Ипотека или аренда: что выгоднее?

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотека сегодня является  одним из видов кредита, основным отличием которого является то, что средства могут быть направлены только на приобретение жилья. За пользование заемными средствами клиент платит определенную ставку процента, а условия их предоставления определяются условиями договора.

Основной минус подобного инструмента многие видят в том, что приобретаемая квартира в течение срока действия соглашения находится в залоге у банка. При невозможности погашения задолженности она выставляется на торги, а средства от ее реализации идут на покрытие убытков банка.

Минусами ипотечного кредитования принято считать:

1. Существенная сумма переплаты за кредит, способная достигать двукратного размера по сравнению с первоначальным займом;
2. Необходимость нести дополнительные расходы, связанные с оценкой залогового имущества, заключением договора страхования, а в некоторых случаях и плату за обслуживание кредита или его досрочное погашение;
3. Длительный срок кредитования, в течение которого невозможно предугадать возможные жизненные ситуации;
4. Высокий уровень психологической нагрузки, постоянные опасения в части невозможности в будущем вносить своевременно платежи;

Большое количество ипотечных продуктов позволяет сегодня выбрать предложения для приобретения квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Существуют варианты с первоначальным взносом и без необходимости внесения аванса. Многие застройщики сотрудничают с банком, что позволяет клиентам получать максимально выгодные предложения.

В число преимуществ использования механизма кредитования входит:

1. Средства направляются на приобретение собственного жилья;
2. Имеется возможность выбора вида ипотеки и ее условий;
3. Кредит предоставляется на условиях, одобренных клиентом;
4. Банк не может в одностороннем порядке изменить условия соглашения;
5. Приобретаемая недвижимость всегда выступает выгодным вложением;
6. Нет ограничений на регистрацию членов семьи и действий по осуществлению ремонта;
7. Имеется возможность получения налогового вычета.

Несколько лет назад банки предъявляли жесткие требования к клиентам, без соответствия которым невозможно было рассчитывать на кредит. Сегодня условия становятся более лояльными, а одобрение по займу можно получить даже без предоставления справки о доходе. В среднем рассмотрение заявки занимает не более 3-х дней, а подать запрос можно даже удаленным способом.

Сегодня программы ипотечного кредитования характеризуются тенденцией уменьшения процентной ставкой по кредиту. Наличие большого количество социальных и льготных программ дают возможность гражданам рассчитывать на максимально выгодные условия получения займа. Для должников, попавших в сложную жизненную ситуацию, банки разрабатывают предложения по оказанию помощи, что повышает вероятность успешного погашения ипотеки в разы. В число наиболее востребованных и популярных программ помощи входит «рефинансирование» и «ипотечные каникулы».

Возможно будет интересно!
Что выгоднее ипотека или копить в 2019 году: примеры расчетов

Недостатки аренды квартиры

Съем квартиры у частного лица имеет ряд недостатков. К числу подводных камней аренды относятся следующие факторы:

1. Невозможность обустроить жилье по собственному вкусу. В большинстве договоров найма прописаны условия, запрещающие вносить изменения в помещении, менять коммуникации, окна, устанавливать системы кондиционирования воздуха и т.п.
2. Полная зависимость от настроения арендодателя. В Москве собственник вправе отказать нанимателю в возможности заселяться с детьми, содержать в квартире животных, выбрасывать хлам и т.д.
3. Вероятность расторжения арендного договора в одностороннем порядке. При намерении владельца продать недвижимость жильца могут выселить.
4. Отсутствие точной суммы ежемесячных выплат. Руководствуясь повышением уровня инфляции или по личному желанию, хозяин может увеличить стоимость аренды.
5. Психологический дискомфорт, вызванный необходимостью регулярно делиться сбережениями с посторонним человеком. Сложности с распределением заработанных средств между арендной платой и расходами на удовлетворение повседневных потребностей затрудняют формирование накопительного капитала.

Кроме того, принимая решение снимать жилье, стоит учесть одноразовые затраты на покупку мебели и аксессуаров для интерьера. В крупных городах владельцы чаще всего сдают пустые помещения. Комфортную обустроенную квартиру проще арендовать в регионе.

