Знаток Финансов

Стоит ли верить в доходность более 35% годовых?

Апартаменты конкурируют с гостиницами, но насколько это реально

Чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.

А в отельном бизнесе — условно назовем бизнес на апартаментах так — человеческий фактор играет важную роль, как и «звёздность» объекта.

Отсюда риски для инвестора: застройщик уже договорился с управляющей компанией, кто будет управлять будущим объектом, застройщик сулит доходность по расчетным прогнозам, а что будет на самом деле после сдачи объекта в эксплуатацию — большой вопрос.

Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения «звёзд». А классификация неизбежна.

Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.

Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.

Инфографика Ю. Нойманн

С 1 января 2019 года начался декларационный период, когда нужно сдавать декларацию в ФНС о покупке или продаже недвижимости в 2018-ом году.

Кому и как оформить налоговую декларацию о покупке или продаже квартиры до 30 апреля 2019 года написано .

Главный минус FXUS — налог на курсовую разницу

FXUS — фонд с активами в долларах, даже если вы покупаете и продаете его за рубли. Предположим, что на одну акцию FXUS приходится 100 $ активов. Вы покупаете эту акцию при курсе 60 Р за доллар и платите 6000 Р. Курс доллара растет до 65 Р, и вы продаете акцию за 6500 Р. В результате вы заплатите 13% подоходного налога с прибыли в 500 Р, хотя в долларах у вас никакой прибыли нет: и при покупке, и при продаже на одну акцию фонда приходилось 100 $. То есть из-за налогов в долларах будет убыток.

Даже если вы покупаете акцию за доллары, то, чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, цены покупки и продажи должны быть конвертированы в рубли по курсу ЦБ на день совершения операции. Так устроено российское налогообложение. Поэтому покупать FXUS проще за рубли.

Чтобы избежать налога на курсовую разницу, можно делать вот что:

  1. Покупать акции через индивидуальный инвестиционный счет типа Б. Тогда при соблюдении требований по сроку существования счета налог на доход платить не придется. Типы счетов и предоставляемые ими льготы мы описывали в еще одном ответе на вопрос в Тинькофф-журнале.
  2. Покупать акции через обычный брокерский счет, держать их не менее трех лет и тоже не платить налог — и об этом мы уже тоже писали.

Дополнительные риски вложений в апартаменты

Главный риск для управляющей компании эксперты рынка видят в том, что управлять придётся многособственнической структурой.

Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт.

Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых, это аксиома. При этом на этапе продаж почему-то обещается доходность 17-20%.

Это вдобавок к тому факту, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями.

А ведь всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован? 

Roman Kraft @romankraft https://unsplash.com/photos/bW-x0hJM6G4

К чему приведет рекордный спрос на жилую недвижимость в 2018-ом году: стоит ли ждать нового витка развития сегмента апартаментов

Рекордный спрос на жилую недвижимость в Москве, который пробил рекордные цифры в 2018-ом году, вряд ли повторится в новом году. В 2019-ом эксперты уже не ждут резкого спроса на квартиры первичного или вторичного рынка. Об этом сообщает РБК.

Также аналитики прогнозируют отсутствие заметного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

А что при этом происходит на рынке апартаментов?

Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу.

Muhammad Shafiq @iamshapiqq https://unsplash.com/photos/OF2chLlCWc0

Некоторые факты про апартаменты

  • Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые.
  • Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%.
  • Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24.
  • Colliers пока относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.  

На первый взгляд, выгода очевидна: и цены доступные, и доходность выше процентов по депозиту. Но за счет чего застройщики этого класса жилья по-прежнему продают привлекательные инвестиционные продукты?

Используйте ИИС для ускорения накопления

1. С 1 января 2015 года у российского инвестора появилась возможность открыть индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС). Он представляет из себя обычный брокерский счёт. Он создавался, чтобы повысить привлекательность ценных бумаг среди населения

Чтобы привлечь внимание рядовых инвесторов, ввели возможность получения налоговых вычетов. Единственным условием для получения налоговой льготы — ИИС должен быть открыт не менее трех лет (с момента открытия, а не пополнения)

Снимать часть денег нельзя. Можно только полностью закрыть его. Максимальная сумма пополнения за год 1 млн. рублей.

