходности других активов на различных временных интервалах, %

По данным табл. 3 видно, что на всех временных промежутках REIT показывает хорошую доходность, а также опережает инфляцию в США.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности (рис. 6).

ТОП 5 Reit ETF.

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).

ETF от крупнейшей банковской компании мира Charles Schwab Corporation. Фонд стремится как можно точнее, до комиссий и расходов, отследить общий доход Dow Jones U.S. Select REIT IndexTM. Фонд инвестирует не менее 90% своих чистых активов (включая для этой цели любые заимствования в инвестиционных целях) в ценные бумаги, включенные в индекс. Как правило, он придает тот же вес той же безопасности, что и индекс. Индекс представляет собой взвешенный индекс рыночной капитализации с поправкой на число акций, состоящий из инвестиционных фондов недвижимости («REIT»).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 6 млрд. $.
• Стоимость ETF: 47 $.
• Доходность за 1 год: 18,2 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).

Фонд стремится отслеживать инвестиционные результаты FTSE Nareit Equity REITs Индекс («Базовый индекс»), который измеряет производительность США путем инвестиций в фонды недвижимости (REITы), исключая инфраструктуру REIT, ипотека REIT. По состоянию на 30 апреля 2019 года базовый индекс представлен 159 REIT, которые инвестируют в рынки недвижимости США и за её пределами.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 1,7 млрд. $.
• Стоимость ETF: 56 $.
• Доходность за 1 год: 22,5 %.
• Комиссия фонда: 0,08 %.

3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).

Этот фонд является одним из старейших ETF на рынке недвижимости. С 2001 года RWR предлагает инвесторам хорошо управляемый и ликвидный инструмент для инвестирования в разнообразную, взвешенную с рыночной капитализацией корзину американских REIT. Фонд в наиболее важные подотрасли недвижимости: коммерческие и жилые REIT. Как таковой, он может понравиться тем, кто ищет «чистую игру». Прямолинейная стратегия RWR стала хитом, привлекла миллиарды активов, что, в свою очередь, дало ей высокую ликвидность. Единственная особенность RWR – это коэффициент расходов, который в несколько раз больше, чем у конкурента Schwab.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 21,27 млрд. $.
• Стоимость ETF: 32 $.
• Доходность за 1 год: 17,43 %.
• Комиссия фонда: 0,25 %.

4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 20,12 млрд. $.
• Стоимость ETF: 34.4 $.
• Доходность за 1 год: 18,58 %.
• Комиссия фонда: 0,5 %.

5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

Вложения фонда направлены на отслеживание инвестиционных результатов индекса FTSE EPRA / NAREIT Global REITs. Индекс предназначен для отслеживания эффективности открытых инвестиционных фондов недвижимости («REIT») как на развитых, так и на развивающихся рынках. Как правило, фонд будет инвестировать не менее 90% своих активов в ценные бумаги компонента базового индекса и в инвестиции, которые имеют экономические характеристики, которые практически идентичны ценным бумагам компонента базового индекса, и могут инвестировать до 10% своих активов в определенные фьючерсы, опционы и своп контракты, денежные средства и их эквиваленты.

REET взимает агрессивно низкую комиссию, которая значительно подрывает RWO — ее единственного конкурента в данном сегменте. С таким ценным предложением легко понять, почему REET превратился в один из самых популярных фондов сегмента.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 14,8 млрд. $.
• Стоимость ETF: 28 $.
• Доходность за 1 год: 18 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

Итак:

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).
2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).
3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).
4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).
5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

SL Green Realty

SL Green Realty также является крупным офисом REIT, но его бизнес-модель очень отличается от бизнес-модели Boston Properties и большинства других аналогов REIT

SL Green рассматривает почти исключительно объекты недвижимости в мегаполисе Нью-Йорка, уделяя основное внимание приобретению, управлению и максимизации стоимости коммерческой недвижимости на Манхэттене. REIT имеет интересы в более чем 100 офисных зданиях Манхэттена с 46, 4 миллионами квадратных футов

Большинство позиций SL Green являются полностью находящимися в собственности зданиями. Кроме того, у компании есть интересы по обеспечению долговых и привилегированных инвестиций в акционерный капитал, что позволяет REIT использовать доход, который владельцы зданий получают от аренды через дивиденды по акциям, которые владельцы выплачивают REIT. SL Green также имеет интересы в 15 пригородных зданиях площадью 2, 3 миллиона квадратных футов в Бруклине, а также в отдаленных районах, таких как округ Вестчестер и юго-западный Коннектикут.

