Знаток Финансов

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве

Банковское сопровождение девелоперов – надёжная страховка

Уже вступили в силу меры, ужесточающие требования для застройщиков в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля система начнет переходить на новую схему финансирования — банковское сопровождение девелоперов. В ход пойдет такой механизм, как эскроу-счета.

Как отмечает президент Национального объединения застройщиков жилья, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонид Казинец, эскроу-счета подразумевают меньшие требования при достаточности собственного капитала застройщика.  Но при этом это полноценное проектное финансирование, даже более сложное.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

В такой ситуации нужно либо десятикратно увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, либо в том же размере увеличить срок прохождения кредитного дела — и тогда он может растянуться на 40 месяцев.

При этом об упрощении процедуры, которое могло бы сократить сроки рассмотрения, говорить не приходится. Наоборот, будет вводиться более тщательное сопровождение.

Какой будет спрос на жилье после того, как с рынка уйдет самый дешевый его сегмент — а именно квартиры с котлована — прогнозировать невозможно, уверяет президент НОЗА.

Также пока нет шансов реально оценить, насколько изменятся цены на него после того, как институт долевого строительства перестанет существовать. Не исключено, что в среднем недвижимость не так уж сильно изменится в цене, полагает Леонид Казинец. Однако подчеркивает, что делать хоть сколько-то точные прогнозы просто невозможно в переходный период: невозможно просчитать, как между собой будут соотноситься спрос и предложение.

Еще один фактор — динамика ипотечной ставки. «Ипотека, безусловно, — драйвер покупательской способности населения. Но может ли она в полной мере компенсировать те негативные процессы, которые мы видим с другой стороны… Я не уверен», — рассуждает президент НОЗА.

По его словам, на сегодняшний день ниже опускать цены на квартиры с позиции застройщика уже некуда: «Куда дешеветь? Средняя цена в «новой Москве» — меньше $1 тыс. за кв. м с отделкой». Для девелоперов проблематично снижение цены отделки на 200 рублей за кв. м, это уже предел. Остальные составляющие от застройщиков не зависят — в частности, цены на землю и сети.

Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.

Что это на простом языке?

Сейчас многие уже знают и даже сталкивались со счетами эскроу (или по-другому «условный счет»). Это специально созданный банковский счет, при котором владелец(депонент) теми или иными средствами смог передать их другому лицу (бенефициар). Естественно лишь при соблюдении правил.
Чтоб открыть условный счет, необходимо чтоб присутствовали все три стороны: продавец, покупатель и банк (эскроу-агент). Между ними заключается договор, в котором четко указано, что первоначально все что находится на счету, принадлежит депоненту. После уточнения и подписания договора, право на пользование счетом предоставляется бенефициару. Здесь банк играет роль гаранта и предоставляет надёжность сделки.

Для того, чтоб сделка прошла максимально безопасно и без риска потерять средства, и придумали эскроу-счет. Обе стороны согласовывают условия проведения операции, учитываю общую выгоду. Банк тем временем, обеспечит фиксированным распределением и проконтролирует благополучное получение средств на счет бенефициара. Эта процедура не пользуется популярностью в России, такие как аккредитив. Но все же специалисты уверены, что в скором времени она все больше станет приобретать спрос.

Проще сказать, что эскроу-счета предназначены для легкой передачи денег. Во многих случаях этим пользуются предприниматели и их потенциальные покупатели недвижимости. Притом, на недвижимости все не заканчивается. Через эту услугу можно также продать автомобиль, личный бизнес и тому подобное.

Застройщики снизят риски

Снизятся риски и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.

Директор по гарантийным продуктам «Дом.РФ» Антон Воронин ожидает положительного эффекта от изменений. В компании считают, что проектное финансирование повысит темпы жилищного строительства. По мнению Воронина, это может значительно повысить доверие населения к покупке жилья на этапе строительства.

Понятие счета

Эскроу счёт в долевом строительстве является суммой финансов в банке, которую положил дольщик на тот период, пока постройка не закончится, и не будут соблюдены все требуемые условия. По окончании возведения здания и передачи жилья покупателю, они не перейдут к строительной фирме.

Как только дом сдан в пользование и прошла передача застройщиком объекта участника, тогда он может получить свои деньги. Однако средства долевого строительства вернутся к участникам в том случае, если строительная компания не смогла соблюсти свои условия.