На выбор предлагается два вида налоговых вычетов на ИИС (воспользоваться можно только одним):

  1. Тип «А» на взнос. Возвращается 13% налога от суммы пополнения. Максимальная налоговый вычет в год составляет 52 тыс. рублей (эквивалентно 400 тыс. рублей пополнения). Пополнять и получать вычет можно каждый год. Например, можно пополнить на 100 тыс. и получить 13 тыс. рублей.
  2. Тип «Б» на прибыль. Освобождение налогов на прибыль по ИИС. Имеется ввиду вся прибыль полученная на разнице между покупкой и продажей ценных бумаг. Налог на дивиденды и купоны (если они облагаются налогом) придется все равно заплатить.

Большинство инвесторов пользуются первым типом на взнос, поскольку мало кто ориентируется на большие временные горизонты. Это выгодно на коротких промежутках инвестирования.

Большим плюсом ИИС является то, что пока он открыт нет необходимости платить налоги на прибыль, как это делается в конце каждого года на обычном брокерском счёте. Это позволяет ускорить эффект накопления.

Примечание

Действующий ИИС может быть только один у человека. Нельзя открыть сразу несколько. Если закрыть его, то можно открыть заново.

На ИИС часто используется самая простая стратегия купи и держи, которая подразумевает пассивное инвестирование. То есть инвестор просто покупает акции и больше ничего не делает. Это то, что нам нужно для накопления своего портфеля компаний. Перечислим плюсы стратегии

  • Не надо ничего делать. Только покупать акции.
  • Вы храните деньги в бизнесе
  • Не тратите времени на трейдинг. Поэтому спокойно спите и не переживаете за текущие колебания в котировках
  • Нет издержек на комиссионный оборот
  • Возможность получения налогового вычета на доход по разнице цене покупки и продажи

2. Последний плюс особенно приятен долгосрочным инвесторам. Если Вы держите ценные бумаги более 3 лет, то можно оформить налоговый вычет на прибыль. Например, Вы купили акцию по 100 рублей в 2015 году. Если Вы её не продавали до 2018 года, то после можно будет продать акции в плюсе и оформить налоговый вычет. К примеру, если продать по 200 рублей, то чистая прибыль будет 100 рублей. Если бы мы продали раньше 3 лет, то из прибыли надо вычесть 13% налога.

Покупка апартаментов — что это: доходность 20% годовых или скрытые риски?

Покупка апартаментов на сегодня есть покупка надежды на удачный будущий проект, который в конкретной локации, в конкретный период, при конкретной управляющей компании сработает и будет приносить ежемесячный доход инвестору.

На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Объекты апартаментов в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая.

Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.

Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности. В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.

Kenny Luo @kennyluoping https://unsplash.com/photos/1QbVbWjh9uY

Безальтернативность FXUS — мое частное мнение

Мнение базируется на совокупности допущений, которые тоже — исключительно мое частное мнение:

Пассивному частному инвестору с небольшим капиталом из-за недостатка знаний, невозможности обратиться к профессионалам и для снижения риска стоит покупать только акции фондов, но не отдельные акции и облигации.
Комиссии российских ПИФов слишком высоки, а практики их наполнения зачастую сомнительны, поэтому остается покупать только акции биржевых индексных ETF.
Российские акции и облигации в совокупности слишком непредсказуемы и малоперспективны из-за постоянных атак российских властей на предпринимателей, ползучей национализации всего, санкций и стагнации российской экономики, поэтому фонд российских еврооблигаций FXRU и фонды на индекс РТС покупать уже не стоит.
Если вы живете в России, ваша зависимость от российской экономики и так достаточно велика, поэтому для диверсификации рисков стоит покупать что-то, чего у вас нет

Россия — развивающаяся страна, поэтому стоит обратить внимание на развитые страны.
Частному инвестору с небольшим капиталом доступно только небольшое число ETF, обращающихся на Московской бирже, и практически все они — от одного провайдера.
Мировые рынки капитала тесно связаны, и при небольшом капитале вместо покупки акций разных фондов с экспозицией на развитые страны от одного провайдера можно покупать экспозицию только на США для сокращения издержек и упрощения процесса.. Все вышеперечисленное оставляет нам единственный инструмент — акции фонда FXUS

Все вышеперечисленное оставляет нам единственный инструмент — акции фонда FXUS.