Простые расчеты

Значительная часть граждан оформляют ипотеку для приобретения стандартной однокомнатной квартиры. Большинство специалистов финансового рынка рекомендуют рассматривать предложения банков, предполагающих уплату первоначального взноса, так как при этом клиенты подтверждает свою состоятельность и снижают итоговую сумму переплаты.

Для проведения расчетов возьмем следующие исходные данные:

• стоимость недвижимости — 2 500 000 рублей;
• первоначальный взнос 15% — 375 000 рублей;
• процентная ставка — 10%;
• сумма кредита — 2 175 000 рублей;
• срок кредитования — 10 лет.

Размер ставки процента по кредиту будет зависеть от многих обстоятельств, в том числе наличия у заемщика статуса зарплатного клиента, согласия на заключение договора страхования и опыта взаимоотношений с банком в прошлом. Если сумма платежа в месяц составит 28 083 рубля, то итоговая сумма переплаты будет равна 1 245 224 рубля. Самым простым способом проведения предварительных расчетов выступает использование ипотечного калькулятора. Сегодня значительная часть банков имеют подобные инструменты на своих официальных сайтах.

При возможности рассчитывать на получения налогового вычета можно нивелировать расходы в части переплаты. Действующее законодательство позволяет вернуть средства в размере 2 млн. рублей по основному кредиту и 13% с уплаченных процентов в случае, если ранее подобный шанс не был использован. В результате через 10 лет заемщик получит во владение собственное жилье, стоимость которого будет выше первоначальной суммы ипотечного кредита в связи с ростом цен на недвижимость.

Некоторые говорят о том, что аренда снова стала выгоднее ипотеки, что обусловлено сложной ситуацией в банковском секторе и низкими доходами население. Использование механизма съемного жилья выгодно при определенных жизненных обстоятельствах и в краткосрочной перспективе, но с расчетом на перспективу его нельзя считать оптимальным решением. Универсального ответа не существует, поэтому следует начинать с постановки целей и оценки собственных финансовых возможностей.

Минусы и плюсы ипотечной квартиры

Рассматривая кредит на покупку жилплощади, можно сказать, что у этого решения приблизительно столько же недостатков с отрицательными сторонами, как и в случае долгосрочной аренды. Тем не менее, многие аргументируют главный плюс ипотеки, как то, что ты платишь не за временное проживание в чужом доме, а вносишь деньги за уже свое. Но, при этом у кредита есть такие недостатки:

1. Купленная квартира, которая уже оформлена, все равно еще полностью не в составе имущества – она в залоге у банка и он вправе расторгнуть этот договор из-за просрочек по платежам.
2. Продать жилплощадь под ипотекой достаточно трудно – нужно оформлять много документов и покупателей будет мало, что делает цену ниже средней рыночной.
3. Постоянные проблемы со страховками, которые нужно делать регулярно.
4. Нельзя заехать в ипотечную квартиру и сразу в ней жить – нужно сперва вложить деньги в ремонт.
5. Сумма ежемесячного взноса равна той, за которую можно арендовать хорошую недвижимость, а нередко еще и меньше нее.
6. Если район, в котором куплена квартира, выбран неудачно, то лет через 25 эта недвижимость сильно упадет в цене и станет «неликвидной».
7. Такая жилплощадь доход не приносит, а значит – эти финансы нельзя вложить в инвестирование, деньги с которых не только закроют арендную плату, но еще может что-то остаться.
8. В случае ипотеки требуется внести большой первоначальный взнос.

Своя квартира – это отсутствие мобильности, то есть человек уже привязан к какому-то конкретному месту и не может легко переехать на другое – ближе к работе, садику или школе. Тем не менее, лет в 25 такой стиль жизни – на арендной жилплощади, когда собственник вправе в любой момент «попросить», может быть интересен и нормален. Но вот в более старшем возрасте, когда есть семья и скопилось много имущества, переезд – дело сложное.

В арендованном доме владелец квартиры может запретить заводить животных или делать перепланировку, то есть – в случае кредита больше возможностей обустроить удобный быт. Если денег платить нет, а до этого взносы делали регулярно, можно сделать рефинансирование, взять «ипотечные каникулы», получить субсидию или закрыть этот кредит материнским капиталом. При аренде таких широких возможностей облегчить финансовую нагрузку нет.