Возвращение средств участников долевого строительства в следующих случаях:

  • истёк период депонирования;
  • аннулирование Договора долевого управления по согласию обеих сторон, либо в судебном порядке;
  • отказ строительной компании от соблюдения условий документа;
  • дольщик расторгает соглашение согласно федеральному закону №214.

Эти счета являются гарантией дольщику для сбережения своих денежных средств в том случае, если застройщик нарушил требования договора или заморозил постройку.

Поправки в закон о долевом строительстве снизят риски для покупателей недвижимости

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости. Об этом на совещании с вице-премьерами заявил председатель правительства РФ Дмитрий Медведев.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Как сказал Дмитрий Медведев, на будущее нужно вообще поменять схему получения жилья, уйти от ситуации, когда стройки ведутся на деньги самих будущих жильцов, и перейти к нормальной схеме, которая существует во всем мире, то есть через кредитование, с использованием банковского кредита и, естественно, накопленных гражданами собственных средств. В этом случае рисков будет гораздо меньше.

«Такая задача была президентом поставлена, и мы понимаем, что это магистральный путь развития этих строительных процессов, решения жилищной проблемы в нашей стране», – подчеркнул премьер.

Во время «прямой линии» президент РФ Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья без привлечения средств граждан.

В нашей стране заключено свыше 1 млн договоров долевого участия общим объемом 3,4 трлн рублей и не всегда эти средства эффективно используются застройщиками, отметил глава государства.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

ДДУ или эскроу?

Итак, в мае более-менее ситуация прояснится, но что делать покупателю сейчас — связываться ли с ДДУ или искать новостройку, где покупателям уже открывают эскроу? Возможно, и то, и другое.

Есть аргументы в пользу «старой схемы». Большинство комментаторов, опрошенных IRN.RU, считают, квартиры по ДДУ обойдутся покупателям дешевле.

«Девелоперам придется достраивать объекты на заемные средства, а переплата по кредиту однозначно будет заложена в цену квадратного метра, — предупреждает Мария Литинецкая («Метриум»). — Как следствие, стоимость квадратного метра в новостройках с продажами через эскроу-счета может вырасти в среднем на 5-10% уже по итогам 2019 года».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рекомендует от ДДУ не отказываться, но рассматривать проекты на этапе высокой строительной готовности, которые наверняка разрешат достраивать по старым правилам.

Есть и другая точка зрения: лучше выбрать проект, который уже сейчас прошел все проверки, получил кредит и спокойно продается по схеме с эскроу-счетами. «Выше шанс, что его достроят быстрее – у застройщика есть серьезный экономический стимул для этого. Абсолютно безопасно. И главное – застройщика с эскроу тщательно проверил банк, что подтверждает его надежность, и она выше, чем у тех, кто еще эту процедуру не прошел», — говорит Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан». («Талан» — региональный застройщик, одним из первых в стране открывший эскроу-счета). Правда, есть тут один существенный минус – проекты с эскроу можно пересчитать по пальцам, а новостроек, продающихся по ДДУ, – подавляющее большинство. И основное различие между ДДУ без эскроу и с эскроу Дмитрий Логинов («Бон Тон») предлагает описать формулой – «эскроу надежнее, но дороже».

Собственно, вывод из всего вышесказанного следующий. Если застройщик уже открыл эскроу-счета, — очень хорошо, с ним можно иметь дело. Если еще нет — надо смотреть на его историю и репутацию. Крупная компания, прошедшая через все предыдущие кризисы, всегда считавшаяся надежной, имеет все шансы получить проектное финансирование и без потерь перейти на новую схему — с ней можно подписывать договор ДДУ.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно. И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.

Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю. Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

  • покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
  • продавцом квартиры;
  • агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

«Новым» покупателям не надо никуда бежать

Схема эскроу-счетов пока добровольная, а с 1 июля 2019 года она уже станет обязательной. А потребуются ли какие-то телодвижения от покупателя, приобретающего квартиру «по новой схеме», — надо ли ему собирать какие-то бумажки и справки? Комментаторы уверяют: не надо. Чтобы открыть эскроу-счет, нужен лишь паспорт и …договор долевого участия. Да-да, ДДУ у нас живее всех живых.

«Переход на эскроу не предполагает отмены договоров участия в долевом строительстве, — объясняет Дмитрий Логинов («Бон Тон). — Девелоперы как заключали ДДУ, так и продолжат их заключать после 1 июля 2019 года. Изменения коснутся только способа оплаты этих договоров».

