Межевание земельного участка

Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер

До 2018 года межевание носило рекомендательный характер, то есть владельцы участков имели право, но не были обязаны устанавливать границы своих земель. Так как кадастровые работы всегда сопряжены с расходами, многие собственники ЗУ предпочли не межевать земли. Теперь межевание стало обязательным.

В результате в отношении ранее зарегистрированных участков сложилась интересная ситуация. Такие земли стоят на кадастре и имеют кадастровый номер. Владельцы имеют свидетельство о праве собственности. На первый взгляд, это делает процедуру межевания ненужной. Но на практике все обстоит иначе. Прежде чем отвечать на вопрос, межевать ли участки, ранее поставленные на кадастр и имеющие кадастровый номер, посмотрим, что говорит об этом закон.

Вопросы, связанные с межеванием, освещаются различными законодательными актами:

• ФЗ No93 «О дачной амнистии». Именно этот закон позволил зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без проведения предварительного межевания. В результате и сложилась неоднозначная ситуация, когда земля имеет кадастровый номер, но не имеет установленных границ.
• ФЗ No122 «О регистрации прав на недвижимость». В ст. 19 и 20 этого закона говорится об обязательном установлении границ. Если межевания не было, регистрация прав на участок и сделки с ним невозможны. Но в этом законе есть некоторые исключения, согласно которым некоторые категории ЗУ размежевывать не обязательно.
• ФЗ No221 «О кадастре». Последние изменения в законе также говорят о том, что с 2018 года участки, имеющие неточные границы, на кадастровый учет поставить невозможно.

Как уже отмечалось выше, в ФЗ No122 есть исключения. И здесь начинается еще одна путаница. В законе к исключениям отнесены следующие случаи:

• Участки под сады и огороды.
• Земли ИЖС.
• Ранее зарегистрированные земли (при условии, что у владельца есть все необходимые правоустанавливающие документы).
• Земля находится в долевой собственности, и документы оформляются только на одну долю.
• Земля находилась в бессрочном пользовании и теперь переоформляется это право.

Подведем итог. До 2018 года действительно не всегда требовалось межевать участок. Теперь исключений нет. Межевание должно быть проведено в отношении всех земель.

Разберем еще одну ситуацию, которая часто встречается, например, в садовых и дачных товариществах. Например, вы – владелец ранее зарегистрированного участка. У вас есть на него правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Участок стоит на кадастре, имеет КН, определена его стоимость. Все параметры земли нанесены на публичную карту, но при этом ест приписка «без координат границ».

Такая формулировка является однозначным подтверждением того, что межевание не проводилось. Как мы уже говорили, с 2018 года с такими землями невозможно проведение никаких сделок, и наличие кадастрового паспорта земельного участка не делает вашу ситуацию исключением.

То есть, если вы не проведете межевание, вы сможете пользоваться землей, вас никто не лишит права собственности на нее. Вы не сможете распоряжаться вашей собственностью. Несмотря на то, что размежевать участок вы можете и позже, лучше не затягивать с решением этого вопроса.

Если земли оформлены в кадастровых записях, данная правовая позиция не отменяет межевания, потому что земли, скорее всего, были поставлены на учёт ещё в момент выдела участка правообладателю. За это время могли произойти изменения в конфигурации участка или несанкционированный передел границ предшествующими владельцами.

Параметры участка должны отражать только актуальные сведения. Иначе неправильно внесённая информация станет причиной кадастровой ошибки. Впоследствии, при оформлении земель в собственность, из-за расхождения в сведениях, могут возникнуть затруднения и отказ от регистрационной процедуры, инициированный Росреестром.

Вопрос от Марии из Нижнего Новгорода:

А нужно ли межевание если есть

кадастровый паспорт

Ответ:

Данный прецедент возможен даже при наличии кадастрового паспорта. Так как при выдаче кадастрового паспорта учитывались те параметры ЗУ, которые внесены в информационный банк, они могут не соответствовать реальному положению дел.

Процесс установления границ

1. Перед началом межевания детально изучается информация о земельном наделе и происходит ее систематизация.
2. После этого геодезист отправляется на ваш участок с такими целями:
   • определяют, в каком состоянии находятся межевые знаки;
   • исследуют пункты межевой сети;
   • определяют точные границы надела.
3. После этого проводится собрание соседей с целью оговорить установленные границы.

   Обязательно нужно предупредить за месяц до него владельцев соседних участков.

   Эту задачу выполняет инженер по кадастру. Его задача узнать информацию о соседях, чтобы иметь возможность связаться с ними для уведомления о грядущем собрании. Иногда для этих целей информацию публикуют даже в газетах (если иными способами связаться не удалось).