Также у ипотеки есть такие плюсы:

1. После выплаты квартира полностью переходит в собственность и больше на нее тратить не нужно, а аренду надо платить все также каждый месяц.
2. Потенциально, в сложной финансовой ситуации, ипотечную жилплощадь продать возможно.
3. Квартира после закрытия кредита, перейдет детям, что для них станет стартовым капиталом.
4. Льгот на ЖКХ и других субсидий нет для арендных квартир, их предоставляют только в случае своего жилья.
5. Можно сделать прописку в кредитной квартире, что облегчает устройство детей в школу или садик.

Своя квартира нужна, но вот как ее купить, надо определять заранее, взвешивая все недостатки и плюсы аренды на фоне ипотеки. Использовать финансовые расчеты и выкладки смысла нет, так как экономическая ситуация за время, которое нужно для сбора суммы, может сильно измениться. Но при этом ежемесячный взнос по ипотеке больше, чем цена аренды за тот же период, по этому каждому требуется самостоятельно решать – что выгоднее.

Что лучше: взять ипотеку или снимать квартиру?

Вопрос такого характера сугубо индивидуальный. Что выгоднее: снимать и копить или ипотека, зависит от множества показателей, в частности:

Финансовых ресурсов семьи и их доходов;
Количества членов семьи, в том числе и работающих;
Наличия другого вида жилья;
Сроков, в течение которых важно обзавестись собственным жильем;
Способности людей к экономии и накоплениям;
Будущих ожидаемых финансовых поступлений (наследство, гонорары и т.д.);
Планов о переезде и т.д.

К примеру, только приехав жить в другой город, мало кто может позволить себе сразу купить собственное жилье. Все начинают со съема.

Еще одним важным критерием для выбора между арендуемым жильем и ипотечным является возможность прописки в квартире. Если жилье приобретается в ипотеку, то собственник и члены его семьи могут сразу в нем прописаться.

Получить же регистрацию в арендованной квартире невозможно без согласия ее собственника. Арендодатели не стремятся прописывать в своем жилье постоянно меняющихся жильцов.

Если человек планирует переезд в другой регион или другую страну, он не уверен, что будет жить в течение долгого времени в одном месте, ему лучше не брать ипотеку сразу. Это долговое бремя, которое ограничивает заемщика в перемещениях.

Критерии оценки

Перед оформлением ипотеки многие начинают подсчитывать, какова процентная переплата и сколько средств было бы потрачено на аренду, если приобретать жилье за накопленные собственные деньги. Но есть и не менее важные параметры, которые также должны быть учтены при выборе.

Помимо цифр в сравнительных расчетах, каждая семья определяет:

• насколько срочно нужна собственность;
• имеется ли возможность откладывать;
• причины покупки.

Большинство людей мечтают о собственной недвижимости как залоге некоторой стабильности в жизни, но иногда в нем нет необходимости, если человек постоянно меняет места проживания, в силу особенностей своей работы или по личным мотивам.

Когда семья имеет стабильную работу и не планирует переезды, каждый новый арендный платеж заставляет задуматься, не выгоднее ли купить квартиру в ипотеку и выплачивать долг банку за собственность.  Следует определить преимущества каждого из вариантов.

Пять «За» в пользу ипотеки

Следующие обстоятельства помогут определить, покупать или снимать квартиру, и насколько ценно предложение ипотеки на текущий момент, исходя из конкретной ситуации:

