Что выгоднее: арендовать или покупать недвижимость?

Покупка от подрядчика

Это лицо, которое выполняет определенный вид работ по строительству на основании договора с застройщиком.

Нередко застройщики рассчитываются с подрядчиками не деньгами, а квартирами. А те, в свою очередь, для получения реальных денег стремятся как можно скорее продать жилплощадь.

Именно поэтому цены на такие квартиры значительно занижены.

При покупке недвижимости от подрядчика следует проявить осторожность:

• проверить документы юридического лица, бумаги на земельный участок, разрешение на строительство и пр. (подробно об особенностях покупки квартиры у юридического лица, можно узнать здесь);
• проверьте бумаги подрядчика, так как именно он будет участвовать в сделке в качестве продавца;
• обязательно съездить на объект и убедиться в том, что он достроен или ведется активное строительство.

Из видео можно узнать, выгодно ли покупать квартиру у подрядчика:

Цена на жилье

Как выгодно купить квартиру? Нужно учесть, из чего состоит ее стоимость. Этот фактор сказывается на том, будет ли заключена сделка. Когда решается вопрос о приобретении недвижимости, покупатель желает знать, насколько оправдана цена, стоит ли квартира своих денег.

Две жилплощади, которые находятся в одном районе города и обладают схожими характеристиками, могут значительно различаться по ценам.

В городах квартиры стоят в несколько раз дороже, чем составляет их себестоимость. Оценка стоимости жилья производится после анализа спроса и предложения.

Необходимо узнать реальную стоимость квартиры, чтобы получить представление о том, можно ли рассчитывать на торг. Для этого потребуется обратиться к специалисту.

Продавец завышает первоначальную стоимость, чтобы с этих средств оплатить услуги агента. Также в нее включена сумма, на которую он готов торговаться.

Продавец устанавливает для себя минимальный порог, до которого он может торговаться. Если приобретением квартиры занимается специалист, то можно снизить цену даже ниже этого порога, но потребуются навыки проведения убедительных переговоров, приведения доводов и аргументов.

Стоимость жилья зависит от того, сколько комнат имеется, какова их общая площадь, планировка, есть ли балкон или лоджия. Немаловажен размер кухни

Обращают внимание на этажность строения, на каком этаже расположено жилье. Играют роль год построения дома, тип постройки, прилегающая территория

Стоит обратить внимание, в каком состоянии находится квартира, как она отапливается (центральное или индивидуальное отопление), размер коммунальных платежей. Следует учесть тип санузла – смежный или раздельный

Немаловажным фактором является район расположения квартиры, развитость инфраструктуры. Нужно узнать, кто застройщик, на каком этапе находится строительство.

Жилье по ценам может быть в пределах установленных рынком норм, но иногда цены завышены или занижены. И тот, и другой вариант не стоит оставлять незамеченным. Когда квартиру продают намного дороже, продавцы уверены, что покупатель не разбирается в этом вопросе. Во втором случае они могут оказаться мошенниками, в квартире есть существенные недостатки – например, накоплены большие долги за коммунальные услуги.

Для того чтобы оценить стоимость квартиры, нужно воспользоваться услугами профессионала. Это потребует денежных вложений, но вы будете спокойны, что не переплатили и не приобрели жилье с проблемами.

«А есть такие, но дешевле?»

У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.

На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.

Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.

Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.

Свойство	Недостаток	Преимущество
Квартира у лифта	Более шумно	Меньше нести тяжести от лифта
Первый этаж	Нет вида, бывает сыро	Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Последний этаж	Может течь крыша	Лучше вид, меньше шума
13-й этаж	Несчастливое число	Для несуеверных — обычное число
Окна во двор	Хуже вид	Удобнее присматривать за детьми
Окна на улицу	Шум, пыль	Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Свойство
Квартира у лифта

Недостаток
Более шумно

Преимущество
Меньше нести тяжести от лифта

Свойство
Первый этаж

Недостаток
Нет вида, бывает сыро

Преимущество
Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля

Свойство
Последний этаж

Недостаток
Может течь крыша

Преимущество
Лучше вид, меньше шума

Свойство
13-й этаж

Недостаток
Несчастливое число

Преимущество
Для несуеверных — обычное число

Свойство
Окна во двор

Недостаток
Хуже вид

Преимущество
Удобнее присматривать за детьми

Свойство
Окна на улицу

Недостаток
Шум, пыль

Преимущество
Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.

Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.

Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.

На что влияет ставка

Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.

Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.

Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%

Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса

Как сэкономить при выборе этажа?

Больше всего повезет семьям с маленькими детьми или пожилым людям, опасающимся высоты и добровольно подыскивающим квартиры в нижних этажах. Стоимость этих вариантов дешевле «золотой середины»: ярусов с четвертого по седьмой этаж. Это правило действует не только для первых, но и для вторых этажей, а в высотных зданиях со скидками продаются все ярусы ниже пятого.

Жить под самой крышей тоже любят не все, но ценителей высоты и панорамных видов все же больше. Поэтому если на первый этаж скидки доходят до 15%, то в квартирах под крышей удастся сэкономить только 10%. В обоих вариантах есть минусы – шум с улицы и сырость из подвала внизу, протечки и плохая теплоизоляция наверху. При высоком качестве строительства части этих проблем удастся избежать.

Основные положения

Для начала потребуется решить, кто займется поисками жилья. Вы можете подбирать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора.

В обоих вариантах нельзя начинать работу без подготовки. Лучше доверить дело профессионалу, чтобы избежать промахов. Человек, оказывающий риэлтерские услуги, накапливает опыт годами и обладает навыками для приобретения недвижимости. Такие услуги нужно оплачивать, и сумма бывает внушительной. Чаще всего цена зависит от стоимости приобретаемого жилья в процентном соотношении – 2-6%.

Иногда за свои услуги риэлтор указывает намного меньше обозначенной суммы – например, от 1/2 до 3%. Оцените свои возможности и не забудьте про риски, которые имеются при приобретении недвижимости.

Подумайте, как выгоднее поступить – справиться с покупкой самостоятельно или довериться компетентному лицу. Если вы захотите сами заняться приобретением жилья, то можете получить от этого выгоду в материальном плане, но лишиться сил и времени.

Решите, какую квартиру вы хотите купить. Существуют два рынка, на которых реализуется недвижимость, – первичный и вторичный.

К первому типу относятся квартиры в только что построенных домах (новостройки), где ранее не оформлялась собственность. На вторичном реализуют квартиры, на которые ранее оформлялись права собственности. Дом может быть как новый, так и старый. Каждый из вариантов имеет недостатки и преимущества.

https://youtube.com/watch?v=-G__7mXbhS8

Субсидии и льготы

Как быть тем, кто не может накопить на жилье? Для некоторых граждан действуют жилищные субсидии, предоставляемые из государственного или местного бюджета. Они отличаются от кредита тем, что являются безвозмездной помощью от государства. Следует учитывать, что:

1. Субсидия предоставляется не в виде наличных средств, а в форме сертификата на покупку жилья.
2. Субсидией лишь частично покрываются траты на покупку.
3. Потребуются личные вложения.

Кому положены преимущества? Приобрести квартиру дешевле по льготам можно:

1. Малоимущим.
2. Людям без жилья.
3. Если помещение нынешнего проживания не соответствует установленным нормам.

Право участия в программе есть у молодых семей, если:

1. Возраст супругов не больше 35 лет.
2. Это молодая семья, родители-одиночки, нуждающиеся в помощи. К претендентам причисляют тех, кто встал на учет до 01.03.2005.
3. Молодая семья имеет собственные средства. К ним относят и материнский капитал.

Программа «Обеспечение жильем молодых семей» имеет конкретное назначение. Средства тратятся лишь на:

1. Приобретение жилья.
2. Постройку дома.
3. Оплату последнего платежа, если семья входит в жилищный кооператив.
4. Оплату первого взноса с получением жилищного кредита. Это относится к ипотеке и займам.