   Но это происходит редко и в большинстве случаев бессмысленно, так как немногие читают эти издания.

4. Далее происходит фиксация межевых знаков, определение размера земли и опорной межевой сети, получают данные о границах.

   Из этого всего составляется межевой план, содержащий всю систематизированную информацию о проведении межевания:

   • результат собрания соседей;
   • размер участка, его границы;
   • наличие сервитута;
   • иную информацию.

Ознакомьтесь ниже с комментариями экспертов по межеванию земель:

Куда обратиться?

Как мы выяснили, этим занимается в большинстве случаев организация, которая специализируется на геодезии, при этом обязательно наличие лицензии на проведение межевания.

Справка! Можно выразиться конкретнее, все действия выполняет кадастровый инженер, он чаще всего работает в такой организации. Иногда происходит сотрудничество между инженером и организацией, занимающееся геодезией.

Главное это отнестись к выбору серьезно. Бывает что кадастровый инженер не является отменным специалистом, работает долго и допускает много ошибок.

Именно это может привести к плачевным последствиям, в виде невозможности поставить надел на кадастровый учет (чаще всего из-за неправильно установленных границ).

Необходимые документы

• Паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий владение землей;
• иная документация касаемо участка (например, кадастровый план территории).

По срокам все достаточно недолго, если выбрать хорошую организацию либо частного кадастрового инженера. Срок выполнения работ — 2 недели.

Если учесть то, что нужно провести собрание с соседями для согласования границ участка предупредив их за месяц, то в общем, получится около 1.5 месяца.

Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер

Факт того, что земельных участок находится на кадастровом учете, не является подтверждением того, что надел проходил межевание и имеет утвержденные границы. Поэтому, если вы хотите обладать участком в полной мере и иметь возможность передать его по наследству, подарить или продавать, то вам нужно будет провести для него процедуру межевания, если до этого она не проводилась.

До 2018 года межевание носило рекомендательный характер, то есть владельцы участков имели право, но не были обязаны устанавливать границы своих земель. Так как кадастровые работы всегда сопряжены с расходами, многие собственники ЗУ предпочли не межевать земли. Теперь межевание стало обязательным.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

В результате в отношении ранее зарегистрированных участков сложилась интересная ситуация. Такие земли стоят на кадастре и имеют кадастровый номер. Владельцы имеют свидетельство о праве собственности. На первый взгляд, это делает процедуру межевания ненужной. Но на практике все обстоит иначе. Прежде чем отвечать на вопрос, межевать ли участки, ранее поставленные на кадастр и имеющие кадастровый номер, посмотрим, что говорит об этом закон.

Вопросы, связанные с межеванием, освещаются различными законодательными актами:

• ФЗ No93 «О дачной амнистии». Именно этот закон позволил зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без проведения предварительного межевания. В результате и сложилась неоднозначная ситуация, когда земля имеет кадастровый номер, но не имеет установленных границ.
• ФЗ No122 «О регистрации прав на недвижимость». В ст. 19 и 20 этого закона говорится об обязательном установлении границ. Если межевания не было, регистрация прав на участок и сделки с ним невозможны. Но в этом законе есть некоторые исключения, согласно которым некоторые категории ЗУ размежевывать не обязательно.
• ФЗ No221 «О кадастре». Последние изменения в законе также говорят о том, что с 2018 года участки, имеющие неточные границы, на кадастровый учет поставить невозможно.

Как уже отмечалось выше, в ФЗ No122 есть исключения. И здесь начинается еще одна путаница. В законе к исключениям отнесены следующие случаи:

• Участки под сады и огороды.
• Земли ИЖС.
• Ранее зарегистрированные земли (при условии, что у владельца есть все необходимые правоустанавливающие документы).
• Земля находится в долевой собственности, и документы оформляются только на одну долю.
• Земля находилась в бессрочном пользовании и теперь переоформляется это право.

Подведем итог. До 2018 года действительно не всегда требовалось межевать участок. Теперь исключений нет. Межевание должно быть проведено в отношении всех земель.

Разберем еще одну ситуацию, которая часто встречается, например, в садовых и дачных товариществах. Например, вы – владелец ранее зарегистрированного участка. У вас есть на него правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Участок стоит на кадастре, имеет КН, определена его стоимость. Все параметры земли нанесены на публичную карту, но при этом ест приписка «без координат границ».