• Для молодого, необремененного семьей, человека, переезд с квартиры на квартиру не составит особых проблем. Создав семью, постепенно обрастая личным имуществом, вещами, предметами комфорта, вынужденный переезд, когда владелец собственности, решает прекратить аренду, продать квартиру или просто сменить арендаторов, представляет собой огромную проблему со сменой школ, детских садов и т.д. Ипотечное жилье остается за заемщиком в период погашения долга, а затем переходит в полное распоряжение после снятия ипотечных обременений.
• Арендованное жилье нельзя усовершенствовать без согласования с хозяином, да и всю свою жизнь в нем приходится соотносить с мнением хозяина. Невозможно предсказать, в какой момент владелец решит поднять плату, ведь вопрос стоимости целиком зависит от собственника.
• Не всякий наймодатель оформит прописку своим квартирантам, особенно с детьми. Семья, в которой воспитываются дети, вынуждена решать массу проблем с зачислением в школы, детские сады, прикреплением к поликлинике и т.д. Имея свое жилье, взятое в ипотеку, подобный вопрос решался бы автоматически.
• Способность к ведению экономного семейного бюджета дана далеко не всем, в результате возникают необоснованные траты, не позволяя откладывать значительные суммы для покупки квартиры за собственные деньги. Ежемесячный платеж по ипотеке – оптимальный вариант, дисциплинирующий и дающий уверенность в том, что по завершении всех выплат права на имущество переходят в полном объеме.
• Для тех, кто уже имеет жилье, но собирается инвестировать некоторую сумму, вложение в недвижимость – оптимальный вариант в условиях роста стоимости метров. Ипотечный займ традиционно дают под минимальный процент, а сумма платежа фиксирована. В условиях высокой инфляции и активного удорожания жилья, ипотека представляет собой надежный вариант сохранения и приумножения капитала, а сдача дополнительной недвижимости в аренду позволит выплачивать ежемесячный кредитный платеж за счет полученных от нанимателей средств. В результате, спустя 10 лет заемщик получает собственность, потратив минимальные средства на оформление ипотеки, первый взнос и страховку.

Ипотека против аренды

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Подробнее

Разброс цен на недвижимость по российским регионам довольно велик, поэтому, не вдаваясь в крайности, рассмотрим типичный «бюджетный» вариант для Санкт-Петербурга: 1-комнатная квартира на вторичном рынке. Покупатель — одинокий молодой специалист с доходом 50 тыс. р. в месяц. Квартиры, которые его могут заинтересовать, находятся в низшем ценовом сегменте. Как правило, они расположены на окраинах города, но если поблизости есть станция метро, это не так критично. Ценники в обозначенной нише стартуют примерно от 1,5 млн р. Вот пример такой квартиры в точности по указанной цене.

Посёлок Лесопитомник, рядом станция метро «Проспект Ветеранов». Общая площадь квартиры 30 м2, из них жилая – 15 м2 второй этаж. Вся необходимая мебель и бытовая техника в квартире уже есть, поэтому в расходы их включать не будем. Многие продавцы отдельно указывают, что на сделку с ипотекой несогласны, но здесь этого нет.

Для начала рассмотрим пример, в котором у покупателя уже отложена небольшая сумма для первоначального взноса – 300к р. Кредит на оставшиеся 1,2 млн р. берётся на 10 лет под 9,5% годовых. Есть более выгодные предложения по процентам (sravni.ru/ipoteka/top/sankt-peterburg), но они требуют индивидуального согласования, поэтому будем ориентироваться на реалистичные цифры. Законодательство РФ даёт налоговым резидентам – плательщикам подоходного налога (НДФЛ) право на возврат ранее уплаченной суммы налогов при покупке недвижимости.

Это право даётся 1 раз и максимальная налогооблагаемая сумма, с которой возможен такой возврат, ограничена 2 млн р. Таким образом, возврату подлежит максимум 2000000*0,13 = 260000.  Если объект недвижимости дешевле 2 млн р., вычетом можно воспользоваться повторно до исчерпания суммы. Дополнительно предусмотрен возврат при уплате процентов по ипотечному кредиту – максимальная сумма платежей по процентам (а не по телу кредита!), от которой считается возврат, равна 3 млн р. В отличие от покупки недвижимости, налоговый вычет при уплате ипотечных процентов возможен только однократно, хотя сумма 3 млн р. может быть не выбрана.  Чтобы не считать вручную, воспользуемся ипотечным калькулятором, в котором учтены налоговые возвраты (nalogia.ru/deductions/calculator.php).

В таблице показаны возвраты НДФЛ при условии, что среднегодовая зарплата покупателя остаётся неизменной (50 тыс. р.). При её изменении общие суммы возвратов сохранятся, но их распределение по годам будет другим. Вот краткий итог по расходам:

• Общая сумма процентов с учётом возвратов 577 093 р.;
• Итоговая стоимость квартиры с учётом возвратов 1882093 р.;
• Ежемесячные платежи по кредиту 15528 р.

На диаграмме наглядно показаны стоимость квартиры, а также налоговые возвраты из этой суммы и суммы по ипотечным процентам.