Риски дивидендной стратегии

Существуют немалые риски жить только на дивидендные выплаты. Так в периоды кризиса размер дивидендов существенно падает. Поэтому всегда стоит иметь финансовую подушку безопасности и альтернативные источники дохода.

1 Падение дивидендных выплат. При этом возможно два варианта. Это произошло из-за общей ситуации в мире. К примеру, наступил финансовый кризис и компании сократили выплаты, поскольку упали доходы. Либо же инвестор попал в так называемую дивидендную ловушку. Он посмотрел, что раньше компания платила солидные выплаты (более 10% годовых) и решил, что впредь так и будет продолжаться.

Падение дохода может быть очень существенным (в несколько раз). Например, с предполагаемых 600 тыс. рублей до 100-200 тыс. рублей. Конечно, умный инвестор предусмотрит такую ситуацию заранее.

Чтобы иметь возможность пережить кризисный период стоит обязательно иметь денежные запасы. Лучше всего, чтобы эта сумма была около двух среднегодовых расходов. В нашем случае, это 1,2 млн.рублей. Эти деньги можно положить на банковский вклад или краткосрочные ОФЗ. Прибыль с этой суммы можно использовать, чтобы накапливать свой дивидендный портфель акций. То есть реинвестировать проценты.

Также для стабильной жизни желательно иметь хотя бы одну однокомнатную квартиру для сдачи. Так можно обеспечить стабильную пассивную прибыль в размере 10-25 тыс. рублей (в зависимости от города).

2 Риск девальвации рубля. Если доллар будет сильно дорожать в рублях, то акции будут еще сильнее дешеветь из-за бегства иностранных инвесторов. Наш инвестиционный портфель может сильно просесть. На восстановление стоимости вероятнее всего потребуется несколько лет.

Поэтому желательно иметь часть активов в зарубежных акциях или ETF фондах на них. Они менее волатильны и котируются в долларах. Если рубль сильно упадет, то зарубежные активы смогут компенсировать эти потери.

Как покупать акции простому человеку

Любое физическое лицо может стать участником торгов фондовой биржи. Для этого нужно зарегистрироваться у одного из фондовых брокеров. Рекомендую следующие компании (сам пользуюсь их услугами уже более 7 лет):

Это два лидера в сфере брокерского обслуживания. Бесплатные пополнения и снятия, самые низкие комиссии. Через них Вы сможете покупать все ценные бумаги котируемые на Московской бирже, получать дивиденды и т.д.

После регистрации Вы сможете открыть брокерский счёт. Далее его уже можно будет пополнить. Можно оформить межбанковский перевод, чтобы не ехать в офис брокера. Сумма внесения любая. Никто не ограничивает Вас в лимитах.

Брокер предоставит Вам доступ к торговым терминалам, где Вы и будете осуществлять покупки. Торговые терминалы есть как для компьютера (Quik), так и для мобильных телефонов (приложения). Если нет возможности купить самому, то можно позвонить брокеру и он примет заявку по телефону.

Подробную пошаговую инструкцию со скриншотами по покупке акций можно найти в статьях:

Стоит ли стремиться не работать и жить только на дивиденды

Философский вопрос нужно ли вообще стремиться жить только на дивиденды? На первый взгляд, это кажется очевидным: «конечно, да»! Но для чего Вам это нужно? Чем Вы будете заниматься?

По факту многие люди строят мифические мечты, которые не имеют ценности. Большинство не имеют чёткого представления чем заниматься в свободное время. Поэтому есть все риски просто деградировать как личность.

Каждому из нас нужно общение. На работе его обычно хватает, поскольку мы ежедневно контактируем с другими людьми. Сидеть же дома или выходить на улицу, где все незнакомые — не могут восполнить должного общения.