Такая формулировка является однозначным подтверждением того, что межевание не проводилось. Как мы уже говорили, с 2018 года с такими землями невозможно проведение никаких сделок, и наличие кадастрового паспорта земельного участка не делает вашу ситуацию исключением.

То есть, если вы не проведете межевание, вы сможете пользоваться землей, вас никто не лишит права собственности на нее. Вы не сможете распоряжаться вашей собственностью. Несмотря на то, что размежевать участок вы можете и позже, лучше не затягивать с решением этого вопроса.

Как поступить правильно? Ответ однозначен. Действовать в рамках закона и межевать землю. В этом случае вы сможете в полной мере использовать свое право собственности.

Необходимость межевания при наличии кадастрового паспорта

Необходимость межевания ЗУ обозначена в ст.19 и 20 закона №122-ФЗ. Там говорится, что в случае, когда у такого ЗУ нет данных о координатах его границ, государственная регистрация ЗУ может быть приостановлена или в ней отказано.

Однако там же приведены исключения из этого правила. К ним относятся следующие случаи:

• участок дается для садоводства, огородничества, а также для строительства гаража или ИЖС;
• участок зарегистрирован ранее в установленном порядке и у владельца имеются правоустанавливающие документы;
• регистрируется право на собственность доли ЗУ;
• право на ЗУ возникает при переоформлении бессрочного пользования в собственность.

Приведенные выше исключения перестанут действовать с 1.01.2018 г. (закон № 447-ФЗ).

То есть, с начала 2018 года регистрация или перерегистрация всех ЗУ должна будет обязательно производиться с учетом наличия межевания.

Кроме того, любые сделки (например, купля-продажа, передача в залог, дарение) с ЗУ, имеющими кадастровый паспорт и номер, но не пришедшими межевания производить будет невозможно.

В общем, необходимость межевания для ЗУ, имеющего кадастровый паспорт, зависит от двух причин:

• сделок, которые собирается совершить собственник с ЗУ;
• времени проведения этих сделок (до 31.12.2017 или позже).

Если собственник не собирается совершать каких-либо сделок со своим ЗУ, то и проводить его межевание необязательно. Тем более что процесс межевания довольно затратный. Если собственник собирается производить какие-либо сделки с ЗУ (куплю-продажу, дарение, передачу по наследству) после наступления 2018 года, то ему придется проводить межевания ЗУ.

При проведении сделок в 2017 году межевание не является обязательным, но в этом случае необходимо учитывать, что участник сделки (например, покупатель) при желании, в дальнейшем, совершить сделку с купленным участком все равно будет вынужден провести межевание.

В некоторых случаях при продаже участка в 2017 году также желательно произвести межевание участка. Это может потребоваться в следующих обстоятельствах:

• если фактическая площадь ЗУ окажется меньше декларируемой, то этот факт надо узаконить с тем, чтобы не платить лишний налог на землю;
• если фактическая площадь ЗУ превысила площадь, декларированную в документах, то этот факт надо узаконить путем межевания;
• для уточнения границ продаваемого участка и предотвращения споров с соседями;
• при продаже доли ЗУ.

В остальных случаях, когда у собственника ЗУ, имеющего кадастровый паспорт, отсутствуют намерения совершить какие-либо сделки с ЗУ и отсутствуют споры с соседями по границам ЗУ, межевания ЗУ можно не проводить.

Обращение к кадастровому инженеру

Когда подготовка документов завершится, должно последовать обращение к кадастровому инженеру, который имеет право на эту деятельность. Именно он должен будет заняться проведением межевания. Он должен состоять в саморегулируемой организации и иметь соответствующую квалификацию.

Выбрать инженера и узнать о его профессионализме помогут сведения с сайта Росреестра. Воспользовавшись сервисом, находящимся по следующему адресу – rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki, вы можете проверить квалификацию исполнителя по его фамилии, и узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит.

Более того, в реестре свободно доступны сведения о том, насколько опытен инженер – указывается период его работы и общее количество решений о кадастровом учёте. Таким образом можно узнавать сведения и о его эффективности: количество отказов в осуществлении учёта и решений об устранении ошибок также указываются.

Такая информация будет гораздо полезнее, чем мониторинг отзывов о работе специалиста в интернете. Они не всегда надёжны и объективны, ведь не секрет, что иногда специалисты в самых разных областях идут на подкуп или подделку отзывов, чтобы эффективнее продать свои услуги. Здесь же можно напрямую убедиться в результативности исполнителя. Хотя и отзывы тоже отбрасывать не стоит, они пригодятся для составления полной картины.

Таким образом, вы сможете выбрать того специалиста, к которому хотите обратиться, а затем подать заявление в организацию, где он трудится.