Если у покупателя нет накоплений, кредит придётся брать на всю стоимость квартиры (кстати, не все банки идут на такие условия, но при небольшой сумме договариваться проще). Получаем такой итог:

• Общая сумма процентов с учётом возвратов 721966 р.;
• Итоговая стоимость квартиры с учётом возвратов 2026966 р.;
• Ежемесячные платежи по кредиту 19410 р.

“Снимай, а не владей”

Практика покупать квартиры в качестве сбережений рано или поздно выйдет из моды, уверены аналитики. Инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от потребительской инфляции.

В развитых странах очень большое количество людей живёт в арендуемом жилье. Например, в Германии около 70% населения не стремится покупать недвижимость и платить за неё высокие налоги. В Казахстане это явление пока только набирает обороты.

“В основном это фрики (здесь: человек, помешанный на чём-либо. – Авт.). Они себя позиционируют как не связанных с материальными ценностями, хотя в нашей ментальности недвижимость – это актив. Это в большей части молодые люди. Понять их можно: продолжается эмиграция из страны. Плюс недвижимость в Казахстане очень дорогая. Купить жильё за наличный расчёт людям со средней зарплатой практически невозможно”, – заключил Нурлан Алыбаев.

Жизненный принцип иметь собственное жильё досталась казахстанцам ещё с советских времён. Иметь свою квартиру стало обязательным не только по политическим причинам, но и ментальным.

Универсального ответа на вопрос “арендовать квартиру или брать ипотеку?” не существует. Нужно рассматривать каждый конкретный случай. Тем не менее набор общих правил включает некоторые экономические факторы. Если выплаты по ипотеке равны ежемесячным платежам по аренде, то рекомендуется воспользоваться жилищными займами. Тем более что жильё перейдёт к заёмщику на праве собственности. Аналогично, если доходы по депозитам выше в сравнении с ипотекой, то предпочтение отдаётся банковским вкладам.

Накопить – реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать. В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru – они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы. И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей – это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья – на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% – тоже средний показатель.

“Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, – делятся результатами исследователи. – В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический. Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит”.

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются – в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова, впрочем, указывает, что в некоторых столичных районах при средней зарплате и накоплениях около 1,5 млн рублей накопить на собственную квартиру вообще не получится, особенно если жилье будет стремительно дорожать. “Выгода ипотеки состоит прежде всего в том, что кредит позволяет “заморозить” цену и размер ежемесячного платежа, – подчеркивает она. – Возможности арендатора в этом смысле ограничены: аренда с большой вероятностью будет дорожать, плюс к тому моменту, когда на депозите накопится нужная сумма, вырастут и цены на квартиры”. Конечно, вверх могут пойти и ставки по депозитам, что увеличит скорость накопления, но в такой ситуации ­обычно и квадратные метры дорожают, добавляет Филатова. Так что уверенным в выигрыше быть нельзя.

Накопить – реально?

Расчеты показывают, что ипотечные платежи больше арендных. Но после погашения ипотеки хозяин кв. метров становится полноправным собственником. Арендаторам такое не светит: можно хоть 100 лет снимать квартиру, после этого она собственностью не станет.

Однако у такой аргументации есть слабое место. Теоретически можно арендовать квартиру, тратить на это меньше денег по сравнению с ипотекой и сэкономленные средства откладывать на покупку жилья. Эксперты одного авторитетного портала недвижимости недавно подсчитали эффективность такого варианта с учетом стоимости жилплощади и аренды в 44 районах столицы. Получилось, что в 50% случаев накопить на квартиру удается быстрее, чем расплатиться по ипотечному кредиту.

Для своих расчетов аналитики взяли семью с двумя работающими супругами и предположили, что каждый из них получает среднюю зарплату по Москве – 79 тыс. рублей, стартовый капитал домохозяйства составляет 1,5 млн рублей. Эксперты заложили в расчеты депозитную ставку в 6%, ежегодное подорожание квартир на 6%, аренды – на 3% (взяли данные 2018 года).

Самым выгодным районом для погашения ипотеки оказалось Братеево. Рассчитаться с банком при выборе этой локации семья сможет за 3 года и 5 месяцев. Выбор в пользу аренды и накопления денег на депозите менее удачный: собирать на квартиру придется 4 года. Накопительный способ решения жилищного вопроса наиболее выгоден при выборе Академического района: собрать нужную сумму удастся вдвое быстрее, чем рассчитаться с банком за ипотеку.