Процедура открытия счета эскроу включает три основных этапа, о них рассказывает Мария Литинецкая («Метриум»).

1. Девелопер и дольщик подписывают ДДУ, в котором указано то, что оплата пройдет с использованием эскроу-счета. Соглашение регистрируется в Росреестре.

2. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

3. Дольщик вносит средства на эскроу-счет в обозначенный ДДУ срок.

В общей сложности оформление сделки занимает порядка двух недель.

«Если жилье покупается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на эскроу-счет зачисляет банк, выдавший кредит на покупку квартиры», — дополняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Хлопот в будущем поубавится: банки обещают открывать эскроу-счета дистанционно.

Что же касается предоставления в банк пакета необходимых документов, включая уставные и разрешающие строительство жилищного комплекса (договор на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство и т.д.), то это дело застройщика, замечает адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Ну и несколько слов о защите покупателя. Деньги на эскроу-счете будут заблокированы до окончания строительства. Если дом будет построен в срок, счет разблокируется, и деньги уйдут застройщику. Если нет, то дольщик может расторгнуть ДДУ, и средства с эскроу-счета вернутся дольщику.

И наконец, нужно иметь в виду, что ДДУ с эскроу очень мало, по оценке Дмитрия Логинова («Бон Тон»), — примерно 1 из 100. А вот после 1 июля банки столкнутся с массовым переходом строительных проектов на новую систему.

Покупатели прелестны и легкомысленны

Редакция IRN.RU также поинтересовалась у экспертов настроениями покупателей, не пугают ли их перемены на рынке долевого строительства, да и вообще, в курсе ли они столь страстно обсуждаемой профессионалами реформы?

Как выразился Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), «весь ажиотаж развивается среди участников рынка», покупатели же никакой паники не выказывают, в большинстве своем эскроу-счетами интересуются мало. Ольга Тумайкина (ФСК «Лидер») предполагает, что вопросы у клиентов возникнут ближе к лету. А сегодня, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), никакого оттока покупателей в связи с предстоящими переменами на рынке нет: напротив, продажи идут активно. Эксперт приводит статистику Росреестра по Москве: в январе, который обычно менее показателен из-за продолжительных каникул, зарегистрировано 5 394 договора долевого участия, что на 12,6% больше, чем в январе предыдущего года (4 790 ДДУ) и в три раза выше, чем двумя годами ранее.

Правда, среди покупателей есть и те, кто «в теме» — вот они-то со сделкой не торопятся и либо целенаправленно ищут проект с счетами эскроу, либо планируют покупку уже после того, как рынок перейдет на проектное финансирование. Но таких людей намного меньше.

«По нашей оценке, в настоящее время более 90% покупателей новостроек когда-либо слышали про эскроу. Из них около 40-50% примерно представляют суть нововведений и их пользу, особенно на фоне череды ярких банкротств застройщиков. По опыту проекта ЖК «Счастье» (Пермь), где цены выше на 5%, чем в аналогичных проектах, реализующихся по ДДУ, покупатели готовы платить премию застройщику за повышенную надежность», — комментирует Наталья Гарифуллина («Талан»).

При оплате напрямую должна быть страховка

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Как узнать степень готовности конкретного объекта

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Долевое строительство: изменения в порядке финансирования жилых объектов

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости

На данный момент также остается острым вопрос банковского контроля. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть новые счета в уполномоченных кредитных организациях для работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.

Но банки просто не понимают, что им контролировать. В частности, до сих пор не согласован проект постановления правительства о перечне документов, которые могут запрашивать кредитные организации при контроле операций застройщиков.

Неплохо было бы создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщиков. Теоретически данное предложение, по словам члена президиума правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, может включать в себя более частую отчетность, например раз в месяц.

Еще 10 лет назад застройщики восприняли бы усиление контроля в штыки. Но за последнее время они привыкли всем отчитываться.

В то же время Дмитрий Котровский приветствует появление закона, который 30 июля подписал президент Владимир Путин, о штрафах для чиновников за нарушения при долевом строительстве. В частности, необоснованное решение о выдаче застройщику градостроительной документации или проектной декларации обойдется должностному лицу в сумму от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.

Парламентарии совместно с Минстроем, по словам председателя думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, планируют доработать создание единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства.