Согласование условий

После подачи заявления следует этап согласования условия.

На нём излагается ситуация и обсуждаются условия, на которых будут проводиться работы по межеванию. Поскольку этим занимаются специализированные организации, долгим процесс не будет – у них уже разработаны стандартные наборы условий, которые вам и предложат.

Заключение договора

Когда все условия согласованы, останется лишь подготовить и заключить договор – его подготовкой обычно занимается сторона исполнителя. Соглашение нужно, чтобы закрепить все те договорённости, что были достигнуты ранее, и будет юридически обязывающим стороны документом. Все юридические тонкости при его составлении необходимо соблюдать, поскольку документ войдёт как приложение в межевое дело.

Краткое содержание соглашения таково:

• населённый пункт и дата составления;
• данные сторон;
• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок и срок выполнения работ;
• нюансы оплаты – общая сумма, периодичность, способы и так далее;
• порядок разрешения споров;
• реквизиты и подписи;
• приложения – техническое задание, подробное описание этапов и сроков их выполнения, и другие.

Составлено должно быть два экземпляра соглашения, соответственно, для заказчика и исполнителя работ. Образец договора прилагается к статье.

Как правильно сделать межевание земли? Инструкция о проведении

Перед проведением непосредственно процесса межевания следует пройти длительный подготовительный этап. На этапе пред подготовки требуется выбрать организацию, которая сможет оказать данную услугу. Главное требование к такой компании заключается в том, что у нее должна иметься государственная лицензия на такой вид работ. Это могут быть специалисты от Росреестра, также специалисты частных фирм.

Подготовительный этап состоит из следующих действий:

1. сбор необходимых документов для проведения межевания. Данный список стоит уточнить у специалистов той организации, в которой заказывается данный вид услуг. Обычно требуется следующий пакет документов:

• сертификат на право собственности;
• юридический документ, свидетельствующий о возникновении прав на данный участок: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная;
• технический план всех зданий и сооружений, расположенных на территории;
• кадастровый паспорт земельного надела;
• кадастровый план земли с указанием на нем не только рассматриваемого участка, но и соседних территорий.

Для заказа межевания необходимо написать заявление в ту организацию, которая была выбрана, и предоставить в нее все документы для ознакомительного рассмотрения дела.

В заявлении обязательно указывается наименование компании, оказывающей геодезические услуги, ФИО заказчика.

Вносится в заявку информация о земельном наделе: кадастровый номер, точный адрес месторасположения.

В документе собственник должен указать, что все услуги, которые будут оказаны организацией, будут оплачены заказчиком в соответствии со сметой, представленной к рассмотрению. О том, как рассчитывается стоимость межевых работ, можно узнать тут.

Оповещение всех собственников смежных участков. Также если участок располагается на территории дачного товарищества, об этом стоит уведомить правление и председателя.

Уведомления могут быть переданы непосредственно в руки собственникам участков, могут быть отправлены по почте. Сделать это надо минимум за 7 дней до начала проведения работ.

В уведомлениях обязательно должна стоять подпись владельца. Данный документ прикрепляется к межевому делу.

В ситуации, когда найти владельца соседнего участка не удается, то нужно подать объявление в СМИ о проведении собрания по вопросам установления границ. Причем должно пройти не менее месяца от момента подачи объявления до проведения собрания. Если и после этого срока собственник не явился, то процедура межевания все равно проводится. Согласие этого владельца будет рассматриваться по умолчанию.

1 этап. После проведения подготовительного этапа между владельцем и организацией заключается договор. В нем указываются существенные стороны:

• участники операции межевания;
• предмет сделки;
• стоимость;
• сроки выполнения;
• список проводимых работ;
• методы осуществления измерения.

Стоимость будет определяться рядом факторов:

• месторасположение участка и его общая площадь;
• рельеф местности;
• применяемые методы оценки. В зависимости от них будет установлена определенная погрешность в измерении.
• наличие спорных вопросов по поводу границ с соседями.

Сроки проведения процедуры межевания составляют не более 2-х недель. Но весь процесс определения границ затягивается на несколько месяцев из-за необходимости информирования заинтересованных лиц.

Более подробную информацию о заключении договора на проведение межевания вы найдете в отдельной статье.

2 этап. Проведение геодезических работ на местности.

Специалист проводит обследование территории, определяет и рассчитывает границы участка и его размеры.

На все проведенные геодезические работы составляется акт, который подписывается владельцем, заказавшим работы, специалистом, проводившим их, и собственниками смежных территорий.