Столь заметная разница объясняется тем, что жилье в Академическом районе гораздо дороже, чем в Братеево. А дорогие квартиры обычно выгоднее арендовать, покупка в кредит такой недвижимости означает большие расходы.

Главный редактор портала недвижимости Ирина Филатова отмечает, что в некоторых районах Москвы при средней зарплате и сбережениях в 1,5 млн рублей собрать деньги на собственное жилье вряд ли получится, особенно если цены стремительно пойдут вверх. По ее словам, основное преимущество ипотеки – это возможность зафиксировать стоимость объекта и величину ежемесячного платежа. Людям, которые снимают квартиры, в этом плане сложнее: аренда со временем дорожает, с ценами на жилье аналогичная ситуация. Даже если депозитные ставки будут расти, не факт, что этого хватит для нивелирования неблагоприятных трендов на рынке недвижимости.

Почему ипотека лучше аренды

Самый распространенный аргумент, который часто используют те, кто предпочитает ипотеку аренде – не нужно отдавать деньги «чужому дяде». Сесть и посчитать, что на самом деле более выгодно, решают только единицы. По факту никаких материальных выгод здесь нет, но чисто психологически некоторым легче отдать энную сумму банку, а не владельцу жилья.

Но арендная ставка может расти, а ежемесячный платеж по ипотеке фиксирован. Не всегда арендодатели поступают честно и год, согласно договору, не поднимают цены. В результате хозяин может через каждые два-три месяца повышать оплату. И если постоянно переезжать, придется тратиться на агентов (к сожалению, самостоятельно найти квартиру сейчас практически нереально), перевозку вещей и т.д. Если квартиры резко подорожают (маловероятно, но может произойти), арендная ставка может сравниться с ежемесячным платежом. Плюс, кто-то может жить и в простой однушке за 25-30 тысяч, другие снимают квартиры с еврорементом за 40-50. Во втором случае выгода полностью отсутствует.

Если не брать в рассмотрение финансовую сторону, у ипотеки есть множество преимуществ. Пусть вы выкупите полностью квартиру только через 10 лет, жить в ней и обустраивать быт уже можно сейчас. «Взяв недвижимость в ипотеку, человек может сразу делать там ремонт, покупать мебель, технику, заводить семью, детей, домашних животных. Арендуя квартиру, все правила четко прописываются в договоре. А найти арендодателей, которые не против собак и кошек, довольно сложно. Либо объект будет в таком плачевном состоянии, что жить там просто невозможно», – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Также невозможно предсказать, как поведет себя хозяин в той или иной ситуации. Даже если заключен договор, он может попросить квартиросъемщиков съехать раньше указанного срока. Но и в том случае, если владелец попадется честный, никто не знает, какие у него будут планы на недвижимость через год. И придется снова тратиться на переезд.

Еще один момент, говорящий о пользе ипотеке – невозможность накопить нужную сумму для приобретения недвижимости. В теории ее насобирать просто, на практике сложно себя контролировать и класть ежемесячно те же 15-20 тысяч на счет. Также невозможно предсказать, какой будет уровень инфляции через 10 лет, как подорожают или подешевеют квартиры.

Математический расчет стоимости аренды жилья и ипотечного кредитования

Для точного расчета, уточним следующие показатели:

• Процентная ставка по ипотеке. На этот год среднегодовая процентная ставка варьируется в пределах от 9% до 14%. По данным ЦБ на 2019 год, средневзвешенная процентная ставка составила 9.66%.
• Первоначальный взнос по кредиту. Ипотека без первоначального взноса — это скорее маркетинговый ход банков. Мало кто одобрит ипотечное кредитование без первоначального взноса. Этот показатель оценивает платежеспособность заемщика, а потому важен не только для ссудополучателя, но и для кредитора. Размер первоначального взноса является опорной точкой для определения процентной ставки по кредиту. Сбербанк, на чью долю приходится 50% ипотечных кредитов в стране, выдает ссуды на покупку квартиры с минимальным первоначальным взносом 15% от стоимости жилья. Рассчитаем выплаты будущего обладателя квартиры для показателей в 15%, 25% и 50%.
• Стоимость квартиры и цена аренды. По данным портала Domofond.ru, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Казани на сентябрь 2019 года составила 4 537 884 рубля, а ежемесячные платежи по ее аренде составят 24 667 рублей, тогда как в Москве эти показатели увеличатся в 2,5 раза — 12 338 571 и 68 873 рубля соответственно.
• Срок кредитования. Произведем расчеты ипотечного кредитования для 5, 10 и 20 лет.