По некоторым программам можно дешево купить квартиру на вторичке. Данная сделка тоже является серьезной, поэтому при ее оформлении следует быть предельно внимательным.

Торг

Когда дело касается приобретения жилья, то покупатель всегда считает, что цена могла быть бы и меньше, хотя собственник квартиры думает наоборот, что он продешевил. Несмотря на это, торговаться можно в любой ситуации. Особенно это уместно в том случае, когда в объявлении указано, что торг уместен.

1. Чтобы купить жилье подешевле, не нужно начинать торговаться по телефону. Это связано с тем, что такая тема не очень приятна собственнику, и он обязательно захочет закончить разговор. Запомните, что такие средства как телефон, электронная почта и прочее имеются для того, чтобы посредством них уточнить детали, а о торге стоит разговаривать с продавцом глаз на глаз.
2. Перед тем, как купить квартиру, вы ее будете осматривать, так вот, учтите, что при первом просмотре не нужно начинать торговаться. Это будет указывать на то, что данный вариант вам подходит и вы, скорее всего, приобретете её и без торга. Лучше всего узнавать, может ли собственник продать жилье дешевле на следующей встрече, которая будет назначена через несколько дней.
3. Во время просмотра ведите себя сдержанно, в частности, не выражайте положительных эмоций, чтобы продавец не понял, что квартира вам понравилась. Лучше всего на такой случай вооружитесь холодностью и вежливостью. Запомните, что если вы будете хвалить квартиру при хозяине, то в цене он не уступит.
4. Не думайте, что используя критику, вы сможете добиться своей цели по уменьшению стоимости. Вы, конечно, можете сделать замечания, но в корректной форме и совсем немного. В противном случае, продавец может быть разозлен таким поведением и не пойдет вам на уступку. К примеру, вы можете сказать, что в квартире требуется провести ремонт, либо что планировка вам не подходит и прочее. Если же вы заявите, что жилье находится ужасном состоянии, то, скорее всего, можете не рассчитывать на этот вариант.

Помимо указанных правил, имейте в виду, что во время торга вы должны вести себя уверенно. К тому же если вы будете знать ситуацию на рынке, в частности, цены на подобные объекты, то это сыграет вам на руку.

Чтобы купить недвижимость дешевле, вам лучше будет собрать заранее информацию о ней и ее владельце, так как во время использованные факты, помогут вам снизить стоимость. Если вы узнаете, по какой причине происходит продажа квартиры, то это также может облегчить вам задачу. В частности, когда хозяин желает осуществить сделку как можно быстрее в связи с переездом или другим обстоятельством, требующим срочной продажи.

Также учтите, что можно купить дешевле квартиру, которая давно выставлена на продажу. В то время, как те варианты, которые только появились на рынке, вряд ли быстро согласятся продать со скидкой.

Когда вы смотрите квартиру, старайтесь не говорить ничего лишнего продавцу, в частности не сообщайте ему, что покупка вам нужна срочно. Если вы это скажете, то преимущество останется за ним, а не за вами.

При осмотре различных вариантов, постарайтесь запомнить, какие они имеют преимущества и недостатки, это в дальнейшем поможет вам определить самостоятельно, имеется торг или нет.

Когда вы будете говорить продавцу о торге, то лучше всего аргументировать свою цену, в частности, можете сказать: я покупаю вашу квартиру за такую цену, потому что в ней необходимо провести ремонт, что потребует дополнительных вливаний средств и т.п. В таком случае к вам будут относиться как к адекватному, серьезному человеку.

В том случае, если цена для вас слишком высока, не стоит сообщать об этом продавцу. Лучше всего будет сказать, что у вас почти имеется названная сумма, но для оформления бумаг потребуется занять пару тысяч.

