Знаток Финансов

Инвестиции в проекты застройщиков

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков

К наиболее частым из них относятся:

  • обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
  • банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

  1. Паспорт.
  2. ДДУ.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанцию об уплате пошлины 2000 Р.
  5. Кредитный договор.

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 Р и уплатила пошлину за регистрацию 500 Р.

Преимущества и недостатки договора инвестирования и ДДУ

Приобретение преимуществ и выявление издержек того или иного гражданско-правового прецедента связано со спецификой и нюансами правомочий, предоставленных сторонам установленными положениями.

Преимущества договора инвестирования:

  • Этот документ предусматривает приобретение прибыли от возведения новостройки, после ввода её в эксплуатацию. При условии, что проект оказался рентабельным.
  • Допускается не только инвестирование денежных средств, но и иного имущества в качестве залога. Залоговая недвижимость обременяется застройщиком, который получает кредитные средства за счёт использования её стоимости в качестве гарантий кредитору.
  • С момента оформления документации до введения здания в эксплуатацию, инвесторы приобретают равные права на объект незавершённого строительства, наряду с исполнителем услуг.

Недостатком выступает необязательность регистрации договора, что создаёт только коммерческую основу взаимодействия и снижает имущественные гарантии инвестора.

Так же к недостаткам можно отнести:

  • Потенциальный собственник не имеет достоверных сведений о квартире или ином объекте, который ему принадлежит по завершении возведения здания.
  • Не допускается сбыт недвижимости, находящейся в залоге у компании, и предусмотренной доли в недостроенном объекте, до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов (214-ФЗ, ст.7).
  • Банки не принимают данный вид правомочий в качестве гарантий, оформление ипотеки на этих условиях не допускается.
  • Риски при возведении новостройки разделяются между сторонами, заключившими соответствующий контракт. При этом строгий регламент взаимодействия сторон в законодательстве не прописан, а положения договора допускают неоднозначного толкования.

Преимущества ДДУ:

  • Договор регистрируется в Росреестре, что предоставляет клиенту дополнительные гарантии в виде официально оформленных прав на недвижимость и пакета документации.
  • Право на участие в долевом строительстве становится предметом имущественной сделки (цессии) с момента оформления ДДУ.
  • Дольщик получает достоверную информацию об объекте, который передаётся ему после ввода здания в эксплуатацию.
  • При несоответствии параметров здания или квартиры, заявленным застройщиком, дольщик вправе оспорить недочёты исполненных услуг в суде (см. Как принять новостройку у застройщика).
  • На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
  • Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

  • Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
  • При внесении денег на основании ПДДУ (предварительного ДДУ), дольщик утрачивает юридические правомочия на вложенные средства.
  • Получение документации на право собственности зависит от застройщика. Иногда собственникам приходится ожидать оформления годами. Оформление через суд требует уплаты государственной пошлины в размере имущественного иска, которая составляет 60 тысяч рублей.

Существенное значение имеет факт регистрации в Росреестре, при условии соблюдения норм статьи 131 ГК РФ и Федерального закона о регистрации недвижимости и проводимых сделок, принятый 27.07.97 г., под № 122-ФЗ.

Преимущества регистрации ДДУ дают гарантию на получение жилья в новостройке каждому из участников, зарегистрировавших уставную документацию, в том числе – при последующей переуступке прав.

Не зарегистрированный в Росреестре договор, при требовании жилплощади в готовом здании, допускает передачу жилья лицам, которые в первую очередь провели регистрацию (см. Двойные продажи квартир в новостройках). Если инвесторов оказалось больше, чем имеющихся квартир – таковым предстоят судебные тяжбы, не предусматривающие однозначного положительного исхода.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

  • Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
  • Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
  • Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

  • ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
  • Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
  • Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
  • Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
  • Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
  • Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей

Разберем, подробно все рекомендации для инвестиций в новостройки.

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Приведем простой пример:

В Сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. Т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

Стоимость квартиры в Подмосковье — 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. Построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности — примерно первый квартал 2016 года. Смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. Стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. Стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта. Примерно на 120-130% прирастает за это время. Под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.

Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300%, это пример с новостройкой, студией.

Плюсы новостроек

Заблаговременный расчет планировки

Приобретая жилье на первичном рынке, будущий владелец получает рычаги управления для воплощения в реальность смелых идей, касающихся планировки и реализации дизайнерских фантазий. Относится это, в первую очередь, к возможности выгодного расположения встроенной мебели, установки нестандартных деталей интерьера и систем освещения, а также монтажа дизайнерских окон и дверей.

Комфорт и надежность

Современные новостройки проектируются, преимущественно, с применением инновационных технологий и эксплуатационных норм. Отдавая предпочтение жилью в новострое, скорее всего, не придется волноваться насчет состояния водопровода и электросети, чего нельзя сказать о покупке квартир на вторичном рынке.

Согласно критерию комфорта, внимания заслуживает:

  1. Современное утепление новостроек
  2. Наличие дополнительных систем автономного отопления
  3. Улучшенная внутренняя планировка
  4. Установка новейших коммуникаций
  5. Чистота подъездов и гарантированная работоспособность лифтов

Безопасность

Рассматривая преимущества квартиры в новостройке, нельзя забывать о вопросе безопасности. Возведение современных жилых строений проводится с соблюдением последних требований безопасности. Новострой обязательно оборудуется инновационными системам противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, сигнализации и охраны частной собственности.

