Что лучше: новостройка или вторичка

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Долг за капремонт

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Почему так. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. То есть когда прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перешел покупателю.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Что было дешевле на момент покупки

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

Квартиру в такой новостройке мы в 2014 году купили за 3 850 000 Р, но пришлось доплачивать за лишние метры, когда дом достроили. В итоге квартира стоила на 27 750 Р дороже — мы заплатили 3 877 750 Р.

В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры, если квартира в новостройке получится больше

Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже. Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р. Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты. Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно. Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.

Какое решение вы бы ни приняли, помните, что важно отнестись к процессу выбора внимательно, последовательно и с должной долей подозрительности. Это убережет вас от необдуманных поступков и неудачных сделок

Надеемся, что эта статья была для вас полезной. Еще больше материалов по недвижимости вы сможете получить, подписавшись на наши обновления!

Цена по договору ниже, чем в реальности

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.

Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
3. Оформите титульное страхование.
4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Вторичка для любителей всё сделать по-быстрому

Основной плюс покупки вторички — заехал и живи без всяких ремонтов и ожидания сдачи дома. Например, человек переехал в другой город, продав старую квартиру. Ему надо срочно где-то поселиться и прописаться. Идеальный вариант, минующий аренду, — вторичка.

Доводы «за»:

• большой выбор цен и вариантов. Вторичное жильё — это не только хрущёвки, но и дома 5-и и 10-и летней давности. Те же преимущества, но с отделкой. Если постараться, то можно найти качественный дизайнерский ремонт, к которому будет прилагаться мебель. Всего лишь вопрос цены и терпения;
• нет привязки к определённому району. Можно купить квартиру близко к дому, школе или садику;
• развитая инфраструктура района. В небольшом городе, поселившись в центре, можно пешком дойти до любой организации.

Доводы «против»:

• сделку надо тщательно проверять на «чистоту», чтобы не объявились наследники или другие претенденты;
• соседей тоже лучше проверить. Велика вероятность нарваться на вредную бабулю, алкоголика и дебошира;
• аварийные сети. Всё изношено и постоянно меняются. Кое-где раскопки теплотрассы идут без перерыва.

Итак, плюсы есть и в том, и в другом варианте жилья. Надо рассматривать каждую ситуацию индивидуально, исходя из финансовой возможности, наличия временного жилья, права на льготы и господдержку, а также личные вкусов. Не обязательно рассматривать квартиру как последнее жильё и загонять себя в огромные долги ради новостройки, ремонта и модной мебели. При улучшении финансовых возможностей всегда можно купить что-то лучшее.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви 
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются  на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Долг за коммуналку

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:

1. Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
2. Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
3. Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
4. Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.

Новостройки действительно дешевле?

Главный специалист отдела продаж агентства недвижимости «Нововятск» Юлия Кириченко в беседе с «Выберу.ру» отмечает, что низкие цены на новостройки — миф.

Совет покупать новостройки из-за низкой цены встречается часто. Во-первых, эти советы относятся к 2017 году и сейчас не актуальны. Во-вторых, авторы не уточняют способы покупки новостройки. Действительно, если покупать квартиру на старте продаж, то можно порядочно сэкономить, но и здесь есть свои особенности. В первую очередь, надо действительно попасть в старт продаж, пока предложения по акции не закончились. К тому же, участие в долевом строительстве — риск. Эскроу-счета защищают деньги покупателей, но создают застройщикам проблемы. Участились случаи банкротства.

Вечный ремонт и прочие доводы

_{Так выглядит сосед, делающий ремонт. Фото: youtube.com}

Покупатели обращают внимание не только на цену. Расположение, инфраструктура района, планировка квартиры — всё играет роль

Любители новостроек говорят:

• покупая квартиру от застройщика, имеешь меньше рисков попасть на мошенничество.Ты уверен, что она никому не принадлежала и юридически чиста. Рейдерские захваты собственности до сих пор случаются;
• здесь никто не жил. Многим неприятно осознавать, что до него тут жили люди, а, может, даже кто-то умер;
• новостройка даёт возможность сделать ремонт качественно и под себя. Покупателю достаётся «белый лист», и он волен творить так, как душе угодно. Современные квартиры часто предполагают свободную планировку, что даёт возможность даже комнаты разгородить по своему вкусу;
• планировка новостроек лучше. В них нет маленькой кухни, где помещается только стол и холодильник, нет маленькой прихожей, где двое не могут разойтись, зато есть гардероб и кладовка;
• новый район тоже плюс. Это красивые яркие дома, детские площадки, клумбы, ровные дороги, большие парковки;
• новые коммуникации. Электричество, газ, вода. Можно быть уверенным, что ржавая труба не станет источником потопа. К тому же, на новые районы часто подводятся новые котельные, что исключает аварийное отключение воды из-за прорыва;
• единая социальная среда. Новые районы заселяются людьми примерно одного уровня дохода и возраста. Чаще всего это молодые семьи с маленькими детьми. Обратная сторона — все эти дети одновременно станут подростками. Ещё через время все эти родители станут пенсионерами. В новые районы едут переселенцы и дети-сироты. Это надо учитывать. Многие недовольны тем, что попадают в такие дома, поэтому стоит проверить заранее.

_{Районы с новостройками красивее. Фото: realtymax.ru} 

Противники новостроек спорят:

• новостройки часто удалены от центра, о близости к работе не идёт речи;
• инфраструктура не развита: садик, школа, больница, МФЦ не успевают за растущим районом, что создаёт неудобство. Иногда даже дороги не успевают за районом и несколько тысяч жителей утром толкутся в пробке;
• надо ждать сдачи дома и делать ремонт, на который может не хватить денег;
• ремонт делаешь не только ты, но и соседи. Все соседи. Если поторопился заехать, то ещё пару лет будешь слушать визг дрели;
• усадка дома занимает около 7 лет. За это время могут пойти трещинами новенькие стены, провиснуть натяжной потолок, а двери перестанут входить в проём. Начинается новый виток ремонта. У всех соседей.

«Вторичка» плюсы и минусы

+Месторасположение

Большинство недорогих новостроек расположено в промзоне, ждать обустройства и развития которой придется около 7-10 лет. «Вторичку», как правило, окружает развитая инфраструктура.

+Минимум затрат при заселении

Купить квартиру и сразу жить в ней, избегая дополнительных расходов на ремонт, одно из главных преимуществ «вторички».

+- Мнимое отсутствие рисков

Основная масса покупателей, выбирающих новостройку, отдают предпочтение объектам на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным девелоперам. При покупке вторички риски связаны с юридической чистотой документов.

– Цены зачастую выше, чем на жилье в новостройках

Многие собственники не учитывают все параметры, влияющие на цену, и завышают ее, поэтому купить «вторичку» по объективной цене очень тяжело.

– Изношенность дома

Износившиеся инженерные коммуникации, неудачная планировка, протекающие трубы – все это проблемы старых домов, которые зачастую тяжело исправить.

– Появление лиц, не участвовавших в сделке

У лица, продавшего вам свои квадратные метры, могут объявиться родственники, которых не успели выписать (это могут быть заключенные или военнослужащие). Не стоит забывать и о наследниках, у которых есть своя доля.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

• квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
• Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно. 
• Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
• Избегайте  квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

• Устав.
• Свидетельство о регистрации.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет.
• Выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно  купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует  стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний  однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и порядковый номер квартиры.
4. Планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени. 

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным

Сэкономить всё-таки можно

Большинство квартир люди покупают в ипотеку, поэтому в вопросах цены на жильё надо учитывать ещё и процентную ставку.

Редакция «Выберу.ру» весь год составляла рейтинги банковских продуктов, в том числе ипотек. При сравнении учитываются: проценты по кредиту, надёжность банка, позиции в других рейтингах, полная стоимость ипотеки, размер ежемесячных платежей.

По итогам 2019 года сформировалась тройка лидеров:

• срок — от 3 до 30 лет;
• сумма — от 500 000 до 20 000 000 руб;
• первоначальный взнос от 10%;
• процентная ставка от 7,99%, для зарплатных проектов — 7,49%.

• срок — до 30 лет;
• сумма — 600 000 — 60 000 000 руб;
• первоначальный взнос — от 10%;
• процентная ставка при первом взносе от 50% – 8,4%, менее 20% – 9,1%.

• срок — от 3 до 30 лет;
• сумма — 500 000 до 30 000 000 рублей;
• первоначальный взнос от 20% до 80%;
• первый взнос от 10%;
• ставка — от 7,65%.

