Перепланировка нежилого помещения

Порядок оформления документов

Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.

1.  Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Согласование перепланировки / переустройства квартиры

11

1. Что согласовывать не надо:

• Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, изменений местоположений розеток;
• Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
• Замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• Перестановку нагревательных (отопительных) без прокладки дополнительных подводящих сетей;
• Перестановку газовых приборов без прокладки дополнительных подводящих сетей (т.е. в пределах гибкого шланга);
• Остекление лоджий и балконов;
• Установку внешних блоков кондиционеров;
• Установку спутниковой тарелки и/или антенн
• Замену окон на пластиковые (ПВХ) с аналогичным переплетом
• Установку вытяжки

ВНИМАНИЕ!

Все остальные отступления от поэтажного плана БТИ согласовывать необходимо, кто бы что бы не говорил. Другой вопрос – как согласовывать. Есть несколько вариантов:

• Согласование по проекту;
• Согласование перепланировки квартиры в Москве по типовому проекту переустройства / перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме (по утвержденному каталогу Мосжилинспекции).
• Согласование готовой (сделанной) перепланировки по Техническому заключению (согласование в уведомительном порядке с оплатой штрафных санкций)*

*Согласование по данному варианту не означает возможность узаконить любой выполненный вариант планировки.

22

2. Что запрещено делать

• Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• Перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;
• Объединение балконов/лоджий с помещениями квартиры без установки «французского окна».
• Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
• Размещение/расширение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над/на жилыми комнатами и кухнями (кроме 1 и 2 этаж. (при условии нежилого первого этажа));
• Размещение кухни над жилыми комнатами (за исключением двухуровневой квартиры) т.е. перенос кухни на место комнат (кроме 1 и 2 этаж. (при условии нежилого первого этажа));
• Устройство жилых комнат и кухонь (за исключением кухонь-ниш) без естественного освещения;
• Объединение кухни и жилого помещения при наличии газовой плиты;
• Организация входа в санузел из жилого помещения и кухни.

33

3. Порядок согласования (максимально возможный):

• Заказ и получение технической документации на объект;
• Техническое обследование объекта специалистом;
• Изготовление Технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций и о возможности заявленной перепланировки / переустройства по результатам обследования;
• Изготовление необходимых разделов проектной документации;
• Согласование проектной документации в надзорных инстанциях;
• Сдача пакета документов в Мосжилинспекцию округа.
• Получение разрешения Мосжилинспекции на перепланировку;
• Ремонтно-строительные работы;
• Составление актов на скрытые работы и ведение журнала ремонтно-строительных работ;
• Вызов инспектора Мосжилинспекции для приемки ремонтно-строительных работ;
• Подписание акта о завершенном переустройстве в:
  • Проектной организации;
  • Строительной организации;
  • Управляющей компании
  • Мосжилинспекции.
• Заказ технической документации БТИ с вызовом техника;
• Получение новой технической документации БТИ;
• Заказ/получение техплана (в т.ч. декларации)
• Внесение изменений в ЕГРН (кадастр, реестр)

Порядок согласования перепланировки квартир.

Порядок согласования перепланировки квартиры- технический паспорт БТИ

Во-первых, на нашей практике около 80% произведенных переустройств выполнены с нарушениями СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений и т.д., которых не мало. Это влечёт за собой либо переделку дорогостоящего ремонта, либо трату на согласование значительных материальных ресурсов- в несколько раз больших, чем в первом случае. Во-вторых, в этом случае неминуемо придется заплатить штраф за выполнение перепланировки без разрешения. В-третьих, такое согласование в Жилищной инспекции рассматривается около 3-х месяцев, в то время как документы на получение разрешения они рассматривают за месяц, что в три раза быстрее. Поэтому мы рекомендуем идти первым путём с предварительным получением распоряжения или, если доверить согласование специалисту, разбирающемуся в возможностях согласования конкретной перепланировки, заниматься ремонтом и его узакониванием параллельно. Получать распоряжение мы рекомендуем даже в тех случаях, когда ремонт выполнен, но не проинвентаризирован специалистами БТИ, то есть он не “засвечен” в соответствующих планах БТИ.