В то время, когда вы говорите с продавцом о торге, нужно смотреть ему прямо в глаза, при этом называйте такую сумму, которая меньше той, что у вас имеется. В таком случае продавец может назвать другую цену, ту, которая будет ниже первой. Учтите, что снизить стоимость продавец может решиться не сразу, поэтому оставьте ему свой номер телефона, чтобы он мог с вами связаться.

Когда будете общаться с собственником, лучше всего используйте приемы программирования, носящего нейролингвистический характер. В частности используйте местоимение мы, и где это уместно упоминайте, что вы с продавцом являетесь партнерами.

Отделка

Обычно это прибавляет до 15 %. Поэтому если интересует, как купить квартиру дешево, то следует отказаться от отделки. Но в этом случае вероятны и минусы. При самостоятельном ремонте увеличиваются траты по сравнению с отделкой от застройщика. Данный вариант нужно выбирать только в 2 случаях:

1. При нехватке средств на отделку, а въезд в течение ближайшего времени не планируется. Ремонт можно выполнить спустя какой-то период, когда финансовая сторона будет более устойчивой.
2. При желании сделать дорогой и качественный ремонт. Строительными фирмами выполняется типовая отделка. Если хочется все обустроить по своему желанию, то следует брать квартиру без ремонта.

Но если данное жилье единственное и долгожданное, то отделку желательно выполнять. Тогда получится сэкономить время, к тому же сразу въехать в квартиру.

Целевая аудитория

По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:

– студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;

– молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);

– группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.

Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:

– студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;

– молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;

– семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.

Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.

Есть ли смысл привлекать к продаже или покупке риэлтора

Сергей Свяжин,«Куфар Недвижимость»:

— Для сделок на вторичном рынке присутствие риэлтора может быть существенным плюсом, особенно, если вам предстоит сложный размен в несколько этапов.

Например, если права наследования любого из родственников были нарушены, сделку могут признать недействительной. А значит, вы можете потерять право на собственность без возврата денег

Поэтому перед любыми сделками с недвижимостью важно детально проверить все бумаги и грамотно составить все документы. Провести проверку документов вы можете и самостоятельно, но это потребует серьезных временных и денежных затрат

Наталья Куземкина,агентство недвижимости «Этажи»:

— В агентство также обращаются, если хотят получить максимально точную оценку стоимости квартиры. По собственному опыту знаю, что оценивать дом, в котором живешь, объективно не получается. Ведь с ним связаны воспоминания, в него вложен ваш труд и ваши деньги.

Ориентируясь на данные о предыдущих сделках, агенты могут сравнить запрашиваемую и фактическую цену продажи объектов недвижимости на рынке и подсказать клиенту, в каком случае можно поднять цену, а в каком — снизить, чтобы не ждать покупателя слишком долго.

Если вы продаете недвижимость, он выяснит потребности покупателя и будет презентовать квартиру исходя из того, что важно для потенциального клиента. Если вы покупаете квартиру, риэлтор сможет поторговаться с хозяином и снизить цену, ведь он обычно замечает все недостатки квартиры

А еще он, скорее всего, знает, планируется ли новая застройка или реновация территории рядом с вашим новым домом — а это может повлиять как на стоимость жилья в будущем, так и на комфорт проживания в этом доме.

Стоит привлечь риэлтора и тогда, когда нет четкого понимания, какое жилье вы хотите купить — он выяснит ваши потребности, возможности, подберет подходящие варианты. А в случае, если понравившаяся квартира будет стоить дороже, чем вы планировали, предложит вариант на замену или с помощью кредитного брокера подберет наиболее выгодный кредит.

Также риэлтор соберет необходимые для продажи документы, проведет сделку, подскажет, когда и как сниматься с регистрационного учета, когда и кому необходимо давать согласие на отчуждение, как удобнее производить расчеты и передавать жилплощадь.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры

При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику. Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок

Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость

Ставки по ипотеке

По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5%. Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.

Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.

Рассмотрим далее способы купить квартиру дешевле.