Особого внимания заслуживают автоматические системы водяного тушения пожаров западного образца. Подобные механизмы абсолютно безопасны для жильцов. В сравнении с пожаротушением порошковыми, газовыми или аэрозольными средствами, водяные системы оказываются действительно экономным, дешевым, а главное – высокоэффективным средством быстрого подавления очагов возгорания.

Юридическая чистота

Нельзя не учитывать факторы, которые гарантируют покупателю чистоту сделки.

Здесь следует выделить следующие преимущества покупки жилья в новостройках:

  • приобретение квартиры без сомнительного прошлого;
  • отсутствие махинаций со стороны предыдущего владельца;
  • значительное снижение вероятности быть обманутым.

Стоимость и экономия

Новостройки возводятся согласно последним стандартам домостроительства с соблюдением строгих требований к гидро и теплоизоляции. В результате – счастливый обладатель новенького жилья получает финансовую экономию при погашении счетов за тепло.

При этом стоимость за квадратный метр в новостройке кардинально не отличается от вторичного рынка, а при определенных условиях и возникновении экстренной ситуации на рынке, может оказаться существенно ниже. Например, в случае оформления ипотечного кредита, цена ниже, поскольку ликвидность новой квартиры выше. Кроме того, покупая квартиру в новостройке, как правило территория вокруг дома благоустроена, имеются стоянки для автомобилей.

С чего начать инвестирование

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

После того, как вы определитесь с размером ваших инвестиций, вы должны выбрать сферу, в которой хотите получать доход. В недвижимости таких сфер достаточно для того, чтобы сделать подходящий вам выбор и не ошибиться.

Под понятие недвижимость попадает множество доходных категорий. Вложение в каждую из них имеет индивидуальные особенности, и очень разливаются по степени вовлеченности инвестора и объему вознаграждения. Разберемся с основными:

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика

Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:. Строительная история компании;

Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования

Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался

Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

БПИФ vs ETF: почувствуйте разницу

Что лучше – российские биржевые фонды или ETF?

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Квартира, дом или склад?

Наконец, нужно подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует проанализировать:

Показатель доходности от сдачи в аренду — rental yield — отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.

Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.

Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить «местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества — наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов — удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности», — рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «Ваше приобретение должно быть в непосредственной близости от автобусной или ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. На наш взгляд, лучше, чтобы все эти удобства располагались на расстоянии 10 минут езды», — говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое главное — помнить правило трех „L“: location, location, location, — утверждает Анастасия Дудерова (Delta estate), — даже если объект территориально расположен в престижном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротив автозаправочной станции и т.д.), он никогда не оправдает надежд»

«Следует обращать внимание на вид из окон», — советует Андреас Хулудис (Pafilia). А среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников

«Если же объект инвестирования — строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки», — дополняет Андреас Хулудис.

Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так, приводит пример Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia group, во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.

Учитывая все вышеизложенное, большинство экспертов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Наиболее ликвидны, а потому выгодны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в престижных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением», — утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании KINGSLAND.

Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с 1-2 спальнями и небольшие дома, с 2-3 спальнями, преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах (на Лазурном берегу или на горнолыжных курортах Франции) неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». «В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов», — говорит Екатерина Бекаревич (MostProperties.com), а на курортах ценятся квартиры с 1-2 спальнями в близи от моря, в районе с развитой инфраструктурой. «Если говорить о Кипре, то самыми прибыльными считаются апартаменты на береговой линии в Лимассоле и квартиры на территории гольф-курорта Aphrodite Hills», — рассказывает Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco Ltd.

Выбираем застройщика

Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекательными ценами

Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.

Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.

Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.

Анализ застройщика – необходимая составляющая

Инвестиции в строящийся объект всегда предполагают некие риски, просто с готовностью недвижимости они снижаются. Если же деньги вкладывают в котлован, то нужно быть еще более осторожным. Перед совершением инвестиций необходимо:

  1. Изучить предложения на рынке. Их необходимо рассортировать по тому, какие компании являются застройщиками.
  2. Ознакомиться с документами каждого из застройщиков, внимательно изучить проектную документацию.
  3. Произвести анализ деятельности застройщиков. Посмотреть размер уставного капитала, объемы строительства, год основания, длительность ведения профессиональной деятельности, количество достроенных и строящихся домов.
  4. Выбрать одного или нескольких застройщиков, лично побеседовать с представителями компании и сделать окончательный выбор.

Решение должно быть взвешенным и продуманным. Вряд ли человеку без специальных знаний и опыта удастся с этим разобраться быстро. Детальное изучение застройщика минимизирует риски.

Вкладывать деньги в котлованы лучше опытным инвесторам или после консультации со специалистом в сфере строительства.

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», — думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир. А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

  • вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
  • вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
  • квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
  • вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

  • рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
  • найти платежеспособных жильцов еще труднее;
  • для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
  • арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
  • многие предпочитают покупать новые квартиры;
  • из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
  • если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них — покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

Плюсы:

  • на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
  • по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

Минусы:

  • застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
  • если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
  • вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант — заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

  • при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
  • квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке:

  • существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
  • если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
  • Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:
  • квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
  • квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
  • квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения Особенности Когда окупится
Строительство жилой недвижимости После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду 3 — 4 года
Коттеджи Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы Хороший вариант для крупных городов, курортных зон 5 — 6 лет
Промышленные площади Могут быть объектами для коллективных вложений средств около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости  Чтобы вкладывать средства, нужен опыт 6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство. То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

  • Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
  • Высокая ликвидность и рентабельность;
  • Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

  • Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
  • Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

  • долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
  • сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
  • высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
  • быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.

Добавить комментарий