В среднем ежегодно недвижимость дорожает на 5%, также учтем этот факт в дальнейших расчетах.

Полная стоимость ипотеки для двухкомнатной квартиры в Казани.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	6400912 рублей	6181733 рубля	5633783 рубля
Ипотека на 10 лет	8263940 рублей	7825581 рубль	6729682 рубля
Ипотека на 20 лет	11990004 рубля	11113278 рублей	8921480 рублей

Ежемесячные платежи за ипотеку в Казани.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	106682 рубля	103029 рублей	93896 рублей
Ипотека на 10 лет	68866 рублей	65213 рублей	56081 рубль
Ипотека на 20 лет	49958 рублей	46305 рублей	37173 рубля

Сколько стоит ипотека для двухкомнатной квартиры в Москве?

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	17404171 рубль	16808219 рублей	15318336 рублей
Ипотека на 10 лет	22469771 рубль	21277866 рублей	18298101 рубль
Ипотека на 20 лет	32600972 рубля	30217162 рубля	24257632 рубля

Ежемесячные платежи за ипотеку в Москве.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	290070 рублей	280137 рублей	255306 рублей
Ипотека на 10 лет	187248 рублей	177316 рублей	152484 рублей
Ипотека на 20 лет	135837 рублей	125905 рублей	101073 рубля

Недвижимость имеет свойство дорожать с каждым годом, а потому вероятно, что арендодатель будет повышать арендную плату за квартиру в среднем на 5% в год.

Во сколько выйдет аренда квартиры в Казани на 5, 10 и 20 лет?

	Стоимость аренды
За 5 лет	1635598 рублей
За 10 лет	3723090 рублей
За 20 лет	9787623 рубля

Во сколько выйдет аренда квартиры в Москве на 5, 10 и 20 лет?

	Стоимость аренды
За 5 лет	4566824 рубля
За 10 лет	10395458 рублей
За 20 лет	27328598 рублей

Сравнив стоимости квартир в ипотеку и количество денег, потраченное на аренду жилья, видно, что в долгосрочной перспективе оформлять ипотечное кредитование выгоднее. Если же вы не уверены, что проживете на одном месте в течение 20-ти лет, в таком случае лучше остановиться на аренде. Тем более, что деньги, которые должны были пойти на первоначальный взнос за квартиру, купленную по ипотеке, можно инвестировать или положить на банковский депозит. Процентная ставка по долгосрочным рублевым вкладам в Российских банках на сегодня составляет 6.69%.

Преимущества ипотеки

Понять, что лучше — ежемесячно платить арендодателю за съемное жилье или брать ипотеку можно, исследуя достоинства второго варианта. Клиенты банков отмечают следующие преимущества участия в программе ипотечного кредитования для получения квартиры:

1. Право собственности. После погашения кредита появляется возможность распоряжения недвижимым имуществом. Позволительно продавать, обменивать жилье, оформлять договор дарения, оставлять наследникам. Все действия предварительно согласуются с финансовым учреждением, в котором заемщик взял долгосрочную ссуду.
2. С подписанием соглашения купли-продажи заемщик приобретает права вносить изменения в обустройство помещения, делать капитальный ремонт, менять стеклопакеты, устанавливать дополнительное оборудование. По согласию с банком допускается проводить перепланировку.
3. Недопустимость выселения, сопровождающего расторжение договора в одностороннем порядке. Фактор приобретает силу при добросовестном и своевременном выполнении долговых обязательств перед финансовой организацией.
4. Возможность получения налоговых дотаций на приобретение квартиры. В государственном бюджете заложено до 260 тыс. руб. при покупке недвижимости и до 390 тыс. руб. на выплату процентов по ипотечному кредиту.
5. Позволительно выбирать инфраструктуру и район, руководствуясь личными предпочтениями. Заселение доступно сразу после заключения договора купли-продажи.
6. Возможность сдавать полученную квартиру в аренду. Вырученные средства допускается перечислять в банк для погашения задолженности по долгосрочному займу.