Если Ваша перепланировка содержит какие-либо работы, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 всё того же постановления (а это встречается в большинстве случаев), то Вам также понадобится проект перепланировки, выполненный проектным бюро, имеющим допуск саморегулирующей организации на подготовку данной документации. Подробнее о проектах можно прочесть здесь. Более того, в соответствии с п.4.7 Приложения 3 такой проект должен быть дополнен техническим заключением от проектировщика здания. Слава Богу, исходя из здравого смысла, согласующие органы требует его предоставления именно от автора проекта дома только в случае затрагивания несущих конструкций. В остальных случаях указанное техзаключение может быть выполнено любой организацией, имеющей соответствующий допуск СРО.

• теплотехнический расчет при демонтаже подоконного блока или присоединении лоджии;
• согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы при затрагивании фасадов;
• справку из Мосгаза при переносе газовой плиты или подводящих сетей;
• справку из управляющей компании при неточностях в БТИ, изменениях при капитальном ремонте, при подтверждении расположения под квартирой нежилого помещения и т.д.;
• решение общего собрания собственников помещений при затрагивании общедомовых территорий;
• согласование с департаментом имущества для муниципальной квартиры;
• и так далее…

Распоряжение на перепланировку квартиры.

Здесь главным условием является то, чтобы Ваша перепланировка не нарушала каких-либо правовых, строительных, санитарно-гигиенических и иных норм. В противном случае, можно постоянно после месячного рассмотрения получать отказы и согласование растянется на год. К сожалению, норм и правил для перепланировки существует очень много и рассмотреть их здесь не представляется возможным. Наиболее часто встречающиеся нарушения приведены в статье незаконная перепланировка.

Для его получения необходимо подготовить акты на скрытые работы, договор со строителями, копию их допуска СРО и заполнить журнал производства работ. После чего сдать выполненный ремонт инспектору, который проверяет соответствие проведенных работ согласованному проекту.

Конечно, существует ещё масса нюансов для каждого пункта, но описать их здесь все не представляется возможным. Большинство из них мы рассмотрели в отдельных статьях, ссылки на которые, в том числе, привели в тексте.

Понятие такой перепланировки

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

• Инженерные сети и коммуникации (системы водо- и теплоснабжения и т. п.).
• Электрические кабели и стационарное оборудование.

От прочих видов ремонта перепланировка отличается тем, что меняются технические характеристики объекта.

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций. Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство»

Разница между ними в следующем:

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

• изменение коммуникаций – это переустройство;
• если же затрагиваются перегородки, дверные и оконные проёмы – это перепланировка.

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2017 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу. Узнать о важных правовых нюансах при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме можно здесь.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.

Перепланировкой в случае работы с коммуникациями будет считаться изменение места их прокладки.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

• Меняется объём помещения или его площадь.
• Меняется количество его частей (например, с помощью установки перегородок).
• Замена либо восстановление несущих конструкций (кроме тех случаев, когда они меняются на полностью аналогичные).

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 1988 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

• Возведение настроек, встроек или пристроек, а также демонтаж уже существующих.
• Повышение уровня инженерного оборудование.
• Изменение фасада дома с целью улучшения архитектурной выразительности здания.

Ответственность за самовольную перепланировку

Работы по переустройству или перепланировке допускаются только после согласования планируемых мероприятий с компетентными структурами. Здесь действует классический принцип «незнание законов не освобождает от ответственности». Нарушения законодательства, как правило, выявляются в процессе внеплановой проверки или при наличии жалоб со стороны граждан. Если соседей не устраивает запах, который идет из коммерческого помещения, приезжает СЭС проверяет объект, изучает документы и выявляет изменения. Вот почему скрыть перепланировку невозможно.

За нарушение законодательства придется платить штраф размером от 1 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, может потребоваться возврат помещения к первоначальному виду. Вот почему не стоит игнорировать требования законодательства, ведь их нарушение влечет к начислению штрафа и ряду других проблем. После оплаты штрафа самовольную перепланировку все равно придется узаконить.