Результаты SL Green были впечатляющими в последнее время. Показатели занятости в Манхэттене приблизились к 96%, а арендные ставки по аренде неуклонно растут. Те тенденции, которые привели к значительному росту средств от операций, выглядят устойчивыми.

SL Green обладает щедрой доходностью 4, 3%. Текущие выплаты составляют 0, 85 долл. США на акцию ежеквартально – это значительно больше, чем всего лишь 0, 10 долл. США на акцию в 2011 году. Многие инвесторы ожидают, что SL Green даст инвесторам еще один импульс в ближайшие несколько месяцев, что еще больше усилит предложение REIT по доходам для акционеров.

Как оценить инвестиции в mREIT?

Для оценки эффективности вложений в mREITы инвесторы используют показатели cтоимости чистых активов (СЧА) / Net Asset Value (NAV) в расчете на акцию и экономической отдачи (Economic Return). 

Net Asset Value отражает справедливую стоимость бизнеса (Fair Value). Соотнося его значение с рыночной ценой акции, вы сможете быстро определить привлекательность инвестиций в тот или иной mREIT.

• СЧА = (Всего активы – Всего обязательства) / Число выпущенных обыкновенных акций
• NAV = (Total Assets – Total Liabilities) /Total Common Shares Outstanding

Рыночная стоимость акций mREITa может быть больше или меньше его NAV. То есть акции фонда могут продаваться с премией или с дисконтом (со скидкой) к чистой стоимости его активов, что и отражается в коэффициенте Price/Book.

В свою очередь, Economic Return отражает величину общей отдачи от инвестиций в mREIT, а именно: совокупный доход, образующийся из полученных дивидендов (Dividends) и прироста стоимости чистых активов (NAV).

• Economic Return = Dividends + Сhanges in Net Asset Value during the period
• Общая отдача от инвестиций = Дивиденды + Изменение стоимости чистых активов за период

Выбрав mREIT и момент для его покупки, вам останется определить его долю в портфеле. С учетом того, что доходность ипотечных трастов недвижимости и фондового рынка слабо взаимосвязаны (имеют низкую корреляцию), в акциях REITов стоит держать до 10% инвестируемых средств.

Резюме и полезные ссылки

Прежде чем приступить к поиску ипотечных фондов недвижимости, выясните, что происходит:

• в экономике (какая сейчас фаза экономического цикла, какова динамика расходов населения);
• на ипотечном рынке (каковы сейчас объемы выданных банками кредитов, цены на недвижимость, темпы роста в строительном секторе);
• на долговом рынке (какой сейчас уровень процентных ставок и какова вероятность их изменения).

Полезные ссылки:

Полезные ссылки:

Список ипотечных REITов по специализации – Reitwrecks.com

Выбирайте ипотечный фонд недвижимости с низким значением ценовых коэффициентов Price/Earnings (меньше 15); Price/Book (меньше 1), а выбрав, оцените его на предмет:

• доходности: Earnings Per Share (EPS), Dividend Yeld (DY);
• эффективности бизнеса: ROE, ROA;
• платежеспособности: Debt/Equity

Сравните текущую цену акций mREITa со стоимостью чистых активов на акцию (Net Book Value Per Share) – скидка от NAV может быть выгодной возможностью для покупки.

В отчетах фонда найдите и проанализируйте динамику ключевых показателей Interest Rate Spread, Dividend Yeld, Net Book Value (Net Assets Value). Их снижение говорит об ухудшении ситуации в бизнесе или изменениях, происходящих на рынке.

Соотнесите стратегию фонда недвижимости (выбор активов, их распределение и хеджирование) с ситуацией с процентными ставками на рынке и оцените возможные риски и ожидаемую доходность от инвестиций.

Полезные ссылки:

Думаю, что полученных в результате такого анализа данных вам будет достаточно для принятия взвешенного решения и выгодных инвестиций.

Примеры Reit

Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.

Simon Property Group, Inc. 

• капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);
• текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;
• имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;
• общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра!!!

Host Hotels & Resorts

• капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).
• дивидендная доходность — 4,31% в год;
• сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.
• основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.