Сейчас есть разные практики в регионах. Необходимо, чтобы у нас везде была единая вертикаль. Должно быть понятно, к кому обращаться, какие у кого полномочия, подчеркнул депутат.

При этом глава Минстроя Владимир Якушев призвал руководство субъектов не плодить недострои. По его словам, губернаторы зачастую обязывают благополучные компании завершать чужие проблемные объекты. Застройщик не может отказать, потому что завтра придет в те же кабинеты за разрешением на строительство своего проекта. В итоге рушится экономика нормальных компаний и регион получает как минимум два долгостроя вместо одного. Якушев потребовал исключить построение таких «пирамид».

Что такое эскроу-счета

Согласно вступившим в силу поправкам, во время переходного периода с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство жилья будет использоваться параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов.

Действует он так: дольщик перечисляет деньги не девелоперу, а на специальный счет в банк. Там они хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства и участник долевого строительства не получит ключи от своей квартиры. Следить за тем, эффективно ли расходуются средства, должен банк.

Так что деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. Таким образом, покупатель будет заключать специальный договор с девелопером на приобретение жилья в новостройке.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

«Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным. Недавно я подписал постановление, определяющее требования к уполномоченным банкам, которые могут вести такие счета. Эти требования весьма жесткие и основаны на серьезной проверке. Поэтому с застройщиками будут работать только надежные и финансово устойчивые структуры», — отметил премьер-министр.

Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег — их минимальный объем определен новым законом.

По закону теперь девелоперы обязаны резервировать 10% собственных средств до начала строительства. Это может быть, например, прибыль, полученная от реализации уже возведенных объектов. Также компаниям разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п.п. выше ключевой ставки Центробанка.

В марте в послании Федеральному собранию Владимир Путин заявил, что необходимо увеличить объемы строительства жилья и повысить его доступность.

Согласно поручению президента ежегодно жилищные условия должны улучшать не 3 млн семей, как это было в 2017 году, а 5 млн. Для решения этой задачи необходимо каждый год вводить 120 млн кв. м жилья вместо нынешних 80 млн, а ипотечные ставки должны стремиться к уровню в 7–8%.

Возникает вопрос: уйдет ли с рынка самый дешевый сегмент жилья и когда в России не останется ни одного дольщика?

Что получает покупатель

Однако участнику требуется знать ряд факторов, касательно эскроу счетов:

  • сумма, находящаяся на подобных счетах, согласно ДДУ не попадает под закон о страховании вкладов, отсюда следует, что дольщику требуется беспокоиться о надёжности банка, но не строительной компании;
  • при наличии каких-либо долгов, покупатель их выплатит суммой на счёте, это значит, что он нарушит Договор долевого участия и не приобретёт жильё;
  • при нарушении застройщиком требований соглашения, дольщик не может взыскать с него неустойку, поскольку сама строительная компания обеспечила свои требования по ДДУ через эти счета.

Эскроу – не панацея?

Является ли введение счетов эскроу тем ключиком, который позволит в одночасье решить проблему обманутых дольщиков и установить ситуацию на рынке, одинаково устраивающую всех участников?

Что-то нам подсказывает, что, да, мошенничества со стороны застройщиков станет меньше. Но при этом появятся новые обстоятельства, несущие негатив, прежде всего, заемщикам — будущим покупателям квартир. Поговорим об этом подробнее.

Во-первых, стоимость квартир, покупаемых по ДДУ, может вырасти. Это может быть связано с тем, что сократится количество застройщиков. Дело в том, что условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилья, 20% собственных средств и т.д.

Во-вторых, граждане могут начать сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на получение ипотечного кредита.

В-третьих, механизм счетов эскроу не дает возможности полноценно профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Не исключено, что это обстоятельство повлияет на широту распространения данной схемы.

В-четвертых, основная проблема, порождаемая счетами эскроу, состоит в разнице между процентами, которые платят за ипотечный кредит дольщики, и кредитом, по которому платит застройщик. То есть банк собирает деньги с дольщиков, а застройщику предоставляет кредит. Очевидно, что застройщику эта банковская прослойка не нужна.

Сказанное выше свидетельствует о том, что счета эскроу, может, и решат главную проблему – проблему появления новых обманутых дольщиков. Но при этом могут появляться новые не очень приятные как для застройщиков, так и для дольщиков моменты. При этом крайними, как это обычно бывает, окажутся дольщики.

Добавить комментарий