Действия, необходимые к принятию, в ситуации незаконного переустройства в доме вашими соседями

Ситуации с несогласованными перепланировками встречаются очень часто, для соседей они не страшны до того момента, пока своими ремонтными работами не ставят дом под угрозу. В случае, когда ваши соседи увлеклись ремонтом и принялись за снос несущих стен или превышают допустимые максимальные нагрузки на перекрытия, такие мероприятия могут угрожать общей безопасности.

Если вы столкнулись с данными действиями или у вас есть подозрения в отношении соседей, стоит следовать следующим образом:

• По возможности убедитесь, что ваши предположения достоверны, если вас впустят в квартиру, что имеют право не делать, поинтересуйтесь у строителей, что они делают или попробуйте запросить у собственника разрешение на проведение работ;
• Следующим вашим шагом должен стать поход к сотруднику Управляющий компании, если проводимые работы согласованны и у соседа есть соответствующее соглашение на перепланировку, то его копия будет храниться в Управляющей компании. Может быть и ситуация, в которой сотрудник вам не предоставит ответа на ваш запрос или соглашения не окажется;
• Если Управляющая компания не прояснила ситуацию, необходимо напрямую обращаться в госорган, занимающийся данными вопросами, это местная администрация или жилищная инспекция;
• Когда вы получили подтверждение незаконности ремонтных операций соседа, описываете сложившуюся ситуацию в заявлении или жалобе, составить обращение можно как лично, так и коллективно с собственниками других квартир;
• На рассмотрение вопроса сотрудникам контролирующей инстанции выделяется 30 дней, в течение которых они обязаны провести проверку и дать вам письменный ответ о контролируемой ситуации;
• Если срок предоставления ответ прошел, то на бездействие сотрудников можно пожаловаться в прокуратуру.

Если вы владеете пакетом документов, собранным после визита в каждую из инстанций, и есть доказательства нарушений со стороны собственника, проводящего переустройство квартиры, можете обращаться с иском в суд.

Сроки наложения ареста на проводимые работы

Запрет на неправомерное проведение ремонтных работ накладывается сразу, как только инспектор постановил их незаконность. Дальнейший ход событий зависит от собственника квартиры, если он прекратит действия и начнет исполнять все предписания сотрудника контролирующей организации, то на устранение нарушений может хватить 2-3 месяцев. В ситуациях, когда собственники квартир уклоняются от исполнения предписаний, процедура приобретает длительный период.

Организация, занимающаяся решением данного вопроса, подает на нарушителя в суд, судебные процессы могут длиться не один месяц. После завершения судов при отказе от мирного урегулирования владельцем квартиры она может быть продана с торгов, а все предписания по устранению перепланированных работ перейдут на нового хозяина недвижимости.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.

Когда ремонт соседей несет опасность для проживания, выход только во временном переезде, чтобы обезопасить себя. Для получения дальнейшей компенсации материальных затрат необходимо сразу позаботиться о доказательствах. Для этого необходимо обратиться к специалистам оценки для подсчета ущерба и управляющей компании для фиксации разрушений, все полученные документы стоит сохранять, приложив к ним чеки на оплату и договор на аренду квартиры, с этими бумагами стоит обращаться в суд и требовать возмещения убытков.

Действия при незаконной перепланировке нежилого помещения

В наше время все устроено таким образом, что в одном доме могут находиться и жилые квартиры, и нежилые помещения, занимаемые под офисы и магазины. Если соседствующие с вами владельцы такого помещения затеяли переустройство без предварительного согласования и их действия ведут к нарушению общих интересов, правил безопасности и строительных норм, действовать в такой ситуации следует аналогично, как и в случае незаконной перепланировки в квартире:

• если имеете основания полагать на незаконность ремонта, начните с визита в Управляющую компанию,
• следующий шаг, если УК не реагирует или не предоставляет данные, обращение в жилищную инспекцию или местную администрацию, там можно как запросить сведения, так и написать жалобу,
• после обращения в контролирующие инстанции ими должны быть осуществлены проверки, по результатам которых вас должны уведомить в течение месяца,
• если и этот шаг не дал результата, следующее действие — обращение в суд с собранными бумагами, копиями заявлений и имеющимися доказательствами.