Как видим, самые низкие ставки на новостройки. Разница со вторичным жильём может достигать 2%. В каждом случае надо считать ежемесячный платёж и переплату индивидуально.

Госпрограмма поддержки молодых семей с льготной ставкой 6% и субсидирование действует тоже только на новостройки. В этом случае однозначно надо покупать квартиру от застройщика.

○ Выбор квартиры в новостройке

Жилые помещения в новостройках относятся к первичному жилью. Квартиры возводятся «под ключ» фирмой-застройщиком по долевому или кооперативному участию жильцов. Жильё в новостройках не имеет юридической истории. Покупатели первичного жилья становятся единоличными владельцами недвижимости.

Особенностью квартиры в новостройке является новизна коммуникационных узлов, лифтов, планировки и прочих частей дома. Поэтому, если вам нужно полностью новое жильё – выбирайте квартиры в новостройках. Первичное жильё значительно дешевле вторичного. Но нужно приготовиться к тому, что придётся производить ремонт за свой счёт. Обычно на это уходит ¼ часть от стоимости недвижимости, что не всегда выгодно для бюджета молодой семьи.

Важно! Выбирая квартиру в новостройке, обязательно заключайте договор о долевом участии. Соглашение регистрируется в Росреестре и служит гарантией соблюдения прав дольщиков

Правоотношения защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Таким образом, в случае нарушения сроков сдачи объекта у покупателей появляется право требовать компенсацию с застройщика.

  Положительные аспекты выбора такой квартиры

Преимущества квартир в новостройках:

1. Современная инфраструктура (торговые центры, парковки, школы, больницы, ж/д пути, магистрали, детские площадки).
2. Вариативность планировки и отделки жилья.
3. Отсутствие негативной юридической истории (собственников).
4. Доступные цены и скидки от застройщиков.

Одним словом, новостройки имеют благопристойный вид – покупателям доступны абсолютно новые квартиры.

  Возрастание стоимости жилья после ремонта

Существенный момент при покупке первичного жилья – необходимость производить ремонт за свой счёт. Как правило, застройщики сдают квартиры в черновой отделке. В нее входят цементно-песчаная стяжка, выравнивание стен, обустройство потолков, трассировка пола, монтаж входной двери, остекление комнат и проведение электро– и водоснабжения дома.

  Доступность покупки в ипотеку

Многие люди спрашивают, что делать если нашли подходящий вариант, но не хватает денег на квартиру? Выходом из ситуации может стать оформление ипотеки под залог строящейся недвижимости

Соискатель должен иметь официальный и, что более важно, стабильный доход. Годовая ставка по ипотеке обычно составляет 12-14%, а срок погашения ссуды растягивается до 30 лет

Минимальный взнос по ипотеке – не менее 10% от стоимости первичного жилья.

  Возможность собственной планировки

В договоре с застройщиком обычно указываются характеристики будущего жилья. Нередко говорится о так называемой «свободной планировке», которая влияет на итоговую стоимость недвижимости. Однако несмотря на финансовую привлекательность, подобные предложения идут вразрез с жилищным законодательством. Например, панельные дома имеют строгую планировку (несущие стены и зонирование помещений), что усложняет собственное обустройство. К тому же, жилищные органы редко идут навстречу собственникам, если последние не владельцы таунхаусов.  

  Отрицательные черты покупки квартиры

Наравне с плюсами существуют и отрицательные черты приобретения первичного жилья:

1. Риски банкротства застройщика.
2. Длительное ожидание завершения строительства.
3. Отсутствие чистовой отделки квартиры.
4. Ограниченный выбор местоположения.

Но минусов гораздо меньше, чем плюсов, о чем свидетельствует популярность квартир в новостройках.

  Дополнительные растраты

Завершение строительства нового дома с черновой отделкой помещений – отнюдь не окончание этапа строительства для собственников. Ведь им потребуется произвести ремонт, а в некоторых случаях устранить заводской брак вследствие недоделок фирмы-застройщика. Дополнительные растраты направлены на стяжку пола, установку перегородок, разводку кабелей электроснабжения, монтаж счётчиков воды, оклейку обоями, шпатлёвку, монтаж сантехники и т.д.

Чужие вещи

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах. А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Как быть. Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.