1) Внести полную стоимость. Многие застройщики предоставляют скидку 2-3% от стоимости объекта, если покупатель готов внести всю сумму полностью единовременно. Объясняется это просто – отсутствуют риски форс-мажорных ситуаций, таких как неодобрение кредита банком или проблемы с продажей уже имеющейся квартиры.

2) Обратиться напрямую к продавцу без посредников. Продажей квартир в новостройках часто занимаются агентства недвижимости. Цена объекта при этом возрастает на сумму комиссии агента. С целью избежать лишних трат, следует обратиться напрямую к сотрудникам отдела продаж застройщика, обсудить цену понравившегося объекта, попытаться получить индивидуальный дисконт.

3) Купить квартиру на стадии котлована. В данном случае главное выбрать надежного проверенного застройщика, поскольку сделка высокорисковая, но и сэкономить можно до 25%.

4) Выбрать квартиру с окнами на север. В Москве, где солнечных дней не так много, отдают предпочтение квартирам с окнами на юго-западную сторону. Дешевле стоят квартиры в новостройках с окнами, выходящими на север – скидка на них доходит до 10%. Также, квартиры с красивым видом стоят на 5-15% дороже обычных, что также следует учитывать, выбирая недорогое жилье.

5) Нижний или верхний этаж. Квартиры на первом и последнем этажах всегда продаются дешевле. На первый этаж скидки доходят до 15%, на последний – до 10%.

6) Выбрать квартиру в недорогом округе Москвы. Всем известно, что цена квартиры зависит от района, экологической обстановки, развитости инфраструктуры. Самые недорогие новостройки Москвы находятся в Южном, Восточном и Юго-Восточном округах.

7) Совершить покупку ближе к новогодним праздникам. Скидки к концу года могут достигать 25%, если остается много нераспроданных объектов. Такие предложения ограничены по срокам и количеству квартир, поэтому покупателям следует торопиться оформить покупку, пока действует акция. Выгодно покупать недвижимость и в низкий сезон – летом, а также в майские праздники.

8) Купить квартиру с отделкой. В Москве довольно высокие цены на отделочные материалы, услуги рабочих, дизайнеров, поэтому выгоднее купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. К тому же, выявленные после заселения недостатки отделки застройщик будет обязан устранить за свой счет.

9) Налоговый вычет. После того, как покупка удачно состоялась, стоит получить налоговый вычет. Воспользоваться этим правом можно один раз в жизни, при условии официального трудоустройства и ежемесячных отчислений.

Основные этапы покупки

Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.

Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.

Сообщить банку, что вы нашли квартиру. После этого отдельную оценку квартиры организует банк через стороннюю оценочную компанию.

Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.

Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее. У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло. В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.

Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.

Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ. Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду. Все счастливы.

Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.

Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку. Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру. Например, мы с риелтором договорились о том, что она сама заберет свидетельство о собственности, мне только пришлось подготовить доверенность.

Сложности с оценкой квартиры

Оценка квартиры — один из самых сложных этапов покупки. Когда мы начали готовить квартиру к сделке, риелтор сразу посоветовала сделать альтернативную оценку.

Обычно оценку проводит сам банк. Приходят сотрудники банка или оценочной компании, с которой сотрудничает банк, делают фотографии квартиры, проводят замеры, смотрят выписки из домовой книги и кадастровую стоимость. Потом они составляют заключение, где прописывают рекомендуемую стоимость. Если стоимость ниже заявленной продавцом, то ипотеку могут не одобрить. Так произошло и со мной. Банк оценил квартиру в 3 800 000 Р.

Так как риелтор это предусмотрела, на руках у нас была вторая оценка квартиры, подготовленная сторонней компанией. По ней квартира стоила 4 100 000 Р. Этого документа хватило, чтобы получить одобрение кредита.

Залоговое жилище

Покупка квартиры, находящейся в обременении у банка, обойдется дешевле на 15-20% от реальной стоимости. Откуда берутся такие квартиры и почему стоят так дешево?