Самовольная

Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.

Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.

Подобные недочеты иногда приходится устранять новому собственнику, с возможной оплатой штрафов.

Ответственность и штрафы за незаконные действия

В 2017 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.

Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).

Как узаконить?

Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.

В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.

Суд может признать перепланировку допустимой – частично или полностью.

При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.

Где узаконить перепланировку квартиры? Информация здесь.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Подробности в этой статье.

Документы для оформления

Заявление

Составляется лично собственником. В заявлении указывается общий перечень планируемых изменений, а также описание причин.

Проект

Документ, составляемый владельцем помещения. Проект включает в себя:

• общее описание будущего помещения – архитектурный этап;
• схему расположения инженерных сетей – места, где будут проложены электрические провода, системы водоотведения и тепла;
• расположение входов, окон и внутренних дверей.

Разрешение

Выдается после рассмотрения проекта инспекцией, и содержит в себе:

• полный перечень изменений, которые были одобрены комиссией;
• планируемый срок проводимых работ;
• заметку об обязательном отчете после проведения ремонта;
• срок действия разрешения – если работы к моменту окончания разрешения так и не были проведены, требуется получать его заново.

Разрешение заверяется подписью и печатью начальника инспекции по надзору.

Акт

Подписывается по окончании ремонтных работ, и должен содержать:

• подтверждение соответствия проведенных работ плану и оформленному разрешению;
• гарантию доступа ко всем инженерным сетям;
• подтверждение правильности проведенных скрытых работ (если были);
• факт наличия журнала о контроле проведенных работ.

Проверка и подпись акта происходит в присутствии владельца помещения, а также представителей ТСЖ, организации по контролю за состоянием объекта, пожарной службы и строительной организации, проводившей ремонт. Составляется документ в 3 экземплярах: для собственника, для БТИ и для жилищной инспекции.

Техническое заключение

Выдается после тщательного осмотра объекта, и содержит в себе информацию о техническом состоянии конструкции и ее элементов, систем теплоснабжения и электрических систем, о качестве использованных при ремонте и строительстве материалов. Также вносятся сведения о состоянии перекрытий, несущих стен и фундамента. Составляется с целью подтвердить безопасность конструкции при эксплуатации.

Подготовка к согласованию перепланировки квартиры в Москве.

Как согласовать перепланировку квартиры в Москве- разрешение на ремонт Жилищной инспекции.

Теперь перейдём к разговору о том, как согласовать перепланировку квартиры. О том где и как согласовать перепланировку мы расскажем чуть ниже, а пока скажем несколько слов о том, с чего начать. Вначале необходимо в отделении БТИ (Бюро технической инвентаризации) получить технический паспорт на квартиру. При этом обязательно без выхода техника на квартиру для новых замеров. Планировка в технический паспорт должна быть вставлена такой, какой она хранится в базе БТИ, а не обмеряться на квартире заново. После получения техпаспорта надо сверить планировку, указанную в нём, с реальной планировкой квартиры, потому что в квартире могли сделать переустройство предыдущие собственники и не легализовать перепланировку, а могли и просто ошибиться в самом БТИ. Если будет обнаружена ошибка БТИ, то её надо обязательно исправлять до начала ремонта, потому что потом это сделать будет очень проблематично. Также следует отметить, что сейчас в ТБТИ не выдают технический паспорт без выхода, если последнее обследование квартиры проводилось ими более 5 лет назад. Если планировка за это время никак не менялась, то можно заказать техпаспорт и с выходом техника на обмеры. Если же планировка как-то изменилась, то в этом случае надо поискать старое БТИ в черных линиях у себя- быть может кто-то его когда-то заказывал. Или запросить у предыдущего собственника, если таковой имеется. В противном случае техник БТИ нарисует планировку в красных линиях и поставит штамп о наличии неузаконенной ерепланировки.Почему это плохо мы писали в пункте 1.1 статьи об узаконивании перепланировки.