Поэтому стремясь жить на дивиденды, подумайте также и о том для чего Вам это нужно. Идеальным вариантом кажется следующий: накопить приличную сумму денег (пускай 10,7 млн. рублей) и устроиться на работу, где Вам будет нравится. То есть Вы будете ходить ради удовольствия, общения. Возможно там будет более свободный график работы. Этого уже будет достаточно, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.

И на последок, насчёт пенсии. Дивидендные выплаты очень пригодятся на пенсии. Поэтому даже небольшие суммы хранящиеся в акциях могут приносить существенную часть прибыль будучи уже в пожилом возрасте. Все же о пенсии лучше думать самостоятельно и заранее.

Как накопить на пенсию и сколько денег нужно

Доходность акций и облигаций

В случае с акциями можно заработать на дивидендах и росте цен. Иногда цена акций повышается на десятки процентов за год, правда, и падения не редкость. А вот по облигациям обычно стоит рассчитывать только на купоны.

По исследованиям, среднегодовая реальная доходность акций как класса активов на несколько процентных пунктов выше, чем доходность облигаций.

Если для краткосрочных вложений лучше выбрать депозиты или надежные облигации, то для долгосрочных стоит подумать об акциях. Это более рискованный вариант инвестиций, но и потенциальная доходность заметно выше.

Хорошее решение — создать портфель, в котором будут и акции, и облигации: первые могут дать высокую доходность, вторые снизят риск. При составлении портфеля обязательно учитывайте цель вложений, на какой срок вкладываете деньги и свою готовность к риску.

На облигациях, кстати, тоже можно потерять деньги. Будьте внимательны.

Определяем ежемесячную сумму для жизни

У каждого из нас разные потребности в количестве денег требуемых на проживание за календарный месяц. Для начала необходимо самостоятельно прикинуть какие у Вас траты в год и желательно еще немного оставить на непредвиденные расходы. Пускай нам нужно 50 тыс. рублей в месяц, которые мы хотим получать *пассивно от дивидендов. Эта сумма эквивалентна 600 тыс. рублей в год.

Примечание

«Пассивно» означает, что от нас не требуется никаких действий для получения этих денег.

Поскольку большинство российских компаний выплачивают дивиденды летом, то нам нужно самостоятельно планировать свой бюджет на весь год. Например, выплаты в течении года могут быть примерно такими:

  • весной — 50 000
  • летом — 400 000
  • осенью — 150 000

Нужно будет разумно тратить поступаемые деньги, чтобы ежемесячные траты были примерно равномерные. Ведь у нас есть зима и весна, когда выплат нет или же они минимальны.

Сколько нужно денег, чтобы купить достаточное число акций — пример расчёта

Давайте рассчитаем сколько нужно купить акций, чтобы получать в виде дивидендов нашу заветную сумму 600 тыс. рублей за год.

Для этого надо умножить ежемесячную сумму на 12, а потом разделить её на средний дивидендный доход. Например, на 2019 год средний показатель доходности по индексу Мосбиржи составляет 6,5%. С учетом налогов, получаемая сумма уменьшается до 5,59%. Формула для расчета следующая:

Итого, нам необходимо иметь сумму в 10,733 млн. рублей инвестированной в акции для ежемесячного дивидендного дохода в 50 тыс. рублей.

Сумма довольно большая, но мы рассмотрели среднюю доходность по фондовому индексу, куда входят множество компаний, которые могут платить небольшой процент или не платить дивиденды вовсе.

Если отбирать только дивидендные акции, которые платят существенно больше, то можно сильно повысить свой доход. Например, Татнефть уже более 5 лет платит очень высокие проценты около 11-13% годовых, МТС платит 8-12% годовых. Акции второго, третьего эшелона и внебиржевые компании могут давать еще больше доходность, но они являются не такими стабильными как компании входящие в список голубых фишек. Покупая небольшие компании с большими дивидендами, надо понимать риски.

Все опытные инвесторы составляют инвестиционный портфель из акций в разных секторах, чтобы снизить риски отдельных эмитентов. Этот процесс называется диверсифицировать риски. Более подробно на тему снижения рисков можно прочитать в статьях:

Добавить комментарий