Если заемщик не вносит платежи, банк имеет право расторгнуть договор, подать в суд и изъять квартиру. Недвижимость выставляется на торги. Чтобы скорее найти покупателя и вернуть свои деньги, банк снижает стоимость жилья. Но есть один нюанс – база таких квартир в каждом банке небольшая по сравнению с количеством предложений от собственников и риэлторов.

Существует три схемы покупки залогового жилья:

1. Погашение кредита покупателем. В этом случае покупатель вносит сразу всю сумму, после чего обременение снимается и происходит перерегистрация прав.
2. Заключение договора с участием банка. Покупатель кладет на депозитные ячейки две суммы – одну для банка (остаток долга по кредиту), другую для продавца-заемщика (остальная часть, оговоренная в качестве продажной цены). После этого снимается обременение и переоформляются права. После оформления документов каждый получает свои деньги, а покупатель – выгодное жилье.
3. Переоформление ипотечного кредита на покупателя. Желающий купить залоговую квартиру вносит необходимую сумму на банковский счет и отдает часть средств продавцу-заемщику. Договор ипотеки переоформляется на покупателя.

Какие сложности могут возникнуть при покупке залоговых квартир можно узнать из видео:

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Выставляют на продажу

Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.

Это нормальная практика, если арендатора предупреждают об этом и просят постоянно содержать квартиру в чистоте, быть готовым к показам и не препятствовать потенциальным покупателям. Минус в том, что нельзя предсказать, когда придется съезжать.

Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.

Квартиры с фотографиями удобно искать через Яндекс по фото. Если квартира продается на нескольких сайтах, это отобразится в результатах поиска

Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.

Лучше спросить у собственника, сколько уже квартира продается, работает ли агент, часто ли смотрят, с какой цены начинали и какая цена сейчас в рекламе. Затем стоит поискать объявление о продаже квартиры в интернете и посмотреть аналогичные квартиры рядом.

Квартиру продадут быстро, если:

1. Ее продает риелтор.
2. С начальной цены сбросили большую сумму.
3. Цена на квартиру такая же или ниже, чем на аналогичные рядом.

Квартиру продадут не сразу, если:

1. Цена выше аналогичных рядом.
2. Уже давно работает реклама, но просмотры редкие.
3. Неудобная или неузаконенная перепланировка.
4. Требуется ремонт или сделан специфический ремонт (например, в готическом стиле).
5. Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние.

Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать. Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора. Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.

Объявления, в которых собственники прямо написали, что квартира в продаже

Свежий ремонт, «советское наследие» или «голые стены» — что готовы покупать белорусы?

Алексей Костечко,агентство «Этажи»:

— Я бы советовал сопоставить затраты на ремонт и стоимость квартиры, если планируемый ремонт «потянет» больше, чем 2% от стоимости квартиры, то прибыли он вам точно не принесет, хотя, возможно, ускорит продажу.

Что обязательно нужно сделать перед продажей, так это устранить мелкие недочеты: неработающие краны, ручки, трещины и т.п. Если покупатель увидит их, это станет основанием для торга. Если у вас домашние питомцы, стоит подумать о новых обоях.

Если же ремонт у вас как таковой отсутствует, то делать его для продажи не стоит, у вашего покупателя в голове уже свой вариант интерьера, и вряд ли он совпадает с вашим.

Сергей Свяжин, «Куфар Недвижимость»:

— Сейчас между первичным и вторичным рынком достаточно сильная разбежка в цене. Поэтому во многих случаях купить старую квартиру и отремонтировать ее выйдет дешевле, чем приобрести жилье в новостройке. Разница в стоимости новой квартиры и квартиры на «вторичке» — от 13 до 60 тысяч долларов — получается, с точки зрения вложений, вторичное жилье в хорошем районе выгоднее, чем новострой. 

Качество ремонта при этом главную роль не играет — большее внимание покупатели уделяют местоположению объекта, близости к метро, типу и году постройки дома, планировке квартиры