3 этап. На основании полученной информации составляется техническое задание, в котором определяются точки расстановки межевых знаков. Происходит закрепление границ путем установки межей на местности.

4 этап. Формирование межевого дела, в которое включаются все предоставленные собственником документы и составленные чертежи кадастровым специалистом. Межевое дело направляется в Земельный комитет, где оно проходит процедуру одобрения. Впоследствии дело храниться в этом комитете.

Обязательно ли межевание участка при его оформлении?

Когда документ, определяющий право, имеется, собственник может захотеть оформить регистрацию участка. Сразу возникает вопрос: есть ли необходимость проведения межевания участка, чтобы установить его точные границы.

Первая редакция закона обязывала это делать, однако, с 2007 года эту необходимость отменена. Тем самым заявители экономят массу времени, нервов и финансовых средств.

В то же время ситуация с отсутствием межевания привела к созданию некоторых проблем. Получается, что данные кадастрового паспорта, касающиеся параметров и границ участка, должны быть сформулированы, как «ориентировочные, которые подлежат уточнению».

Это отталкивает многих возможных приобретателей участка, которые относятся к кадастровому паспорту очень серьезно.

К тому же в суде, при неблагоприятном стечении обстоятельств, будет сложно доказать истинные размеры участка.

Во избежание различных осложнений рекомендуется сделать сначала межевание, а уже после этого подавать заявку на получение кадастрового паспорта.

Процесс межевания

Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо получить согласие у соседей.

Если такая возможность не предоставляется либо соседей найти невозможно, с 2008 года введены новые альтернативные правила.

Согласно новых правил, у кадастровой палаты запрашиваются соседские почтовые адреса.

После этого кадастровый инженер рассылает каждому соседу уведомление о намерении провести процедуру межевания, при этом указывается дата.

Отправка письма должна быть произведена не менее чем за месячный срок до начала межевания. В случае отсутствия реакции соседей, процедура размежевания проводится без них.

Процедура амнистии владельца дачного участка из садоводческого товарищества

Под рассматриваемый закон подпадают участки из садоводческих товариществ, владельцы которых имеют членские книжки.

Данное удостоверение позволяет входить в товарищество, но не полноправно владеть участком. В этом случае следует поступать постепенно, прежде всего нужно заняться приватизацией земли.

С этой целью следует подать пакет документов, куда кроме заявления должны войти собственноручное описание расположения и размеров земельного участка и подтверждающая справка от управления садоводческим товариществом.

Когда вы первый из членов коллектива обращаетесь по вопросу приватизации земли, из местных органов власти может последовать запрос на получение у правления учредительной и правоустанавливающей документации.

После подачи, срок рассмотрения документов ограничен двумя неделями , затем они должны быть направлены на государственную регистрацию в территориальный орган Росреестра.

Как оформляется по амнистии наследуемая недвижимость?

Гражданский Кодекс Российской Федерации регламентирует передачу наследства либо согласно законодательству, либо по условиям написанного завещания. Чтобы получить право наследства, оно сначала должно быть принято.

Осуществить принятие наследства можно следующим образом:

• юридически — путем обращения наследуемого к помощи нотариуса;
• фактически — при пользовании недвижимостью, уплате налога и т. п.

Законодатель предусматривает шестимесячный срок вступления в право наследства с той даты, когда оно открывается.

Когда подобные формальности соблюдены можно регистрировать недвижимость или земельный надел по упрощенной схеме, как позволяет «дачная амнистия».

Такую упрощенную ускоренную схему уже опробовали на себе многие, сразу получив законные права на владение наделом земли. Остальные смогут сделать это до конца 2020 г.

Что невозможно получить без разграничения?

Насколько бы соблазнительной ни была перспектива экономии, необходимо все хорошенько взвесить за и против. Межевание не только облегчает решение многих вопросов, но и дает свои приятные бонусы.

Без этой процедуры невозможны:

• передача собственности другому лицу;
• сдача в аренду, продажа и купля земельного участка;
• объединение нескольких участков в один или разделение земли на несколько владельцев;
• продажа земли, полученной в наследство.

Бонусы, которые получает владелец при выполнении кропотливой процедуры:

1. дополнительная 1/10 земли.
2. Уменьшение земельного налога, если участок окажется меньше, чем было указано до межевания.
3. Защита от крупных застройщиков и изменений границ соседями.

Результат межевания вносится в кадастровый паспорт, а также копия остается на руках у собственника. Благодаря этому документу, с необходимыми пометками, все процедуры проходят легко и сохраняют свою прозрачность.